违法拆迁应由哪个部门赔偿损失？
【问题】
三年前，区政府违法行政，违法拆迁，造成我们的合法财产被侵害，通过市中院的审判和省高院二审的判决，已经决定认定了区政府违法行政的事实，但是由违法行政给我们造成的侵害损失，至今没得到解决。请问，违法拆除房屋所引发的行政官司所造成的一切损失到底由哪个部门解决？责任由谁承担？
【解答】
从你提供的情况来看，区政府的作为已构成了行政侵权行为。
《国家赔偿法》第2条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。国家赔偿由本法规定的赔偿义务机关履行赔偿义务。”该法第4条还规定，行政机关及其工作人员在行使政职权时有4种侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利。
赔偿义务机关是区人民政府。
房屋拆迁的民事和行政诉讼
一、关于向人民法院提起民事诉讼问题
《条例》第十五条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。起诉期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”
《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》法复［1996］12号 规定：拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔的，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的，按照《民法通则》和《合同法》的规定，一方当事人可以向法院提起民事诉讼，要求对方当事人承担相应的民事责任。
当事人向人民法院提起民事诉讼有以下二种情形：其一是拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民法院起诉。其二是拆迁人与被拆迁人达成协议后，且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，一方或者双方当事人反悔的，另一方当事人可以向法院提起民事诉讼。
当然，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者拆迁当事人之间在拆迁补偿安置协议中达成了仲裁协议的，一方当事人反悔，另一方当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁。仲 裁裁决书一经作出即发生法律效力，一方当事人不履行裁决内容的，另一方当事人可以依照民
事诉讼法的有关规定向法院申请执行。
二、关于向人民法院提起行政诉讼问题
当事人可以向人民法院提起行政诉讼的情形：一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，都应当经当事人申请，先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后，当事人仍不满意的，方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。
实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决的内容是条例第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容。
任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的，都可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。人民法院根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定，对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查。
此外，笔者认为，拆迁人与被拆迁人达成协议后，被拆迁人反悔的，拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决，任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的，也可以向人民法院提起行政诉讼。
哪些房产案件可向法院提起起诉？
房产纠纷一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数属于行政案件的受理范围。但也有些房产纠纷并不属于人民法院受理范围，应由其他部门来受理。因此，在提起诉讼前，首先应对自己的房产纠纷性质有所了解，弄清楚它是否属于人民法院的受理范围，以免徒劳往返。
根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：
1、凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
2、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。
3、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关
主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
5、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
6、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
7、有关私房落实政策的案件，如私房社会主义改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨及港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。
未办产权过户手续能获得拆迁补偿费吗?
王先生两年前买了套产权房。为谨慎起见，与上家签订买卖合同后他还去公证处进行了公证。今年房子遇上市政动迁，于是王先生去拆迁办咨询拆迁补偿款的问题，拆迁办工作人员查询了房屋管理部门的产权登记资料，要求王先生出示产权证。
核对资料后发现房产证上的被拆迁人竟不是王先生，就对王先生说他不能拿到拆迁补偿，原因是未办理产权过户手续，不是房屋的权利人。王先生认为自己有购房合同及公证书，理所当然的是合法产权人，应当获得这笔房屋拆迁补偿费，为此，还与拆迁办工作人员发生了争执。那么，王先生是否应当获得这笔补偿费？
【律师提醒】
王先生签订了房屋买卖合同并且公证，该合同是依法成立的，但是并未生效，房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件－－－行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第四条：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”。该法第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。
而根据《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第十三条：“房屋所有权证和房屋共有权证是房屋所有权的合法凭证，房屋所有人凭证管业。经登记后，凭证出售、出租房屋；凭证办理房屋买卖、继承、分析、赠与、交换和调拨等移转变更手续；凭证申报扩建和改建；凭证办理拆迁补偿手续。”由于王先生还未办理产权变更登记，所以不能办理拆迁补偿手续。因此建议王先生应尽快与上家联系，去办理产权变更手续，以便尽快签订拆迁补偿协议。
农村私宅拆迁如何补偿？
农村私宅拆迁分两种情况
1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
报入户口方便读书房屋拆迁不得补偿
面对阿姨拿到近30万元的动迁安置款，外甥女吴某以自己户口也在动迁屋内为由，起诉到法院要求得到补偿款人民币6万元。日前，静安区法院一审判决，对吴某的请求不予支持。
1996 年，吴某在石门二路的住房动迁，她随父母作了动迁安置。但为方便读书，吴某外婆（现已去世）同意吴某的户口迁至慈溪路某号，并允许其居住至初中毕业。2003 年，慈溪路开始动迁，吴某阿姨张女士居住的房屋被划入动迁范围。同年5月20日，张女士与拆迁人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，并选择了货币安置方式。拆迁单位考虑到张女士家的特殊困难，采取“友情操作”方式，张女士最后实得安置款29万余元。拆迁人于同年6月11日向张女士发放了安置款，安置款发放单上有吴某名字。同年8月18日，外甥女吴某告到法院，认为屋内户口本上有自己名字，在拆迁单位“友情操作”中获得补偿十万余元，据此，提出张女士应支付她拆迁补偿款6万元。张女士称，外甥女吴某在原居住地已享受过动迁补偿，她户口是借读时报入的，拆迁单位在动迁时就讲明按政策，吴某没有安置补偿份额。
审理中，法院向拆迁单位调查得知，当初张女士选择货币安置方式，拆迁单位考虑到张女士原住房情况及其多年下岗等因素，采取了“友情操作”，使张女士得到较多的拆迁补偿款。因吴某在原居住地动迁时已分过房，根据政策这次动迁她不该算作被安置人员。安置款发放单上有吴某的名字，只不过是因为她户口在屋内，不是补偿的考虑因素。吴某对法院调查笔录无异议，但仍要求张女士给付拆迁补偿款。张女士坚持认为动迁组动迁时已讲清吴某不是动迁安置对象，但提出，如吴某承认自己不是动迁安置对象，考虑到亲戚关系，同意付给吴某最多1万元。因双方各执已见，法院调解不成。
法院认为，在房屋拆迁时，张女士以户主身份与拆迁人签订货币安置协议，领取了根据原房屋状况和“友情操作”获得的拆迁补偿款近30万元。吴某以安置款发放单中有自己的名字就可以分得补偿款为由要求6万元。尽管吴某户口在被拆迁房屋内，但的确不是房屋同住人，且吴某也没有证据证明自己是被安置对象之一而可以分得安置款，法院据此作出不予支持的一审判决。
实施强制拆迁的条件
强迁，是指房屋拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议，经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房地局申请行政裁决后，被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的，依法强行拆迁房屋的行为。
强迁有两种方式：
1）行政强迁，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关机关部门实施的强迁；
2）司法强迁，由区、县房地局向人民法院申请，由人民法院实施的强迁。
实施强迁的同时，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人的补偿安置同时实施。
拆迁补偿安置关键词
货币补偿：是指拆迁人拆迁房屋，以货币补偿的方式对被拆迁人进行补偿安置。
价值标准房屋调换：是指拆迁人拆迁房屋，以产权房屋调换的方式对被拆迁人进行补偿安置，调换的产权房屋与货币补偿金额同等价值。
面积标准房屋调换：是指拆迁人拆迁房屋，以异地产权房屋调换的方式对被拆迁人进行补偿安置。面积标准房屋调换以被拆迁房屋的建筑面积为依据，按照规定的百分率增加安置面积。
货币补偿金额计算公式常用名词有：被拆迁房屋的房地产市场单价、价格补贴、被拆迁房屋的建筑面积。
单价：是指每平方米建筑面积的价格。
被拆除房屋的房地产市场单价：为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。
最低补偿单价标准：为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价。已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，由各区、县政府按其划定的区域范围定期公布。
价格补贴：价格补贴标准由市价格主管部门会同市建委、市房地资源局制定。根据2001年12月27日沪价商（2001）051号文件规定：被拆除房屋的市场评估单价低于或等于最低补偿单价的，
价格补贴＝最低补偿单价×补贴系数；被拆除房屋市场评估单价高于最低补偿单价
的，
价格补贴＝（最低补偿单价×2－被拆除房屋的市场评估单价）×补贴系数。
补贴系数由区县人民政府根据本区县实际情况按不底于20％的比例确定公布，每个经划定公布的区域只能设一个系数。如果价格补贴按上述公式计算每平方米建筑面积低于200元的，按200元计算。
公房拆迁补偿款归同住人共同共有
孙律师：我和女儿住在婆婆承租的公房里，婆婆是房屋的承租人，我和女儿的户口也都在房子里。去年，房子被动迁了。婆婆在没有经过我和女儿同意的情况下就和动迁组签了动迁协议，总共拿到动迁安置款20万元，并准备到郊区去买套房子。来信请问，我婆婆签的动迁协议是否有效？另外，动迁安置款我和女儿是否也有份？
市民刘女士刘女士：首先，你婆婆和动迁组签订的拆迁安置协议是有效的。根据本市动拆迁的有关规定，公有房屋的承租人为被拆迁人，房屋拆迁时，由承租人与拆迁人签订拆迁补偿协议。
其次，公房的拆迁补偿款应当归承租人与房屋内的共同居住人共有。从你来信反映的情况看，如果你和女儿在他处没有住房，而且你女儿已经成年的话，那么拆迁补偿款你和女儿都有份。
在此需要说明的一点是，从本市法院的审判实践看，如果拆迁补偿款在分割之后，承租人或者共同居住人无法在市场上购得房屋，除非承租人与同住人协商一致分割的，法院一般不判决分割拆迁补偿款。
