2007年深圳龙岗房地产楼市总结报告
2007年1～12月，深圳共有163个项目开盘，其中住宅项目155个。宝安有38个项目开盘，和2006年开盘项目个数基本相同。龙岗区开发速度加快，2007年有67个项目开盘，相比2006年开盘项目大大增加，增加将近一半。龙岗在推盘数目上已经超越宝安区成为深圳市新增商品房供应的主力区。
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一供需大区，整体供大于求
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2007年，深圳商品房批准预售面积646.17万平米，龙岗226.4万平米。在全市六区中，龙岗的批准供应面积是最多的，占到全市的35.07.在批准预售套数上，全市65856套，而龙岗16818套，占到全市的25.54%，位居全市第一。龙岗已经成为深圳商品房供应大区。而在需求上，龙岗销售面积和套数分别为171万平米、18130套；占到全市销售面积和套数的30.7%、31.57，从而一跃成为继宝安之后的商品房需求大区。2007年，龙岗继续保持着供需大区的风采。
表1：200
6、2007年龙岗预售量和成交量比较
年份2006年 2007年
批准预售面积（万平米） 170.51 226.4
成交面积（万平米）210.12 171
套数（套）16556 23975
成交套数（套）23022 18130
注：数据来源于国土房产网，统计项为商品房。
表1显示，2007年龙岗批准预售面积较2006年大幅增多，增量为55.89万平米，增长率为32.78%.而2007年，龙岗成交面积却比2006年有所下降，减少量为39.12万平米，下降率为18.62%.在批准预售套数上，2007年比2006年多出7419套，上升44.81%；而2007年成交套数却呈下降之势，较2006年成交套数减少4892套，下降21.27%.2007年，龙岗总体预售量较2006年呈大幅上升趋势，而成交量却呈大幅下降趋势，供应增多，需求减少，整体供大于求。就2007年而言，批准预售面积较成交面积多55.4万平米，而批准预售套数较成交套数多出5845套。2007年总体供应偏大，需求萎缩。以面积为计算标准，2007年供需比为1.32：1，供大于需，龙岗市场整体处于供应过剩状态。
龙岗房地产市场起步较晚，200
5、2006年兴起，供应一直处于上升趋势，特别是2007年，由于开发商的大量集中，加之土地供应充足，大运会、城市和交通规划等利好消息的影响，供应量大幅增加。但龙岗社会经济发展水平在全市六区中最弱，有效购买能力相对不足，受2007年市场因素影响，客户预期粘性增强，成交量缩水，需求萎缩，造成供大于求的局面。
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二住宅均价全市最低，攀升较快
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据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平，其中罗湖16945.31元/平、福田18442.15元/平、南山18012.2元/平、盐田14183.5元/平、宝安12214.13元/平、龙岗10477.11元/平.在深圳六区中，龙岗均价最低，价格处于全市洼地，均价较为合理。
表2：深圳和龙岗住宅均价比较
年份2005年 2006年 2007年
全市均价（元/平） 7040.10 9230.35 13369.62
增幅 31.11% 44.84%
龙岗均价（元/平） 5288 6456.87 10477
增幅 22.1% 62.26%
注：数据来源于国土房产网，统计项为住宅。
根据表2，2005~2007年深圳住宅均价总体呈上升趋势，且增幅很大。而龙岗2005~2007年住宅均价与全市走向一致，但每年都低于全市水平。这与龙岗房地产起步晚、供应量大、开发商竞争激烈和片区价值较低有关。2007年，龙岗住宅均价突破了万元大关，达到10477元/平，较2006年暴增62.26%.龙岗住宅均价的高速增长表面看，直接受2007年上半年市场热情影响，实际上，2006年龙岗供需不平衡，供小于求，需求在2007年得到释放，加之2006年各项利好因素在2007的释放，造成了2007年置业者看好龙岗区域价值，对龙岗片区价值预期升高，在开发商的推波助澜下，造成了龙岗2007年住宅均价的大幅飙升。
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三成交大区，销售面积、套数下滑
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据国土房产局数据显示，2007年全年深圳住宅销售500.4万平米、50598套，其中龙岗销售171万平米、18130套，占全市销售面积的34.17%、销售套数的35.83%；宝安销售189.16万平米、18732套，占全市销售面积的37.8%、销售套数的37.02%.在销售量上，龙岗继续稳居全市第二，成为2007年深圳成交量大区。龙岗房地产市场的成熟度低于宝安房地产市场，但随着宝安两大片区宝安中心区、龙华开发尾声的来临，以及龙岗品牌开发商的大量聚集，龙岗住宅成交量将会随着市场回暖而有一个成交增幅。
表3：2006~2006年住宅成交比较
年份2006年 2007年
成交面积（万平米） 210.12 171
成交套数（套） 23022 18130
注：数据来源于国土房产网，统计项为住宅。
表3显示，2007年，龙岗在成交面积和成交套数上，较2006年均呈下降局面。2007年成交面积为171万平米，环比下降18.62；成交套数18130套，环比下降78.75%.宏观调控效果的显现，以及2007年下半年低迷的市场理性观望形势，是成交量萎缩的直接原因。同时这也与区域内开发商盲目追涨，对产品定位不清有关。在2007年四分之三的时间里，受市场大好形势影响，无论何种产品，开发商都追逐着最高利润，而忽略了普通产品所具有的普通性质：价格追随地段价值；符合大众口味的产品，价格不能高；稀缺性的大户型产品，价格可以定高。直至10月份，在市场形势的逼迫下，开发商才意识到这个问题。所以，高价格也是造成成交受阻的重要原因。
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四龙岗中心城：产品分层，价格回归
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在理性观望的氛围中，产品分层现象是必然的。2006年出台的9070政策，是房地产业的一个转折点。9070是对产品结构的调整，引发了一系列的相关调整。首先是对供应结构的调整。开发商的趋利性，使得大户型产品泛滥，出台9070就是为了调控市场供应结构，促进市场产品结构合理化，符合大多数人的需要，满足市场对产品的消费比例。其次是土地供应结构的调整，进行了一系列的土地整顿。在土地出让过程中，对产品比例进行绑定，比如规定90平米的户型占70%，保障性住房占15%等方式，有效配合了产品结构的调整。再次对信贷结构进行调整。最有力的政策是07年9月28日的房贷新政。房贷新政完善了整个结构调控，规定了以家庭为单位的第二套房首付比例不低于四成，利率为同期贷款利率的1.1倍。房贷新政有效打击了投资、投机行为，冷却了房市。一系列的政策调控，集中到了07年，促成了07年作为房地产转折年的市场观望形态，产品分层现象也就理所当然了。
进入第四季度以后，龙岗中心城住宅的整体价格较前三季度有所回落。10月份之前，各个楼盘定价追风，龙岗区域均价一度飙到16000元/平以上；10月份之后，由于政策和市场因素的影响，各楼盘价格有所回落，龙岗中心城均价维持在11000元/平左右。龙岗中心城住宅价格出现回归。但价格的回归依据产品素质不同而有所不同。高端产品的价格虽有所将，但降幅不大，依然维持着高价。比如中海大山地，虽然小户型、位置较差的单位价格较低，但类别墅物业依旧价格高企，价格在30000元/平左右。龙岗中心城的住宅价格出现分层现象，普通住宅定普通住宅的价格，高端产品价格本色依旧。
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五龙岗中心城存量分析
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存量偏大，大户型为主流存量。2007年末龙岗住宅存量约 57.4万平米，户型以150㎡以下的
三、四房为主，年末存量较大。存量较大的直接原因是2007年推出楼盘较多，且由于下半年低迷市场的影响，推出楼盘消化遇阻。由于2007年推出楼盘多不受9070政策影响，加之开发商和消费者推崇大户型，导致2007年龙岗中心城市场大户型产品存量较大。这部分存量，将会对2008年的市场造成巨大影响，如果市场低迷的形势继续维持，供大于求的局面在2008年势必出现。
三、四房存量偏多，中小户型供应偏少。龙岗市场大户型销售受阻，中小户型较受欢迎，市场存量以大户型为主，中小户型较少。龙岗中心城在售项目的待售户型基本以三房、四房等大户型为主，存量很大，估计在50万平米左右，市场供应过剩。而中小户型，除少量公寓和一房单位外，龙岗中心城各在售项目基本没有存量，中小户型供应偏少。例如，第四季度中海大山地推出的小面积多层洋房销售率达90%，而推出的别墅项目虽然定价低于客户预期，但仍旧销售缓慢；招商依山郡推出的精装小户型销售较为理想，但类似价格的三房、四房情况却进退两难，滞销严重。在目前的市场形势下，由于存量的巨大差异，大户型产品滞销，总价款较低的小户型的消化能力比较强。
2007年，龙岗中心城住宅存量以
三、四房的大户型为主，存量较大，中小户型供应相对偏少。这将对以大户型为主导的项目销售带来较大的阻力。在存量偏大，且大户型为主流存量的情况下，龙岗中心城2008年的竞争将会更加激烈。
房价面临压力 08宝安龙岗楼市展望
2008年02月20日来源：南方都市报
龙岗
中心城将成深圳推盘冠军
龙岗中心城今年的新盘供应量很大，粗略统计将有15个以上项目推出，包括君悦龙庭，水蓝湾，瑞华园，天健阳光城，万科千林山一期，深业紫麟山一期，锐山华府，华业玫瑰郡、公园大地三期、四期，奥林华府二期，招商依山郡三期，东方沁园四期，徽王府
二、三批单位等。这些新盘中至少有10个项目规模在7万平方米以上，龙岗中心城将成为今年推盘量最大的片区。
在产品类型上，深业紫麟山一期以别墅、TOWNHOUSE为主，万科千林山一期以TOWNHOUSE为主，公园大地三期、四期也有TOWNHOUSE产品，其余项目大多是高层产品。值得注意的是，龙岗中心城不仅新盘推出量多，而且目前在售的楼盘存量也很大，至少有10多个项目在售，这将给新盘销售带来很大的压力。 楼盘较为集中的布吉今年预计新推楼盘并不多，目前可以确定的仅有信义•荔山公馆、坤祥•花语岸和慢城3个项目发售。信义•荔山公馆体量达到了2000多套，首推700多套；坤祥•花语岸有1118套单位，首推200多套；慢城在
4、5月份会推200多套单位，7月份再推一批。
品牌地产带领龙岗率先回暖
2008年 03月 14日 07:45深圳新闻网
深圳新闻网讯 3月的深圳楼市，似乎不再是让人打寒噤的市场。金众、万科、佳兆业、鸿荣源等品牌开发商2008年纷纷调整战略理性定价的举动，温暖着曾因价格虚高而陷入成交极度萎缩窘境的深圳楼市。市场的破冰回暖，总是从某个阶段的某一市场开始，龙岗正是这个开始的导火索。
一位资深地产人士表示，龙岗的率先回暖，源于一流品牌地产开发商做出的表率，以鸿荣源、金众、万科为代表的实力大开发商先后在龙岗推出高质量的超级大盘，对稳定市场、吸引自住型买家具有举足轻重的作用。
品牌开发商抢滩龙岗
龙岗居住质素提高
从德沁苑、聚龙苑2期、锦峰森邻到蓝钻风景、金域东郡的破茧而出，2007年的龙岗地产不可谓不热闹。2008年的深业东城上邸、振业项目也即将上马，深圳的地产巨头纷纷抢滩龙岗，开疆拓土。“进入一个区域市场，不是为抢占市场份额赚取高额利润，而是要用造城的魄力与勇气将这里开发成适宜深圳人居住生活的空间，这是一个开发商应该有的社会责任。”金众地产负责人如是说。
的确如此，深圳人深谙此理，万科的四季花城成就了现在的坂田，佳兆业的桂芳园、可园成就了现在的布吉。一个大盘、精品楼盘，就可以让一个曾经荒芜的土地成为人们安居乐业的家园。一位购买了蓝钻风景的业主向记者表示，“由于深圳中心区土地资源有限，目前深圳市中心楼盘的容积率动辄2.5以上，虽然出行比较便利，但是局促的空间和压抑的高层单位让人精神不能彻底放松。我购买蓝钻风景正是看中它1.66的超低容积率，楼间距高达100米，这是豪宅般的居住品质。而且拥有8.8万平米的大社区、3万多平米的大园林、近万平米的商业配套等，这是深圳同类产品无法比拟的。”
理性定价刺激
自住刚性需求得到释放
“目前,龙岗二手房大约为7000多元/平方米，还不包括佣金、营业税、交易手续费等额外费用。周边已经拍卖的住宅用地楼面地价接近3600元/平米，按照正常的建筑成本和运营成本，其面市价格至少在8500元/平米以上。2007年深圳大多数区域楼价虚高，2008年市场开始回归理性，但价格应该高于开发商的成本价格才正常，否则开发商就不会开发。”中原地产一位销售人员表示。蓝钻风景新推二期70~140平米的两房和三房产品，起价6000余元，价格属于深圳目前在售楼盘低位。
业内一位资深地产人士在深圳楼市冰点时期表示，“深圳人不是没有购房需求，而是过高的房价严重压制了这种需求，当房价回归到理性底线上，消费者自住刚性需求的释放必将推动高性价比楼盘的销售。”万科•第五园3月初以1.1万元/平方米的均价推向市场，当天引发了千余客户关注，蓝钻风景近期推出的二房、三房中央园景单位加上一期公寓，户型多样，也满足了不同消费层面的需求。可见，良莠不分、有盘必抢的时代一去不复返，规模大、资源好、性价比高的物业才能成为市场主流。 (记者 崔莹莹) 相关新闻
楼市突围初战告捷
在市场严冬的环境下，如何吸引客户？价格战往往成为第一选择。然而，品牌开发商在尽力做好产品和服务的同时遵循“高性价比”、“让利客户”的思路，以理性的价格入市，也是一条新路。3月8日，万科•第五园和鸿荣源•禧园的热销就可以说是一次成功的实践，而整个深圳楼市也因之终于迎来了春天的开门红！
当然，万科•第五园和鸿荣源•禧园的热销能否说明市场回暖、能否印证深圳楼市真的回归理性，有业内人士表示，目前断言为时尚早。但通过观察近段时间的楼市情况，我们可以发现，市场表现冷热不均、有好有坏的楼市格局正在形成，产品差异化、品牌差异化的竞争将成为市场主流，我们可以看到品牌开发商以强大影响力和一贯以来的品质至上的企业作风，准确把握市场需求，证明购房者真正需要的是高性价比的产品。
突围案例一
提升产品整体品质
据了解，第五园全新精装修样板间开放以来，仅3月
8、9日两天，共接待到访客户超过3000批，电话咨询量达1000多个，成交将近180套，成交金额约1.6亿。加上第五园从3月1日至7日，已经消化近120套单位，金额约1.1亿，一周内销售2.7亿，成交超过300套单位，万科第五园创造了深圳市场今年以来难得一见的楼市盛况。
根据记者从现场了解的情况，此次购房客户以来自福田、南山的自住客为主，在目前的市场价位下，第五园的大盘形象、高品质的国际品牌精装修单位是吸引客户入市的最主要原因。据悉，为了进一步提升第五园的产品品质，增强业主的生活感受，万科将在2008年正式推出“琢玉行动”——第五园整体品质提升计划。在未来两年时间内，万科将逐步投入超过亿元的资金，用于实现第五园生活、运动、商业、教育、交通等一系列配套设施的全面提升。而在产品品质的提升方面，万科第五园的全面家居解决方案聘请著名设计师设计，战略合作伙伴包括德国霍曼门、西班牙卫浴品牌乐家、西门子、美国MOEN、多乐士涂料等等。
突围案例二
低开高走的价格策略
鸿荣源•禧园一期在沙井中心区盛大开盘，推出产品400余套，均价在9000元左右，市场反响强烈，开盘吸引了千余人参加，开盘当日实现销售接近七成，实现了深圳楼市的“开春大禧”。鸿荣源•禧园继鸿荣源•熙龙湾之后，再次惊艳市场，不但彰显鸿荣源品牌对新兴区域的强大影响力，也表明一个理性的深圳楼市正在逐步形成。
鸿荣源•禧园的本次逆市旺销局面，表现出作为深圳最有发展潜力的组团，沙井需要更高品质的生活和更高端的住宅产品来标记身份。此外，禧园的理性定价、提前进行价格公示、预先进行风险提示以及完善的售后服务保障体系等各个方面的周到考量，反映出鸿荣源地产一贯的诚信经营的理念，成为客户信心的来源和购房行为的保障，也因此成为促进旺销的因素之一。
万科•第五园和鸿荣源•禧园的热销带给我们的启示是：在目前的市场环境下，自住的刚性需求仍然存在，开发商只有将精力放在产品品质的提升，不断满足客户的需求，才有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出，得到市场和客户的认可。 (记者 木昕子)
