新型农村社区建设的土地问题思考
新型农村社区建设所占用土地为耕地的，应依法办理转用审批手续，使耕地变为集体建设用地。同时，被整合的村庄所占用的集体建设用地需拆除后，按新型农村社区建设所占用耕地面积的105%进行复耕，复耕的土地质量应与新型农村社区建设所占用耕地和质量相当，以确保在实现占补平衡的前提下，使耕地面积有所增加。对复耕后结余的原村庄拆除后所腾退的集体建设用地（简称“可用集体建设用地”），按以下办法处理：
1．可用集体建设用地中的50%，留给原村集体经济组织作为建设用地使用。由原村集体经济组织依法用于兴建集体企业或采取出让、作价出资（入股）等方式，流转给其他单位或企业使用（商品住宅开发除外），用于增加集体资产，增加本集体经济组织村民收益。
2．可用集体建设用地中的另外50%部分，可采取以下办法处理：一是若土地距城市市区周边较远，不能作为城市建设用地使用的，复耕后由原村集体经济组织耕种，腾出的建设用地指标，可置换到城市市区周边或工业聚集区，作为国有建设用地使用（即城市建设用地增加，集体建设用地减少挂钩，也即增减挂钩），用以弥补新增国有建设用地指标不足。以上述集体建设用地指标置换的国有建设用地出让后所
得土地收益，扣除出让前的土地开发整理成本费用及各项计提后，由各级政府财政作为新型农村社区建设基金，专款用于新型农村社区公共设施（如学校、幼儿园、医疗卫生设施、敬老院等）建设；二是若土地位于城市周边，在对原村集体经济组织补偿后，可不经报批，直接征收为国有建设用地，按照城市规划予以出让，出让后所得土地收益，扣除出让前的土地开发整理成本费用及各项计提后，由各级政府财政作为新型农村社区建设基金，专款用于新型农村社区公共设施（如学校、幼儿园、医疗卫生设施、敬老院等）建设；也可由原村集体经济组织投资，按照城市规划实施项目（商品住宅开发除外）建设，或由原村集体经济组织进行前期开发整理后，采取出让、作价出资（入股）等方式，流转给其他单位或企业按照城市规划实施项目（商品住宅开发除外）建设，用于增加集体资产，增加本集体经济组织村民收益，土地使用类型仍为集体建设用地性质。
需要上级支持的政策和研究解决的问题：
一、需要支持的政策
应准予农村集体经济组织通过统一的土地市场，按照国有土地出让年期、操作模式和同区域国有土地价格，出让集体建设用地使用权。在出让过程中，政府只收取相关服务费用，主要给予政策指导、限定出让最低价、办理用地手续等，不参与土地出让收益分配。取得集体建设用地使用权的土地
使用者所建项目不得对外销售。
二、需研究解决的问题
1．新型农村社区建设资金从何而来？
2．新型农村社区应先行占地建设，若规划占地属于耕地，由谁作为主体办理农地转用，所发生的费用由谁承担？
3．原村庄所占集体建设用地的拆除和复耕，由谁作为主体？复耕资金从何而来？应在多长时间内拆除复耕？
4．新型农村社区建成后，原村庄难以拆除或村民不予以拆除怎么办？
5．集体建设用地流转价格如何确定？
6．如何将集体建设用地出让纳入统一的土地市场管理，以避免擅自交易行为？
7．腾退的集体建设用地置换到城市市区周边或工业聚集区使用时，如何实施指标置换，若采取原村集体出售指标，费用标准如何确定？
8．以集体建设用地指标置换的土地若为耕地，能否不经报批，在对原土地所有权人实施征收补偿后，直接作为国有建设用地使用？
9．城市周边腾退的集体建设用地，能否在对原土地所有权人实施征收补偿后，直接作为国有建设用地使用？
