物业管理行业生存状况调查报告
（一）
发布日期：2008-8-10 1:01:51 作者：网络资源 出处：中国建设报 浏览：605
编者按：我国的物业管理行业发展现状如何？物业企业遇到了哪些困难和问题？了解行业真实情况是制定管理办法、促进行业持续发展的必经之路。针对这些问题，中国物业管理协会进行了长期的调查和分析，收集了大量翔实可靠的数据，并在对这些数据进行分析的基础上，权威发布了《物业管理行业生存报告》。我报将以连载的形式进行刊登，以期为广大物业从业人员、研究人员和管理部门提供一定的参考。也期待广大读者关注物业管理行业，共同探讨行业问题，促进行业发展。
为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截至去年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展,在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。
（一）服务水平显著提高
统计数据显示，这次被调查企业所管理的20.39亿平方米物业项目，不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目前，物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域。
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90%%以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉，被调查的4600家企业在2004年~2006年中先后得到县（区）级以上政府部门表彰达14635次。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。在被调查的4600家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企事业单位人员分流25072人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其他人员安置20478人。
以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中，3年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和参加帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。
（三）经济效益逐步改善
统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值401.05013亿元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入达276.93753亿元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加15.039383亿元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金4.235254亿元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达14.97975亿元，平均利润额82.1万元。
以上数据表明，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。我们注意到，一些企业未将多种经营收入计算在内以及基于其他因素的考虑，在上报相关收入数据时有所保留。但近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
另外，物业服务企业在提供服务过程中，积极为业主出谋划策，采取多种方式提高物业经营效益，其中238家企业在3年中通过改善服务、提高房屋出租率等，为业主增加租金收益
2.466716亿元。还有298家企业通过节能改造，为业主增加经济效益8949.24万元。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了，社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。
二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
完成上报调查数据的4600家企业基本分类情况如下：
1.以企业成立时间划分
1981年至1994年的13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%;1994年至2007年的13年间，共有4332家企业成立，占企业总数的94.18%。其中1994年至2004年的10年间共成立企业2495家，占企业总数的75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。
通过上述表格和数据，不难看出，1981年至1994年的前13年，是我国物业管理行业的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的10年间，是我国物业管理行业发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。
2.以企业注册登记类型划分
国有企业758家，占企业总数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。
以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。
3.以企业资质等级划分
一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。
以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
4.各资质等级面积、人员之间关系
一级资质企业平均管理面积224.18万平方米，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万平方米；二级企业平均管理面积81.24万平方米，平均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万平方米；三级企业平均管理面积18.04万平方米，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万平方米。
以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，
一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。
5.以经济区域划分
东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占企业总数的38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙古、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。
以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。
6.以与开发企业的关系划分
被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数的27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。
从上述比例来看，开发建设单位下属企业仅占全部企业的1/4强，近3/4的企业与开发商并无隶属关系，建管不分的状况已得到较大程度的改变。
（二）从业人员情况
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数的15.54%；从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数的84.46%。操作岗位人数中的38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。
（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系)
从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。
2.以学历层次划分被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历的有1622人，占总人数的0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数的11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。
对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历人员所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。
3.以技术层次划分
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数的5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数的26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数的24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。
企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数的2.89%；中级技工46498人，占7.14%；初级技工80071人，占12.28%；无技术人员506612人，占77.69%。
以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%%没有中级以上职称，操作人员中90%%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维
护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。
4.以男女性别划分
被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。
考虑到占从业人员总数的38%%的秩序维护员主要为男性，以上数据表明从业人员的男女比例大体相当，女性略占多数（与清洁工主要为女性有关）。
（三）管理物业项目情况
被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积20.39064亿平方米，与从业77.2032万人相对应。不难看出，在目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。其中：
1.按物业类型划分。住宅项目21428个、建筑面积15.4286亿平方米，分别占总项目数的69.50%和总建筑面积的75.67%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积2.097666亿平方米，分别占18.89%和10.29%；工业项目1204个、建筑面积1.050901亿平方米，分别占了3.91%和5.15%；其他类型项目2374个、建筑面积1.813377亿平方米，分别占7.70%和
8.89%。
以上数据表明，目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。
2.按项目获取方式分。以协议方式取得项目22409个、建筑面积13.2473亿平方米，分别占总项目数的72.68%和64.97%；其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积3.931781亿平方米，分别占20.55%和19.28%；以招投标方式取得8422个、建筑面积7.143302亿平方米，分别占27.32%和35.03%。
以上数据表明，虽然2003年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场尚未形成，行政主管部门的执法监督有待加强。
(作者： 中国物业管理协会秘书处)
