养老院可行性计划书
现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、办院可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。 办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。
就北京现状，试做开办养老机构可行性分析如下：
一、从市场角度
北京是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前北京实际人口2200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。 从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
二、目前北京市内养老机构发展评价
北京市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1500元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1600元左右的养老机构，在北京市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是北京市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。
目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
二、机构养老收支情况分析（以100张床位养老院为例）
(一)、开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在400元/床/月以下（通常收费床位费为400元-600元），例：100张床位的养老机构总建筑面积在2000平方米以上，合理租金控制在年48万以下。
2、房屋改造和简单装修费用，约投入30万元。
3、基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计2000元×100=200000元。
b) 床上用品800×100=80000元
c) 室内每人一个圈椅200×100=20000元
d) 电视每房间一个1000×45=45000元
e) 活动室设施家庭影院2套，麻将桌8个，健身器材10件，预算约50000元。
f) 餐饮设施，灶具4套，餐具120套，消毒柜2个，冰箱4台，总控制在50000元。 g) 洗衣设备，预算10000元。
h) 洗澡设备，预算25000元。
i) 办公设施，电脑5台、打印机一台，面包车2部, 合计最小投入350000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约30000元。
以上租金+装修+设施+宣传=1160000元
(二)、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
院长（兼会计）1人计6000×12=72000元
副院长 兼采购2人计4000×12×2=96000元
护理员20人计3000×20=60000元
厨师4人计3000×12×4=144000元
以上共计27人计372000元。
2．伙食费成本360×100×12=432000元。
3、水电费500×100=50000元
4、取暖费2000平米×20=40000元
5、办公费用800×12=9600元
6、设备耗材、维护等10000元
7、租金48万元。
以上年投入合计961600元。
注:初期经营投入会有3到6个月的过度期,入住率未能达到理想标准,以下按半年计算: 961600×50%=480800元
综上所计:前期建设投入+初期经营投入=1160000+480800=1640800元
(三)、养老机构收入预测（按80%床位利用率）
（1）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月450元/人，水电杂150元, 共 计 月/人1450元，总计：1044000元/年
（2）双人间和夫妻间 15间，每间2人，床位费500元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月450元/人，水电杂150元, 共计月/人1550元，总计： 558000元/年
（3） 单人间10间，床位费/月700元、伙食费/月450元，服务费/月450元，水电杂150 元, 计 月/人1750元，总计：月210000元/年
年总收入计：1812000×80%=1449600元/年
年总收入-年总投入=年纯利润(1449600-961600=488000元)
(四)、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做2万元的资产折旧，20000元意外损耗，保守收入42万元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收400000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三.合作经营居家式社区养老
老年人在家庭居住与社会化上门服务相结合的一种新型养老模式。这种模式可以确保老人、子女、养老服务人员、政府各取所需，促使资源得到充分利用。社区居家养老弥补了家庭养老的不足，是政府大力倡导的一种新型养老模式。
当今家庭规模向小型化发展，子女数减少，加上当前老人与子女共居向分居转变，越来越多的独生子女的出现使子女对老人的赡养更加困难。对于子女而言，随着经济的发展，各种就业压力、社会竞争使得不少子女将大部分时间投入到自己的事业中，相应地减少了与老年人的照顾时间，使得不少人陷入\"事业人士\"与\"孝顺子女\"角色的冲突当中。这就对传统的居家养老发起了尖锐的挑战。
适合人群：子女工作太忙照顾不到，又不想离开现在居住的环境,但又确切需要照顾的空巢老人。
本机构可以与周边正规的家政服务单位合作，实现共盈与互助的形式，开设居家式社区养老，为周边辐射范围内的老人提供养老服务。这种形式也是其他发达国家(包括日本，韩国，欧洲等国)的主要经营模式，也是我们国家未来的主流模式。
因此，应该与合作的家政单位制定收费标准，起到一定的监督作用。1.部分收费标准
老年餐服务（定点用餐）：
早餐5元、午餐15元、晚餐12元
托所服务（日托）：
完全自理70元每天、不能完全自理100元每天（均含午餐）
小时工（做饭、代购、取药等）：15—20元/小时
刮脸：5元/次
上门协助洗澡：40元每次
熨衣服：3元/件
擦玻璃：15—20元每小时
租用棋牌室：5元/小时/桌
读报：10元/小时
陪同服务（陪游览、购物、访亲等）：15元/小时或80元/天
足疗：25元/小时
病人护理：50—100元/天
2.8项服务须免费送奶免收上门服务费
电话心理咨询
单身老人联谊活动
日常关怀和提示
社保信息咨询
家政服务培训
家庭成员老年护理知识培训
此外，老人在接受计算机、法律、书法、书画、运动健康等培训时，只需要交纳材料费即可，不用额外交纳学费。
四、专业支撑
当前，我国医疗机构和养老机构二者之间相互独立，自成系统，往往使老年人在健康状况和生活自理能力面临困境时，不能得到及时有效的治疗，不得不经常往返家庭，医院和养老机构之间，既耽误治疗，增加费用，也给家属增加了负担。我们不禁要问，当老年人及养老，医疗，长期照料服务等社会保障制度不完善的情况下，如何解决世界上规模最庞大的老年群体的医疗问题，成为当前社会保障领域学者和相关政府部门不可回避的话题。因此，通过医疗机构和养老机构之间的多方式结合，使其资源共享，优势互补，建立并完善医养结合服务模式就显得迫在眉睫。
一﹑明确概念
要进行老年人医养结合服务模式构建探索研究，首先需要明确“医养结合”的概念。 所谓“医养结合”是养老服务的充实和提高，就是重新审视养老服务内容之间的关系，将老年人健康医疗服务放在更加重要的位置，以区别传统的单纯为老年人提供基本生活需求的养老服务。既包括传统的生活护理服务﹑精神心理服务﹑老年文化服务﹑更重要的是包括医疗康复保健服务﹑具体有医疗服务﹑健康咨询服务﹑健康检查服务﹑疾病诊治和护理服务﹑大病康复服务以及临终关怀服务等。
二﹑养老机构和医疗机构近距离规划，合作服务
充分利用附近现有的医疗卫生资源，特别是已经过剩的公立医疗投资进行整合，将部分医院（包括厂企医院）进行结构和功能调整，直接转型为老年康复院，老年护理院等医疗结合服务机构，明确其为老年患者提供长期医疗护理等服务的功能和任务，完善所需的房屋设施和器械装备，并加强医务及护工人员的培训。
养老机构和医疗机构达成合作协议，当养老机构的老年人突发疾病﹑大病时可以第一时间到相近的医院得到专业便捷的救治。或者养老机构担当医院的病房功能，医院的医师和护
士到养老机构对患者进行医治，免去老年人的奔波之苦。这种情况实现的前提条件是养老机构和医疗机构位置比较近。这就要求政府部门在对医院和养老院进行发展规划时，把合适的、有集合意愿的机构两种机构规划在一起。同时，有结合意愿的机构也要进行积极地努力，请求政府部门对两种机构医养结合服务进行支撑。
五、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
（一）符合当地养老服务机构发展规划；
（二）有规范的名称；
（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
（四）有相应的资金（前期投入约1.8万元/床）；
（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。 I
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
（一）开办组织或个人的身份证明；
（二）机构章程；
（三）资金状况证明；
（四）场所证明；
（五）消防安全、卫生防疫证明；
（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。
民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
