国外商业街案例介绍
·缘起
美国零售业改变
交通与土地利用型态的变化
1965 州际公路法案通过
百货公司关系企业的融资并购与接收
商业用地数量与消费者购买力不成正比
商店街换成带状经营方式
·美国商店街计划简介
目的
协助老旧商业区进行更新，再发展老旧社区，政府干预，民间参与的机制。
自助人助、由近而远的综合性计画
原则
居民自决，采取一个民主的原则，由商圈的民众来一起参与。
商店街计划简介
州商店街计划是国家商店街计划的骨干,主要的任务系配合『国家商店街中心』活动,协助开发市区更新工作所需要的资源,以及担任社区商业区更新事业的前导和开路者.·商店街计划推动流程
(1)计划规划
整体的规划，配合各州的需求与考量，协助州政府规划商店街计划
(2)申请
不是每个商店街都有机会，因此由各州内地方组织提出申请，也使得每个商店街有自主的意愿。
配合事项：
-承诺地方未来相关财源的支持与商店街推动手法的落实。
-参加「国家商店街中心」训练课程等。
(3)示范点评选
州政府人员协同「国家商店街中心」专家执行评选，了解商店街的特色，专业性长处在哪里。由全州众多角逐中，挑选最具成功潜力的地区。在台湾，商店街通常都是挑选出来的。
(4)甄选主街经理人
甄选方式：由州政府人员协同「国家商店街中心」专家协助已获选之示范点之地方组织甄选。聘请经理人，他将成为管理商店街的开发。
角色：负责未来计划之整合与推动。
(5)计划展开
商店街经理人协助地方组织以组织、设计、推广、经济重建要点组成四大委员会。组织负责推动不同的工作。设计负责创造一种概念和特色，推广是最重要的，因为他的能力也最强，他们负责把商店街推广，负责广告，活动等。最后一个委员会是经济重建，负责区域重组。
(6)其它资源配合
·商店街模式-四大要点
需要由政府，民间，商家来配合。
(1)组织
组织人员：不同与公司，它集合了有志一同的商人、屋主、地方政府、其它有兴趣之团体与个人。这是一个非常特殊的团体。结合了不同组织的人员，整合了资源，是一个关键性的工作
协调者：商店街方案经理。
(2)推广
利用其组织资源，推广闹区成为单独、统一的商业区。有助于吸引消费者并强化商店街成生气蓬勃的商业中心。
生存之道：同时改良本身形象、潜在消费者与投资人投射的形象。
(3)设计
良好的设计是闹区重振计划各方面的基本条件。能吸引消费者，给消费者留下一个印象。台湾商家从街道，家具，招牌，人物，歌曲整套设计，充分吸引消费者的消费。
设计理念：不一定是「纯粹」的保存模式，并且能利用、提升每栋建筑物内高级设计元素 。
(4)经济重建
商业街的真正目的，是要带动整个城市的发展。影响到其他方面（文化，社区）的发展。
希望改变闹区「作业」方式，恢复商店街过去十几年来失去的许多元素。
·商店街模式-八项原则
(1)全面性
单独项目无法重振一个闹区或商业圈。
发起一连串活动能获社区支持且长久进步。
(2)渐进式
小工程也可能有意想不到的效果。
(3)地方领袖凝聚共识
凝聚并展现基层群众的参予。
建立地方重振闹区的能力与决心。
(4)官方与民间合伙
每一项商店街方案都需要官方与民间的支持并借助双方的专长。
(5)认定现有资产并资本化
希望各个社区有办法组织并利用他们特有的贡献。
地方资产是商店街创业计划成功的基石。
(6)重视品质
门面设计到推广活动
绘图到特别活动
(7)改变社区态度
改变社区的态度与习惯是商业区复兴的基本条件。
仔细规划商店街方案有助于创造典范，改变大众认知并进而支持重振过程。
(8)行动取向
商业区外观、活动持续而且看得见的改变可以强化正面改变的认知。
初期小规模但明显的改变措施可以让商人与社区民众知道振兴活动逐渐展开。
·商店街计划历程 与阶段变迁
(1)催生阶段
此阶段正当再造计划已完成，组织也建立不少合作伙伴，而且在社区中建立了可靠的形象。
(2)成长阶段
老旧的商业区所需要的重大投资计画都在此阶段发生。
(3)管理阶段
组织持续操控市场，并协助该区进行必要性的经济调整，持良好的运作，组织会持续刺激该区外观上的改变与其经济上的革新。
国外社区商业街发展特征
西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。
（1）社区商业的功能。国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗
中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
（2）社区商业中心的业态构成。国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
（3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的
C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
（4）社区商业的布局与设计。国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和庙面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
（5）社区购物中心的承租关系。国外社区购物中心的承租关系主要有以下特点：出租期限的长短跨度很大，从十几年到几十年不等；租金通常在每季度的前几天支付；考虑到通货膨胀问题，大多数购物中心都每隔5年左右，对租金进行重新审议；社区购物中心一般禁止承租户自行对商店进行转让。
租金是承租关系中非常重要的一个方面，由于承租面积的大小和承租的具体位置不同，以及各承租户经营的商品品种和利润不同，并非每个承租商都交纳同样的租金。收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金；另一部分按总营业额的一定比例收取，总营业额的计算通常每年进行一次，对营业额收取租金的比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素。
（6）社区购物中心的管理。国外社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制，是一种管理者集中管理、承租户分散经营的模式。
社区购物中心管理的目标是尽可能长期地维持和加强社区购物中心的经济效益，维护商业中心的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证购物中心在社区中有良好的商誉。社区购物中心的管理工作具体包括：物业管理，包括卖场环境设备的维护、安全保卫管
理等，其目标是为承租户和顾客提供一个舒适安全的环境；租户管理，包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等，目的是培养能够提供优质服务的店铺；营销管理，主要是对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动，目的是提升购物中心对附近居民的吸引力；财务管理，包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等，目标是使购物中心和承租户都取得良好的经济效益。
