常德·农副产品电商综合体项目定位建议方案
（包括水产市场二期及一期一部分）
第一部分
项目定位背景
一、农副产品/电商园——国家重点扶持产业
二、常德——鱼米之乡
第二部分
常德市区商业（专业市场）情况分析
一、商圈分布情况分析 1.下南门商圈 2.桥南商圈 3.火车站商圈
二、专业市场情况分析
1.火车站市场（瓜果、副食品、干货、建材） 2.甘露寺市场（蔬菜批发市场） 3.桥南市场（小商品市场、副食品市场） 4.财富广场（建材市场、茶叶批发市场） 第三部分
项目定位建议
一、项目特性分析
二、项目定位建议
1、规划条件
2、项目主旨
3、业态定位建议
4、建筑形态建议
三、社会效益分析
四、经济效益分析 第一部分
项目定位背景
一、农副产品/电商园——国家重点扶持产业
1、2014年发布的中央一号文件明确指出，健全“三农”投入稳定增长机制。完善财政支农政策，增加“三农”支出。公共财政要坚持把“三农”作为支出重点，中央基建投资继续向“三农”倾斜，优先保证“三农”投入稳定增长。拓宽“三农”投入资金渠道，充分发挥财政资金引导作用，通过贴息、奖励、风险补偿、税费减免等措施，带动金融和社会资金更多投入农业农村。
今年中央财政用于三农的投入拟安排1.5万亿元，为落实中央要求，国家发改委、财政部、农业部、科技部、商务部、工信部等相关部委在连续十年重点支持农业的基础上，继续加大了支农扶持力度。这为涉农企业、农业部门和农业经济提供了前所未有的发展机遇。申请并获得国家支农专项资金，企业不仅获得了资金支持，申请过程本身也是对企业生产管理、公共关系的整顿和提高，同时对企业也是一种荣誉，表明政府对企业的认可，意味着企业品牌的提升。
2、近年来，我国电子商务飞速发展，为中小企业赢得了商机
据了解，2012年，中国电子商务市场规模(交易额)超过5万亿元，但从中国网购市场整体规模看，目前其仅占全社会消费品零售总额的1%-2%，在韩国比例为10%。全球最大的分析公司IDC发布《电子商务服务业的社会经济影响》的报告显示，53.84%的中小企业在电子商务方面每投入1元钱，就会带来163元的回报。IDC报告还指出，以阿里巴巴为代表的第三方电子商务平台有力地带动了中小企业电子商务的发展。有25.04%的中小企业表示，在阿里巴巴这样的电子商务平台上每投入1元钱，可带来平均234元的交易额回报。
3、电子商务发展成果
原住人口只有1000多人的义乌市青岩刘村，村民们如今经营着大约2000家网店。据统计，淘宝网上交易超过50万笔的“金冠”店铺，近十分之一都在这里。
2011年义乌全市网商营业额超过500亿元，其增长势头直追有形市场。这500亿的数字，是从“支付宝”的流量中统计出来的，其中不仅包括网商的营业额，还有部分是实体市场经营户通过网络支付的成交额。
随着中国中小企业加入电子商务，中国网商数量在2012年上半年超过8300万家，网络购物用户已经超过2.14亿人，占网络用户总数的比例超过了42% 。其中北京、上海、广州、杭州等地是网商最为集中的地区。
在当前经济形势下，一二线城市电子商务成交额增长的速度有所放缓，但增幅仍达到了40%；而中国国内更多的三四线城市是以及以下城市网上成交额的增速更快，达到了60%。
4、湖南是网购大省。
2012年底全省网民总数达2200万，网民规模在全国排第11位，普及率达33.3％；湖南人喜欢网购，2011年在全国各省市网络购物订单总量中，湖南以1.7亿单排名第四，仅次于广东、浙江、江苏；2012年湖南订单总量为1.8亿单，排名第十。此外，湖南
三、四线城市网购订单正在逐步上升，未来增长空间巨大。
二、常德——鱼米之乡
常德市位于湖南省西北部，西枕武陵山脉，北邻鄂西南，东临洞庭湖，南倚益阳市，历来是商贾云集之地。近年来，常德经济建设迅猛发展，交通状况大为改善，形成公路、铁路、空运、水运四通八达的交通网络。从全国来看，常德地处中西部交汇处，是中、西部地区人流、物流、资金流、信息流的主通道之一，具有良好的经济发展与市场开发区位优势。
常德享有“天下粮仓”、“鱼米之乡”的美誉，素有烟城、酒乡、茶都之称。近几年来，常德市坚持做强做大食品产业集群，以新型食品工业化带动农业产业化发展，新型食品产业逐步成长壮大，步入加速发展的“快车道”。
发展大基地。常德市将食品工业作为十二大工业支柱产业来抓，坚持发展粮油、畜禽、茶叶、果蔬、淡水鱼类等农产品资源，逐步形成规模化生产基地。目前，全市水稻种植面积860多万亩；烟叶种植面积4.8万亩；茶叶种植面积16.53万亩；高效水面养殖100多万亩；蔬菜种植面积100多万亩；水果种植面积120万亩；牲猪年出栏量627万头、家禽年产1.3亿羽。各地以 “公司+基地+农户”的模式进行市场运作，先后形成了金健米业的优质稻基地、洞庭水殖的水产品养殖基地、阳光乳业的奶源基地、常德酱板鸭企业的鸭子养殖基地等一批专业生产基地。今年，常德市委、市政府又做出了以工业园区为载体，竭力打造食品工业强市的决策，特别是以西洞庭现有的粮油、制糖、生猪加工等优势产业为基础，围绕农副产品精深加工，加大投资力度，着力打造特色鲜明、优势明显的食品产业高端基地。
培植大企业。坚持以工业化带动食品产业化，大力培植发展加工企业，目前全市共有食品企业1600多家，其中规模以上企业126家，完成总产值320.5亿元，同比增长28.4%，创造了三年翻番的神话。先后打造出武陵放心食品等13个国家级和5个省级标准化示范区，发展了金健米业、洞庭水殖、国人重啤、盈成油脂、中意糖果、惠生肉类、洞庭春米业、华泰肉类、洞庭牧业、金果果蔬、湘鲁万福、广积米业、富民桥食品、天泽农业等13家核心企业。金健米业在全国粮食行业中第一家上市，其资产总额达16.5亿元，成为国家级重点龙头企业。
创建大品牌。面对市场经济的激烈竞争，常德市注重发挥基础优势，引导企业增强品牌意识，将具有常德特色的优质食品打造成全国、全省知名品牌。通过近些年努力，金健牌大米、金健牌面条、中意糖果3个产品成为中国名牌产品；金健牌食用植物油和面粉、德山牌德山大曲酒、八百里牌系列白酒、重庆牌国人啤酒、国人牌啤酒、陬福牌高麦芽糖浆、金果牌水桔片罐头等23个产品成为省名牌产品；金健米取得了“绿色食品”证书，“金健”商标被认定为“中国驰名商标”；一品江南调味品、腾琼保健茶、鸿鹰祥“梅花牌”糖化酶等9个产品获省著名商标；石门白云银毫、桃源野茶王等通过有机茶认证。惠生冷鲜分割肉被中国食品工业协会授予“中国营养十佳倡导品牌”。常德地方食品日益展现出蓬勃生机，像中意糖果、张老头牛肉干、木子豆乳、惠生“歪脖脖”熏腊制品、绿康食品等一批地方特色食品多次获得了农博会金奖。
开拓大市场。常德市充分发挥在资源、品牌、基地等方面的优势，坚持以安全为首，以诚信为本，大力拓展市场。岩下荣祺、金健米业、洞庭牧业、金果果蔬等企业严格执行安全质量标准，其产品不仅通过了ISO9000质量保证体系认证，有的还通过了国际通行的HACCP认证。常德金健米、德山酒、酱板鸭、牛肉干、豆腐乳等地方特色风味食品，更是在省内外形成了一定市场影响力。鸿鹰祥、岩下荣祺、加州食品、汇美食品、金果果蔬等企业积极开拓国外市场，在欧美市场赢得一席之地。泰顺食品公司已取得对亚韩地区、欧盟和美国的注册认证，成为全省第三家取得对欧盟出口权的水产品加工企业。
形成大体系。常德市大力发展品类繁多、体系完备的新型食品工业体系，以粮食加工业、食用油脂加工业、蔬菜加工业、肉类制品加工业、水产类制品加工业、酒类制品加工业、茶叶制品加工业和糖类制品加工业八大类型为重点，形成了米面油加工、水果加工、水产加工、禽蛋加工、蔬菜加工、烟、酒、茶、肉制品、豆制品、乳制品、调味品等门类众多，新型食品、方便食品、保健食品、休闲食品、绿色食品、婴幼食品、烘焙食品及地方特产等体系健全的食品产业格局。统计显示,常德市食品工业经济总量已占工业增加值的18.6%，占全市GDP的7.8%。同时，注意建立食品产业的安全监管体系，从2002年开始实施食品放心工程，2004年成为全国首批食品安全信用体系建设试点市之一，市政府连续5年将食品安全工作列入全市10件为民办实事之一。
第二部分
常德市区商业（专业市场）情况分析
一、商圈分布情况分析
1.武陵区下南门商圈
上千年的人文沉淀，武陵区下南门商圈是常德的政治、经济、文化交流中心。武陵区下南门商圈，为常德传统商业区，以中高端商品为主，是品牌店汇聚的地方。街铺、专卖店、批发市场、超市„„常德的商业业态蔚为壮观，既不乏大型百货，城市综合体也已在规划，商业氛围浓郁。沿街店面租金为80元/㎡—150元/㎡.月。如：武陵大道，50平米年租金为10万元。建设路，30平米沿街店面年租金为4万元。洋池路，25平米年租金为1.5万元。
2.武陵区火车站商圈
火车站商圈主要以专业市场为主，如建材家居、副食城、五金农机、水果市场、干货市场等。因为其靠近常德火车站、汽车总站物流便利，成为常德主要市场的集聚区域。沿街建材家居租金为70元/㎡—80元/㎡.月左右。
3.鼎城区桥南商圈
鼎城区桥南商圈主要以桥南市场为核心，如小商品、副食城、小五金、建材、家居等。因为其靠近鼎城区的居民集聚区域，市场规模大，成为鼎城区主要市场的集聚区域。沿街店面租金为50元/㎡—100元/㎡.月左右。
解析：
常德商业发展空间较大。常德的老牌商圈，下南门、火车站、桥南这三大地标，历来是商家抢滩之所在。从总体来看，目前商贸的业态老化，物业陈旧，配套匮乏，是常德商业发展的主要掣肘。中端的市场是目前各投资商、开发商主要追求的方向，竞争力强；高端的商业地产市场，是政府和开发者研讨的方向，如何打造鼎城区的亮点商业、迎合商业发展潮流的电商园，为常德的发展起到领头羊作用？寻找空白、嫁接全世界流行的前卫创意性综合性商业体，应该是合适的出路。
二、专业市场情况分析
1.火车站大市场（瓜果、副食品、干货、建材）
常德火车站大市场是经湖南省政府批准立项，由武陵区政府独立兴办的省、市重点工程。市场规划占地70公顷，前期已开发建设20公顷，完成总建筑面积20万平方米，建成的主要项目有糖酒副食城、家电日化城、百货服装城。电子电脑城已开工兴建。大市场投资总额达3亿元。2000年9月，国家内贸部在常德火车站大市场成功举办了中国首届中西部地区糖酒副食展销会。
其中常德农产品大市场选址临207国道，位于常德火车站以西800米处，总规划面积为500亩，一期工程占地158亩，总建筑面积为109520平方米，包括综合服务楼、干货市场、粮油市场、水果市场、水产市场和5000T冻库。干货市场位于水果市场以北，该市场为沿街市场近几年集体搬迁的新址，为大棚结构，共六幢房，共96间，每间的经营面积为50平米/间，年租金为1.3万元/间。目前开门率为50%，经营状况较差。
水果大市场位于市城郊南坪乡，于2003年与开发商合作新建的。市场占地面积24亩，建筑面积2100平方米，总投资1700万元，建有门面110个、轻钢大棚6000平方米，是目前省内一流的水果批发市场，买卖全国市场。市场年交易额2亿元左右。目前经营状况良好，每间铺面的面积为45平米为主，年租金在2万元——4万元。免收管理费，其卫生费为10元/月.间。
副食品大市场，1999年开业。目前经营状况较差，市场开门率为30%左右，经营的范围比较杂。经营面积为一拖二，总面积120平方左右。2007年的售价为18万/间。目前租金9000元——1.3万元/间，市场没有统一管理。而且结构老旧，楼梯结构很浪费。二层本计划整体做市场，但市场开业至今从没招商经营过。
2.常德甘露寺蔬菜批发大市场
常德甘露寺蔬菜批发大市场位于湖南省常德市人民东路118号，是农业部定点的鲜活农副产品批发中心。湖南省的重点市场，市政府的“菜篮子”工程。是武陵区委，区人民政府建设管理的以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农副产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场。开发商为常德市华厦房地产开发有限责任公司。
来自市场占地10万平方米，总投资5100万元,建筑面积50000平方米，共设经营门面和摊位1118个，并拥有与全国各大中城市蔬菜批发市场相互交汇的信息网络体系，业务辐射20多个省、市、自治区，年交易量4.8亿公斤，年交易额6.6亿元。市场配套设施齐全，邮电、电力、供水、排水系统完善，公安、工商、银行等管理服务机构齐全，另外还建有大型冷库和仓库供客商使用。以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农副产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场。
该市场经营户大多数是当地人。货源直接由产地如内蒙、云南、山东等出产地直接运过来。消费市场为下辖周边各县市及乡镇。批发区一共60多个摊位。每个铺位为年租金为5万—8万。通过竞标的形式获得租赁权，一年一租。进场费为0.01元/斤，搬运费为0.02元/斤。市场经营商户对市场管理和目前市场交通都很不满意，希望有新市场代替。
3.桥南大市场（小商品市场、副食城）
湖南常德桥南大市场位于湖南省常德市桥南区,桥南新市场投资６亿元，在桥南工贸市场原址上发展性重建，总规划占地１２０多亩，分两期实施。一期建成设计门面４３００多个，建筑面积为１１．６万平方米的经营区；二期为物流、仓储、停车场等配套设施区。桥南新市场在规划设计方面采取人性化设计，科学考虑了人流和物流疏导要求，并配备了中央空调、扶手电梯、观光电梯和高标准消防设施。
对桥南商圈的发展方向，桥南市场辐射面已达１０省２００多个县市，整个桥南商圈已形成包括家电、轻纺、副食、建材、水产、蔬菜等十二大专业市场集群。桥南新市场作为整个桥南商圈的龙头，包括服装、鞋类、百货、床上用品、文体用品、出版物、电子通讯、日化等十二大强势专业。
桥南大市场目前经营状况良好。老市场开业时间为1986年。新市场开业时间为2006年。小商品鞋类一楼租金面积约为10—20平方，年租金为8000—10000元。合同一年一签。市场管理费为100元/月。整个市场开业率100%，转让的摊位很少。
副食城占地面积约30亩，位于常德武陵大道北段，由村里筹建集资成立，开业时间为1998年，上下两层共计70平米——100平米，根据位置好差，年租金在2万—6万/间。市场经营状况良好。商家反映该市场停车场等配套不够，市场整体规划布局不够科学合理。
4.常德桥南财富广场（建材市场、茶叶批发市场）
常德桥南财富广场，位于鼎城区玉霞大道与金霞大道交汇处。总面积约为11000平方米；由常南汽车客运总站、财富广场、银通商城三大板块构成。由茶叶茶具批发市场、土特产产品批发市场、防水保温建材批发市场、摩托摩配电动车大市场、五金机电水暖批发市场五大批发市场组成。开发商为常德市银通房地产有限公司。
常德桥南财富广场采用科学先进的商业管理模式，实行“五个统一”，即：统一形象、统一规划、统一管理、统一推广、统一服务。为人民带来体贴、周到、优质、高效的服务。2006年，常德桥南财富广场开始施工建设。2009年初，常德桥南财富广场正式竣工。2010年，常德桥南财富广场入驻商铺已经达到2000家。
常德桥南财富广场整个市场经营四年，开门率为90%以上，经营状况良好。目前主要以建材和茶叶为主，销售率在80%以上。08年开盘销售，其当时商铺价格为3000元—4000元/平方，商铺为一拖二。商铺面积在50平米左右，目前单价6000元每平方。
二、三层的住宅面积约在120平方。一拖二，总面积为170多平方，总价为100万左右。目前租金为每年2—3万/间。沿街店面为开发自己持有。茶叶市场经营户约76家，大多数茶叶市场商户为福建人，据悉，主要原因是开发商为福建老板。
解析：
常德专业市场经营氛围较好。市区的专业市场基本存在市场比较陈旧，市场结构老化，交通不便，管理不完善、火灾隐患大等情况。除了桥南财富广场，近年开发的大型市场项目基本是空白，据实地市调财富广场的经营状况良好。因此，常德做专业市场的发展空间很大，尤其是农特产、农副产品等，急需一个全新的市场来改善升级。
第三部分
项目定位建议
一、项目特性分析
根据市场调研分析，该项目具备以下独特优势：
一是地理位置好、交通便利，是鼎城区和德山开发新区交汇的核心的位置。
项目位于常德市鼎城区武陵镇三滴水村。东临善卷路（319国道），南临三滴水路，西临大湖路，北靠杨家港路。
二是该项目建设有市、区两级政府强有力的支持和政策倾斜。
常德水产大市场是湖南拓宇置业在湖南常德投资修建的专业市场，是国家农业部和省发改委批准的市场建设重点工程和国家商务部设立的水产价格监测市场。是常德市鼎城区委、区政府2008年上海招商会上招商引进的重点项目。
三是一期的专业性市场人气和氛围作为强有力的经济基础保证。
目前, 市场一期工程已全面竣工，已于2011年12月18日正式开业。市场一期拥有鲜活鱼交易门面104个，鱼需渔具门面60个，综合服务楼一栋。建筑面积4万多平方米，完成投资额1.6亿元。市场现有水产品经营户100余家
因而，该项目具有良好的市场前景，可行性非常强。
二、项目定位建议
把握常德商贸现状机遇并跟随国家政策导向，引入互联网经济，导入电商园模式，为本项目未来发展注入可持续发展的动力，且针对本项目一期现状，提出项目定位建议如下：
1、规划条件
具体规划条件及要素原已确定。
建议项目规划根据“电商综合体”定位作适当修改，此处不一一展开。
2、项目主旨
打造经商、办公、生活的电子商务产业园，为大众及小微企业建立创业创富的平台。
3、业态定位建议
（1）水产品区
（2）农副产品区（土特产、干货、茶叶、调味品、果蔬、糖酒、滋补保健品等） （3）小商品区（日用百货、电子产品等） （4）电商（小微企业）产品展示区
（5）餐饮区（美食街、农家（环保）菜馆、鱼餐厅、海鲜馆、咖啡馆、茶馆、等） （6）休闲娱乐区（足浴、理疗、水疗、SPA等养生、电玩、网吧、KTV、影城等娱乐） （7）写字楼区 （8）公寓区
（9）文化展示区（常德名人文化、常德历史文化等） （10）仓储物流停车区
（11）配套区(药店、商务宾馆、星级酒店、等) （12）冷链物流
4、建筑形态建议
（1）内街为两层钢筋混凝土框架结构建筑，外街为3-4层钢筋混凝土框架结构建筑。 （2）小场馆以三层钢筋混凝土框架结构。
（3）写字楼、公寓建设为11-19层钢筋混凝土框筒结构。
三、社会效益分析
电子商务园区的建成，提供了更广泛便捷的市场途径，可以将常德区域型市场延伸为全国乃至全球市场，为本地农副产品、当地特色产业、旅游业拓展销售推广渠道，带动农业、生产加工型工业企业、物流等服务行业发展，提高居民收入和GDP的增长，从而增加劳动人口就业以及地方税收收入的大幅增长。
四、经济效益分析
1.项目经济指标：
占地规模： 容积率： 建筑密度： 绿化率： 总建筑面积： 2.项目直接经济效益平均市场售价： 预计总销售收入：平均综合建筑成本： 预计税收总额： 项目收益率：
3.项目间接经济效益
建成后可容纳经营商家数量：
预计直接就业人数： 预计间接就业人数： 预计市场年交易额： 预计年税收收入：
（注：整体项目详细前期营销推广方案待我方项目组进驻后再出。）
