2016年四川省房地产估价师案例与分析：土地用途考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A．10 B．15 C．20 D．30
2、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。 A．股票+投资基金 B．债券+股票
C．投资基金+债券+股票 D．债券+投资基金
3、设立地役权通常会使（）。 A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升
4、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积
D：临时安置补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。 A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D．房屋的所有权人和使用人为两个人
6、房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是__。
A．随行就市定价法 B．价值定价法 C．应战定价法 D．领导定价法
7、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。 A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％
E：工业用地的监测点评估价格
8、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。 A：综合利率 B：贷款利率 C：折现率 D：机会成本 E：借款合同
9、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。 A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资
10、保险的派生职能不包括__。 A．防灾防损 B．融通资金
C．组织经济补偿 D．分配
11、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。 A．被保险标的 B．保险资金来源 C．保险的实施方式
D．保险责任承担的次序
12、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调
13、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段
14、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。 A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者
15、房地产是__三者的结合物。 A．实物、权益、区位 B．实物、区位、用途 C．实物、权益、用途 D．权益、区位、用途
16、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。 A：Z县人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：国务院
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。 A：供给价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。 A．利润总额 B．投资利润 C．税后利润 D．可分配利润
19、假设开发法是以为理论依据的。 A：收益递增原理 B：均衡原理 C：预期原理
D：未来趋势原理
E：工业用地的监测点评估价格 20、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。(2005年试题) A：3.57% B：4.00% C：6.56% D：10.56% E：借款合同
21、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005年试题) A：市场需求容量调查 B：消费者行为调查 C：市场营销因素调查 D：竞争情况调查 E：借款合同
22、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。 A：垄断性 B：外部性 C：复杂性
D：信息不对称性 E：借款合同
23、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】 A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B：待开发房地产建设发包日期 C：取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期 E：工业用地的监测点评估价格
24、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市
E：工业用地的监测点评估价格
25、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。 A：1067 B：1070 C：1087 D：1141 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、长期趋势法可以用于。
A：推测、判断房地产的未来价格
B：预测收益法中未来的租金、空置率等
C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
2、房地产转让的实质是__。 A．房地产使用权发生转移 B．房地产权属发生转移 C．房地产出租
D．该房屋范围内的土地使用权发生转移
3、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。 A：社会养老保险 B：健康保险
C：劳动工伤保险 D：意外伤害保险 E：失业保险
4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。 A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者
5、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。 A．《中华人民共和国仲裁法》 B．《中华人民共和国宪法》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国土地使用法》 E．《中华人民共和国民法通则》
6、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段
7、建筑材料的力学性质包括等。 A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性
8、申请强制拆迁必须提供__。 A．行政强制拆迁申请书 B．仲裁决议书 C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
9、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
10、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。 A．货币证券 B．信用证券 C．商品证券 D．资本证券
11、下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。 A．建筑高度 B．建筑间距 C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
12、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。 A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%
13、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。 A：风险估算
B：分析风险概率分布情况 C：辨识风险发生的原因
D：检验各风险变量是否相关 E：提出应对风险的建议
14、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。
A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素
B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小 C：商品的替代品数目和可替代程度
D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 E：商品本身用途的多样性
15、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销
16、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为
C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为
E：其受让人不需承担任何义务
17、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
18、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。 A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围
19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 20、房产分户图表示的内容有。 A：控制点
B：房屋产权界线
C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长
21、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有。
A：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响 B：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
C：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
D：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
E：抵押权设立后抵押房屋出租的，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担
22、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括__。 A．产品调查
B．市场需求容量调查 C．价格调查
D．分销渠道调查 E．促销策略调查
23、住房公积金管理中心不是__。
A．住房公积金委员会各项决策的执行机构 B．住房公积金运作管理部门 C．住房公积金管理的主体
D．住房公积金管理的决策机构
24、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。 A．权责发生制原则 B．收负实现制原则 C．配比原则
D．划分收益性支出与资本性支出原则
25、处分抵押房地产所得金额，应首先__。 A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
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