2017年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20%
2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。 A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格
3、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格
4、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。 A．负债业务 B．资产业务 C．中间业务 D．代理业务
5、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。 A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则
D．最高最佳利用原则
6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03
7、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。 A：科学性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性
E：执行层的组织协调
8、投资利息估算只有在中才需要。 A：比较法 B：传统方法
C：现金流量折现法 D：收益法
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。
A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产 B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱 C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产
D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产
E：执行层的组织协调
10、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日
E：工业用地的监测点评估价格
11、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证。 A：工程所在地的县级人民政府
B：工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门 C：工程所在地的县级以上人民政府
D：工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 E：执行层的组织协调
12、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A．横道图法 B．网络图法 C．进行图法 D．工序图法
13、结构施工图不是指导的依据。 A：室内外装修设计 B：编制预算 C：施工组织设计 D：施工进度计划 E：执行层的组织协调
14、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格
15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。 A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息
D．定义市场区域
16、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。 A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
17、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。
A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证 B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证 C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证 D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证
18、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
19、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。 A．31.25万元 B．38.75万元 C．37.5万元 D．43.5万元
20、下列可无偿收回土地使用权的有。
A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章
21、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。 A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29
22、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。 A．208600 B．380600 C．211400 D．239400
23、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动半均法 D：指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
24、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。 A．背书日期为绝对必要记载事项
B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效
C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让 D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利
25、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。 A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。 A．较高 B．较低 C．最高 D．居中
2、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。 A．1000 B．1100 C．1200 D．1300
3、房地产估价时点可以是。 A：估价作业期
B：估价人员实地查勘期间的某个日期 C：过去的某个日期 D：未来的某个日期
E：估价人员按照自己的假定设定的日期
4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法
5、属于物业管理企业运行机制的是。 A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展
6、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。 A：注册建筑师 B：注册结构工程师 C：注册建造师
D：注册施工管理师 E：执行层的组织协调
7、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。 A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：执行层的组织协调
8、下列由国务院审批城市总体规划的有。 A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划
9、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。 A：商业用地 B：旅游用地 C：娱乐用地
D：商品住宅用地 E：廉租住房用地
10、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题) A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险
11、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。 A．开发费用的正确预测 B．最佳开发利用方式的选取
C．正确地预测未来开发完成后的价值 D．开发利润的客观预测 E．开发时间的准确预测
12、是税收制度的主体。 A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章
13、下列房产中，可免征房产税的是__。 A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
14、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。 A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性
15、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标
16、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。 A．权益投资比率 B．建安工程费用 C．租售价格 D．资本化率
E．开发期与经营期
17、资本化率是__的倒数。 A．毛租金乘数 B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数 D．净收益乘数
18、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。 A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金
C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入
19、下列权利中，属于用益物权的是。 A：抵押权 B：质权 C：地役权 D：留置权
E：执行层的组织协调
20、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。 A：保险费 B：房产税 C：法律费 D：贷款利息 E：借款合同
21、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A．50% B．60% C．70% D．80%
22、在估价中，测算开发利润时应注意__。 A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
23、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。 A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
24、下列说法正确的是__。 A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
25、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题) A：商住楼 B：土地 C：在建工程 D：写字楼
E：建成后的物业
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