告嘉禾一方花园小区业主书
为了嘉禾一方花园小区广大业主能够更好的维权，同时根据平时业主们在群众反映的问题，本人特组织如下，并附有相应的法律说明，请大家仔细阅读，对于其中有错误和不足之处及时指出，为我们下一步具体维权行动做好准备。
一．现存问题：
1．关于买受人逾期付款的违约责任
群里有朋友说领取开发商延迟交房的违约金时，会和自己逾期付款违约应付的违约金相抵消。关于这一点，《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据此规定，开发商应该先履行其交房的义务，在开发商没能按合同要求交房的情况下，我们可以拒绝支付房款，也就是我们支付贷款也不构成违约，不用付给开发商违约金，而开发商仍需要承担其延迟交房的责任，付给我们违约金。
2．开发商不具备交房资格
现在已经领钥匙的业主可能都领到了“两书”（ 《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》），开发商现在只有竣工验收报告（报告我看9号楼的写的很潦草，有的部门没有填写），但没有《建设工程竣工验收备案表》（这个在群共享里有详细说明，今天刚传上去）。也就是说，开发商并没有通过建设行政主管部门的审核，或者是消防、环保等验收没通过，或者是本身质量有问题。开发商以自己组织的验收为准交付房屋，并依此计算违约金，这既没有道理，更不合法，严重损害了我们大家的利益。另根据《河北省城市房地产开发经营管理规定》（2004年7月1日起施行）第十七条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。
未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。
另根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
第二条 本办法适用于建设用地规模在２万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。
第四条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）拆迁居民已合理安置。
第八条 住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：
（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；
（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；
（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
第十二条 未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。
根据以上法律法规，开发商交房必须经过综合验收，包含小区配套设施。在没有经过综合验收合格前，开发商始终需要承担延迟交房的违约责任，赔偿买受人违约金。 3.房屋面积
业主在收房时都会碰到房屋面积更改（增大）的问题，这个需要开发商提供房屋测绘报告，《商品房销售管理办法》第34条：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。所以开发商在没有提供房屋测绘报告的前提下收取相应房款也是不合规的。
4.关于两书
开发商未经过综合验收，那“两书”也就是假的，需要重新发放。另外《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3款规定正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；而我们的保证书中都是“自行约定”。第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。一般应当包含以下内容：3上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 我的《住宅使用说明书》中没有关于通讯和消防的说明。而消防则是关系我们业主入住后生命财产安全的重要一环。这个也需要以后在两书上约定好。
5.关于房屋权属登记
我的合同里写的是商品房交付使用后1095日内，出卖人将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案。这一点约定就是霸王条款，与相应的法律规定也不符。我们这新建商品房登记属于初始登记，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
第三十一条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。另根据《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
6.公共部位与房屋分摊面积构成说明
关于此点合同中很模糊，只是一句“以政府相关部门出具的证明文件为准”。而在合同第十七条中另有如下约定5车位、车库及地下室的所有权属于出卖人。6除水电暖公共的设施外其它所有小区公共设施属于出卖人（法律、法规明确规定属于业主的除外）。我的分摊面积24平米（建筑面积95.49），需要对此有详细的说明、界定。
7.关于装饰、设备标准承诺违约
现在按开发商已交付房屋的楼层中，未能按合同中约定在楼口设邮递信箱，即没能按照合同交付房屋。 二．主张
1.退还所谓的买受人逾期付款的违约金
2.对于延迟交房，开发商向相关买受人赔偿违约金，每3个月一付，直至开发商综合验收通过，取得交付房屋的资格。同时，修改合同中关于出卖人逾期交房时间的约定。按买受人逾期付款的违约责任与出卖人逾期交房的违约责任对等，合同第九条第1款第（1）条“逾期不超过180天”应改为“逾期不超过20日”，第（2）条“逾期超过180日后”改为“逾期超过20日后”。
3.开发商出具《房屋测绘报告》，否则立即退还买受人由于房屋面积增加补交的房款。
4.开发商在取得房屋交付资格后，向买受人补发《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，对于其中的内容严格按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》执行。 5.更改商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中的内容。合同执行按照《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。同时，对于开发商不能在以上规定期限内提供要求其提供的资料时，需按规定期限第二天起至实际提交完整资料之日止，开发商按日向买手人支付已付房价款1%的违约金。
6.出卖人应在合同附件中详细列出公共部位与房屋分摊面积说明。 7．开发商应立即组织人员，按合同中约定在各楼楼口设邮递信箱。
王猛
2013-3-25
