房 地 产 报 建 流 程
一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复;(30天)
1、土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);
2、建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;
3、规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率、建筑密度、停车位配置、用地退让、建筑退让、绿地率、建筑限高等指标;
二、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质;(20天)
1、立项主要是考察项目的投资额及可行性;
2、环境评估是委托一家环评公司编写环境评估报告;
三、总平面审查;(60--90天)月
主要审查小区建筑物怎么排的;每栋单体建筑有多高,有多大;单体建筑之间距,日照够不够;总容积率多大,建筑密度多少;车位按(34—45)平米一个车位估算;进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范等。
四、管线综合审查、排水许可证;(15天)
1、给排水管线;怎么引自来水进小区,怎么将生活污水及雨水排出;
2、强电线路;生活用电线路怎么进小区,怎生上楼进户;
3、弱电线路;有线电视、各类通讯、网线、内部监控等线路怎么走;
这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上;
4、排水许可证:雨水和生活污水两条管线,市政部门管管径和流量;
五、单体审查、建筑工程规划许可证;(20天)
1、总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案;关键是落实各空间的大小尺寸;重点是审查车位数,一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平米配个车位;审完单体设计,设计公司再细化一下建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证;
六、消防和人防专项审查;(15天)
1、委托消防施工企业代理报建;(12层以上要设置专门的消防电梯);
2、由于人防部分地下室不能颁发产权证,想办法降低面积;
七、节能审查、施工图审查;(15天)
1、在领取建设工程规划许可证后,设计公司在建筑施工图基础上在次细化,完成结构施工图、水电施工图等全部图纸及结构计算书等。
2、完成节能设计,做个节能计算书,就可以开始这一项审查了。
3、施工图审查:专家红包不能少的;
八、质量监督、安全监督;(7天)
1、在拿施工许可证前必须去两个站办审批手续;
九、施工招投标、监理招标;
十、施工许可证; 十
一、防线、验线;
1、规划部门下属的测绘院干,在正式放线前提是领取施工许可证;
2、想提前施工,做通测绘院工作,让他们提前做放样; 十
二、预售许可证;
1、预售许可最重要条件是:高层建筑结构完成2/3;低层建筑结构结顶;
2、银行容许办理按揭的条件:无论层数高低,全部封顶才能放贷;这是开放商只能收到30%销售额,单各项交易税费却按促成在当年予以计算;
3、预测绘由房管部门下属的房屋测量部门做,根据开放商提供的图纸,事先算个面积;要做通测绘部门工作,让预测绘与实测面积相差不大; 十
三、关于预售中的土地解押;
1、土地必须在办理施工许可证后才能抵押贷款;贷款额是根据许可证上建筑规模来确定和发放;
2、土地抵押必须办理抵押登记;
3、办理预售许可证时,该地块不能有任何抵押;
4、大部分开发商都选择土地抵押贷款;
5、以更换抵押物为理由,将已经解压的土地证从国土部门拿出,到房管部门办理预售证;然后再回国土部门抵押;
十四、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼;
1、消防、人防和管线验收,都由这几项专业的施工单位搞定;
2、竣工验收备案完成,是法定的正式交楼条件;没有竣工验收备案表,业主可以拒绝收楼;