推荐第1篇：对土地流转工作调研思考
**镇位于**市**区东北部，距**二十七公里，东与**农场、**县相邻，**公路直达，交通便利。全镇41个行政村， 农业人口34073人，是**区人口最多的一个镇，家庭承包经营农户10021户，耕地面积27740亩，是个典型的农业镇。全镇耕地流转面积已达到10305亩，占承包耕地总面积的37.15%，涉及农户3989户，占
耕地承包户的39.81%，从目前发展趋势来看，耕地流转面积还在不断扩大。该镇土地流转形式以出租为主，出租流转9387亩，占流转面积的91.1%，这些出租土地基本上流向农业企业、农民专业合作社和种养大户。
2006年以来，该镇推进土地流转，促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展，现代农业建设初现雏形。初步形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、生猪、麻鸭、蔺草、玫瑰花等十大基地；组建了粮食、西瓜、葡萄、食用菌、农机、植保等农民专业合作社36家，入社农户4000余户；加快了标准农田建设步伐，农田基础全面改善，路渠管网基本配套，农田耕作、收割机械化率达到90%；打响了绿色农业品牌，造就了巨莲、一哥、绿红、莲凯等农业品牌，“巨莲西瓜”荣获“浙江省新秀品牌西瓜”称号，“绿红象山橙”荣获浙江省柑桔博览会优质奖。
二、主要做法
1、因势利导，促使农民转变思想观念。镇党委、政府遵照国家有关法律精神，广泛宣传党在农村的现行政策，宣读现代农业的发展趋势，讲解发展效益农业的有效路径，引导农民转变思想观念，使广大农民对土地流转从犹豫、观望中走出来，转向理解、支持，甚至积极参与。2008年初的一次摸底调查显示，有流转意向的农户 家，涉及耕地 亩。
2、完善机制，建立镇村服务机构。一是调查摸底，建立信息台账。镇农经站已经建立了“三簿”台账，即：《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》。二是建立领导小组和服务机构。镇政府成立土地承包经营权流转工作领导小组，由镇长担任组长，并且依托农经站建立土地承包经营权流转服务中心，由分管领导担任服务中心主任。各村也相应建立土地承包经营权流转服务站，人员由村经济合作社社长、村民委员会主任、村报账员（文书）组成，村报账员（文书）任土地流转信息员。三是建立服务中心运转机制。先后完成了乡镇(街道)农村土地流转服务中心职责、工作人员岗位责任、农村土地流转须知、农村土地承包经营权流转流程图、农村土地承包经营权流转工作程序示意图、《农村土地流转合同》标准文本等流程设计并投入运行。建立了信息发布、备案审查、档案管理、纠纷调解、风险预警等六项制度。
3、规范操作，保障广大农民放心。各村推选懂政策、责任心强、熟悉本村土地情况、能够秉公办事的人作为群众代表，具体参与流转工作。流转土地面积以实地丈量为准，建立第一手土地台帐资料。并且将农户流转土地的面积、流转金、流转期限进行张榜公示，认定无异议后再签字盖章。镇服务中心按照依法、自愿、有偿的原则，指导农户签订土地流转合同，明确双方的权利和义务，确保合同到期后耕地能恢复耕作条件，农户能够继续经营所承包的土地，让农民吃下定心丸。
4、改善服务，促进农业规模经营和农民转移就业。一方面，**镇想方设法为企业、合作社、大户搞好服务，积极向上级申报建设项目，依照国家政策发放各种补贴，为生产、加工、运输提供支持，帮助解决生产经营中的具体问题，扩大经营规模，提高规模经营效益，创造更多的就业岗位。另一方面，建立劳动力资源信息平台，加大农民转移就业培训力度，提高农民技能和就业能力，实现在流转土地上务工和外出转移就业两促进，农企壮大与农民增收入双提高。同时该镇还充分发挥 镇 村两级调解组织的职能作用，做好土地流转过程中的纠纷的调解工作，维护各方权利。
三、初步成效
1、提高了农业生产率。耕地流转形成规模经营，有利于农业资源的优化配置，使土地、资金等要素合理流动，优化组合，降低农业生产成本，提高了农业生产率。全国种粮大户标兵吴金友通过耕地流转实行规模种植后，每亩可以减少用工4至5个，比分散种植降低劳力成本100元左右，由此，实现有效增加。土地流出农户增加了增收渠道，首先是获得耕地租金收益。浙江宝岛现代农业园从**镇五坦、涧峰、董家三个村承租土地675.1亩，每年每亩以300公斤稻谷的价格（以粮食收购指导价）支付给农户租金。而农户自己耕种每亩田扣除耕种成本140多元，农药、化肥、种子成本40元，每亩纯收入只相当于100公斤稻谷，通过流转每亩地，单单租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手从事
二、三产业。**镇五坦村1300多人口，有400余人耕地流转后放心在外打工，增加
劳务收入。有的农民就地被土地承租方雇用从事管理、农事操作等取得工资性收入。浙江宝岛现代农业园雇长期工80人，季节性用工2000余工，年发放工资85万元。
2、促进了农业产业化发展。近年来，该镇农村耕地流转主要是向支柱产业和特色产业集中，相继发展起来的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、生猪、麻鸭、蔺草、玫瑰花等十大基
地，规模皆居全区之首，有的属**市前茅。宝岛公司第一期已承租土地675.1亩，建起省级现代农业园，第二期计划再承租600多亩，扩大园区；九九玫瑰园公司承包土地，建成千亩玫瑰园；1加1公司建成230亩葡萄示范园区；宝莲灯公司建成百亩养猪示范场；市级农业龙头企业——**区食用菌生产合作社在流转耕地上创办了一个占地35亩的科技示范园，年可生产食用菌300万袋，创产值900万元以上。区级农业龙头企业——**区金岳粮食合作社在该镇区域流入耕地3000多亩，建起了优质稻示范园。
3、促进了农业科技创新。实现土地规模经营，便于土壤改良、新品种选用、新技术、新工艺的推广。2006年以来建立了农业科技示范基地10个，试种示范各类优质农业新品种19个，一大批农业优新品种、新技术在生产上得到推广应用。该镇拥有巨莲、一哥、绿红、莲凯等品牌，“巨莲西瓜”荣获“浙江省新秀品牌西瓜”称号，“绿红象山橙”荣获省柑桔博览会优质奖。
4、增加了农业投入。耕地流转促进了农业投资主体多元化，弥补了国家、集体发展农业资金的不足。土地流转机制形成后，一些资金雄厚的经营者立足高起点开发农业。纷纷投资农业基础设施建设，着力解决交通不便、水电不通等问题，积极改善生产条件。该镇因土地流转由流入方出资新修机耕道16公里多，修建和整治山塘等蓄水设施10余处。
5、提高了机械化水平。通过土地流转后，土地向合作社及大户集中，推进了粮食规模连片生产。该镇区域的两家农机合作社及专业户现拥有大型耕作机38台、小型耕作机300多台，农田基础全面完成标准农田建设，路渠管网现代化，农田作业机收机割率达90%，在全市率先初步实现农业机械化。
四、下步工作
**镇农村土地流转工作有了一个好的开端，取得了初步成效，一下步他们将重点突出几方面的工作，推动流转工作不断深化。
1、强化组织领导。镇、村两级将更加重视耕地流转工作，把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓，切实加强领导，严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
2、加大宣传力度。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点，广泛宣传土地流转的意义、程序、方法，耐心细致地做好农户的教育工作启发工作，进一步转变农民群众的思想观念，激发农户流转积极性。
3、制订发展规划。按照农业结构调整的规律，围绕培育主导产业和优势项目，精心制定耕地流转规划。根据本地产业发展规划、种植习惯、居住特点、耕地状况等，因村、因户、因地制宜，合理确定耕地流转形式和时限，引导承包户流出耕地，调整结构，实施连片经营。
4、加强日常管理。加强对耕地流转的日常管理，进一步提高流转合同签订率，农户流转承包地应签订书面流转协议，并报所属村集体经济组织和镇农经站备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。
5、探索创新机制。依托土地流转服务中心，建立农村土地流转储备库和信息服务网络，收集发布土地供求信息，进行项目推介，规范土地流转程序，指导办理流转手续，协调各方经济利益。
推荐第2篇：对土地例行督察的几点思考
对土地例行督察的几点思考(钟耀斌）
发布时间：2011-01-07 来源： 【字体：
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土地例行督察自2008年试点以来，已逐步打造成为国家土地督察机构的核心业务之一。三年来，广州督察局不断探索督察方式，完善工作程序，扩大督察成果的应用，例行督察的影响力和威慑力得到有效发挥。本人先后参加了我局对7个地区的例行督察，对如何进一步做好例行督察工作，有几点思考，供参考。
一、突出重点，实行差别化督察方式
（一）划分不同区域。督察机构人员少，督察区域大，例行督察要实现总督察办要求的“督察区域五年实现全覆盖、重点地区二年覆盖一次”的目标，工作任务重、压力大。要突出重点，可以划分成三个督察区域，即重点地区、一般地区重点领域和观测点城市。重点地区是指不严格落实国家耕地保护责任目标、国家和部土地宏观调控政策，土地市场秩序比较混乱等违法违规现象比较严重的地区；一般地区重点领域是指一个地区土地利用和管理部分领域或某个专题违法违规现象比较严重；观测点城市是督察机构确定的用于形势监测和分析，直接获取数据情况的地区。
（二）实行不同督察手段。一是重点地区重点督察，督察内容更加全面，涉及土地利用和管理各个环节；督察对象主要针对地方政府及相关部门；督察要更深入，不仅指出违法违规现象，还要深挖原因、责任单位及责任人。二是一般地区重点领域实行差别督察，可以适当减少督察的内容，重点对存在问题的环节和领域进行督察，督察与调研相结合。三是观测点城市主要采取调研为主，督察为铺的方式，一般性问题及时指出纠正。
二、精心准备，实行组团式督察形式
（一）前期准备要充分。一是掌握被督察地区督察时段内经济社会发展状况、土地利用和管理形势、依法行政氛围、地方政府依法管地和用地意识、信访举报和媒体有关披露等方面的情况。二是工作方案的制定针对性要强，凸显地区实际和区域特点。三是开展不同形式的工作研讨会，明确工作目标和工作重点，研究和商讨督察方式方法，预测可能存在的问题，提高现场督察的针对性。
（二）组团式开展督察。一是集中力量和时间。在一定的时间内，举全局之力开展；二是实行任务包干制。一个领导带领一个处室再适当借用部分人员负责一个地区，任务和责任到领导、到处室；三是同步展开。各个督察组同时启动不同地区的现场督察，形成相互竞争的局面；四是交叉验证。初步督察报告实行交叉验证，相互讨论研究，提高准确性；五是交叉验收。整改验收实现交叉制度，严格整改验收标准，提高工作成效。
三、强化成果应用，凸显督察工作成效
（一）强化督察成果质量和应用。督察报告应及时整理上报，经验总结要有典型性，指出问题要准确，提出整改意见要严厉。督察成果除向总督察汇报外，还可以采取在督察区域内通报、向省区市政府反馈、适时向外界公布等。时机成熟的情况下，可以探索建立移送制度，发现的典型或重大问题，可以移送纪检、监察或司法部门处理，提高督察威慑力。
（二）强化督察整改。例行督察应重点立足发现问题和督促问题的整改。发现问题，能反映督察机构的工作水平和工作认真程度；问题的整改，能反映被督察地区对督察机构的重视程度、对依法管地、用地的认识程度。强化督察整改、促进规范管理是督察机构工作的着力点和落脚点。
（三）维护督察机构形象。督察机构是随着国家实行“两最严格”（最严格的土地管理制度、最严格耕地保护制度）的土地管理制度应运而生的，体现的应该是“严、明、勤、廉，为国督察”的宗旨和“敢于碰硬，不怕得罪人”的作风，应办好“四份差”：一是对被督察地区负责。督察应严格指出问题，规范管理，防止问题的再次发生，达到督察一处、教育一片、影响全区域的效果；二是对督察组负责。督察人员不辞辛苦、一丝不苟的工作，发现的问题应原汁原味地进行通报；三是对总督察负责。派驻地方的督察局所有的工作都应对总督察负责，应不折不扣地落实总督察的指示和要求；四是对社会负责。督察机构肩负着党和国家、人民的重托，督察工作应得到社会的认可。（国家土地督察广州局调研处 钟耀斌）
推荐第3篇：对土地督察文化建设的若干思考
对土地督察文化建设的若干思考
中国是一个非常注重文化建设的国度，悠悠五千年的文明史，深沉而厚重。当今世界，文化与经济和政治相互交融，在综合国力竞争中的地位和作用越来越突出。独具特色、底蕴深厚、内涵丰富的文化，是一个国家、一个民族乃至一个单位不断发展进步的重要精神动力。文化具有陶冶情操、凝聚人心、塑造理念、促进和谐之功能。如果说经济建设所提供的雄厚物质财富是人类社会不断发展进步的硬件的话，那么，文化建设为人类社会发展提供的巨大精神财富，就是社会发展进步的软件，并且是不可或缺的重要组成部分。国家土地督察机构从组建以来，就一直十分重视和关注土地督察文化建设。两年来，作为解放思想、科学发展的产物，国家土地督察机构在不断开拓创新、忠实地践行科学发展观的同时，也在土地督察实践中不断地探索、总结土地督察文化。作为一名土地督察事业的新兵，自己在土地督察文化建设方面进行了一些思考，但还很不成熟，将自己这些不成熟的想法见诸文字，意在抛砖引玉，引发大家对土地督察文化的共同关注，加快土地督察文化建设。
土地督察文化建设是一个系统工程，贯穿于土地督察工作的各环节、各方面。土地督察文化的含义有广义和狭义之分。从狭义方面讲，土地督察文化是指督察系统内部形成的一种与土地督察工作密切相关的思想观念、价值判断、道德规范和精神活动等方面的总和。从广义方面讲，土地督察文化是一种精神现象、观念形态和道德规范,是指导思想、核心价值、奋斗目标、行为规范、管理制度、职业道德等诸因素的综合体现，是对工作实践中经过提炼而形成的优良传统、优秀品质以及作风和精神的积淀和借鉴，具有一定的自主性、独立性、规范性、历史继承性和阶段稳定性等特点。国家土地督察机构是科学发展观的产物，成立伊始，就肩负着国家赋予的神圣使命和人民重托，工作任务艰巨，工作性质特殊，任重道远，土地督察文化建设应该涵盖广义方面的内容。具体地讲，广义的土地督察文化建设包括土地督察责任文化、廉政文化和情感文化等方面的内容。
一、责任文化是土地督察文化建设的核心。
责任是一个单位存在的根本。没有责任，或者不能完整地履行职责，单位就失去了存在的意义。督察文化建设要坚持把责任文化放在核心地位，并不断地丰富完善。对于国家土地督察机构而言，保护耕地，坚守18亿亩耕地红线，既是实现社会经济可持续发展的现实要求，又是国家赋予土地督察机构的重要使命。土地督察机构在对省级及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查，履行督察职责时，必须始终把耕地保护作为督察的“第一要务”，始终把耕地保护工作当成自己不容辞的责任。土地督察的责任文化建设要充分体现第一要务的要求。同时，土地督察的责任文化建设要全面反映督察工作的指导思想、价值观念和奋斗目标，这是土地督察责任文化建设的根本所在。土地督察工作的根本指导思想是，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，适应构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的要求，切实加强和改进土地管理，促进经济社会又好又快发展。土地督察责任文化建设要深刻反映这一指导思想。土地督察责任文化建设必须体现国家利益高于一切和为人民服务的价值观念。国家利益高于一切，是土地督察机构一切工作的出发点，必须始终牢记；为人民服务既是我党的宗旨，也是土地督察机构一切工作的最终归宿，必须始终坚持。保障国家土地管理宏观战略的实现，促进科学发展，适应经济社会全面协调可持续发展的要求，保障粮食安全，是我们的奋斗目标，更是全体督察人的责任。土地督察责任文化要充分体现全体督察人认真履职，不辱使命，不断探索总结，努力构建适合土地督察管理特色的管理制度和科学的管理模式，以及反映以规范化管理为基础的、有利于充分调动干部积极性和创造性、提高工作效率、促进土地督察事业发展的责任文化。
二、廉政文化是土地督察文化建设的基石。
土地督察工作性质的特殊性，对土地督察廉政建设提出了更高的要求。廉政建设决定着土地督察工作的成败。因此，廉政文化在土地督察文化建设中占有极其重要的位置，是土地督察文化建设的基础。
古人言，公生明，严生威。要监督检查别人，首先自己要立得正，行得端。如果不切实抓好廉政建设，保持清正廉明的形象，就没有资格监督别人，所谓正人先正己。国务院领导同志曾对国家土地督察机构提出了“严、明、勤、廉”四字要求，强调既要把好土地的闸门，也要把好廉政的闸门，要经得起市场经济的考验，经得起社会各方面的监督，树立起国家土地督察的良好形象。2007年7月11日，甘副总督察在国家土地督察机构学习贯彻中纪委《关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》座谈会上更是语重心长地指出，党风廉政建设是做好土地督察工作的基石。基石不牢，大厦必倾！土地督察机构是一个监督检查部门，监督检查的对象主要是省级和计划单列市人民政府，监督对象比较特殊。工作对象的特殊性要求土地督察机构在做好监督检查工作的同时，要时刻绷紧廉政建设这根弦，时刻筑牢反腐倡廉道德防线，牢记我们监督别人的同时，别人也在监督我们；要更加高度重视自身的廉政文化建设，不断增强自我防范意识，提高抵御腐败风险的内在自律能力。土地督察文化建设要充分反映督察廉政文化的深刻内涵。
三、情感文化是土地督察文化建设的重要内容。
土地督察情感文化建设包括两个方面的内容：一是要体现全体督察人对祖国和人民的大爱情怀。国家土地督察机构成立虽然只有短短两年时间，工作人员也来自五湖四海，但全体督察人从进入土地督察机构的第一天起，就始终谨记自己肩负的神圣使命。国务院授权土地督察机构对土地利用和管理情况进行监督检查，对于全体督察人而言，这是国家赋予我们的崇高使命，是我们义不容辞的责任，不能有借口，更不能推托，只能做好，必须履行好这一神圣职责。这是因为我们每一个督察人都深爱着脚下的这片土地，这是中华民族赖以生存的土地，处处留着祖辈们的足迹，我们必须守望好、呵护好，以便将来完整地交给我们的子孙，否则，我们没法交待！督察人热爱土地督察事业，无怨无悔地奉献自己的一切，都是源于对祖国的深沉的挚爱之情。土地督察情感文化建设要体现督察人大爱无疆的情怀。二是土地督察情感文化建设要全面反映督察人热爱生活，情感丰富，勤奋敬业，积极向上的精神面貌；要体现督察人爱岗敬业、勇于创新，坚持原则、依法办事，勤奋务实、积极进取的工作态度；体现督察人始终做党的利益、人民的利益和国家利益的忠实捍卫者的形象；体现督察人敢打硬仗、能打硬仗、善打硬仗的精神风貌。
土地督察责任文化、廉政文化和情感文化是一个统一的有机整体，内涵十分丰富，并且也是一个不断补充、发展和完善的过程。随着土地督察实践的不断拓展和深入，其具体内容和表现形式也会不断变化。从国家土地督察制度实施两年来的情况看，土地督察机构在总督察的正确领导下，阔步前进，奋力开拓，勇于进取，成效显著。特别是经过全国土地执法百日行动的洗礼和锤炼，全体督察人经受住了考验，督察系统形成了巨大的凝聚力、向心力和战斗力，在机构管理、队伍建设、工作机制、制度建设等方面积累了宝贵经验，为继续做好土地督察工作打开了局面，形式多样、内容丰富的土地督察实践为土地督察文化建设奠定了坚实基础。相信在全体督察人的共同努力下，经过更多的土地督察实践和总结提炼，一定会形成土地督察机构自己的独具特色、能全面反映土地督察工作特质的督察文化，为国家土地督察事业不断发展提供巨大精神动力。
(成都督察局办公室副主任 卢安烈)
推荐第4篇：对土地确权行政案件几个问题的思考
对土地确权行政案件几个问题的思考
土地是人类最为重要的生产和生活资料，涉及土地的案件法律关系复杂，案情复杂，政策性强，历史遗留问题多，是人民法院审理行政案件中的难点之一。本文所称土地确权案件指颁发土地使用证的确权案件及土地使用权争议处理决定的两类典型的土地确权案件。笔者试图以土地确权案件的审判实践对现行行政诉讼存在的三个问题进行检讨思考，并提出予以完善的粗浅建议。
一、行政诉讼在土地确权案件中的作用与立法预求相去甚远
《中华人民共和国行政诉讼法》第一条规定：“为保证人民法院正确及时审理行政案件，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护和监督行政机关依法行使职权，根据宪法制定本法。”显然本法的立法目的是为法院审理行政案件提供保障，为行政相对人的权利救济提供渠道，促进行政机关依法行政，这就是诉讼法的立法目的、立法预求。就土地确权案件而言，行政诉讼的立法预求难以实现。理由如下：
一、土地确权案件不仅涉及土地行政管理关系，同时涉及平等主体之间的民事关系。单纯的行政诉讼以审查被诉具体行政行为是否合法的审查制度，很难触及查清行政争议的本质，使行政审判的审查停留在行政行为的是否合法的表层的问题上，当然这对于行政审判而言是核心问题，而从“保护公民、法人和其他组织的合法权益”角度讲，这里的审查显然属于表层次的问题，这是行政诉讼审查制度与立法目的在土地确权案件中暴露出的矛盾。
二、行政相对人的诉讼请求往往得不到人民法院的审查角度、范围完整的呼应。行政相对人之诉愿在于实现其对土地的使用权，实现其民法上的物权，希望人民法院通过行政审判监督行政机关的违法行为，从而实现其根本的请求，但行政诉讼的审查角度虽然立足于相对人的民法上的权利即土地使用权而赋予其起诉的资格，但审查的靶子是行政行为是否违法。依照《行政诉讼法》第五十四条之规定，人民法院对被诉具体行政行为全面审查，只要存在五种违法情形中的任何一种即应判决撤销。相对人民法上的权利是否可以得以实现，并不是行政判决关注的焦点，其裁判的结果也往往不能满足相对人的根本的诉讼请求。
三、撤销判决对相对人的土地使用权保护只能是宣告式的，宣告被诉确权行为侵害了原告的合法权益，也不能真正使其权利的内容明朗化、确定化。因此，即使判决撤销确权文件，决定也并不能彻底解决问题。第
四、审判实践中存在大量的行政机关败诉后不再作作为，拖延作为的问题，有的将矛盾推向法院，从而使当事人最高关注的土地权利悬而未决，使当事人长期陷入无尽的纷争中，审判实践中因不服土地确权引起的行政诉讼案件反复审理长达
五、六年的并不罕见，审判的法律效果、社会效果均受到质疑。
上述问题实质就是行政审判土地确权案件并不能一步到位，切中当事人真正的诉愿，将其关注的民事争议解决彻底。针对该问题，有人提出以行政附带民事的方式一并解决，最高人民法院关于执行行政诉讼法的98条解释第61条似乎采用了此观点。最高人民法院行政庭对98条司法释义专著对该条解释又称行政与民事的判决、裁定一般分别作出。这其实并不是附带民事诉讼，只能是同一审判组织包揽行政诉讼和民事诉讼而已，况且分别作出必然由行政庭作出民事判决，违反了法院组织法及诉讼法的规定。因此笔者认为应当明确行政附带民事制度。这类行政争议基于民事而言，人民法院审理民事争议是天经地义，合并审理不存在理论上的障碍。在《中华人民共和国土地法》出台前，土地使用权争议案件本身就是由人民法院作为民事案件审理。在行政诉讼中，无论是原告或是第三人提出解决相关民事争议的请求都应该允许，而事实上无论原告或第三人除对被诉确权决定表示异议或支持外，对争议土地的归属肯定是要提出自己的请求。基于当事人意思自治原则，人民法院可以一并审理，不存在技术上的问题。笔者如判决的情形归纳如下：
（一）政府对土地之确权行为合法的，判决维护。
（二）土地确权主要证据充分，而存在程序或适用法律错误的判决确认违法由人民法院以司法权确认土地权。
（三）土地确权主要证据不足，而法庭可查明事实的直接由法院判决确权。
（四）土地确权主要依据不足，而人民法院又无法查明权属的亦由人民法院本着尊重历史、方便生产、生活的原则，依相邻权理论法律作出土地权属判决。
二、最高人民法院司法解释关于相邻关系的诉权规定与《土地法》中关于土地权属争议解决机制冲突
98条解释第61条仅限于被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法方能启动行、民一并审理程序，对被告作出的颁发土地证书的确权行为在颁证违法的情形下是否应启动行政附带民事裁判程序？实践中很少有人提及。因为这里不存在行政裁决而且裁决违法的前提。而实践中，不服颁发土地证而引起的行政案件在全国范围一直在20%以上，这类土地确权案件能否得到妥善的归属和处理关系到行政审判的健康发展，也影响着社会的安定。实践中不服颁发土地证的情形有以下两种：一是有证的起诉政府给另一方颁证侵权；二是无证的起诉政府给另一方颁证行为侵权。笔者认为，无论起诉方有无相关证件起诉政府给另一方颁证行为侵权，只要有行政诉讼法上所称政府颁证行为与其有利害关系即是有原告资格，可以起诉。但问题是颁证行为被撤，被维持当事人间暗含的民事争议并未消除，而人民法院又不能一并解决。笔者认为如上述两种起诉的情况，过去的行政审判并没有抓住问题的本质，不服颁证行为并没有反映矛盾的实质。因此，人民法院没有厘清不服确权行为的实质而简单地受理而形成了隔靴挠痒。笔者认为，此类纠纷应当属于土地使用权争议。理由如下：所谓土地权属争议，望文生义是指土地所有权或使用权归属争议。《土地权属争议调查处理办法》（2003年1月3日国土资源部公布，同年3月1日实施）即采用了上述定义。针对上述不服颁证行为的行政诉讼案件，表面看是对政府的颁证行为不服，仅指一具体行政行为而言，而事实上当事人不服之理由则是当事人认为该行为侵犯了其特定范围的土地所有权或使用权。当事人起诉的前提必然是关于特定范围的土地权属与相邻方或其他相关方产生了不同的认识，各自均主张权利，否则根本不可能引起一方对政府给另一方颁证行为不服的问题。既然如此，笔者认为颁证行为仅仅是造成土地权属争议的原因，而当事人的诉愿指向应该是土地所有权或使用权的归属，因此，应该看到在原告与第三人间存在的土地权属争议才是原告起诉的真正原因，故颁证行为是表象，纠纷实质是土地权利之归属。因此，人民法院抛开人民政府直接审理颁证行为并不能从根本上解决纠纷。笔者认为让人民政府依《土地管理法》第16条按土地权属争议进行解决，人民法院在争议违法、当事人不服再提起行政诉讼时，人民法院依行政附带民事判决的方式一并解决应该是一步到位的解决争议的最佳方式。最高人民法院行政庭有学者也认为，土地权属争议的前提是各方均没有权属合法、面积准确、址清楚的权属证明文件、办法文件，但历史上已由他人无条件合理的长期使用至今，造成永久性占有的事实。笔者认为，这是对土地权属争议外延的人为的限制，争议是双方当事人的态度，至于争议是否有道理那是实体问题，即使双方均有证件，各方也仍然对证件的理解表示不同的意见，依然可以形成权属争议。《土地权属争议调查处理办法》第20条规定，处理争议机关应当审查双方当事人提供的证据材料中第
（一）项为人民政府颁发的确定土地权属的凭证。由此可见，有证件依然可以形成争议。有一点须要说明的是人民政府的处理结论、方式，《办法》并没有明确如裁判的形式多种多样。笔者认为这种裁决是一种准司法的行为，应该包括驳回申请，维持现状，如须撤销土地证件（该争议应由县级以上人民政府作出）应对争议的土地归属作出结论。如果不作为土地争议先行由政府处理。相邻方的任何一方起诉，很多情形下会形成互诉对方的土地证，甚至双方均被撤销，再由政府重新确权又可能产生新的被诉颁证行为。而依笔者之见以可直接抓住各方争议的民事争议，同时不至于使政府绕过对颁证行为的审查，人民法院在对处理决定审查时仍然可以对颁证行为的合法性进行审查，从而防止违法的颁证行为不能得到纠正。综合所述，笔者认为最高人民法院关于执行《行政诉讼法》的98条解释第十三条中赋予相邻权一方具有行政起诉权对于土地相邻关系中的土地使用权争议问题解决方式与土地法的解决方式相冲突，笔者认为，这种笼统的关于相邻关系方诉权的规定，没有引导出正确的解决纠纷的途径。应对土地相邻权引起的行政争议明确界定为土地权属争议，先行由政府裁决，这样可以使大量的涉及土地的案件在进入人民法院前经过政府部门的第一步的梳理审查，更有利于政府自我纠正违法行为，也方便当事人申请，更重要的是可以大量减轻人民法院日益沉重的审判压力，也符合现代行政裁决专业化的发展趋势。另外，值得注意的是《行政复议法》第三十条关于土地等自然资源争议先行复议中复议前置的范围及复议与诉讼如何衔接存在激烈的争议。依笔者之见，准确界定土地争议范围，提倡政府裁决在前，人民法院作终局裁判可以消除许多不必要的争议。
三、行政诉讼在土地确权案件中忽视了第三人的信赖利益保护，个别情况下审判反而引发了更多的纷争
由于行政行为具有确定力，一旦作出，就应被推定为合法有疚。法律要求相对人予以信任和依赖。基于信赖因素的存在，法律也应保护相对人基于依赖所生之利益，禁止政府行为以任何借口任意变更既有行政决定甚至反复无常，哪怕是“有错必纠”也应受到必要的限制。在行政审判也应当对相对人的依赖利益予以高度重视，对违法行政行为实行有限有撤销，土地确权案件主要涉及第三人的利益。现行行政诉讼法虽然设立了第三人制度，但对第三人是否可以提出独立的诉讼请求没有明确规定，以至导致人民法院在只要原告启动诉讼程序时即时被诉具体行政行为是否合法进行全面审查，第三人的举证对被诉具体行政行为的审查是否有参考作用法律规定态度不明，从而忽视了第三人的利益。以土地确权案件为例，第三人对土地的占有、使用是基于被告的审批、确认，为维护法律秩序和社会生活的稳定，为禁止政府行为反复无常，信守承诺应该对相对人因信赖政府而取得的利益予以保护，这是行政法信赖利益保护原则的应有之义。因此，行政审判应该关注第三人基于对被告的信任而取得的财产或其他方面的利益保护，不能因被告的违法行为而承担实际上的损失。在不服颁发土地证的土地确权案件中，实践中一般不作土地争议理解，更容易忽视第三人的利益。特别是在当事人已修房盖屋的情况下，撤销证件将会带来更大的社会隐患。笔者认为只要不存在证件两证权利冲突、重叠问题一般不能撤销。而最合乎实际的方法应将其归为土地使用权争议处理，政府在处理争议中首先对争议问题作出处理，如果须要撤销证件，由此造成的损失被告应给予适当的补偿，在人民法院审理土地权属争议案件中对当事人持有的土地使用证件只要不存在权利冲突的一般也不能否认其效力，这既是出于对维持社会安定性的考虑，也是对诚信政府的一种支持。在涉及土地确权案件中，轻易地撤证行为可能使政府无所适从，也使人民法院无所适从。值得强调的是人民法院否认颁证的合法性，依职权再作土地权属的裁判，必然强调当事人的举证责任，兼顾政府在行政行为中的档案材料，在事实确定难以查清的前提下，只能以公平原则、以尊重历史、方便生产生活为原则，当然法院的司法能力将承担考验。
综合所述，人民法院审理土地确权案件应该明确适用行政附带民事判决，并应与土地法相呼应，明确土地权属争议的范围形式，在判决中应确立信赖保护利益，尽量避免引发新的矛盾，取得最佳的社会效果。（河南宝丰县人民法院·高素芳）
推荐第5篇：对新型城镇化中土地制度改革的思考
对新型城镇化中土地制度改革的思考
发布时间：2014-4-4信息来源：中国经济时报
土地制度的改革及相应配套措施的完善是新型城镇化建设的核心内容之一，土地作为关键要素，能否通过市场实现有效配置直接关系到城镇化的成功与否。只有从根源上改变土地权属性质，提高土地使用效率，扩大建设用地供给，减少政府对土地收入的依赖，才能破解“土地”城镇化而非“人口”城镇化难题，才能使农民真正脱离土地，实现“市民化”，在新型城镇化发展中迸发出更大的活力。
目前农村土地产权制度现状产权主体多元化、产权权能残缺化、产权关系动态化，使现行土地所有权和使用权还缺乏严格的界定，未进一步形成明晰的产权关系。
1.产权主体多元化。依照现有法律规定，我国现行集体所有制下的土地所有者主体存在三种形式：乡(镇)农民集体所有、行政村农民集体所有及村以下农业集体经济组织的农民集体所有。所有者主体的代表机构是相应的农村集体经济组织或村民委员会。这就使得土地所有权的归属还没有特别明确，模糊界区过大。
2.产权权能残缺化。一方面，土地所有权主体模糊导致所有权的虚置。国家只是在名义上和法律上承认农村土地归农民集体所有，而事实上的“集体所有制”则表现为无实际内容的集体空壳。其一，农民集体对土地的占有、使用、经营和处置权力极其有限。其二，国家凭借行政力量在某种程度上剥夺了农民土地所有权在经济上的实现权益，即收益权。另一方面，由于历史和现实的多方面原因，我国农村土地的各种权利内涵、相应的权利主体及其相互间的界限缺乏严格的界定，致使现实农村经济生活中农地产权界区不清，产权关系混乱，侵权现象严重。
3.产权关系动态化。现行土地产权关系是一种契约关系，但这种关系是非市场形成的，而是具有强烈的行政性，因而缺乏市场机制下财产关系运作的自我稳定性，呈现动态变化：一是土地面积的动态化，二是经营形式的动态化，三是土地边界的动态化。
现行土地制度在城镇化中存在的问题
人口转移遭遇瓶颈，农民面临“安居创业”的问题;交易缺乏市场政策，土地面临“无法买卖”的问题;买卖土地职能错位，交易面临“破除垄断”的问题;土地增值收益不均，利益面临“如何分配”的问题;耕地撂荒问题严重，农村面临“由谁种地”的问题。
1.人口转移遭遇瓶颈，农民面临“安居创业”的问题。推进城镇化的好处是显而易见的，但一部分农村人口转移到城镇中来，在劳动就业、子女教育、社会保障、保障性住房购买等方面却没能享受市民待遇，难以真正融入城市，实现由农民变市民的转变。最根本的是他们没有资本在城市买房定居，安居创业的问题。一方面是农民工在城市买不起房，难以在城市定居，另一方面
是农民工留着一条难以切断的土地尾巴，他们家乡的房屋、口粮地和承包地低效使用甚至长期空置。挖掘城镇化的新空间，就必须要直面“人口城镇化”滞后于“土地城镇化”的体制缺陷，让农民工把其在家乡的土地资源，转化为在城里的生活资源，让农民可以“带资进城”。
2.交易缺乏市场政策，土地面临“无法买卖”的问题。随着人口迁徙和劳动力转移，农村建设用地流转的供给和需求越来越大。同时随着城市建设用地控制趋严，成本渐高，一些企业和居民把目光投向集体建设用地，两者合拍之下出现了诸多乱象。各地普遍发生农村集体建设用地自发进入市场现象，一些郊区农民和城市开发商的自发交易导致已成气候的小产权房禁而不止。但政府对农村集体建设用地市场交易没有统
一、规范的政策法规。一方面是城镇化发展急需建设用地，另一方面是进城农民无处合法买卖自己手中的建设用地和宅基地，市场和制度的缺失加剧了这种供需矛盾。
3.买卖土地职能错位，交易面临“破除垄断”的问题。政府成为城乡土地市场主导者、建设用地交易权的垄断者，而不是土地交易市场的裁判者和土地财产权的保护者。地方政府热衷于靠其拥有的行政权力获得土地增值收益。过度依赖土地出让收入及相关的土地融资，一次性收入的做法使长期的收入来源不可持续，也使土地相关收入缺乏有效管理和监控，因而缺乏透明度与责任，应该理顺这种关系。
4.土地增值收益不均，利益面临“如何分配”的问题。城镇化过程中土地的升值是人口和投资聚集带来的，土地升值的部分应该用在外来聚集人口身上，而不是少数人手里。农村土地既是农民的生产资料，也具有社会保障功能。现有的农村土地收益分配格局不利于保障失地农民的权益，易引发农民不满，导致群体性事件。新型城镇化首先是人的城镇化，如果农民失去土地后相应的社会保障没有及时跟进，会导致失地农民既丧失了原来拥有土地所具有的社会保障，又无法享受与城市居民同等的社会保障权利，急需建立一种补偿机制用以解决目前集体土地收益分配不均的问题。
5.耕地撂荒问题严重，农村面临“由谁种地”的问题。长期以来，我国耕地撂荒问题始终没有解决，甚至也没有提出解决的可行办法。随着进城务工农民数量的增加，农村人口在减少，但农村建设用地的数量却反而增加，因此导致大量农村居民点的闲置用地，曾有人估计，至少在一亿亩以上。近几年给予农民一些补助，情况稍有好转，但这个问题依然尚未解决，任其发展下去，势必造成大量农村土地的浪费从而影响粮食安全。
土地制度改革的具体措施建议实行土地确权，实现农民“带资进城”;建立房地市场，实现城乡“依法买卖”;改革征地制度，实现土地“自由交易”;建立土地银行，实现全民“共同受益”;培育合作组织，实现耕地“集约发展”。
1.实行土地确权，实现农民“带资进城”。
当前，我国推进农民市民化面临着巨大的成本压力，而让农民带着资产进城则是跨越成本门槛，破解农民市民化难题的根本出路。为此，必须改革现行的农村土地产权制度，可以对现行《土地管理法》重新修订，对土地所有权属收益分配、土地使用权流转收益、政府征地权等方面给予更加明确界定，让农民拥有自己的土地产权包括自主交易权，将农民在农村拥有的各种资源合法合理地转变为可以变现和交易的资产，让农民带着资产进城，切实提高农民分担市民化成本的能力。
如何分类确权，全国各地差异很大，不能一刀切。原则上宅基地和建设用地需要核实，承包地以签订合同为基础确权，不需重新丈量，矛盾激化，劳民伤财，事倍功半。重新确权颁证后，明确了农村土地集体所有权，但其使用权包括转让权和收益权却应该私有，落实到农户头上，将“所有权”分拆开来，以往农民无产权、无财产性收入，这样，土地使用权转让有了依据，已经脱离农业生产，进城创业、务工的农民可以在自愿、依法、有偿的前提下，将拥有的承包地、宅基地和建设用地转让或抵押，获得资本在城市创业、购房或购买社会保障，实现安居乐业，把农民从土地上解放出来。
2.建立房地市场，实现城乡 “依法买卖”。农村大量闲置的建设用地和农民的宅基地、民房急需通过一个合法的方式转变为城市建设用地，不动产同一等级，农民可以选择出售原来的土地进城落户，城里人也可以下乡置业，多占房、地的人多纳税，实现城市建设与农民增收的双赢。可以由政府提供一个有形的交易市场，实现税制统
一、交易费用统一，建立完备的产权登记制度和提供其他保证交易安全的服务。这个市场可以实现城市居民与农民的建设用地和房地产交易。积极推动农村集体建设用地在符合规划的前提下入市交易，与国有建设用地享有平等权益。同时，要尽快出台政策法规，早日解决“小产权房”等问题。
3.改革征地制度，实现土地 “自由交易”。土地征用制度改革的基本方向，就是谁用地、谁征地，尽量使地方政府不再直接介入土地买卖，实现农民与政府和房地产商之间的自由交易。当然，这并不是说政府可以袖手旁观，政府可以根据土地规划及相关法律对土地市场中的交易活动进行监管和管理。与此同时，在征收集体土地的过程中，并非所有环节都需要政府出面，有的区域，政府完全可以退出而只做仲裁者的区域，让交易由买卖双方自行完成。重大基础设施项目，政府作为投资者应该参加交易过程，但是，如果土地开发用途属于商业范畴，政府理应避免过度介入。
4.建立土地银行，实现全民 “共同受益”。土地的增值并非完全由土地所有者造成，不少情况下是政府的基础设施建设因素、人口聚集因素等带动了当地土地价格的上升。因此，在除了所有者获得主要收益外，政府应对土地的增值收益进行二次分配，改变现有土地征用收益分配格局，使土地增值充分反哺失地农民，实现土地综合占补平衡。土地银行作为农村土地受让主体之一，可以按一个适当的未来价格，在农民工完全自主自愿状况下，一次性受让其土地使用权，当然绝对不能行政强迫。土地银行资本金由政府一次性出资形成，后续的费用，可由国企上缴利润及发达地区上缴中央的建设用地出让收入支付。
5.培育合作组织，实现耕地 “集约发展”。要解答“谁来种地”问题，需从多方面着手，为土地集约发展创造有利条件。首先，要营造全社会重农氛围，加强社会对农民职业的认可，完善保障农民利益的制度设计，保障农民政治权利和社会保障权力，千方百计为农民增收。其次，实行工商资本下乡差异化政策，对农田基本建设投入大、劳动生产率低下的地方，由地方政府政策支持，鼓励工商资本下乡投资，集中整治，实现大规模机械化生产。再次，要优化新型创业农民成长环境，不断加大培训力度，完善创业支撑体系，鼓励成立创业农民协会，加大惠农政策的倾斜支持力度，以真金白银支持创业型农民成长发展。最后，要扶持农业社会化服务组织。加大金融扶持和优惠政策倾斜力度，加强人才培养和引进。逐步实现农业社会服务规模化、专业化发展。以培育农村专业合作组织和种粮大户为主体，实现农村土地集约高效经营。作者：陈先森
推荐第6篇：对土地使用权抵押登记的探索与思考
近几年，随着土地使用制度和金融体制改革的深入，土地交易行为的不断增多，抵押人以土地使用权作为抵押贷款担保物从金融部门获得贷款的土地使用权抵押活动越来越普遍，土地使用权抵押以其不可动性、具有相当价值、保值增值性好而逐步成为一种主要的融资手段，受到了土地使用者和金融机构的青睐，这不仅为企业盘活存量土地的资产，融通资金用于发展提
供了有效途径，而且为金融部门贷款安全收回提供了可靠的保障。
虽然经过近几年的我们国土资源管理部门的不懈努力，基本上已经规范了土地抵押登记行为，改变了以前的“要他办”为现在的“他要办”。但是至今还有金融部门对此认识相当薄弱，如一些抵押人未经国土管理部门批准，擅自将土地使用证抵押到金融部门，金融部门便将资金贷给抵押人，还有一些人未领取土地使用证，仅与金融部门一起到公证处办理了土地抵押公证手续等等，这些不规范的土地使用权抵押行为，导致抵押当事人的合法权益得不到保护，因此土地使用权抵押过程中仍然存在着许多问题，加强土地使用权抵押登记管理工作，尽快把土地使用权抵押登记活动引上规范化、法制化的轨道已是当务之急。本文拟对如何规范土地使用权抵押登记管理作粗浅的探讨：
一.加大宣传，形成规范土地使用权抵押登记意识
为推动土地使用权抵押登记工作的健康发展，针对社会各界对土地使用权抵押登记工作的重要性认识不足和尚不规范的状况，我们国土资源管理部门要做好宣传工作。
首先，我们国土管理部门要针对以前一些金融部门的土地使用权抵押贷款只凭抵押协议、土地使用证或办理公证手续等不规范行为，对他们进行宣传，和他们一起学习《房地产管理法》、《担保法》以及我们国土管理部门关于土地抵押的有关规定，讲清土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续，土地使用权抵押的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押人的土地使用证，抵押人扣押的土地证书无效，土地使用权人可申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。土地使用权抵押合同经登记后方才生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。一些不规范的抵押行为导致金融部门无法收回贷款，使他们充分认识土地使用权抵押登记的重要性。
另外我们国土管理部门还有采取形式多样的宣传方式，扩大政策的覆盖面，将土地抵押登记的法律法规汇编成宣传手册，发放到有关部门，广泛宣传土地抵押登记的意义，使这些部门认识到盘活已有土地资产是融通资金，加快自身发展的有利机遇。同时，还有对一些单位和个人怕交费、怕办手续麻烦的模糊认识，宣传办理土地抵押的程序，热情、快捷的服务，使他们消除疑虑。
二.加强协调，促进有关部门加强土地使用权抵押工作规范运作
土地使用权抵押登记，既是我们国土管理部门的本职工作，也是一项社会性很强的工作，仅靠我们的努力是不够的，还需各有关部门的大力配合和支持。以便更进一步的规范运作。
（一）协调与房产部门的关系
有的土地使用权人由于不熟悉有关法律法规，只到房产部门办理房产抵押登记手续，而未到国土管理部门办理土地抵押登记手续，我们应主动协调好与房产部门的关系，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第三十三条“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”的规定，请房产部门在办理房产抵押登记时，督促抵押人到我们国土管理部门办理土地使用权抵押登记手续。
（二）协调与司法部门的关系
要通过宣传或座谈会等形式与法院等司法部门的同志一起学习《担保法》、《城市房地产管理法》等以及其他土地使用权抵押的有关规定，使他们明确，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护，从而对未经我们国土管理部门登记的土地使用权抵押纠纷案件不予受理和维持。
（三）协调好与公证部门的关系
我们要对公证部门进行宣传，使他们认识到土地使用权抵押只公证、不登记是一种无效行为，公证部门应当依法保护抵押人和抵押权人的合法权益，从而抵制私下土地抵押行为公证。
三.认真研究，形成土地抵押登记的规范程序
土地登记抵押工作，是一项法律性、业务性很强的工作，为顺利推进此项工作的规范开展，必须根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和暂行条例》精神，形成一套土地抵押登记工作规范程序。
（一）土地使用权抵押贷款申请
土地使用权抵押人向抵押权人提出书面申请（包括拟贷款金额、拟抵押土地的情况），并进行办理。
（二）土地使用权价格的评估
抵押双方当事人持土地使用证和土地抵押人的贷款申请到地价评估机构联系对抵押地块进行地价评估，评估费由抵押人交纳，评估结果报我们国土管理部门备案。
（三）签订抵押贷款合同
抵押人持土地使用证、土
推荐第7篇：对我区农业土地经营管理模式的思考
编者按：我区作为紧靠武汉特大城市的国有农场群，农业经营体制和发展模式既不同于农村，也不同于偏远农场，在多年来实践中有其自身的特点和运行规律。随着国家级吴家山经济技术开发区的建设，规划和战略储备土地，追求更高的土地经营管理水平和利用效率是当前和今后一段时期，我们必须面对的一项重大课题。如何既能让农民有序退出土地，又能让农民在经营现代都市农业中获益，确保收入增长和生活水平提高，需要我们认真思考。本文就建立农业土地经营管理新模式提出了一些建议，仅供区四大家领导参考。
对我区农业土地经营模式的思考
区农业局局长 戴方超
土地既是国有农场经济发展的生产资料，也是农工赖以生存的基础。经营和管理好国有农场农业土地，不仅关系到农场经济的发展，而且对农民增收和社会稳定也具有十分重要的意义。近年来,区委、区政府高度重视“三农”工作，加快发展现代都市农业，推进城乡融合式发展，取得了明显成效，但由于农业经营体制还不够完善，土地流转缓慢，制
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约了农业集约化、标准化、规模化经营，土地产出率不高，农工生产组织化程度不高。认真分析我区国有农场土地经营管理的现状和存在的问题，必须探索一条具有东西湖特色的土地经营管理新模式。
一、我区农业土地经营历史及现状
我区农业土地为国有性质。现有耕地面积201492亩，农业户数37756户，农业人口94418人，农业劳动力40632人。从1984年开始，我区推行农村家庭联产承包责任制，在国有农场实行了分户承包的双层经营体制，农业土地实行职工家庭承包经营。当时为稳定职工家庭农场经营，区政府还向农工颁发了土地承包经营权证书（承包期15年）。但在实践中，为了调整农业结构，发展蔬菜生产，解决农场提留和资金回收难等问题，农场对职工承包规模较大的家庭农场，进行了多次土地调整。政策上扶持、项目上支持适度规模经营，土地承包合同实行一年一签，以利于农场掌握土地调控权。1999年国家实行农村土地二轮延包政策，我区参照外地农场经验，并结合自身实际，没有象农村那样确权确地到农民，土地承包合同仍然实行一年一签。2005年湖北省农垦系统实行“两田制”政策，我区一方面因东西部农场人均占有资源不平衡和土地价值差别很大，另一方面我区农业劳动力类型很多，主要有职工、自然增长的劳动力、外来的劳动力、退二还一的（退出二产业从事一产业）劳动力、买断工龄的农
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业职工、户口在农场而外出务工的人员等类型，两田制的分配对象难以界定，因此，当时没有实行两田制。目前，我区农业土地经营方式按合同及年限，主要有四种形式：一是农工承包经营型，即农场大队与本地职工每年签订土地承包合同。二是外来农民租赁经营型。在过去菜篮子建设中，部分农场引进了一批外来劳力，农场每年与外来农民签土地租赁合同。三是龙头企业经营型。如湖北中烟、如意集团等农业龙头企业在农场租赁土地长期经营，合同一签多年不变，一般为20-30年。四是畜牧水产业、林果业承包主要有自费开发承包和国家项目扶持开发承包两种情况。
二、主要问题
(一)现代都市农业规模经营与农工分散承包经营的矛盾。一是由于我区没有实行二轮延包和“两田制”，没有确权确地，现行土地承包制使土地等生产要素分散在一家一户，农场在推进农业结构调整和适度规模经营时难度很大， 影响了土地流转和规模经营的进程，同时，不利于农田基础设施建设和标准化生产的形成。二是随着国家强农惠农政策的出台，自然增长的农工要求承包土地的愿望很强烈。三是土地的集约化、产业化经营，要求改变土地零碎、分割的状态。农业适度规模经营是发展现代都市农业，提高农业生产力的内在要求，没有规模经营，农业生产效率就很难提高。
（二）农工占有耕地资源不均衡。一是东西部农场之间
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农工占有耕地资源不均衡。东部农场劳平耕地约1.7亩，西部农场劳平耕地约7亩。二是农工之间占有耕地资源不均衡。 如某办事处劳平7亩以上的有2969人，劳平7亩以下的有1980人，最大的承包户水面有900亩，最少的只有2亩。三是从事各业别的农工占有耕地资源不均衡。种植业、水产、林果、畜牧业承包方式千差万别。
（三）农工退休不退地和农业劳动力年龄老化问题。一是有的农场农工60岁退休后，所承包的国有土地没有退出来，以子女的名义签订承包合同，继续耕种或者高价租赁给他人。据初步统计,目前全区农工退休不退地的面积至少有6800亩。如某大队耕地面积5488亩，农工退休不退地的有461亩。二是农业劳动力年龄老化，全区50岁以上的农业劳动力约有8000人，占全区总农业劳动力近三分之一。如某大队总共有劳动力579人，50-60岁的有292人，占总劳动力数的50.4%。
（四）新增的劳动力要求承包土地。1992年全区停止职工登记后，新增的劳动力没有农工身份，新增的劳力要求种地而难以调济。虽然承包合同一年一签，实际上一年合同到期后，又续签一年，农民不愿意将土地拿出来进行重新分配。
（五）退地农工的安置和社会保障问题。一是农工退地后农场对农工的直接补偿与农村征地对农民补偿有差异，农工攀比。二是农场对退地农工安置难以满足农工的愿望，农
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场安置上岗的农工，其年收入比原来种地收入减少，已退地的农工及自然增长劳力要求继续种田又无田可种。三是80年代末90年代初由于第一轮菜蓝子工程建设，我区引进了一批外来劳力，有的已落户我区。虽然户口已转入，但不是职工，其承包土地退出后，没有享受到农垦职工社保政策。四是农工退地后，不能象农村土地流转后在承包期内长期受益。农民在土地转用中既不能享受下岗工人的待遇，又不能享受农民被征地一样的待遇，农工权益边缘化，没有稳定收入。
三、探索土地经营管理新模式
以农业增效、农民增收为核心，以促进城乡融合式发展和现代都市农业跨越式发展为目标，创新土地经营管理模式，积极推进土地流转，让“多数人种少数地，少数人种多数地”。将农场投资的设施农田分配给多数人种，多数人退出的土地租赁给企业经营，实现土地向规模集中。
（一）通过发展设施农业建社会保障田的经营管理模式（保障田模式）。通过实施高标准农田和优质、安全、高效的标准化示范园（基地）建设，提升现代都市农业发展的装备水平，大力发展设施农业，积极推进钢架大棚、智能温室、网箱养殖、生态养殖建设。
一是将政府补贴建成的设施农田作为保障田分配范畴。比如种植业，蔬菜标准化基地和钢架大棚就是农工保障田的
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分配范围。根据我区“十二五”菜篮子规划，将相对集中连片高标准建设5万亩蔬菜生产基地、2万亩快生菜基地等；2011年围绕新一轮“菜篮子”工程建设，全区将新建蔬菜钢架大棚3000亩，蔬菜钢架大棚在符合农业规划的前提下，10户以上相对集中连片建设。
二是保障田的承包面积。在标准化基地种植蔬菜的农户，每个农工限承包4亩标准化基地，或在钢架大棚种植蔬菜的农户，每个农工限承包2亩大棚，一个农工不能同时承包蔬菜标准化基地和钢架大棚。每个农工的4亩标准化蔬菜基地或2亩蔬菜钢架大棚就是这个农工的保障田。保障田是农工的生活保障主要来源。分到保障田的农工必须退出原有承包和租赁的全部土地，农工退出的土地由农场或大队经营管理。
三是农场对除保障田以外的土地按市场化运作，公开竞价。采取“先交费，后种地”的办法，通过交纳租赁费取得经营权，同等条件，农场职工优先，经营范围原则上服从农场统一规划和管理。
四是明确保障田权限。把土地的所有权、经营权、使用权三权分离开，农工拥有保障田的土地承包权、经营权，土地所有权是国有。农工的保障田可参入土地流转，并在承包期限内享有收益（承包期以固定至职工退休为限）。职工退休后土地交给农场或大队经营管理。
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五是加强对保障田的政策扶持,促进农业增效、农民增收。继续加大投入，落实好蔬菜钢架大棚财政补贴等各项强农惠农政策；加大财政对农业基础设施建设的支持力度；优化农业产业结构，建立特色基地；提升农业产业化水平，发展适度规模经营，提高土地的产出率；加强农业科技体系建设，强化公益性服务；进一步完善农工社会保障管理体系和困难职工的长效扶贫帮困机制，做到“农工能接受，政府能承受”。
（二）龙头企业经营管理模式（企业模式）。农业产业化是提高土地综合效率的重要举措。以土地为纽带实行农工与龙头企业的对接。通过产业化经营形成的规模和集聚效益，围绕农业产业化经营发展农民专业合作社，延伸产业链条，实现区域联营，促进龙头企业与农民结成紧密的利益关系，形成“公司（企业）＋合作社+农户”或“公司（企业）＋基地+农户”的土地经营模式，通过龙头企业的带动，发展订单农业，增加农场效益，增加农工收入，还可以发挥影响带动、辐射周边的示范效果。如武汉如意农业公司、吉农沃尔特公司和中百集团将公司基地的农户作为主要成员加入合作社，通过“公司＋基地+合作社＋农户”的组织形式，促进龙头企业与农民结成紧密的利益关系。还有一种情况是企业牵头组建合作社总社或联社，按照自愿的原则，采取兼
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并、重组等市场化的办法，将生产、经营同类产品的农民专业合作社组建成农民专业合作总社，有利于提升服务水平，降低经营成本，防止行业内恶性竞争。如武汉如意公司计划组建集种植、加工、销售为一体的“武汉市如意果蔬合作社”，引导农民由单纯的低附加值的农业生产转向以农副产品流通型和深加工型并举发展，通过合作社拓宽销售渠道，可以将我区优质特色农产品推向市场，卖出好价格，有助于把我区农业产业化发展与农产品营销、农产品市场有机对接，为我区的农产品销售提供有力支撑，突出品牌形象，打造特色优势，放大品牌效益，促进了企业、合作社和农民共同增收。
（三）合作社经营管理模式（合作社模式）。围绕我区优势特色产业，在对现有的农民专业合作社进行规范化建设、提升改造和重组壮大的基础上，积极发展蔬菜、水产、乡村游、林果、畜牧、农机、农产品销售等各类农民专业合作社，开展集约经营和规模经营，规避个体经营缺陷，发挥互助优势，形成“合作社＋基地+农户”的经营模式。围绕农业产业化经营、优势特色产业、科技兴农、农产品流通发展多种形式的农民专业合作社。如武汉市强鑫蔬菜产销专业合作社实行“自主经营，自负盈示，利益共享，风险共担”的经营机制。盈余按成员与本社的交易量比例返还，依法为成员提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及农业生产经营有关技术、信息等服务。除了进行菜
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地的集中订单生产外，还与武商量、中百、大学食堂等消费大户对接，同时还打开了国外市场，将社员及周边农户生产的快生菜直接运送到需求单位，减少中间流通环接，实现了合作社、农民和消费者共赢的目的。建议我区农民专业合作社根据实际需要，积极开展产前、产中、产后的统一服务，如统一采购供应生产资料、统一标准化生产、统一产品营销（品牌、包装、标识）、统一产品认证和统一技术培训等。农民专业合作组织是实现小农户与大市场有效连接，促进生产要素优化配置的有效途径，是提高农民组织化程度、推进农业产业化经营和保障农产品质量安全的重要措施，从而改变农民在市场中的弱势地位，促进农业增效、农民增收。 总之，农场土地承载着经济发展、农工增收、社会稳定等多项功能，土地经营管理模式的创新密切关系着农场职工的利益和保障，建议周密设计，深入调研，选择一个办事处或一个大队进行试点，再依法、科学、有序、积极稳妥推行新模式。
推荐第8篇：对我国土地承包经营权流转制度的思考
对健全我国土地承包经营权流转市场的思考
[摘要] 从建国到现在，我国的土地制度几经改变。土地制度的发展不断地解放农村的生产力。党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》，确立了“有条件的地方可以进行土地流转，进行适度规模经营”。随着农村劳动力外出务工增多和现代农业发展，农村对加快土地承包经营权流转的要求更加迫切。该文首先阐述了农村土地承包经营权流转的现实必要性，其次阐述了土地流转的方式，接着对土地承包经营权流转存在的主要问题进行了论述，最后针对土地承包经营权流转存在的问题，提出进一步完善我国土地承包经营权流转的对策措施。
[关键字]
土地流转， 抵押权，土地价格评估体系
三农问题的核心是农民，而农民问题的核心是土地。1978年安徽省凤阳县小岗村18户农民按下手印实行分田到户，到1982年1月1日，中国共产党历史上第一个关于农村工作的一号文件正式出台，明确指出包产到户、包干到户都是社会主义集体经济的生产责任制，1983年中央下发文件，指出联产承包制是在党的领导下我国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展；1991年中共十三届八中全会通过了《中共中央关于进一步加强农业和农村工作的决定》。 《决定》提出把以家庭联产承包为主的责任制、统分结合的双层经营体制作为我国乡村集体经济组织的一项基本制度长期稳定下来，并不断充实完善。到目前为止，家庭联产承包责任不断地成熟与完善。它在提高广大农民积极性和保障国家粮食安全等方面发挥了积极的作用。随着我国现代化进程的加速，农业的现代化被摆在了重要的位置。家庭联产承包责任制由于是家庭分散经营，不利于我国农业快速的实现现代化。为此，土地承包经营权流转制度便应运而生了。
土地承包经营权的流转是指在土地承包经营权有效存在的前提下，土地的承包经营权人在不改变土地上的所有权的属性和主体种类和土地农业用途的基础上，土地的承包经营权人依法将土地承包经营权转让给土地承包经营权受让人的行为（以下简称“土地流转制度”）。
一、实施土地流转制度的现实必要性
（一） 农业现代化进程的需要
农业是国民经济的基础，是经济发展的基础。因为，农业是人类的衣食之源、生存之本。农业的发展状况直接影响着、左右着国民经济全局的发展。我国现代化进程正加速前进，农业现代化的进程被摆在了至关重要的战略位置。没有农业的现代化是残缺不全的现代化，是潜藏巨大风险的现代化，是不可持续的现代化。农业强则中国强，农村兴则中国兴，农民富则中国富。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》也指出：农业是安天下、稳民心的战略产业，没有农业现代化就没有国家现代化，没有农村繁荣稳定就没有全国繁荣稳定，没有农民全面小康就没有全国人民全面小康。我国实现现代化进程迫切需要农业实现现代化进程。农业现代化的一个主要特征就是生产过程的
机械化，目前我国的家庭联产承包责任制主要是以家庭为生产单位，实行的是包产到户的生产经营方式。显然，以家庭为单位的小规模经营不利于农业生产过程机械化的实现，因此，这样的经营方式不利于农业现代化的实现。胡锦涛总书记前往安徽省考察农村改革发展情况时表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。
土地流转制度的实施，有利于土地向种田大户和种田能手转移，不仅为土地流转的农户提供了一些收益，为这些从农业中解放出来的劳动力向第
二、三产业转移提供了条件，而且扩大了种田大户和种田能手的种植面积，为农业生产过程中机械化的实现提供了很好的条件。土地流转制度的实施有利于农村的规模化经营，为农业的现代化实现奠定了基础。
（二）农村产业结构调整的需要
农村产业结构指在农村经济中，
一、
二、三产业的比例关系和结合形式。通常用各业的产值和各业占用的劳动力数在农村经济总产值和农村总劳动力中所占的比重来反映。随着我国农村改革的不断深化、社会生产力的不断提高和分工分业的纵深发展，除了农业这个基础产业之外，农村工业、农村建筑业、农村运输业、农村商业和服务业等第二产业和第三产业部门也在逐步形成和发展起来。正因如此，合理调整农村产业结构业已成为关系到农村经济持续、稳定增长的重大问题，引起人们的普遍关注和重视。农民要想富裕起来，必须要调整农村的产业结构。单纯依靠少量的土地很难让农民的收入大幅度提高。只有在不断巩固农业的基础地位的基础上，大力发展
二、三产业，让农村中依靠少量土地的劳动力从农业中解放出来，从事
二、三产业，实现农村经济一二三产业协调发展。土地流转制度的实施，把农村中剩余劳动力解放出来。通过土地流转，一些农户获得了土地流转的收益，为他们的产业转移提供了有利条件。农村产业结构的调整，需要更多的农民从事非农产业，这就对现有土地制度提出了改革的需求。
（三） 农民分层就业及乡镇企业发展的需要
分层就业，即除了继续采取切实有效的措施，鼓励农村富余劳动力外出打工外，对留在农业领域内的劳动力，也要改变其“小而全”、“大而全”的生产经营方式，进行分工分业，逐步形成专业化的生产经营方式。换言之，在城市化的格局下把现在的兼业农户分解，进行职业上的分化，实现农民身份的多种转变，即由单一的农民转变为农业工人、农场主、非农产业的生产者、非农产业的经营者和城市市民。分工分业为农民创造大量脱离土地的就业机会，一方面可以使兼业化的农民专业化，让他成为某个领域的服务者和管理者，其他领域的被服务者；另一方面又反过来促进了土地经营的集中和农业生产规模的逐步扩大。农民的分层就业，使得大量的农村富余劳动力从农田的束缚中解脱出来，造成大量的农田抛荒、闲置，土地流转制度的实施不仅使得从事非农产业的农户获得一定的流转收益，而且使得农村的土地向种田大户手中集中，提高了土地资源的利用效率，实现规模经营，保证国家粮食安全。
20世纪80年代起，乡镇企业快速发展。在我国，乡镇企业大多是劳动密集型的企业，需要大量的劳动力。乡镇企业的快速发展需要农村大量的劳动力从农
业中解放出来，这也对当前的家庭联产承包责任制度提出挑战：大量的劳动力从农业中解放出来，造成大量的土地闲置怎么办？实施土地流转制度。乡镇企业的发展为土地制度的改革和创新提出了现实的需求。
二、土地流转的方式
《农村土地承包经营权流转管理办法》第三章第十五条规定：承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。
出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。
借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。农户将土地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同需向发包方备案。
互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定的该土地的用途使用土地，履行该地块原来负担的义务。
转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让将使农户丧失土地承包经营权，因此对转让必须严格条件，转让的农户必须有确实的非农生活保障。
三、我国土地流转市场存在的一些问题
实行土地流转，把土地向种田能手中转移有利于农业的现代化实现，有利于农业的产业结构调整，有利于农民的分层就业和乡镇企业的发展。现在，我国的土地流转正在农村广泛地开展，但是我国土地流转市场仍存在不少问题。
（一） 流转过程中违反自愿原则
在流转过程中不尊重承包方的自愿权利。《农村土地承包法》第三十三条规定：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第三十四条规定：土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。在土地流转过程中，农民（承包方）作为主题，享有自主的权利。但是，在现实生活中以公共利益的名义，利用行政手段强迫流转时有发生。一些地方为了规划某某示范区和产业带或者产业基地，将承包土地强行集中，以土地流转之名行土地征用之实，表面上说是土地流转，但是违背土地整体规划，这种做法往往也是非法改变土地用途，同时也侵犯了承包方的合法权益，并践踏了党的政策的稳定性和法律的严肃性。正如强制拆迁的方式应该得到法律规范一样，强化流转必须受到法律的严格约束。以行政手段推进农业结构调整和产业化本身就不符合市场规律，更何况以不妥甚至违法的方式。
（二）农民认识不足，不愿意流转
绝大多数农民还是把承包地作为自己主要的生产资料和最终的生活保障。尽管目前农产品供求矛盾日益突出，农业效益比较低下，农民的种田积极性有所下降，有部分劳动力已开始转向农外产业并获得一定的收入，但由于劳动力转移的流转性和收益的不确定性，农户宁愿粗耕粗放，赔本经营，也寸土必争，不愿放弃土地承包经营权，对土地流转存有戒心。同时，由于我国的社会保障体系不是很完善，尽管新农合覆盖率覆盖面很大，但是保障的水平还是很低，这在一定程度上使得农民把土地看成了“保命田”、“退路田”。农民浓厚的恋土情结、保守思想在一定程度上阻碍了土地经营权流转的进程。
（三）家庭承包取得的承包经营权不能抵押，一定程度上限制了土地流转的进程
我国对集体土地使用权抵押采取严格限制的态度，根据《担保法》，仅允许“四荒”，即荒山、荒坡、荒沟和荒滩的土地使用权可以抵押，对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权则不允许抵押，同时中国实行的农村土地承包经营制度，并采取家庭承包的方式，这样就把家庭承包取得的土地承包经营权排除在可抵押的财产范围之外。现代农业对于资本投入的要求很高，仅土地流转一项就需要一大笔资金，而土地整理、农业水利设施建设、农业生产资料、农业劳动力的人工费用等等加起来也是一笔不小的开支。通过自我积累发展起来的大户，想进一步扩大经营规模的时候面对的最大困难就是资金不足。而根据现行法律，土地承包经营权不能抵押，农民的生活资料和大量生产资料金融部门也都不
接受抵押，由此导致了农业企业、经营大户融资难。
（四）土地使用权价格评估体系不完善
价格在市场经济中是一个非常重要的量，它直接影响着经济中的供给和需求。同样，在土地流转市场上，土地的价格也是如此，土地价格的高低直接影响土地流转的进程。改革开放以来，我国一直实行的是家庭联产承包责任制，统分结合的双层经营体制。土地承包经营权的流转是一个新生事物，虽然进行了试点，但是仍然处在摸索阶段，所以土地流转市场发展的还不是很完善。土地使用权价格评估体系，作为土地流转市场重要内容，仍然有很多地方需要完善。据资料显示，在农民承包土地使用权流转中，一方面由于国家在土地流转中没有给出流转的价格评估标准，以至于在流转过程中实施土地流转的农民没有可以参照的指标。同时，由于农民自身的限制，对地价将来发展趋势把握不准，在眼前利益的驱动下，轻易地就把土地使用权流转出去。另一方面基层政府在发展经济的压力下，为加强招商引资工作，往往利用土地作为优惠政策的主要内容，积极促进土地流转。实践证明，规范的土地流转是法律行为，有合同约束。一旦对土地使用权流转价格发展趋势估计不足，就会出现农民利益受损，加深流转双方的矛盾，阻碍土地流转政策的长期健康的发展，并带来与社会稳定相关的一系列问题。为避免农民和集体经济组织及基层政府对土地使用权价值估价出现偏差，建立规范的土地流转价格评估体系显得尤为重要。
（五）土地流转的服务管理制度不完善
土地流转政策的长期健康发展，离不开良好的服务与管理机构。现在土地流转的规模不断扩大，流转的市场也在不断地扩大：同村村民之间的流转、同乡（镇）之间的流转、同市县之间，发展成为跨省的区域土地流转。目前我国土地流转中缺乏相应的服务与管理机构。同县乡很多地方，农民由于外出务工，土地急需流转，而需要土地承包的农户由于没有得到信息，很难承包到自己期望数量的土地。同省之间的土地流转尚出现这样的情况，更不用说跨省之间的土地流转了。由于缺乏相应的服务与管理机构的指导，出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的一方又找不到中意的出让方，由此导致流转过程中的信息不对称，造成土地之间的流转不是很畅通，也阻碍了土地流转的进程。
四、健全土地流转市场的一些建议
由于土地流转是一个新鲜事物，在流转过程中存在这样那样的问题。这些问题的存在，制约了我国土地流转的进程，同时也制约了我国农业现代化的进程。只有采取一些有利措施解决，才能加快土地承包经营权流转的进程。
（一） 以充分维护农民权益为核心开展土地流转
对于土地流转，中央的精神是有条件的地方开展适度规模经营。但是，在一些地方，对土地流转的认识不清，违反农民自愿原则，强行进行土地流转。同时，一些乡镇为了发展经济，盲目的进行招商引资，以土地作为优惠政策，吸引投资者。这样有的地方就以土地流转之名行土地征用之实，表面是土地流转，但是违背了土地的整体规划，把土地租给开发商做工厂，做商品房，这种做法不仅违反了法律规定，还损害了农民的利益。这就要求在开展土地流转的过程中，以维护农民的权益为核心，对于土地流转严格遵循自愿的原则，对那些不愿意流转的农户，要采取耐心开导的方式，使他们知道土地流转的意义，同时也可以采取土地置换的方法，为那些不愿意流转的农户置换土地，使得那些在土地流转过程中的土地流入户的土地能连成片，进行规模经营。同时不能在土地流转过程中实行少数服从多数的原则，对那些不愿意流转的农户强行流转。土地流转的开展要以维护农民的权益为核心。
（二） 不断完善农村的社会保障体系，解除农民土地流转的后顾之忧
部分农民之所以不愿意流转，是因为对土地流转这个政策不了解。更为主要的原因是土地在农民的心里是“生存田”、“保命田”和“保障田”。为了加快土地流转的进程，需要广大的基层人员做好宣传，让更多的农民了解土地流转的意义。同时，应该不断完善农村的社会保障体系。一直以来，农村的土地都担负着保障功能，家庭的生活开支、孩子的教育费用、老人的养老费用和家庭的医疗费用大都是从土地的收入中来，这使得很多农民在土地流转时有所顾虑。只有完善农村的社会保障体系，使广大的农民能够“住有所居，学有所教，劳有所得，老有所养，病有所医”，弱化土地的社会保障功能，解决农民的后顾之忧、这样才能使广大的农民脱离土地，积极参加土地流转。
（三） 逐步放开土地承包经营权的抵押，解决种田大户的融资难问题
目前没有放开土地承包经营权抵押的原因主要是我国农村的社会保障体系还不是很完善，土地担负着一种社会保障功能。如果允许农民用土地承包经营权进行抵押，则有债权到期后，抵押人无力履行债务，实现抵押权时，而有使农民“失去”土地之虞，亦即使农民失去基本的生存条件。但是，在实理抵押权时，并不必然导致耕地流失和农民丧失基本生存条件的结果。因为中国对土地实行用途管制制度，实现抵押权时，土地承包经营权的受让人不得改变土地的用途和属性。同时也可以对抵押人及其所在集体农民的利益予以适当的保护，如立法时可以规定在抵押人丧失土地的承包经营权后，享有耕地的优先承租权，并对实现抵押权时土地承包经营权受让人的主体资格进行必要的限制，防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利，这样可以达到保护耕地和保障农民基本生存条件的目的。土地流转的流入方在前期需要投入大量资金，但是农民很难有东西作为抵押向银行贷款，只有逐步放开土地承包经营权的抵押，让种田大户解决融资问题，提高他们土地流转的积极性，才能加速土地流转的进程。
（四） 建立健全土地使用权价格评估体系
为避免农民和集体经济组织及基层政府对土地使用权价值估价出现偏差，建立规范的土地流转制度体系显得尤为重要。就目前而言，建议尽快建立农民承包土地使用权规范流转的市场价格评估体系，确保土地流转工作成为现代农业发展发展的助推剂。为此，建立健全土地使用权价格评估体系应该做到以下几点：（1）、建立政府管理的评估机构。政府设立农村土地承包经营权流转市场价格评估机构，建立评估体系的工作平台，作为公益性机构，服务于农村土地承包经营流转及流转双方，促进公平交易。（2）强化政策措施，确保评估工作不留死角。明确农村土地承包经营权流转合同必须附有政府评估机构出具的价格评估报告。评估价格不作为双方交易的指定价格，只作为参考价格，对交易双方起行为指引作用。（3）明确土地价格评估方法标准。土地评估可采用成本法、收益法、市场法等多种方式，且不同的评估方法有不同的依据，随着土地流转进程的加快，要逐步实现评估方式执行统一标准，确定土地等级和基准地价。（4）健全评估机构的运行机制，实现高效科学公平合理的评估。一是建立目标责任制度。实行分级管理，分片评估。制定收费标准，指定收费对象，规定收费用途；二是建立信息公开发布制度。要充分利用信息化平台，组织对方针政策的宣传教育，加强对评估工作的指导。要及时公开交易价格信息、流转需求信息、中长期预测等信息，依托农村土地交易有形市场，做好高效科学公平合理的评估工作；三是建立错误追究和监督制度。防止人为误导价格，欺骗一方从而为另一方谋取不当利益，进而引发系列矛盾的产生。
（五）
健全土地流转管理服务制度
（1）建立土地流转政策咨询服务制度
现在很多农民对土地流转的政策不是很熟悉，建立土地流转的政策咨询服务制度，对于广大的农民理解土地流转的重要性有很大的意义。建立土地流转政策咨询服务机构具体做到以下几点：
1、县、镇、村农村土地流转服务管理人员，要熟悉党的农村土地承包政策和有关法律法规，为农村土地流转双方提供法律、政策咨询服务。
2、镇农村土地流转服务中心定期对村级土地流转信息员进行业务知识培训，提高政策业务水平。
3、咨询服务内容包括：受理、解答农村土地流转法律、法规、土地流转知识、农村土地流转流程、农村土地流转供求信息等。（2）建立土地流转管理机构
目前，很多地方的土地流转都是农民自发形成的，缺乏相应的管理机构。建立土地流转的管理机构，为农户的土地流转提供相应的服务，可以减少土地流转过程中的纠纷，促进土地流转。在乡镇，建立土地流转服务站，在县一级行政单位，建立土地流转服务中心。同时，可以在村集体设置土地流转信息员，由信息员将本村的土地流转信息上报给乡镇的土地流转服务站，再由服务站将信息上报给服务中心，由服务中心将流转信息公布。
五、土地流转方式的创新
2007年6月29日，重庆市工商局颁布了一份文件《重庆市工商行政管理局关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》，并于7月1日专门为此召开了一个新闻发布会。这份文件推出的“新政”设想多达50条，有关“农民土地承包权出资入股”的提法是该文件的第十六条：“支持探索农村土地流转新模式。在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。
重庆市关于建立农民专业合作社的做法创新了土地流转的方式。但是，文件一出却引来不少争议，有人担心会面临许多法律方面的障碍，带来一定的法律风险。建立农民专业合作社是土地流转形式的一种创新，有以下几个方面的好处：
第一，土地合作社可以利用土地稀缺资源的两种形态实现两权分离。第一就是资产形态，农民用土地入股进合作社以后就有了股权。他的股权就是他的表决权，就是他的收益权。同时土地作为一种要素，作为生产资料进入了合作社，有利于克服小农的规模不经济，实现规模经营，合作社就拥有了集中的经营权。应该说联产承包责任制实施期间实现了所有权和承包权的分离。土地流转制度下可以用土地合作社的方式实现承包权与经营权的分离。
第二，发展土地合作社还可以为双权流转奠定基础。土地的经营权由合作社来集体经营，集中经营。可以自己经营，也可以转包经营，实现了经营权的流转。农民拥有了土地、股份这种权限的话，在农民需要的时候，在农民农转非的时候我们也可以建立适当的机构，实现土地股权的流转，也就是有利于实现合作社经营权和农户股权双权流转。
第三，合作社真正实现了农民的全员决策，农民的民主管理。如果说农村村民自治组织是农民参与整个村庄社会事务和部分经济事务决策的一个有效方式的话，那么土地合作社是农民决策自己土地，表达自己意愿，自己来管理自己，自己来决定自己的一个有效的制度保障。
第四，克服了自发流转的缺陷。现在农民出外打工，要自己找人流转很难，只能在村庄里，或者亲戚里流转。因为农业本身小规模不挣钱，都不好要什么转包费。规模小，合同不规范，效益收益几乎很少，农民谈判能力弱。如果很多的工业企业，农业产业化龙头企业进入农村之后，一家一户的谈判能力是很差的，合作社就提高了农民的谈判能力。搞好农村土地合作社是促进流转的有效途径。
土地流转的法律环境还不是很完善，尤其是在土地流转方式的规定上。《农村土地承包经营权流转管理办法》第三章第十五条规定：承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。从这个规定可以看出，我们的土地流转方式受到法律环境的制约。只有不断完善土地流转的法律环境，我们才能在合法的前提下不断创新土地流转的方式，更好的促进土地流转。
尽管土地流转在我国广大农村广泛的开展开来，但是仍存在不少问题。只有采取积极措施推进土地流转，不断健全我国的土地流转市场，不断创新土地的流转方式，才能实现农业的现代化，实现农村的产业结构调整，实现农民的分层就业和乡镇企业的快速发展。
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对当前土地违法现象的分析和思考
天润
随着市场化经济发展的不断深入，处于转型时期的土地政策也在发生着变化，土地在市场经济发展中逐步占据了主导位臵。观察当前土地违法违规现象呈现出的多样化和复杂化，土地执法监察工作面临着新的考验。加强执法监察建设，不断提高执法监察能力，已成为摆在我们面前的严峻问题。针对近几年发生在我县的土地违法占用现象，试作如下分析探讨：
一、违法用地案件的类型及其动向
（一）违法用地由过去的私搭乱建 为主，逐步转向大型项目违法用地。过去，发生的土地违法案件类型，大多为农村村民违反村镇规划，违法占用土地建住宅；城乡结合部居民依靠地理优势违法占用土地建房经商及违法占用土地建一些 预制厂、石子场之类。随着我县经济的不断发展，各乡镇的招商引资项目不断上马，小城镇建设搞的如火如荼，这些项目的建设为带动县域经济发展起了不小的作用，但不容忽视的问题是一些 企业和小城镇建设项目未批先占、私自圈占等违法占地现象时有发生，甚至有不少企业和小城镇建设还占用了大量的耕地。造成了新的土地资源流失 ，严重影响了国土资源的可持续发展和管理秩序。 另外，随着公路事业的不断发展，在修建县、乡公路过程中非法占用土地现象也比较严重。
（二）违法占地发案率下降，宗地面积增大。由于近几年执法监察工作的细致深入，群众的依法用地意识有所增强，土地违法案件呈逐年下降趋势。但违法行为所涉及的土地面积却越来越大。这类案件主要集中在基础设施建设和乡镇政府招商引资项目上。所占用的土地少则几十亩，多则数百亩。
（三）违法形式多样化、复杂化，“以租代征”成为新的土地违法类型。从近几年发生的违法案件来看，一些企业在使用土地方面已不再直接从农村经济组织中找来源，转为由乡镇政府负责解决。一些乡镇政府为了吸引外地企业到本乡镇投资，混淆土地租用和征用的政策界限，规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，然后再将租来的土地提供给企业使用。土地行政主管部门在对企业违法用地行为查处过程中，企业往往将责任全部推脱到政府部门。而乡镇政府这边又会扛出发展经济这个“挡箭牌”，使土地违法案件复杂化，给土地执法监察工作带来了难度。
（四）农村宅基地违法占用现象依然存在。农村村民违法占用土地建住宅行为，目前仍是造成信访量增大的主要诱因。这类案件的存在主要有以下几种原因：一是不少乡村目前还一直沿用着上世纪八十年代的村镇规划图纸，没有进行新的规划。老图纸已经跟不上了新形式下农村宅基规划发展的要求，致使很多农民无法正常申请到住宅用地，造成村民违反规划非法占用土地建住宅，有的甚至将住宅建在耕地上。二是各个乡（镇）政府和村委会自身不遵守农村宅基地的申批程序。村民建房前一般都会向村委会提出申请，但个别村委会接到申请后，不向县政府上报审批，直接口头同意村民占地建房，造成村民在无意识下形成违法占地行为。三是村民将宅基地申请表递交后，未经审批即开始动工建设。一般情况下农村宅基地审批都是由乡（镇）政府审核后，按批次报送县政府批准。从村民递交申请到批准文件下发，周期较长，有的需要数月之久，造成急于建房的村民在批准文件下发前，就开始动工建设。形成了未批先占的土地违法行为。
二、近年违法案件的宗数面积及采取的处理措施 2003年至2005年，我县共立案查处土地违法案件193宗，涉及土地面积188.36公顷，其中涉及企业用地39宗，涉案面积4.19公顷；交通运输用地4宗，涉案面积76.76公顷；行政事业单位用地7宗，面积8.2公顷；居民住宅用地77宗，面积1.23公顷；其他违法占64宗，涉案面积17.98公顷。
针对以上违法用地行为，我们采取了以下处理措施：一是对违法使用土地的单位和个人，占用土地符合土地利用总体规划，并确需建设的，依法予以行政处罚，限期办理用地手续；二是对不符合土地利用总体规划的，除依法予以处罚外，责令限期拆除；三是对非法转让土地的，依法没收违法所得，并处罚款；四是对划拔土地未经批准擅自改变土地用途的，给予行政处罚，责令补交出让金。
目前，立案的193宗案件，已有151宗得到了落实，收缴罚没款383.3万元。其中申请法院强制执行44宗，其余案件也正在处理之中。
三、查处违法案件中遇到的问题
近几年来，随着上级对土地执法监察工作的重视，土地违法案件大多得到了有效处理。但也存在不少问题，就我们基层执法过程中，存在以下几方面的问题：
(一)调查取证难。在土地执法监察程序中，调查取证是做出行政处罚的前提。虽然《土地管理法》第六十九条规定：“有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督、检查应当支持配合并提供方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行公务”。但在实际执法过程中，由于违法用地当事人拒不提供有关非法转让、出租等违法用地行为的契约、协议、收据等文件资料，拒不配合制作询问笔录，致使执法人员无法取得相关证据，无法实施行政处罚，这类情况我们在基层执法过程中经常遇到。按照法律规定，对阻碍土地执法人员执行公务的行为可提请公安部门处理，但实际操作中困难很大 。
（二）制止权难以操作。法律法规只规定了土地执法部门享有制止权，却没有制定具体的措施，致使制止权无从谈起。往往是《责令停止土地违法行为通知书》下达后，当事人依然是我行我素，拒不停工。在具体执法实践中，我们也尝试过用强制手段进行制止，但因没有充分法律依据或政策做后盾，操作起来相当困难。建议上级部门对制止权做进一步明确，以便我们基层执法部门在今后的执法过程中更好地行使制止权。
（三）农村村民非法占地建住宅处罚难。《土地管理法》第七十七条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。此条款规定的处罚操作较难、不切合实际，没有区分是否符合土地利用总体规划和村镇建设规划。如果符合土地利用总体规划的非法建筑物或构筑物，实施拆除处罚属浪费资源，农民也难以承受。另外，住宅是村民的最基本生活保障条件，强制拆除不利于社会稳定。
（四）申请法院强制执行周期太长，效果不十分明显。《土地管理法》第八十三条规定：“责令限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其它设施的，建设单位或者个人必须停工，自行拆除，对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”。按照此规定，土地执法机构在处罚送达当事人十五日后，有关单位或当事人不履行处罚内容的，即可向人民法院申请强制执行。但在实际操作中，法院受理此类案件一般要在三个月以后，这就造成了违法用地单位或当事人，不顾土地执法机构责令停工的要求，利用这段时间 突击抢建违法占地上的建筑物。待法院开始受理执行土地违法案件时，建筑物已建起，这时再实施拆除手段，一般难以实现。
（五）行政干预困绕执法工作的开展。在日常执法监察工作中，一旦遇到“乡长项目”、“书记工程”等，一些领导干部的政绩工程违法占用土地，查处起来十分棘手。执法机构在查处此类案件过程中，往往要承受来自各方面的行政干预压力 。
四、杜绝违法用地案件的措施
客观的说，现在的情况是，发生土地违法案件的势头还没有得到根本遏制，执法监察工作在很多时候还是处于被动局面。结合工作实际，杜绝土地违法案件的发生应从以下几方面入手：
（一）认真贯彻执行“预防为主，预防和查处相结合”的国土资源执法监察方针。尤其是在预防方面，牢固树立“预防为主，全程监督”的观念。把大量工作做在违法行为发生之前，预防、制止违法事实发生，力争将事态消除在萌芽状态。大多数违法行为被预防、消除了，剩下少数土地违法案件处理起来也会容易些。
（二）在土地违法案件查处方面，牢固树立严格执法的观念，由重经济上的处罚轻对违法责任人的处理，向既要重视经济处罚手段的运用，更要重视查处一案，震撼一方上转变。紧紧抓住追究违法当事人个人法律责任这个要害，该给予行政处分的就要坚决给予行政处分，该追究刑事责任的，要依法移送司法机关处理。做到查处一个违法案件，既处理违法行为，又教育了广大干部群众。
(三)充分保障执法监察机构的办案经费和人员福利待遇，改变目前的自收自支的状况，解决执法机构和人员的后顾之忧。这样可以有效提高办案机构和人员的积极性。
二OO六年八月八日
推荐第10篇：对我县农业综合开发土地治理项目思考论文
对我县农业综合开发土地治理项目
管护工作的思考
农业综合开发工程是农业综合开发建设的核心内容，就工程的整体性而言，包括“规划、建设、管护”三方面。规划是前提，建设是根本，管护是关键。在规划、建好工程的基础上，管护和使用好工程才能保证农业综合开发项目工程长久发挥效益。这就要求我们对农业综合开发项目工程不能“重建轻管”，而是要“建、管”相结合，做到既要建好工程，更要管好工程，以求达到工程资源效益的最大化，真正将农业综合开发工程“利农、惠农、泽农”的价值取向落到实处。
一、我县农业综合开发土地治理项目管理和维护现状
农业综合开发项目是一个立足农业，扎根农村，服务农民，与“三农”息息相关的行业。我县农业综合开发项目工作取得了一定的成就，管护问题也高度重视，但截止目前仍然没有一个统一的管理措施和办法。目前土地治理项目工程建后管护主要采取以下形式：
（一）乡镇集中经营管理。项目工程竣工后，农业综合开发办把工程直接移交给项目所在乡镇，由乡镇安排有关部门统一管理工程和设备。
（二）村集体经营管理。项目工程竣工后，农业综合开发办直接移交给项目所在村，由村统一进行维护和保养，由农户出义务工或由村委会雇专人进行维修。
二、我县农业综合开发土地治理项目管护中现存的主要问题及成因
当前，我县建设项目管理中存在“重建轻管”的思想。在项目建设阶段，各方面重视程度很高，检查、督促、验收措施得力，层层把关，项目实施比较顺利。一旦项目建成，验收合格，即算大功告成，至于如何保证项目完成后的正常运行，如何落实得力的管理措施，制定管护制度，确认管护主体，筹措管护经费，明确管护责任等等问题却往往不被项目区有关方面重视，从而导致相应的运行管理跟不上，使得许多建成项目利用率降低，毁坏现象时有发生，严重影响了项目长期效益的发挥。究其原因，主要包括以下几个方面：
(一) 存在“重建轻管”的思想，部分设施长效作用 难以发挥
由于受严格、规范建设法制的约束或受利益的驱动，项目建设上重投入、轻管理的意识在各地比较突出。部分项目区在项目建设中积极性很高，干部群众能够主动配合。但工程建成后，由于管理体制、管理责任、管理资金等方面的因素，对工程建成后的管护重视不够，管理弱化，致使一些建后工程不能长期有效发挥作用，如一些桥、渠、坝、路等基础设施工程，由于建后管护维修不够，时常出现人为或自然损坏现象，导致部分设施无法正常发挥作用。
（二）产权不明晰，导致管护措施难以落实到位
农业综合开发土地治理项目主要由中央、市、县三级财政按不同比例投入以及乡镇自筹资金和部分农民筹资投劳共同兴建，由于资金
来源的多渠道性，使得项目设施的产权归属感不强，形成了各方面都在管各方面都不管的现象，而目前从形式上看主要的管理者是地方政府和基层组织，而主要的受益者是项目区广大农民，也就是使用权属于村级基层组织和受益农民，这种所有权、使用权、管理权相分离的现象，势必会导致管护经费、管护责任以及管护措施难以落实。
（三）管护资金严重不足，未形成长期有效的配套管理机制 农业综合开发土地治理项目后期管护需要资金保障，无论哪级政府管理项目都需要一定的管护费用。由于项目建设初期未设置专项管护经费，致使项目管理和维护常常无人问津。当出现较严重的自然灾害，项目毁损严重时，由于维护资金短缺，各部门都不愿承担，相互推诿，相互指责，形成许多废弃项目，有项而无用，造成了资源的严重浪费。一般而言，项目管护依照权责应当村级承担，但大多村集体没有资金积累，加之农业税的取消，使建成项目的管护资金来源严重不足。
（四）管护工作不平衡
总体上看，经济发展较好，财政收入增长较快的乡镇一般由乡镇财政统筹解决村级农业综合开发土地治理项目的管理维护问题，管护落实较好，项目得到很好的维护，但同时也存在，浇地受益的村，因工程利用率高，效益好，管护较好，反之管护就较差；项目区村组干部责任心高的村管护工作做的较好，责任心差的村管护就较差；工程设施发挥作用较好的村管护较好，发挥作用差的村管护较差。这种管护工作的不均衡引发了谁来承担困难乡镇农发项目管护费的思考。
三、对于土地治理项目管护的对策及建议
农业综合开发土地治理项目工程建后管护工作是管理工作中比较薄弱的环节，加强管护工作，对发挥项目的长久效益，促进农发项目工程的保值增效和农业的可持续发展都起到十分重要的作用。土地治理项目只有建设好、管护好，才能充分发挥效益，如果管护不力，即使建设得再好，也势必导致“前面建、后面毁”，进入重复投资、重复建设的恶性循环，国家通过农业综合开发支持保护农业发展的战略也就难以完全持久地实现，更谈不上其效益的发挥。因此，建立良好的管护运行机制势在必行。
（一）树立建管并重的责任意识
土地治理项目建后管护，是对建成项目进行经营和维护的一项经济活动。它是项目工程赖以长期发挥效益的关键，是工程质量管理的重要内容。如何使国家花费大量财力、农民群众广泛投劳兴建起来的开发成果得以发挥其长久效益，管护是关键。随着农业综合开发土地治理逐年拓展，需要管护的工程将越来越多，管护工作将越来越重要。提高认识是做好农业综合开发项目工程管护的前提，针对以往项目工程重建轻管，管护不到位，造成前建后毁，项目工程效益不能充分发挥的实际，要用事实说服、教育、帮助项目区干部群众提高对项目工程管护的认识，并明确管护要求，只有项目区的干部群众提高了对项目管护的认识，认识到项目管护的重要性和必要性，项目区的群众才能积极支持和参与，管护方法、方式和管护主体才得到以落实到位。对此，各级政府及部门应牢固树立建管并重的指导思想，应当像建设
项目一样抓管护工作，做到一手抓工作，一手抓管护，形成建管并重，开发和利用相结合的建管格局。
（二）明晰产权归属，确立管护主体
明晰项目产权，确定管护主体，是加强项目运行管护工作的关键。产权归属问题，直接关系到项目工程的建后管护能否有保证，从以往项目工程建后管护比较薄弱的实际情况看，造成这一现状的最重要原因就是产权主题不明晰，管理责任形同虚置。对此，应明确管护主体。一是可采取工程产权拍卖、承包、租赁等方式确立管护主体；二是采取分级产权移交的方式确立管护主体。如跨乡镇的水利工程，经固定资产登记后移交水利部门管护；对跨村的小型农田水利工程、仪器设备等移交给乡镇水利站、农机站进行管护；对农田防护林、田间机耕路、田间水利工程，由村统一管护或农户分散管护等等，从而达到所有权、管理权和使用权的统一。
各级农业综合开发，财政部门负责农业综合开发项目运行管护的管理工作，对运行管护工作调度、督促、指导、检查和奖惩。
（三）落实管护资金，建立健全管护运行机制
管护经费筹措渠道不畅或无管护经费，是造成农业综合开发建成项目管护不力的重要原因。在管护经费的管理上，一方面要本着“谁受益、谁使用、谁管理”的原则，将管理费用纳入工程运行成本，由受益人分担，如可用小型工程改制回收资金的一部分用于原有工程体系的管护；可从项目村公共积累中提取部分资金用于项目公益性工程的管护；另一方面可考虑建立专项管护基金，用于解决各项目区管护
工作不平衡的问题，特别是一些经济欠发达的地区因管护经费严重不足造成项目毁损的现象，同时也可将小部分资金用于管护好的项目区的奖励等等，以充分调动各方面的积极性；再则可采取“上级拨一点、镇级挤一点、村级筹一点”的方式，多方筹集工程管护资金，确保有钱可为、有钱来管。对道路、沟渠、桥涵等公益性的管护可本着自愿互利、注重实效、控制标准、严格规范的原则，采取“一事一议”的方式，通过召开全体村民或村民代表大会，向受益村民适当筹集管付费。通过“一事一议”向受益村民筹集的管护费用和乡镇政府及村实行拍卖取得的林网收益要实行收支两条线，由项目乡镇或村级协会管理，专户储存、专款专用。总之，使土地治理管护工作步入良性循环的轨道，确保农发项目长久效益的发挥。
认真研究新体制、新机制的变化，建立健全土地治理项目管护运行机制，从建立管护基金入手，在界定工程性质、分级分类管理、完善管理体系、明确责任主体、增加管理投入、落实管理资金、完善法律法规等一系列管护环节上下功夫，形成一环扣一环的管护运行程序和体系。力求农业综合开发土地治理项目工程步入专业管理与群众管理相结合、归口管理与行业管理相结合、行政管理与经济管理相结合、岗位职责管理与承包管理相结合的轨道。
（四）加强制度建设，实施依法管护
形成良好的管护运行机制，制度是基础。建立健全项目管护制度，是开展管护工作的保证。鉴于目前农业综合开发工程建后管护工作的重要性和各地开展的不平衡性，建议指定国家统一的农业综合开发土
地治理项目建后管护制度、法规，从管护主体、管护经费、管护责任等方面加以明确，将土地治理工程建后管护以法律形式加以规范，做到有章可循、有法可依、有法必依，依法保护项目工程设施，确保项目长久效益的发挥。
（五）建立管护队伍，落实管护责任
对产权移交乡镇、村及主管部门集中经营管理的项目，应建立一支过硬的管护队伍。管护队伍应由村组择优选聘组成，通过竞争上岗、风险抵押的方式选聘管护员。在选聘管护员时，应选择政治素质好、热爱管护工作、作风正派、责任心强、办事公道、坚持原则、遵纪守法、身体健康、家庭劳力充裕、在群众中有威望的人担任。可采取条件公开、政策公开的办法招聘，在自愿报名的基础上，通过群众评议，村组审定，最后由乡镇政府或村委会颁发聘用证书，凭证上岗。同时项目区的乡、镇应层层建立和健全农发工程建后管护领导组织，形成管护组织体系，以强化对土地治理管护工作的协调和监督管理。
为使项目工程管护责任真正落实到实处，应由有关单位同管护人员签定管护合同。实行责、权、利相结合的奖惩制度。一是由村委会同管护人员，或由乡镇政府、村委会、管护员三方签定管护合同，明确承包各方的权利、责任，并经过司法公证，保证合同的有效性和严肃性。二是合理规定管护人员的报酬。三是指定和采取一些调动管护员积极性的政策和措施，加强对管护员的监督检查，实行奖优罚劣。
（五）加强管护宣传，增强管护意识
利用网络、电视、广播、报纸等舆论媒体以及黑板报、宣传栏、
群众会议、宣传标语等多种形式，大力宣传关于加强农业综合开发项目管理的法规制度，以及相关的法律法规，并将管护制度、管护公约等条文公布于房前屋后、田间地头、机井房上，做到家喻户晓、妇孺皆知，以增强群众管护意识，调动群众管护积极性，在项目区形成一个建设工程、使用工程、爱护工程的良好氛围。
（六）重视考核工作，实施奖惩兑现
考核是管理的有利抓手。在层层落实管护责任的基础上，为确保管护工作确有成效，应对工程工作制定严格的考核细则，对考核细则的要求，不定期的组织对已建工程进行抽样检查或组织进行“回头看”，在对新建工程进行验收时对所在镇的已建工程进行定向考核，通过随机回访和定期察看相结合的方式，动态了解和掌握已建工程管护状况。工程管护工作的考核结果作为下年度农业综合开发项目安排的重要参考依据，管护较好的优先安排，管护一般的待定安排，管护出现重大问题的一票否决。同时，考核结果与管护责任人的任用紧密挂钩，对工作实绩明显的相关人员，尽可能的向组织和领导进行推荐；对工作实绩一般的相关人员，尽可能的与相关镇进行沟通，建议调整或更换。通过严格考核、奖惩兑现，进一步提高项目区镇、村对已建工程管护的积极性，由“要我管”转变为“我要管”。
俗话:三分建，七分管。建设是基础，管护是保证。采取切实有效的措施做好土地治理项目管护工作，才能发挥农业综合开发土地治理项目的效用，才能助推农村经济可持续发展。
第11篇：对土地节约集约利用现状的思考与对策
对土地节约集约利用现状的思考与对策
淄博市国土资源局局长 田锡富
摘要：
土地作为经济发展中的重要资源，其利用程度精细化的高低，直接影响着经济发展的质量和后劲，代表着经济的发展水平。实现土地利用由粗放向精细化转变，深挖潜力，节约集约用地，是当前国土资源管理工作的当务之急。本文通过对当前土地利用中存在的问题进行深入分析，探究其产生的原因，结合土地管理的具体实际，以科学发展观为指导，研究促进土地利用方式的根本转变、实现土地集约节约利用的对策，对具体的土地管理工作实际具有较强的借鉴意义。 关键词：
土地；节约集约；利用；科学发展
党的十六届五中全会中指出：“要坚定不移地以科学发展观统领经济社会发展全局，加快建设资源节约型、环境友好型社会，大力发展循环经济”。加快建设节约型社会，事关人民群众的根本利益，事关中华民族生存和长远发展。地球提供给人类可利用的土地自然供给，是相对稳定，无弹性的。但在自然供给的范围内，对土地进行整治，以满足人类对土地需求的经济供给，则是有弹性的。土地作为经济发展中的重要资源，它的利用程度精细化的高低，直接影响着经济发展的质量和后劲，代表着经济的发展水平。实现土地利用由粗放向精细化转变，深挖潜力，节约集约用地，是当前国土资源管理工作的当务之急。
一、当前土地利用中存在的主要问题
近年来，国家不断强化土地的宏观调控工作，相继出台了一系列的法规文件，采取了有力措施，土地利用形式明显好转，土地配置不断优化，促进了社会经济的健康发展。但是，随着我国城市化进程和社会经济发展步伐的不断加快，因土地利用效率低而引发的资源、环境和社会等方面的问题逐渐凸现。
1、思想认识不够到位。用地理念滞后，缺乏建设节约型社会，发展循环经济的急迫感、责任感。土地是我们人类进行社会生产的重要资源，是人类生存与发展的基本条件，它支撑者人类社会的可持续发展。从目前情况看，土地节约集约利用的观念还不能完全深入人心，一些地方领导还错误的认为，土地问题是阻碍经济发展和招商引资的诱因，在严格落实土地政策和节约集约利用土地上还仍然存在很大差距。随着全球经济一体化进程的加快，相应带来了资源日渐紧缺，但有些同志，特别是一些地方的领导干部，因过分贪大喜功，急于求成，往往用资源代价换取短暂的经济繁荣。干事要大派头，“开疆拓土”，以备后用，扩张心态作怪，不愿做“水磨”功夫，精益求精，只成其物，不致其精，导致了土地利用中的浪费、闲置，科学规划、合理布局成为空谈，直接制约了社会经济的可持续发展。
2、土地的集约利用程度不高。许多项目用地宽打宽用现象比较突出，土地利用率和单位土地投资强度严重偏低，使得原本就十分紧张的存量建设用地供需矛盾更加突出。在项目用地上不能严格执行集约用地的控制标准，没有精打细算、深挖潜力的考虑，粗放用地现象比较普遍，以浪费大量土地资源为代价，土地的利用效益低，使“可持续发展”成为无源之水、无本之木。
3、城镇建设布局不够科学合理。有关资料显示，我国城镇人口到2010年将达到
6.3亿，城市化水平将提高到45％左右，城市建设用地将大幅度增加。但在城市规划中的实际操作中，却不注重“量地而行”，存在贪大求洋的趋势，忽略城市建设的实用性，不考虑城市未来的发展空间。城市建设规划和土地总体规划不能有效的同步衔接，尤其是小城镇建设，居民点分散，缺乏科学规划，只贪图一时方便，缺乏长远规划；忽视规划投资，起点低，摊子大，建筑容积率低，建设随意性强；不能立足当地实际，以外延扩张为政绩，造成土地利用率低，土地浪费现象严重。
长此以往，既成事实，则调整置换的难度相当大，对可持续发展造成很大的影响。
4、老企业的土地利用率不高。调查中发现许多老企业危旧房多、低层建筑多，占地面积大，资金运转困难，改造的难度大。在农村，随着农民生活水平的不断提高，新建住宅也不断向外扩张，转移到靠近公路等交通方便的地域，很多老村内形成了“空心村”，对它们的治理利用也有相当的难度。
5、土地闲置和不充分利用现象不容忽视。不仅存在于老企业和“空心村”，在一些新建园区也大量存在土地闲置现象，有的园区招商引资项目不多，即使招来的项目，也存在发展潜力不足的问题，大量土地都在房地产上做文章。还有的土地大量转用、征用后又得不到及时充分利用，园区用地缺乏规范管理。
6、土地开发整理的力度不够。土地后备资源少，分布不均衡，开发利用的难度大，异地开发缺乏实际的操作经验，新开发土地的质量和利用价值上存在差异。
二、土地节约集约利用不高的主要原因
1、管理者不能以科学发展观来统领工作。不能牢固树立“只有节约集约用地，才能保障发展用地”的新观念，没有真正使节约集约用地和经济发展统一起来，实现土地利用方式的根本转变。思想观念的落后直接导致工作思路的滞后。
2、盘活存量土地困难大。存量土地在银行抵押的多、土地利用率低、私下交易严重，企业对闲置土地有较高的预期等问题，加之个别企业把原划拔取得的土地擅自出租、转让、联营联建，既扰乱了土地市场，造成了政府土地资产收益的流失，又为存量土地的盘活带来较大管理难度。
3、管理力度不够有力。建设项目预审不能完全发挥作用。有些预审未能在建设项目可行性研究阶段开展，而且仅限于投资额大的项目，预审深度不够，使预审流于形式。集体建设项目管理不到位，私下交易频繁，管理现状不理想。
4、在节约集约利用土地上还缺乏有力的政策扶持。尽管国家出台了一些相应的标准，但缺少相应扶持和鼓励的优惠政策措施。对经济利益的平衡关系、运作空间的处理没有明确的政策规定，不能充分调动企业，尤其是农村集体组织转变土地利用方式的积极性。
5、土地市场机制不够完善，土地资源市场配置水平低，土地法规政策的宣传力度和覆盖面有待加强，还不能起到先头开路的作用，监督监察的力度不够，缺乏相应的制约机制和手段。
三、土地节约集约利用的主要对策
节约集约利用土地是社会经济发展的必然趋势，人类无限的社会生产活动，需要在有限的土地面积上得以满足。因此，对土地的精细使用势在必行，节约集约是国情的必然选择。淄博作为鲁中地区的较大城市，胶济经济带上的第三大增长极，近年来经济发展迅速，土地供需矛盾比较突出，但由于领导重视，措施得力，在土地节约集约利用方式上创新了一些可以借鉴的经验和做法。
1、牢固树立科学发展观，促进土地利用方式的根本转变。科学发展观是坚持以人为本、全面协调、可持续利用的科学发展观，是当前社会经济转型中必须遵循的科学理念，是实现经济发展和人口、资源、环境的协调发展，达到“生产发展、生活富裕、生态良好”的文明发展目标的指导思想。因此，我们在国土资源管理和创新中，要始终牢牢把握科学发展观的深刻内涵，教育广大党员干部增强建设节约型社会、发展循环经济的紧迫感、责任感，把科学发展观落实到具体工作中。坚持走低投入、低消耗、低污染，高产出、高质量、高水平的发展路子，提高单位土地面积的投入产出水平，满足社会经济发展对土地的需求，实现经济的可持续发展。
2、强化园区用地的管理利用。企业向园区集中是节约用地的趋势，是经济发展新的增长点。需要制定切实可行的措施，以节约集约用地为目的，达到“产业集聚、布局集中”。淄博高新区是经国务院批准的高新技
术产业开发区，到目前已有进区企业2300余个，其中外资项目169个，高新技术项目77个。目前有在建项目105个，总投资69.7亿元，已签约项目31个，总投资89.6亿元；在谈项目58个，总投资65.9亿元，进区项目急需用地，而用地指标又十分紧缺，用地的供需矛盾十分突出。对此，我们通过转变观念，调整思路，采取有力措施：一是通过制定“还本退息”的收地政策，收回闲置土地和低效利用土地。二是严把项目用地预审关，根据《国家建设项目用地定额指标》所确定的投资强度、容积率、建筑密度和行政服务设施用地及绿化比率的标准，严格按项目类型和规模核定用地指标，使每个项目都能做到节约集约用地。三是提高单位面积的投资强度，在03年就提出并规定了投资强度的具体标准，并逐年提高，05年的投资强度达到经济区160万元/亩、高新区240万元/亩，实现了土地利用的充分性和高效性。
3、盘活存量土地。通过土地调查，在全面掌握存量土地数量的同时，“浓缩”原有用地，挤出“水分”，积极盘活存量土地资源。一是盘活城镇存量土地，集
约高效用地。淄川区在把土地节约集约利用的工作重点从农村转向城镇，从增量土地管理转向存量土地管理，对存量土地进行前期开发，实行“净地”包装出让，根据市场需求，及时把存量“生地”变“熟地”，“贱价”变“金身”，走上了“以地建城、以地兴企、以地活商”的可持续发展之路。二是加快中心镇建设。淄川区双沟镇为全省小城镇建设试点示范镇，镇政府从94年开始就停止了镇政府驻地规划以外宅基地审批，要求符合建房条件的居民必须到小城镇规划区内建设或购买高层住宅，在城镇内科学规划了工业、生活、行政等不同功能小区，依照功能分区，将原工业用地、住宅用地和办公用地进行合理调整，使各类用地相对集中；并通过村与村之间的土地流转，以地易地，较好地解决了城镇建设用地不足的问题。目前，双沟镇小城镇建设用地面积已达2.7平方公里，新建高层住宅106栋，建筑面积31.8万平方米，全镇共16个村，已有8个村进行了集中并点，安置农村居民9300人，共计节约土地33公顷。三是积极实施城中村改造。桓台县专门出台文件鼓励城中村改造，严格事权划分，制订优惠政策，加大基础设施投入，新建公寓楼128栋，安置居民3366户，向社会提供商品房1296户，同时翻修旧城区主要道路2条，交通条件得到了很大改善。四是扶持引导农村居民点合村并点。按照旧村面积20%的比例为实施改造的村庄提供周转用地，并在土地手续办理、出让金缴纳等方面给予大力支持。在政策的扶持引导下，桓台县索镇花园村实施村庄整体搬迁，腾空土地320多亩。高青县田镇镇西官庄村对住宅、街道进行重新规划，投资近10万余元，共拆除旧房屋300多间，填湾9000多平方米，复垦坟地、场院地、疏林地，再造耕地近100亩，并通过向群众承包，不但弥补了旧村改造资金的亏空，而且增加了集体收入，并且利用这部分资金建起了存栏200余头、日产奶千余斤的奶牛厂。
4、强化农地、废弃地整理。节约集约利用土地资源，必须坚持开源与节流并举。淄博市近年来不断加大投资力度，积极争取省及国家级土地开发整理项目，2004年全市土地开发整理增加耕地面积22995亩，既为实现耕地总量动态平衡打下了坚实基础，也为全市经济建设争取更多的占补平衡指标做出了积极贡献。高青县充分利用地处沿黄，土地后备资源相对丰富的实际，采取“黄河一条线、芦湖一大片、整村搬迁推平台、填洼补陷改良田”的做法，注重政策扶持、示范引路，每年土地开发整理面积都在5000亩以上。一是坚持谁开发谁受益的原则；二是坚持开发者优先并优惠承包的原则；三是加强资金支持，根据不同情况给予一定数量的补助。示范引路则根据不同地域特点进行不同形式的开发、复垦和整理，对盐碱地、洼涝地采取
一洼一台方式，即下挖成养殖水面，抬高地面压碱种植水稻等粮经作物；针对黄河水含沙量大的特点，采取堤外淤背抽沙填洼，表面盖土的办法，把黄河堤外沿岸长74公里，宽100米的盐碱涝洼地改造成为11100亩国有土地，既起到了预备护堤防洪的作用，又成了多种农作物种植的良田。淄川区针对峨庄山区可供开发整理后备资源多的实际，通过反复论证、组织编制了峨庄流域土地整理项目可行性研究报告，成功争取了区内第一个由国家投资、地方承担的国家级项目。涉及峨庄乡12个村庄，项目总规模900公顷，总预算投资2432万元。按照项目规划设计，项目完成后将新增耕地150公顷（折合2250亩）。该项目区完成后，将大大改善农业生产条件和农业生态环境，提高耕地质量和产量，增加当地农民收入。
5、做好老企业嫁接改造。对老企业土地利用的挖潜、改造是盘活存量的重要途径。沂源县是沂蒙山区革命老根据地，有四家军工企业，占地3440.9亩。随着产品的更新换代及国家军品能力的宏观调控，这些企业效益开始下滑。不少企业开始实施搬迁改造，有的甚至破产，到1997年，沂源县境内的军工企业厂房除少部分作为留守职工的生活和必要的生产用外，其余都已闲置，闲置土地面积达2519.3亩。与此同时，该县的工业得到迅速发展，山东药玻、瑞阳制药、山东鲁阳等一大批骨干企业在沂源县崛起，伴随着企业的发展壮大，土地紧缺成为制约因素。为缓解企业用地压力，沂源县首先对整体搬迁的闲置土地及地面附着物，依法收回。对周围能耕种的土地再交回原农民集体继续耕种，对分散在村庄周围的生活用地及附属物也交回原农民集体用于安置被征地的农民。对剩余的建设较集中的厂区用地，县政府协调相关部门进行了配套建设，将收回的15公顷土地出让给药玻公司，并给予优惠政策。药玻公司根据企业发展规划和土地现状，投资9500多万元对厂房设施等进行了标准改造，建成了约18900平方米标准厂房，安置就业971人，去年完成收入11076万元，实现利润2377万元、税金781万元，为该县的经济发展起到了巨大拉动作用，成功地实现了老企业嫁接改造后，实现了经济发展与保护耕地的和谐统一。
6、搞好企业内部挖潜。着眼内部挖潜，在精细上做文章，通过应用行政手段严格控制增量建设用地，利用经济手段提高市场化配置土地资源的能力，政策鼓励引导企业利用存量土地等举措，充分调动企业走内部挖潜，增产不增地的积极性。如周村区境内的多星电器集团股份有限公司，随着生产规模的不断扩大，原有的厂房已经不能满足现代化工业生产的需要，在国土部门的政策导引下，企业在有限的土地上做起了大文章，研究制定出了一整套企业建设发展规划方案。把企业的厂房和车间改造为多层式建筑，其中生产大楼高度达12层、建筑面积15000平方米，建筑密度达52%，容积率达1.71。并采取绿化上墙，立体绿化，仓库的上面建停车场等措施，向天要地，集约利用。淄博工陶耐火材料有限公司，作为中国最大的玻璃耐火材料生产配套基地，随着生产规模不断扩大和中外合资的需要，用地需求非常迫切。该公司在国土部门的大力支持和帮助下，拟定了科学合理的土地处置方案，靠挖潜内涵，集约利用满足了用地需求。自2003年起，共办理原国有划拨土地出让手续17宗，总计200410平方米，企业利用上述存量土地建设了140000平方米的标准厂房，容积率达到0.7,为可持续发展,扩大招商引资,企业做大做强奠定了坚实的基础。
参考文献：
1、《中国城镇化过程中土地利用问题研究》 宋戈著 中国农业出版社 2005年
2、《城市土地经济与利用》 何芳编著 同济大学出版社 2004年
3、《中国城镇化进程中的土地制度和政策研究》 国土资源部规划司编 地质出版社 2002年
4、《土地经济学》 中国大地出版社 1999年
5、《小城镇建设的新趋势》山东人民出版社 1998年
第12篇：对当前土地领域反腐倡廉建设的观察与思考
对当前土地领域反腐倡廉建设的观察与思考
随着经济社会的发展，国家对土地的管理不断调整加强，土地的价值日趋显现，逐渐成为多方利益博弈的焦点。近年来，土地领域的腐败案件呈高发趋势，国土局长在“ 官场十大高风险岗位”调查中排名第一。由此，加强对土地领域的反腐倡廉建设成为党和政府党风廉政建设与反腐败工作的重点。
一、当前土地领域廉政建设存在的问题
一直以来，党和政府对土地领域的党风廉政建设工作高度重视，各级国土资源行政主管部门对系统党风廉政建设也是常抓不懈。但随着国土管理形势的发展变化，涉土腐败现象在某些地区、某些领域、某些环节呈现出易发多发态势，国土领域反腐倡廉形势十分严峻，任务相当艰巨。以下几个方面，更是土地腐败的“易发区”和“高发区”。
1、土地招拍挂规避市场，人为操作走过场。随着土地有偿使用制度改革的不断深入，国家对土地出让相继出台了系列的法规政策文件，基本建立和完善了国有土地使用权出让制度体系，但在土地出让实际操作过程中，一些不法商人和工作人员相互勾结，彼此呼应，暗箱操作，钻政策空子，搞钱权交易，使本应按招拍挂出让的土地，通过多种违规方式将土地倒卖到意向中的买主手中，从表面上看“招拍挂”的程序都走了，实际上和没走一样。此外，在土地评估当中违背评估操作程序和基本原理，随意更改评估成果，中饱私囊，给国家造成损失。据报载，广东省江门市原市委常委、常务副市长林崇中滥用职权插手土地出让，收受贿赂港币65万元，造成土地收益流失9404万元，一审被判处有期徒刑十年、剥夺政治权利两年。
2、土地征收补偿滥用职权，弄虚作假谋私利。近年来，土地管理政策日逐严格，土地取得的“门槛”越来越高。而一些用地者为了获得土地，报假项目、擅改规划、拖欠费用、强征土地等等，一些工作人员不严格把关，而是睁一只眼，闭一只眼，违规操作，使不符合法律政策要求的用地得到“合法”的外衣。在征地补偿上，截留、挪用征地补偿费，有的弄虚作假，谎报多报套取补偿款，损公肥私。据报载，辽宁省抚顺市国土规划局原局长江润黎、顺城分局原局长罗亚平利用为开发商拿地、办理审批手续等机会搞权钱交易，甚至直接造假套取土地补偿金，敛财逾亿元，其中罗亚平一人涉贪上亿，被称为“职级最低、数额最大、手段最恶劣的女贪官”，全国实属罕见。近日，发生在海南省东方市，开发商绕开征地程序，低价“私占”集体土地，通过收买政府官员，高价倒卖给政府变身“国有”，官商结成“利益输送”联盟的土地腐败大案，牵出包括原市长和土地、建设、城投等部门负责人在内的25名干部，其中原市长谭灯耀被判刑18年。
3、工程项目监管松懈，资金使用不规范。土地开发复垦整理、地质灾害治理是国土部门项目集中、资金集聚的工作。各地为上项目、争资金，大搞关系，专走后门。在项目实施当中，工程不按规定招投标，截留、挤占、挪用、坐支项目资金，随意改变施工设计、减少工程量、降低标准、增加预算时常发生。工程决算验收时收红包，流形式、走过场。工程后续监管严重缺失，使“民心”工程
变成“民怨”工程。此外，近些年各级国土部门都在加快基础设施建设步伐，基建工程管理也成为腐败的“高发地带”。据报载，江西省新余市原市委常委、副市长吴建华利用职务便利，在承揽工程、变更土地用途等方面为请托人谋取利益，受贿人民币258万余元，一审判处有期徒刑15年。江西省国土资源厅原副厅长许建斌利用职务便利，在项目立项审查、评审和土地项目整理等过程中索取或收受贿赂221万余元。
4、土地执法监察玩忽职守，执法不严搞交易。由于土地执法监察自由裁量权较大，处罚幅度较宽，有的干部就在执法权上作文章，谋利益，对于一些违法用地，想方设法通过处罚使非法变成合法。同时，在违法案件处理中，个别执法人员贪赃枉法，不仅不严格执法，而且为违法者出点子，想办法，为其开脱，使违法者逃避法律的制裁。据报载，南宁市国土资源局在查处南宁市一家公司涉嫌非法占地案件过程中，执法监察科原科长吴茂东两次收受该公司的贿赂款30万元，法院以受贿罪判处吴茂东有期徒刑5年，没收其退出的30万元赃款。
二、当前土地领域易腐高腐的原因分析
破解当前土地领域易腐高腐现象的原因，可以从如下几个方面作出分析：
1、从社会环境来看。土地是稀缺资源，随着经济社会的高速发展，土地的供需关系越来越紧张，土地已成为社会各方面利益博弈的焦点，一些利益主体总想从中获得一杯羹，土地权力寻租的空间比较大。同时，与国土管理相关的官员容易出事，与当下依然狂野的房地产开发局面不无关系，时下地价、房价迅猛上涨，房地产作为高利润行业，掌控土地的官员自然而然就是房地产商“亲睐”的对象，可以说，一半以上涉土受贿官员与房地产商有着不同程度的利益纠葛，通过这些落马贪官，都可以看出房地产腐败的影子，在他们的罪状中，也都有着房地产商们的身影。正因为各方各面的拉拢腐蚀，一些立场不坚定的官员，经受不起诱惑，纷纷被“拖下水”。
2、从权力运行来看。国土部门是管理自然资源的重要政府职能部门，行使着土地、矿产等自然资源的行政审核、审批、处置、确权、登记、发证和相关违法违规案件查处等权力。特别是在土地方面，土地供给权由政府垄断，政府权力由国土部门垄断，部门权力又由主要官员垄断。另外，现行土地管理法规对土地征用的条件、征用租用土地的价格、土地补偿费、违法处罚的标准等只作了原则性的规定，有些实施细则不够详尽完备，所以在处理土地事务中，各级政府对土地有很大的定价权、出让权，有关的决策人员、经办人员拥有很大的自主决定权，给公共权力寻租留下了余地。当权力过分集中、自由裁量权过分宽大，一旦失去监督，腐败也就在所难免了。
3、从监督机制来看。有些部位监督制约机制和管理制度没跟上，是导致土地领域腐败频发的重要原因。一方面是内部监督不力。对于权力的内部运行，虽然各级国土部门建立了一系列的规章制度，但有些制度不能适应日新月异的工作变化要求，更重要的是对这些规章制度的执行偏宽、偏软。另一方面是外部监督不顺。由于干部管理体制的调整，对干部的一些监督环节上，有时处于上面管不
到、下面不愿管的“两不管”状态。另外还有一个重要因素，就是土地问题牵涉面广，有些问题牵涉层次高，同级纪检监察、检察等监督部门难以介入。
4、从管理体制上看。目前国土部门实行的“垂直管理”模式存在不少争议。现行体制下，国土部门一方面要完成上级主管部门部署的业务工作，谨慎对待上级部门掌握的“官帽子”；另一方面要保障地方政府的用地需求，小心端着地方党委、政府控制的“饭钵子”。在这双重压力下，“打擦边球”、“碰红线”现象时有发生，一旦问责，国土部门难辞其咎。此外，在现行干部管理体制上，干部交流处于“瓶颈”状态，一些干部久居领导或要害岗位，在腐败问题上积小成多，积小成大，久而久之，终于一败涂地。
三、做好土地领域反腐倡廉的工作建议
要把加强党风廉政建设作为国土事业发展的“生命线”来抓，坚决遏制住土地领域腐败的滋生蔓延。针对当前国土领域反腐倡廉的实际情况，可以在以下几个方面下功夫。
1、创新教育机制，增强“不想”腐败的自律力。把党风廉政教育作为干部教育培训的重要内容，统一规划、统一部署、统一落实，建立健全经常化、规范化的思想教育机制。一是要保持廉政教育的经常性。要克服对党风廉政教育只停留在学习文件和应付检查上的问题，站在国土资源管理工作全局的高度，开展形之有效的宣传教育方式，构筑廉政建设的长效教育机制，保证反腐倡廉教育常抓不懈，拒腐防变警钟长鸣。二是增强廉政教育的针对性。在新形势下，社会生活发生了复杂而深刻的变化，国土领域反腐倡廉建设面临许多新情况新问题，必须认真研究社会生活的深刻变化及其对党员干部思想活动的影响，切实增强反腐倡廉教育的针对性，切忌搞“一刀切”，避免隔山放炮，不触及思想，不触及灵魂。要结合近年来发生在国土领域的土地使用权和矿业权出让、征地补偿安置、土地开发整理及地灾治理工程中的大案要案开展警示教育活动，以增强廉政教育的针对性。三是确保廉政教育的实效性。要按照“突出重点对象，突出重点时段，突出重点领域”的原则，通过正面教育、典型示范和警示教育，促进党员干部增强勤政廉政自律意识，规范工作圈、纯洁社交圈、净化生活圈，不断提高拒腐防变的能力，真正做到讲党性、重品行、作表率，使廉政教育取得实效。
2、创新制度机制，增强“不易”腐败的防范力。制度建设要遵循有针对性、可操作性、防范性、前瞻性等特征予以建立、健全和完善，制度建设的重点在于如何管权、管人、管事。一是要不断建立和完善各项规章制度。要结合发展改革的实际，根据工作的整体部署，从党风廉政建设和反腐败斗争的实际需要出发，认真贯彻落实《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》，切实加强国土资源系统反腐倡廉制度建设，拓展从源头上防治腐败的工作领域。建立健全土地招拍挂出让、土地评估及工程建设招标投标制度，完善招投标管理办法，完善产权交易市场功能和各项监管制度；建立健全工程质量的监管制度，强化监督检查；建立健全领导干部述职述廉、领导干部及中层干部廉政档案、干部廉政谈话、中层干部特别是重要岗位中层干部轮岗交流制度。二是要抓好制度的落实。既要重视制定制度，更要严格执行制度。要进一步增强党员干部的制度意识，重视发挥领导干部的表率作用，坚持在制度面前人人平等，切实做到有令
必行、令行禁止，坚决维护制度的严肃性和权威性。建立制度执行考核奖惩机制，防止执行不执行、执行好执行差结果一个样。
3、创新监督机制，增强“不能”腐败的约束力。加强对权力的监督制约是惩治和预防腐败的关键，创新监督制约机制是新形势下惩治和预防腐败的重要手段。一是突出监督重点。要进一步提高国土系统干部职工依法行政水平，要从思想作风、工作作风、领导作风和生活作风入手，认真抓好干部队伍作风建设。要强化对党政领导干部特别是主要领导干部的监督，加强领导班子内部的监督，充分发挥民主生活会的防范和监督功能，强化党的纪律检查职能，切实发挥党内专门监督机关的作用，努力做到权力在哪里，监督就在哪里，改革到哪里，制度就完善到哪里。二是改进监督方式。突出前瞻性和预见性，把廉政建设和反腐败的要求作为国土管理制度建设的重要内容，通过制度创新，强化对权力运行的制约，寻求预防腐败的治本之策。充分发挥纪检、监察、审计、财政等部门的监督检查职能，全面介入国土管理工作的各个环节，变事后监督为事前、事中、事后监督相结合。在加强党内监督的同时，强化党外监督。把党内监督同人大监督、政协监督、行政监督、群众监督、舆论监督有机结合起来，提高监督效能，形成监督合力，确保监督到位。同时，按照全面推进依法行政、建设法治政府的要求，进一步清理、取消和规范行政审批事项，加快转变政府职能，推进相关制度建设，完善审批方式，加强后续监督，建立科学合理的行政管理和监控机制。三是畅通监督渠道。充分发挥民主监督作用，保障人民群众直接行使民主监督权利，逐步形成覆盖面广、渠道畅通、反应灵敏的监督网络。
4、创新惩处机制，增强“不敢”腐败的震慑力。要围绕国土领域腐败高发、易发的环节，严肃查处土地审批中违法违规、索贿受贿行为；严查违反招标拍卖挂牌规定出让土地，徇私舞弊的行为；严查滥设前置条件出让土地使用权，暗箱操作，以权谋私；严查土地整治工程项目招投标不规范、监管不力、失职渎职，造成国有资产流失的案件；严查土地估价，工程项目评估与中介机构、委托方互相串通，弄虚作假的案件；严肃查处土地调查、土地确权登记发证违规操作，弄虚作假的案件；严肃查处擅自修改调整规划、改变土地用途、提高容积率，违反管理制度，扰乱市场秩序的案件；严查土地出让收入中擅自批准减免或缓缴谋取私利的案件；严查土地案件查处瞒案不报、压案不查，滥用自由裁量权谋取私利的案件；严查专项资金使用监管失控，套取资金、设“账外账”、“小金库”、滥支乱花、贪污挪用的案件。国土部门要敢于解剖系统存在的问题，加强与纪检、检察、审计等机关的工作联系，建立健全打击预防职务犯罪的工作机制，凡是有举报反映问题的都要进行认真核查，凡是发现案件线索的都要进行认真调查，凡是有违法违纪行为的都要进行认真处理，凡是涉嫌职务犯罪的案件都要依法移送检察机关，坚决清除腐败分子，坚决遏制腐败高发的势头。
(作者：湖南省隆回县国土资源局 贺润仁)
第13篇：关于对平利土地流转现状的调查与思考
关于对平利土地流转现状的调查与思考
周刚
推进农村土地流转是壮大农村经济的根本出路，是发展现代农业的必然趋势。作为经济发展落后的山区平利，从2003年开始，就积极探索以土地为重点的农业资源流转，大力实施一业率先突破，取得了令人可喜的局面。今年，平利被安康市委确定为土地流转试点县，经过4个多月的精心组织运作，掌握了大量第一手资料，为今后全县乃至全市推进土地流转工作提供了很好的借鉴和启迪。
一、土地流转现状
全县共有12个乡镇，土地流转主要集中在产业专业村和产业大户中开展。截止9月，据不完全统计，全县农村土地经营权流转面积累计达16020亩，占农户常耕地总面积的5.17%。其中水田3824.9亩，旱地7568.3亩，流转坡地4626.1亩，涉及流出户2081户、流入户754户。目前，流入土地主要用于发展茶园、绞股蓝、桑园、中药材、畜牧和实施退耕还林等。通过近几年大力实践，全县土地权流转已逐步呈现出以下特点：
一是流转面积逐步扩大。2003年，全县土地流转面积才3099亩，经过5年多的努力，仅茶饮产业流转土地就达8361.6亩，占全县土地流转总面积52.2%，基地面积从3万亩发展到12万亩，产量达到2600吨，实现产值2.3亿元，成为名副其实的“西北名茶大县”和“全国绞股蓝生产第一县”。
二是流转形式不断丰富。目前全县土地流转形式呈多样化态势，主要有四种流转形式：一是转包。即承包方将部分或全部农业资源的经营权协商流转期限、流转费转包给业主生产经营。以这种形式流转土地或产业园面积为7871.8亩，占流转总面积49.14%。二是租赁。即农户将承包土地经营权出租给专业大户、龙头企业等产业经营业主，承包方按协商流转期限、租赁费定期向出租方支付土地租金，对承包户负责。以这种形式流转土地或产业园面积为7778亩，占流转总面积48.55%。三是入股。即承包方将农业资源评作股权，入股组成股份有限公司或专业合作社，资源经营，按股权股金分红。以这种形式流转土地面积为284.9亩，占流转总面积1.78%。四是拍卖。即集体经济组织将属于集体经营管理的农业资源或农户将承包地按程序一次性拍卖给龙头或业主。以这种形式流转产业园面积为84.6亩，占流转总面积0.53%。易换则换、易转则转、易租则租，形式灵活多样。在流转费上，以现金和实物折价两种形式核算支付，科学合理地调节双方利益。
三是流转扶持政策加大。在近几年土地流转工作经验基础上，今年，进一步加大了流转扶持政策力度，出台了《关于加快农村土地流转及农业产业园流转的指导意见》，《加快农村土地流转及农业产业园流转扶持政策》，以及《关于部门和乡镇帮扶产业大户推进农业资源流转的通知》，对龙头企业或合作组织流转土地发展主导产业的，凡达到一定规模，除享受已有的产业扶持政策以外，并根据流转规模大小分别给予协调10-100万元信贷资金，3年内财政给予30%-50%的贴息。对流转出土地的农民，免费提供技能培训、推荐就业等服务，对创办
二、三产经济实体的，协调信贷资金扶持。同时大力实行部门一对一帮扶，定目标、定任务、定帮扶资金，一定三年，倾注力量帮扶产业大户和龙头企业发展壮大，极大激发了经营者流转土地发展产业的积极性。
二、土地流转成效
一是推动了农村产业结构调整。通过土地流转，大力发展规模特色产业，农业主导产业的区域布局逐步趋于合理，板块特色已显现，效益比重递增。去年，仅茶饮一项就实现产值2.3亿元，占全县农业总产值27.1%。同时也涌现出了一批产业结构调整的“排头兵”，如广佛、长安、八仙、正阳、三阳、洛河等6个万亩茶叶基地乡镇；城关、长安2个5千亩绞股蓝基地乡镇；老县、西河、兴隆等8个6千亩蚕桑基地乡镇；广佛、正阳、八仙3个万亩中药材基地乡镇，为发展一村一品、一县一业奠定了良好基础。2007年我县成为全省11个受到省政府表彰的“一村一品”工作先进县之一。
二是促进了农村剩余劳动力的合理转移。土地经营权流转一方面催放了土地巨大潜能，同时，又进一步解放了劳动力。据统计，全县有2081户约万余劳动力将土地以流转形式处理后，纷纷外出务工经商，一部分人转当农业工人，一部分人进城务工，一部分人就地另谋职业，从而合理有序分流了农村过剩劳动力，优化了劳动力结构，有效避免了“一窝蜂”外出务工，造成“空心村”，也极大地拓宽了农民增收渠道，成功解决了“人往哪里去，钱从哪里来”两大难题。
三是提高了土地利用价值。土地经营权合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，改变了农村经济长期分散经营、落后管理、小打小闹的局面，使土地的潜能得到大幅度的释放，加速了自给自足的小农经济的瓦解，打破了传统农业“小而全”的经营模式，促进了先进集约化的大农业市场形成。以茶饮产业为例， 2007年，茶叶亩产收入从2001年的1492元增长到3090元，绞股蓝亩收入从2100元增长到4500元。
四是培植出了一批产业大户。随着土地流转的推进，生产要素不断向生产大户集中，实现了生产要素的优化配置，使农村集约化生产得以实现，提高了农业生产的效益，培育了一批产业大户，推动了农村经济发展。通过一系列的产业扶持政策，特别是今年制定下发了出台了《关于部门和乡镇帮扶产业大户推进农业资源流转的通知》等经济政策激励，全县以茶、桑、畜为主的三大农业主导产业稳步健康发展，涌现出了一批产业大户和龙头企业，如洪善存、凌久成、殷刚、田珍等农村产业大户，已有年收入过500万元的茶叶公司5户，年过100万元的茶叶加工企业5户，小型名优茶加工厂100户，有力地推动了农业资源流转。
三、存在的问题
一是部分农民群众现实思想较重，流转愿望不强。一是一些农户对长期流转出的土地不放心，担心流入户是否能年年兑现,保证自己足额拿到土地流转收益，心里没有底。二是有的农民把土地作为今后的退路。已长期在外务工经商的农民，认为土地是自己的命根子，是今后的退路，害怕土地流转后，将来在外呆不下去，生活就没有了保障，宁可粗放经营，微荒弃耕，也不流转。三是少数农户存在小农意识，认为通过土地可以维持温饱，小富即安，得过且过。
二是土地流转期限过短，流转基础不牢。大部分农民私下自愿流转期限为5-10年，甚至更短。这样会导致出现两种情况，一方面是流出户不安心。他们不会长久打算另谋生路，会对土地始终抱有念想和时刻观望，会随时因在外务工不好或见土地经济效益好，而收回土地经营权；另一方面流入户不放心。由于土地流转期过短，缺乏稳定感，会使得流入户有所顾虑，放弃长期经营打算和规划，只考虑流转期内发展、经营、投入，加剧生产上的短期行为和掠夺式经营，极不利于农业和农村经济的可持续发展。
三是服务组织不健全，流转行为不规范。一是管理机构缺失。目前，部分乡镇尚没有建立完善的农村土地流转管理机构，缺乏对农村土地流转的有效管理、引导和服务，农户自发土地流转还占相当比例，存在口头协议多，书面协议少，难免后期不产生土地流转纠纷。二是中介组织缺乏。当前全县尚未形成统一规范的土地流转市场，无中介组织，无信息发布平台，土地供求双方对接难，影响农村土地在更大范围内和更高层次上进行流转，进而影响农村土地流转的速度、规模和效益。
四是龙头企业和产业大户实力不强，流转土地能力有限。
当前土地流转主要集中在本县内龙头企业和产业大户之间，多数龙头企业和产业大户还停留在小作坊式的生产，受资金、设备、市场等多种因素影响，现有的龙头大户进一步流转大规模农业资源的能力十分有限，严重制约了农业资源流转和产业化组织程度。
五是农业产业发展风险大，流转双方利益难保障。农业产业经营一般前期投入资金大，回笼周期长。加之缺乏配套的产业发展风险防范机制做保障，一旦产业受市场波动或业主经营不善，及自然灾害等因素影响，致使产业效益低或血本无归，就难以保障群众土地收益，将造成新的矛盾，影响社会稳定。因此大多数业主对土地流转表现得很谨慎，不敢轻易接手。
四、对策建议
针对上述因素，必须准确把握趋势，加强农民宣传引导，健全土地流转机构，大力实施经济政策激励，激发农民土地流转热情和参入程度，从而加快土地流转，真正实现农村经济发展，农民富裕的目的。
1、加大土地流转政策的宣传和引导，推动土地流转。积极宣传土地流转政策和流转成功典型，组织现场观摩，帮助农户分析流转后的经济收益，算好经济帐，消除思想顾虑，充分调动农民的积极性，使他们充分认识到土地流转是互利的，努力形成支持流转、参与流转的良好氛围。
2、建立完善社会中介服务体系，确保土地流转规范有序。以县乡农业主管部门为依托，建立土地流转服务中心，承担土地流转指导、服务和政策咨询、纠纷调处和仲裁等协调服务职责，做好流转土地资源普查，供求信息收集发布、建档备案，流转土地等级评估定价，提供统一合同范本，组织供需双方谈判，代办土地流转手续，指导签订合同等工作，为供需双方搭建流转桥梁。以农村专业协会（合作社）为主体，积极探索建立土地流转市场中介机构，政府负责引导、监管和服务。通过培育土地流转市场，引导土地要素合理流动。
3、延长土地流转期限，稳定土地流转基础。要让土地流转双方都放心，都能长远的打算，这就要延长流转期限。一般确定在30年以上，甚至可更长。通过科学合理制定土地流转指导价，采取实物或其他方式，保障农民较长流转期内的收益，让农户彻底离乡离地，全身心地投入到谋二职业，杜绝出现流转反弹。这样就让已经离土经商务工的农民可以放心大胆地闯世界，有利于他们成就更大的事业；准备离土经商务工的农民没有了后顾之忧，并可获得一笔二次创业资金，真正从土地上“流转出来”，让土地“动起来”。而流入户也才能放心，做长远规划，持续投资，扩大规模经营，实现企业健康快速发展，真正达到农村经济发展、农民富裕的目的。
4、扶强扶大龙头企业和产业大户，增强流转能力。积极研究制订关于全面推进土地承包经营权抵押贷款的实施细则，开展抵押贷款业务，解决农村土地流转乃至农业产业化发展中的资金投入这一瓶颈问题。对于龙头企业和产业大户按当地产业布局规划，凡是达到一定规模发展产业的，政府给予产业政策扶持和协调信贷资金。同时要有针对性选择一些具有一定规模和发展潜力的龙头企业和产业大户，采取部门、乡镇一对一的帮扶，一定三年，倾其人力、物力、财力，集中“火力”进行攻坚，尽快促使培育成一批具有一定规模的龙头企业、产业大户，提高经营水平和辐射带动能力，增强土地流转后续力。
5、建立农业产业发展风险防范机制，确保产业健康持续发展。积极开展政策性农业保险试点，探索建立农业保障与财政相结合的农业风险防范与救助机制。采取政府从产业税收中投入一部分资金，加上企业拿出一部分资金，建立农业产业风险保障基金，在正常年景不使用只增加，以防范产业发展不利因素，减少农业产业受灾害等原因造成的损失，为产业大户的壮大营造良好的发展环境。
中共陕西平利县委办公室
第14篇：对×县土地使用权流转情况的调研与思考
对ww县土地使用权流转情况的调研与思考
稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。
一、ww县土地使用权流转现状
元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积2021.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到2003年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。
二、土地使用权流转的主要形式和期限
（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。
（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。
（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31%。
（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37%。
（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15%。
从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的有74831亩。
通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。
三、土地使用权流转的作用
合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展，产生了积极的作用：
(一)促进了农村富余劳动力转移
土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到2003年底，全县农村劳动力转移达4512人。
(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了观念
土地使用权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益。农民通过土地流转，主动到土地受让方打工，不仅学到了先进的耕作技术、管理经验和引进优良品种、发展高价值特色种养业的方法，而且还看到了调整产业结构、发展设施农业、搞产业化生产经营的成果，增长了知识，更新了观念。┮挡到峁沟髡於嘶 ?br>(三)促进了农业规模经营，提高了农业产业化水平
土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中，使一部分社会资金流向农村，促进了农业的规模经营，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，而且还有利于农村土地资源的优化配置，从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起，有效的提高了流转土地的利用率和产出率，提高了农业产业化水平。
(四)促进了农民增收
土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金，同时，土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外，还常年雇用土地出让农户做小工，实行企业化管理，按时上下班，每人每天报酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年时间，公司已支付小工工资20多万元。
四、土地使用权流转中存在的问题
（一）部分群众对土地使用权流转认识不足
部分群众思想不解放，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。
（二）土地使用权流转行为不规范
目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，习惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。
（三）土地使用权流转尚处于自发阶段
就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第
二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为命根子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。
（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位
为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转，县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。
五、土地使用权流转的对策措施
（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识
针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。
（二）加强领导，进一步规范土地流转行为
目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。
（三）建立土地流转机制和市场中介组织
针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公平合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。
（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处
土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。
（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作
我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。
（六）积极探索实践土地流转的新途径
各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。
第15篇：对×县土地使用权流转情况的调研与思考
稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。
一、ww县土地使用权流转现状
元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积2021.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到2003年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。
二、土地使用权流转的主要形式和期限
（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。
（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。
（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31%。
（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37%。
（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15%。从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的有74831亩。通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。
三、土地使用权流转的作用
合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展，产生了积极的作用：
(一)促进了农村富余劳动力转移
土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到2003年底，全县农村劳动力转移达4512人。
(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了
第16篇：对×县土地使用权流转情况的调研与思考
转中存在的问题
（一）部分群众对土地使用权流转认识不足
部分群众思想不解放，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。
（二）土地使用权流转行为不规范
目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，习惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。
（三）土地使用权流转尚处于自发阶段
就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第
二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为命根子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。
（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位
为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转，县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。
五、土地使用权流转的对策措施
（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识
针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。
（二）加强领导，进一步规范土地流转行为
目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。
（三）建立土地流转机制和市场中介组织
针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市常一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公平合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。
（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处
土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。
（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作
我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。
（六）积极探索实践土地流转的新途径
各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济
效益，带动农业增效、农民增收。
第17篇：对九一八事变思考
对九一八事变的历史思考
黑暗、恶劣的九一八事件发生于1931年9月18日，它是什么，它是代表着日本对我国无耻地侵略。
在九一八事件的前期，就有三五个日本人通过坐火车来到了我国东北地区。由于东北很多军事装备都是通过日本买的，所以自然而然就和日本有来往，但没想到日本会对我国东北产生了兴趣，我们不知道日本想侵略东北的邪恶想法是从什么时候开始的。九一八前，日本已经带领一些人住进了东北，其中有几次爆炸事件发生，都是日本的烂手段，给我国的解释是在掩饰自己的恶意，对日本人的狡辩，我国的领导人员都收到消息说日本即将要侵略中国，但没有做任何准备或预防，只留意对方的举动。那时东北军队有二十万人，日本才两万多人，兵器当然是东北居多。九一八事件发生后，东北军队采取不抵抗手段，这个决定来自于蒋介石和张学良两人。就是因为不抵抗，日本人才更加明显占有东北、控制东北。侵略过程中，日本有攻打到军队，有些正义的军人不服于不抵抗的命令而去攻打日本军，我军几十个士兵杀掉了一百多个日本军，在此看了，我国军队不弱，为什么蒋介石等人那么胆小怕事呢？正因他们的一个错误选择，令我们不仅受到欺辱、而且人受伤害，地区别霸占，这些责任谁能赔偿的了。
为什么日本能轻易侵占东北？在我看来，有两点：
1、日
本的侵略野心，使用了欺骗手段。九一八事件发生后，我国南京政府有向国际申请裁决，日本制造多种事端谴责是我国的问题为由来推卸责任。即使我国有再多的证据来证明日本军的不是，他们政府那些后台也不用负责，因为他们利用军中领导来为自身抵挡罪孽、抵挡日本政府真正的野心。
2、面对日军的侵略，我国采取了不抵抗方式来面对。我真搞不懂为什么前辈们明知道东北军队是日本军队人数的几倍，还怕他们什么？因为兵器生意上的交易会断掉，难道宁愿要维护两国的交易也不顾国家的安危吗？在日本军侵占当晚，张学良已经向蒋介石报告，问该如何处理，蒋介石说要张学良看着办，蒋介石开始说采取不抵抗，如今说让张学良决定，这不是想推卸责任吗？张学良因为害怕没怎么思考就宣布采取不抵抗方式，出事后指向蒋介石，这不也是想推卸责任吗？他们两个都有责任。
对于九一八事件，应“前车之覆，后车之鉴”。以往的失败，后人应该拿来当作教训。我们这些作为后辈的，应当谨记九一八东北被侵占的欺凌，不可以再让他国伤害我国领土与人民。倘若国家再让此事发生，那还对得起因为九一八事件中伟大牺牲的人民吗？最近菲律宾与我国发生黄岩岛事件，菲律宾蓄意挑起事端，引起两国矛盾，但由于菲律宾方面常违背中菲双方此前达成的关于不使事态扩大化、复杂化的共识，不计后果地不断推动事态升级，因此我国对此要做
好各方面准备。国家一定不能再让九一八事件重演历史悲剧了。虽说我国倡导和平共处为原则，但伤害到国家时，不能轻易屈服，要采取抵抗原则，敌不动、我国不动，敌动、我国不能不动。爱国就是不能让别人伤害自国。
肖灿丽
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第18篇：关于土地流转的思考
关于土地流转的思考
几天前，和几位同行的前辈聊天，大家所谈的其中的一个话题就是：土地流转，应对大客户有哪些问题！土地流转成为国家的政策，其推进已成为各级官员的政治任务，推进速度自不言而喻，“中国速度”将又一次在中国的农业领域展现，面对这样的情况，我们农资经营者当如何应对，如何适应，如何运用，这也是谁将继续在行业内生存，甚至成为行业翘楚的转折点，真有适应者生，脱离者亡的惨烈，且不论这的结果如何，但就土地流转对农资经营者的影响，谈谈我的观点：
1、个体零售商将大幅度减少。
这是产业调整、行业洗牌、土地流转所必然的结果，也是政府的希望，更是行业的诉求，这里所说的“个体零售商”就是当下作为农资零售的的主体：农资零售夫妻店。随着土地进一步集中，农业投入品监管日益严格，农资生产厂家日益减少，农资产品日益规范，农民的科技意识不断提高，对农资零售商的要求也必然发生本质的变化：一家一户的种田模式将陆续推出历史舞台，家庭农场、种植大户、土地联合种植、企业+农户等不同形式的土地集中化经营将成为主体存在。总之一句话：土地种植面积将扩大，种植人员将减少，技术要求将提高，农资供应风险将加大。此情况下，非现在的农资零售夫妻店能达到如此要求，退出也就成为必然！取而代之的将是农资连锁经营企业、生产企业直营店、植保科技服务公司、农资物流配送企业、各级农业科学院和广大农业院校等，也更体现专业化、高效化、精准化、统一化、法制化、可控化和实时监管，从事农资经营的将以集团形式存在，农业保险也将普及，对农资使用的的风险进行市场化管理。
我们当前的农资经营者，当做好相应准备！
2、全现款交易将成为现实。
现在的农资经营是赊销一片，也经常能见到很多的关于赊销的对策、出路或者如何看待赊销的文章，随着土地流转的速度不断加快，种植大户也会不断涌现，种植大户之所以称为大户，不单是种植的面积大，农资的使用量也大，另外还有就是种植的风险也更大，其实服务种植大户对于农资经营者来讲，未必是好事，我将的是现在的情况，因为现在很多条件都不具备，给农资经营者造成了很大的潜在风险：产品质量不是每批次抽检，农业保险不普及，农资使用问题的鉴定程序缺失，法律不完善，经营主体资格不过关等等，都是经营者们所不可解的问题，因此很多的农资经营者就直接走近路：全现款交易，否则不合作！这一点也可以理解，因为农业是靠天吃饭的产业，很多因素不是人可以控制的，比如山东就出现过承包土地种植棉花，因为棉花价格不好，采摘棉花的费用还不够地租钱，索性就连棉花都不要了直接走人，搞得出租土地的人不得不自己去摘棉花当地租的事情。可能农资经营者也有很多类似的故事吧，只是“不便于说”而已，这根源都是赊欠惹的祸，如果全现款交易，这样的事情的处理方式将会改变，大家也都不会把责任推给别人，把损失留给上家。
当然，也可变相全现款，即可以通过第三方金融机构，通过为种植户借贷的的形式，来实现资金流的顺畅。实现全现款的方式还很多，智慧的农资经营者们都会解决这个问题的！
3、作物的种植规划将成为重要工作！
种植规划，这似乎对很多当前的土地种植者来说，还比较陌生的，但不就得将来，这将是政府和种植者都必须也一定要首先要做的工作，这既考虑市场的需求，又要兼顾整体平衡，尽可能避免集中种植，虽然不一定能解决所有问题，但在一定程度上可以改善现在根本无法统计、无法控制、无法监管、无法调节的局面，至少在一定的程度上，算是进步吧。没有规划也就没有策划内的成功，个体小面积经营实现的也是小范围内的富裕，只有让善于经营的人来做擅长的事情，才合乎事物发展的规律，这也解放了很大一部分人，只是这种进度还要看现有农户的认识，不愿意拿出土地的农户还是大多数。不管怎样，当土地集中以后，种植规划可能还会成为一种产业，如当前的理财一样。农业经济人将更为走俏，也将为更多人提供就业机会和职业舞台，希望一切都能做得更好！
4、食品安全将更好控制。
每提到安全二字，就不自觉会联系到食品，作为农业的产出品，更是食物的主要来源，不可控是当前的食品安全问题的是主要原因，地域广阔，人口众多，死角也不少，但我们觉得，这肯定只是暂时的问题，食品安全关系到种族繁衍的大事，绝不可能疏忽，没有人能承担这样的责任，早晚必须解决，当土地集中以后，减少了需要管控的个体，也使控制生产安全的农产品成为可能，这不仅仅是民族的需要，更是活在当下的人的需求，口不净化，族焉能兴？
唱赞歌或唱衰歌，都不是我们的特长，但我们希望能从正方向去思考问题，朝正方向做事情，无论优劣，总能有成功的可能。土地再集中，也还是需要农业技术的指导，只要我们成为那一部分被需要的农技人，我们的农资经营也将继续下去，事情就这么简单！
第19篇：土地流转现状思考措施
随着十七届三中全会《决定》和2009年中央1号文件的相继出台，**县农村土地流转得到了积极推进，农民专业合作社得到了蓬勃发展。据近期调查统计，目前，**县耕地流转面积近20万亩（包括农户之间“口头协议”的流转面积），约占耕地总面积的30%，已在工商部门登记注册的农民专业合作社23 家，参与土地流转的有20 家，流转面积达2万
多亩。
农村土地流转的推进，对农业农村发展产生了积极作用。但是，在实际推动中还存在一些问题，制约着农村土地规范有序地流转。一是底子不清。二轮土地承包时，不少地方发放给农户的《土地承包经营权证》上的面积与实际面积不相符。最近，我们在某合作社调研土地流转时，这合作社反映：他们在与农户签订合同对土地进行丈量中发现，农户土地实际面积普遍比权证上的面积多；二是目标不明。我们在调研中还发现，有些承租大户没有明确的发展目标和发展规划，抱着先把土地弄到手再看一步走一步的心态；三是手续不全。目前，农村土地流转口头协议多，书面合同少，即是签订了书面合同，也很不规范；四是管理缺位。由于基层干部对政策的理解存在片面性，许多人认为农村实行家庭联产承包责任制后，土地流转是农户自己的事，对其采取放任自流和“多一事不如少一事”的态度，疏于管理和引导。
从**县当前农村土地流转的情况看，就如何确保土地流转又好又快发展，提出如下工作措施：
一、强化宣传力度，稳步推进流转。随着农业农村发展进入新的阶段，农村土地流转面临前所未有的现实需求。我们一是要采取“舆论造势、规划引导、示范带动”的办法，加大宣传力度，让广大干部和群众熟悉政策，打消顾虑，积极投身土地流转；二是要坚持规模、增效的原则，稳步推进流转。推进农村土地流转目的是要实现农业适度规模经营，进一步提高土地利用率和产出率，促进农产品增产、农业增效和农民增收。土地流转必须循序渐进，因势引导，不能搞一哄而起。
二、夯实工作基础，推动土地流转。落实和明晰土地承包经营权是进行土地流转的基本条件，是健全土地承包经营权流转市场的基础性工作。当前要按照党的十七届三中全会《决定》提出的“搞好农村土地确权、登记、颁证工作，完善土地承包经营权权能”的要求，抓好延包后续完善工作，妥善解决二轮延包遗留问题，将由农业部监制，省级统一印制，县级人民政府盖章生效的土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，并将土地承包经营权证、合同等信息资料输录电脑，实行信息化管理，以确保土地流转过程中发生的变更登记和权证确认等工作有据可查、有据可依，逐步实现土地承包档案管理规范化。
三、发展合作组织，促进土地流转。要借十七届三中全会的东风，在稳定家庭承包经营的基础上，引导农民把家庭承包土地的经营权采取入股、委托代耕和其它流转方式集中，建立农村土地流转合作社。积极引导和发展 “专业合作组织+农户+基地”和“专业合作组织+龙头企业+农户+基地”的经营模式，发挥专业合作组织推动土地规模化经营的辐射效应。
四、加强管理服务，规范土地流转。要尽快建立县乡两级农村土地承包经营权流转服务中心，明确管理服务职能，加强对土地流转规模化经营行为的指导和监督，规避土地流转风险，建立土地流转动态管理台账和土地流转信息库，指导签订、督促兑现土地流转协议或合同，维护土地流转双方的利益；积极为土地流转双方牵线搭桥，提供政策、法律咨询，对土地流转纠纷进行调解和仲裁，对土地转让、互换、出租、入股等流转方式进行变更登记和发证，为农村土地流转搭建供需平台。
五、优化农经队伍，确保土地流转。根据国务院国发[2006]30号文件《关于深化改革加强基层农业技术推广体系建设的意见》和2008年11月26日省委九届六次全会通过的《关于贯彻落实的意见》的精神，“要加强农村经营管理机构队伍和经营管理体系建设，保持乡镇经营管理机构的完整设置，强化其农村土地承包管理和农村土地流转服务职能”。（**县经管局供稿）
第20篇：对土地使用权转让合同纠纷案中两个法律问题的思考
对土地使用权转让合同纠纷案中两个法律问题的思
考
来源： 作者：郭先开 日期：10-03-10
笔者于2005年5月受被告某房地产开发有限公司(以下简称某公司)的委托，代理了该公司与某中心(属厅直属事业单位)的土地使用权转让合同纠纷的二审案件。经阅读一审判决书和相关证据后了解到：某厅于2003年在河西取得一块面积为20多亩的土地，用于兴建厅系统职工住宅小区，为了掌握小区的开发权，将该片土地交由某中心进行操作。某中心遂与一位具有建筑一级项目经理资质的邹某商量，由其成立一个房地产开发有限公司，受让土地使用权进行房地产开发。邹某成立了某公司，出任董事长。某公司与某中心签订了《土地使用权转让合同》和《房地产开发合同》。某公司遂向国土、规划部门申报相关手续并获批准。某公司前期投入112万元用于项目规划、勘探、设计、土地三通一平，并进行水、电、通讯管道线路的铺设安装，支付工程管理人员的工资和招标费用等，某厅收取中标方保证金数百万元。但由于某厅人事变动以及种种原因，某中心在某公司开工前一天突然下达暂缓开工通知，因此引起纠纷。某中心以某公司违规为由，于2004年7月提起诉讼，请求法院确认双方已签订的上述两份合同无效，某公司提出反诉。一审法院却在第一次开庭后于8月下达先予执行土地回转的裁定，无视某公司的复议申请，强行执行土地回转交给某中心，让其重新对外招标。直到2005年3月才下达判决书，认定双方都有过错，所签定的合同无效，但对某公司请求返还用于项目的112万元费用不予理睬。某公司不服判决提起上诉。二审法院经七个月的审理后作出判决，同样认为双方都有过错，造成的损失由自己承担，某公司返还费
用的请求同样没有受到保护。
本案涉及到的法律问题较多，笔者只想对土地使用权转让合同纠纷案在未经生效判决确认土地使用权转让合同无效之前，就对己经转让的土地使用权启动先予执行程序是否合法、土地使用权转让合同被确认无效后某公司用于项目的112万元费用是否应当返还这两个法
律问题进行探讨和研究。
笔者认为，在土地使用权转让合同纠纷案中不能对已转让的土地使用权启动先予执行程序。这是因为：土地使用权转让合同纠纷案件不是属于法律规定的先予执行范围。人民法院只有在案件基本事实清楚，当事人之间的权利、义务关系明确;被申请人有返还、给付或赔偿能力;先予执行的财产为申请人生产、生活所急需;不先予执行将会造成更大损失的情况
下，才能采取先予执行的措施。同时，人民法院可以责令申请人提供担保。
先予执行的案件范围为：
A、从诉讼请求来分。先予执行案件可概括为以财物为内容的给付之诉和以行为为对象的给付之诉的案件。前者有追索赡养费、扶养费、抚恤费、医疗费和追索劳动报酬的案件;
后者如在侵权诉讼中停止侵害、排除妨碍、消除危险的案件。
B、从案件上来分。裁定先予执行有三大案件：一是追索赡养费、扶养费、抚育费、抚
恤费、医疗费用的;二是追索劳动报酬的;三是因情况紧急需要先予执行的。
先予执行的裁定程序：一方当事人申请;人民法庭下达先予执行裁定;被申请一方对裁定
不服可以申请复议一次，人民法院应及时审查。
显然，土地使用权转让合同纠纷案件不符合先予执行的法定条件和先予执行的三大类案
件的范围。
执行土地回转应当以生效判决确认土地使用权转让合同无效为前提。
确定土地使用权转让合同效力，法律虽有规定，但情况仍较为复杂，应当审慎对待请求确定土地使用权转让合同无效之诉。如果案件未审查完结、判决未生效，人民法院就依一方当事人申请裁定先予执行土地回转，实际是剥夺了一方当事人的抗辩权，先判后审，本末倒
置，无疑违反了法定的诉讼程序。
执行土地使用权回转仅属于土地使用权转让合同无效后产生的返还财产中的内容之一。
土地使用权转让合同纠纷不是单方的确认或给付的法律关系。
土地使用权转让合同被确认无效后最直接的法律后果就是返还财产，必定涉及合同双方已转让的土地使用权、转让价款和费用。合同双方应将财产关系恢复到订约前的状态。也就是说受让方将土地使用权返还给对方的同时，转让方应将取得的土地使用权转让价款和因履行合同而支付的合理费用返还给另一方，人民法院不可以只强制一方返还土地使用权，置另
一方返还价款和费用的诉求而不顾。
故此，土地使用权转让合同纠纷案中请求确认合同无效之诉，必须经人民法院作出生效判决方可确认，否则谁也不能确认其无效;执行土地使用权回转属于无效合同返还财产的内容，人民法院未对土地使用权转让合同效力的确认形成判决力，显然不能产生返还土地使用权的法律后果。毫无疑问，土地使用权转让合同纠纷案未经生效判决就急于启动先予执行程序，强制一方转移获得转让的土地使用权这一行为于法无据、于事不符、于理相悖。同时，笔者认为，土地使用权转让合同被确认无效后，合同双方应依法将取得的全部财产返还给对方。这是因为：返还财产和赔偿损失是土地使用权转让合同被确认无效后产生的两个法律后果。土地使用权转让合同被确认无效为自始无效，不是从生效判决确认无效之时才无效，而且具有溯及既往的约束力。依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。人民法院的判决生效后，以前存在的合同法律关系因而消失，以前未存在的法律关系因而发生，原合同当事人随之产生了新的债权债务关系，都要承担因此引起的返还财产、赔偿损失
等民事责任。
返还财产是合同被确认无效后产生的直接后果。返还财产有单方返还和双方返还之分。如果合同当事人一方履行了合同，对方尚未履行合同，未履行合同一方应当把取得的财产返还给履行了的一方;如果合同双方都履行了合同，双方当事人就应分别将取得的财产返还给
对方。土地使用权转让合同纠纷案应适应双方返还的规定。一旦合同被确认无效，合同双方就应分别将各自取得的财产返还给对方。一般来说，土地使用权转让合同签订后，转让方将土地使用权转让给对方，受让方在向对方支付价款的同时，还要为开发这块土地筹集资金，支付勘探、规划、设计、土地三通一平、铺设和安装水、电、通讯管道线路的费用，管理人员的工资和招标费用等。当土地使用权执行回转，受让方支付上述工程项目所产生的成果和利益均依附在土地上由转让方享有，出让方理应在取得土地回转的同时向受让方返还土地价
款和上述工程项目的费用。
返还财产不适用过错原则。返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立之前的状态，它不属于违反合同义务所产生的法律后果，不论接受财产的一方是否有过错，都应当负有返还财产的义务，即使是无过错的一方占有了对方的财产都应返还给对方。返还财产的范围限
“因该合同取得的财产”。它包括履行一方所交付的财产和所支付的费用。
合同无效产生出的另一个法律后果是赔偿信赖利益损失。凡在主观上对于合同无效或被撤消有过错的一方，应当赔偿对方因此而蒙受的损失。其赔偿损失的责任构成要件是：须有损害事实存在、赔偿义务人须有过错和过错行为与损失之间有因果关系。赔偿损失的依据不在侵权行为，也不在违约行为，而在于缔约过失。缔约过失行为一般为信赖利益损失。包括三个方面：一是缔约费用;二是履行费用;三是合理的间接损失费。但当事人所获得的信赖利益的赔偿数额不应超过实际履行合同所应获得的全部利益。双方都有过错，应适用过错相抵
原则，依照双方过错性质、程度和损害事实之间的因果关系来确定。
在土地使用权转让合同无效的裁判中，返还财产的规定常常与过错相抵的原则相混淆。具体表现为：(一)无效合同的双方返还财产权利上的不对等。一般出让方履行合同取得的财产即转让的土地使用权可以得到完整的收回。这是因为土地使用权具有确定性、规范性、不可移动和藏匿的特点，土地在转让过程中不会受到损害。但作为受让方，为取得土地使用权并进行开发，除交付土地价款及其税费外，还要支付诸项工程项目前期开发的费用。除土地出让金可以得到返还外，其余支付的前期开发费用就很难返还。人民法院认为合同双方当事人都有过错，一般把这部分费用纳入“双方所受到的损失自行承担”的范围，不判令土地使用权转让方在收回土地使用权的同时将这一部分费用一并返还。笔者受理的上述土地使用权
合同转让纠纷案的
一、二审判决结果都证实了这一事实。
原土地使用权转让合同裁判无效后，受让方因履行合同而支付的工程费用得不到返还是很不公平的。从笔者代理房地产诉讼案件的实践，可以看出，土地使用权合同转让纠纷往往同合作开发房地产合同纠纷相联系相交织，基本上都不是单一的土地使用权转让合同。具有土地使用权一方往往是行政事业单位或者转制的企业，这些单位又往往不具有房地产开发资格。因要成立一家具有资质的房地产开发企业，法律对注册资金、专业技术人员和开发规模都作了严格的规定，这些单位不是为法律禁止介入就是达不到法律的要求。他们不甘心利益旁落，就会利用土地使用权去寻找合作开发伙伴，以规避法律的约束。一些转让方还会因为
其非法利益得不到满足将变成合同纠纷案的制造者。此其一;
其二，一旦出现土地使用权转让合同纠纷，人民法院确认土地使用权转让合同无效，土地使用权执行回转，作为土地转让方基本上无任何实际财产损失，可以完整地收回土地;而
作为受让方情况就大不一样，除了土地转让金外，对于前期投入到项目上的费用及各种隐性支出，原以为可以在以后的项目开发中得到补偿，而今等于都打了水漂，只能是“哑巴吃汤圆——心中有数”而已。这既是房地产开发企业在土地使用权转让合同和合作开发房地产项目中面临的风险，也是执业律师代理土地使用权转让合同纠纷案在维护当事人合法权益上所
要面临的风险;
其三，人民法院在确认土地使用权转让合同无效后，不裁判转让方返还受让方为开发项目所支付的全部合理的费用，转让方将从中获得不当利益。其原因很简单。如前所述，受让方自土地使用权转让合同签订后就开始了前期投入，一旦土地使用权转让合同无效，土地使用权回转，转让方不但可以完整地收回土地使用权，还可以一并享有依附于土地上的前期投入开发成果，可以立即将这些成果作价转移给新的合作伙伴，从而造成土地转让方的不当得
利。
故此，在土地使用权转让合同纠纷案中，人民法院裁判土地使用权转让合同无效后，如果只判令受让方向转让方返还土地使用权，而不判令转让方向受让方返还前期投入实际支出的全部合理费用，其结果必然是转让方的非法利益受到保护，受让方的合法权益受到严重损
害。
