江苏省房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设模拟试题

发布时间：2020-03-02 18:39:04 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

江苏省2017年房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。 A：60 B：90 C：100 D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。 A．交通拥挤 B．建筑技术进步 C．城市规划改变 D．自然环境恶化

3、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A．房地产膨胀 B．房地产泡沫 C．房地产滞销

D．房地产过度开发

4、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。 A．30% B．20% C．10% D．80%

6、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A．证券 B．股票 C．债券

D．投资基金

7、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。 A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产买卖。

A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为

D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调

9、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证 B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证 C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证 D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证

10、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。 A．87 B．124 C．130 D．134

11、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润

E：工业用地的监测点评估价格

12、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。 A：43万元 B：38．93万元 C：39万元

D：38．87万元

E：工业用地的监测点评估价格

13、是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。 A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单

E：执行层的组织协调

14、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。 A．新建房地产项目 B．购买机器设备 C．购买生产原料 D．市政工程建设

15、房屋登记费按收取。 A：房屋面积 B：件

C：房屋体积 D：房屋价值

E：执行层的组织协调

16、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。 A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad

17、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。 A．521 B．533 C．695 D．711

18、等于产品价格与销售量的乘积。 A：平均收益 B：总收益 C：边际收益 D：长期收益

E：执行层的组织协调

19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

20、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为．【2004年考题】 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格

21、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。 A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可

22、以划拨方式取得的国有土地使用权作抵押的地价评估，由__进行。 A．抵押权人

B．具有土地估价资格的中介机构

C．抵押人委托具有土地估价资格的中介机构 D．抵押权人委托具有土地估价资格的中介机构

23、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。 A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

24、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。 A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地

C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

25、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判断

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。 A．装修改造 B．需求增加 C．通货膨胀

D．改进物业管理

2、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

3、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。 A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C：小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

4、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

5、房地产开发投资通常属于__。 A．长期投资 B．中长期投资 C．中短期投资 D．置业投资

6、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。 A．审计费

B．工程造价咨询费

C．临时用地费和临时建设费 D．工程监理费

7、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。 A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略

8、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。 A．施工单位 B．建设单位 C．监理单位 D．设计单位

9、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。

A：商品房预售合同未经备案，合同无效

B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

E：要求查询的资料不存在的

10、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同

11、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。 A．单位比较法 B．市场提取法 C．分解法

D．工料测量法 E．分部分项法

12、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 A：房产税 B：增值税 C：消费税 D：营业税 E：流转税

13、不属于税收制度的构成要素的是__。 A．纳税人 B．课税对象 C．纳税时间 D．税基 E．税点

14、__常以每月每平方米为基础计算。 A．百分比租金 B．基础租金

C．建筑面积租金 D．使用面积租金

15、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费