推荐第1篇：专业技术总结报告
专业技术工作总结
本人1994年7月毕业于内蒙古工业大学机械制造工艺与设备专业，同年分配到元宝山发电厂锅炉检修分公司风机班工作。作为一名见习技术员，本人在工作中严格要求自己，积极进取，刻苦钻研技术业务，虚心学习，逐步熟练和掌握了班组所辖设备的结构性能、运行特点和检修工艺，并协助技术员作了大量的技术管理工作，取得了同事们的一致好评，在此期间，本人主要从事了以下几项工作：
1、1994年11月参加了华北电力学院环境工程系举办的《燃煤电厂电除尘器》培训学习班，学习掌握了电除尘器的基本原理、结构特点、安装调试注意事项、常见故障分析和质量标准等等，为以后的工作打下了坚实的基础。
2、1996年6月#2机组大修，作为此次大修的主线，电除尘器内部改造工作倍受关注，厂部和分公司委派我作为电厂的现场监造代表，负责#2机组电除尘器内部改造的监造工作。为了圆满完成此项工作，我对电除尘器改造图纸进行了仔细审阅，做到心中有数，在改造工作中，发现与图纸不符的作业及时进行制止和改正。同时积极帮助解决改造工作中遇到的难题，提出和设计了阳极板排悬吊方式，改进了阳极板排下部定位方式，这两项改造获得了厂科技成果二等奖。通过此次改造，解决了#2机组电除尘器入口气流分布不均，阳极板排固定刚性差、振打力传送不够，供电区域过大，振打清灰效果不良及灰斗加热方式可靠性低等问题，使电除尘器除尘效率由94.64%提高到96.69%。由于我圆满完成了厂部指派工作，被授予“大修立功个人”称号。
3、1997年7月#1机组大修，受分公司委派，我负责#1机组风烟系统管道的漏风漏烟治理工作，为了彻底消除风烟系统管道的漏泄问题，我结合图纸将#1机组整个风烟系统管道进行了全面的检查，发现了许多漏泄部位，根据风烟系统管道磨损和腐蚀的具体情况，制定了具体的检修措施，在大修中全面地进行了实施。#1机组大修后，风烟系统漏风漏烟情况得到了彻底地根治，#1机组漏风率明显降低，降低了机组煤耗，提高了机组运行的经济性和安全性。
4、1998年8月#3机组电除尘器灰斗发生脱落，厂部临时成立了电除尘器灰斗恢复技术小组，作为其中的一员，我们进行了大量的实地检查，并认真核对图纸和进行设计计算，最终认为是由于钢梁设计强度不够和施工焊接质量不良所造
成的。针对这种情况，我们对#3机组电除尘器灰斗强度和结构重新进行了论证和设计，并制定了改造方案。对灰斗主梁、灰斗前后端梁、灰斗中墙钢梁、灰斗人字接口、灰斗与侧梁进行了加固，同时在灰斗内部增设井字支架。#3机组电除尘器灰斗改造以后，灰斗强度得到了提高，提高了灰斗运行的安全性和稳定性。
5、1998年10月#2机组尾部烟道发生脱落，为了尽快恢复尾部烟道，保证机组正常生产发电，我们采取了临时加固恢复方案，在仔细查阅了相关的技术资料后，我们进行了认真的设计计算，制定了具体的加固方案，将脱落的尾部烟道修补后与原有的烟道进行了连接，在大家的共同努力下，仅用了一个多月就将脱落的尾部烟道进行了恢复，保证了#2机组的正常生产发电。
2000年5月根据工作需要，我被任命为锅炉检修分公司除尘班专责技术员，作为一名专责技术员，我感到自己肩上的担子更重了，做好班组的技术管理和设备挖潜改造工作是我义不容辞的责任，为此我对班组所辖设备进行了认真地研究，分析其存在的问题，并制定了具体的治理方案，在此期间，本人主要从事了以下几项工作：
1、2000年6月#3机组小修，#3机组电除尘器自投产运行以来，由于存在着 一些原始设计上的缺陷，经常发生阴、阳极振打传动销子断裂；阴极振打提升拉杆断裂；阳极振打轴弯曲变形；阳极板连接螺栓松动、开裂等现象，致使电除尘器阴、阳极振打投入率在50%以下，出口粉尘排放浓度达到815mg/N.m3，无法满足国家标准环保要求。针对这种情况，我制定了具体的改造方案，将阳极振打装置进行了改造，消除了阳极振打锤卡涩现象；加固了阳极板；更换了阴极振打提升装置；对电除尘器的漏风进行了综合治理。小修后，#3机组电除尘器阳极振打投入率由50%提高到100%，出口粉尘排放浓度由815mg/N.m3降低到285mg/N.m3。其中#3机组电除尘器阳极振打锤及其连接方式获得2001年直管单位“十新”成果一等奖。
2、2001年6月#2机组大修，#2机组电除尘器进行增容改造，增加二台通流面积为280m2四电场除尘器，并在原始两台电除尘器后增加第四电场。作为成员之一参加了增容电除尘器的安装、验收和调试工作，提出了许多合理化建议。#2机组电除尘器增容以后，除尘效率由96.69%提高到99.95%，出口粉尘排放浓度由1186 mg/Nm3降低到150mg/Nm3 以下。另外，我制定了#2机组引风机叶轮吊
装、拆卸和安装技术方案，并在大修实施过程中进行必要的技术指导，圆满完成了引风机叶轮的更换工作，消除了引风机叶轮焊接裂纹带来的隐患，保证了机组的正常稳定运行。
3、2001年11月#3机组小修，针对#3机组电除尘器阴极振打提升拉杆和传动销频繁断裂，阴极振打投入率仅为50%这一情况，我制定了阴极振打装置改造方案，将阴极振打凸轮和提升架子采用整体模锻制作增加其强度，阴极振打凸轮运行轨迹按照阿基米德螺旋线在数控机床进行加工，提高其加工精度，以保证轴承的通畅运行。同时将阴极振打锤、提升拉杆与支撑套管进行重新设计，减小提升拉杆与支撑套管之间的摩擦力，降低阴极振打传动力矩，彻底消除了阴极振打提升拉杆和传动销频繁断裂现象，阴极振打投入率由50%提高到100%。其中#3机组电除尘器阴极振打装置改造获厂科技成果二等奖。
2001年12月根据工作需要，我被任命为锅炉检修分公司专责工程师，作为一名专责工程师，我肩负起分公司的专业技术管理和设备治理工作，在此期间，本人主要从事了以下几项工作：
1、2002年6月#1机组大修，针对#1机组引风机轴承频繁超温现象，我查阅了有关资料，并到江苏利港电厂进行了调研，经过分析认为引风机轴承频繁超温是由于轴承箱角环与前部轴承滚子产生摩擦所致。鉴于此，在#1机组大修中，我将引风机轴承箱结构进行了改进，取消了角环，主轴所受双向轴向力由后部成对安装的角接触轴承承受。后部的圆柱滚子轴承改为角接触轴承后，主轴及轴承壳安装轴承的同轴度要求降低，且角接触轴承与轴承壳之间配合为间隙配合，安装、检修更为方便。大修后，#1机组引风机轴承温度控制在标准范围以内，未出现超温现象。其中#1机组引风机轴承箱改造获厂科技成果二等奖。
2、2003年11月—2004年10月#3机组电除尘器改造，针对#3机组电除尘器原始设计不合理这一情况，厂部决定对其进行改造。作为电除尘器改造机务专业负责人，我参与了#3机组电除尘器招标文件的审阅、完善工作，编写了电除尘器改造技术施工措施，参加了电除尘器改造初设审查工作。为了提前进行电除尘器改造土建工作，设计并实施了原有电除尘器冲灰管路位移工作。在电除尘器改造过程中，我负责机务专业部分的安装、验收和调试工作，发现问题及时进行整改，保证了电除尘器安装质量，同时我又设计了电除尘器出入口烟道胀力补偿
器和灰斗水箱冲灰水管路。经过大家的共同努力，#3机组电除尘器改造取得了圆满成功，气流均布试验、振打加速度试验和空载升压试验都达到优良。
3、2004年7月#3机组大修，考虑到#3机组省煤器灰斗最大除灰量只有13吨，而省煤器灰斗却对应6套排灰装置，造成现有的排灰装置过于浪费，加之省煤器灰斗排灰装置过多，使冲灰水压力和流量降低，导致#3炉省煤器冲灰水箱经常发生堵灰现象。针对这种情况，我通过计算，决定对现有的排灰装置进行改造，将6套排灰装置合并为2套，再将这2套排灰装置合并到省煤器排灰母管，同时对平台进行加固，每年可节水115.2万吨。
4、2004年7月#3机组大修，针对#3机组一次风机自投产以来一直存在失速（喘振）现象，我们同国电热工研究院一起对一次风机进行了热态运行试验，结果发现#3机组一次风机实际失速（喘振）区域比设计扩大许多，一次风机与锅炉的一次风系统匹配不够合理，其风量偏大，压力偏低，失速裕度偏小，不能满足锅炉制粉系统一些特殊工况的需要。对此，只有从降低系统阻力或提高风机压力两个方面采取措施才能解决，为了提高风机压力，我们在A一次风机上用压力系数更高的锻铝叶片替换原有铸铝叶片，并正确安装保持叶顶和叶根间隙，同时精确调整叶片角度调节系统，使各叶片动作一致，以使风机性能达到设计值。大修后，A一次风机运行平稳，未发生失速（喘振）现象。
电力行业是一个技术型和密集型的企业，作为一名电力行业的专业技术人员，做好技术管理和设备挖潜改造工作是我们义不容辞的责任，为此，要求我应该坚持不懈地学习创新，掌握新技术、新工艺、新方法，并将其应用到设备的综合治理中去。在10多年的工作中，虽然本人取得了一点成绩，在设备治理方面做出了一定贡献，但在今后的工作中还应戒骄戒躁，不断学习创新，在技术管理和设备治理方面做出更大的贡献。
元宝山发电厂：杨咏东
推荐第2篇：专业技术总结报告
专业技术总结报告
1.积极推广使用“四新”技术，营造建筑精品2.努力钻研专业技术业务，做好本职工作3.推行无纸化办公，用高科技手段提高企业的经济效益4.适应时代发展的需要，不断学习、不断更新知识， 我2007年参加工作，工作于河北相浜建设工程有限公司。在2007-2008年在项目部任技术员，2009年至今任技术质量部科员，在此期间，我努力钻研专业技术知识，在技术管理过程中努力推行“新工艺、新结构、新材料、新设备”，对科技创新和技术进步倾注了满腔热情。到公司技术质量部工作以后，先后在2007天禹钢绞线项目工程中担任技术员，2008-2009在双街新村旧村改造项目工程中担任项目技术员，这两个工程竣工以后均被评为“天津市市级文明工地”、“天津市海河杯奖”，而且这两项工程被河北省建筑业协会评为“河北省安济杯奖”。在施工一线锻炼的几年中，通过理论联系实际，在学校期间所学的专业理论知识迅速转化为了业务能力。作为公司的技术和质量管理部门，在公司经理和公司总工程师的直接领导下，对技术管理一丝不苟，对工程质量从严控制。经过几年的努力，公司已建立了严格的管理体系，并且获得了国际承认的建筑施工企业的三大认证：质量管理体系（ISO9001）认证、职业安全健康管理体系（OSHMS）认证、环境管理体系（ISO14001）认证。参加工作五年来，在为公司的发展贡献自己的聪明才智的过程中，也使个人的专业技术能力得到了充实和提高。总之，五年来自己做了一些有益的工作，但也存在着很多有待提高的问题和技术能力。现对几年来的专业技术工作总结
一、积极推广使用“四新”技术，营造建筑精品
2007年5月，我在天禹钢绞线工程项目中担任项目技术员。工程质量是企业的生命，而要想获得好的工程质量，就要求技术管理人员要具有创优良工程的先进意识，作为该工程的技术负管理人员，项目部任命我为该工程创优的领头人，由我牵头，首先着手建立、健全项目部的有关技术、质量管理制度。按照项目工程施工方法，以项目工程师为首，将工程质量目标分解到各个专业技术岗位，在按照技术岗位的要求组织施工。先后建立了技术复核制度、工程质量检查制度、隐蔽验收制度以及质量通病控制措施和半成品保护措施等一系列有益于保证工程质量的管理制度。根据本工程大开间及混凝土浇筑量大的特点，配合使用覆塑竹胶合大模板，保证竹模板间隙不大于1mm；接缝高低差不大于1mm，表面平整度不大于2mm，顶棚可取消抹灰工序，既可以节省水泥用量，又可以彻底根除顶棚抹灰空裂的质量隐患，取得了经济效益和社会效益的双丰收。门窗表面洁净，无划痕、碰伤，涂胶表面光滑、平整、厚度均匀，无气孔；楼梯踏步相邻两步宽度和高度差不超过10mm，齿角整齐，防滑条顺直。施工过程中严格按照设计施工图和国家规范、规程和通用图集的要求施工，并按照创精品工程细部做法要求精心完成每一个分项工程，实现了“创高标准优质工程”的质量目标。
通过对该工程技术工作的直接参与和控制，使该工程的质量、进度和效益都收到了较好的效果。该工程获得了天津市“海河杯”奖；天津市“市级文明工地”；河北省“安济杯奖”。
二、努力钻研专业技术业务，做好本职工作
自从参加工作以来，各项工作干得很出色，在工作中严禁大的错误和尽量避免小的失误。调任技术质量部科员之后，恰逢公司建立ISO9001质量管理体系，由于时间紧、任务重，该同志自愿放弃个人休息时间，一心铺于质量管理手册、程序文件、支持性文件以及作业指导书的编写和修改工作中，加班加点，毫无怨言，充分体现了一个青年专业技术人员应有的先锋模范作用。在总结我公司建立质量管理体系的相关经验。
在日常工作中，该同志凭借扎实的专业知识和理论基础，工作中如鱼得水，从施工现场的技术指导和质量检查验收到施工技术资料的核查和管理，各项工作样样精通。在工作中形成的技术性文件和各种申报资料做得结构严谨、术语规范、见解独特、论断精僻，多次受到甲方、监理、上级领导的好评，为自己更好的发挥能力做好了基础铺垫，为企业赢得了荣誉。
随着公司管理体制改革的逐步深入，公司领导决定启动OSHMS职业安全健康管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。在上述两个管理体系建立的过程中，该同志又一如既往地投入到体系文件编写、初始状态评价、重大危险和环境因素辨识、管理方案的制定等工作当中，为企业顺利通过注册认证作出了突出贡献。在参与建立企业质量管理体系、职业安全健康管理体系和环境管理体系的过程中，我个人也学到了国际通用的许多管理方面的知识，同时作为三个体系的内审员也时刻为三个管理体系的持续改进做出艰苦的努力。
三、推行无纸化办公，用高科技手段提高企业的经济效益
该同志在潜心钻研专业技术知识的同时，还努力探索和研究电脑的软、硬件知识，把微软Office系列办公软件和AutoCAD系列软件成功应用于日常施工管理之中，在不断地学习和实践中，努力推进工程管理资料的无纸化管理，应用Word完成字处理工作，打印各种记录表格以及文字材料；应用Excel完成工程信息的存储和分析处理，为工程决策提供量化依据；应用PowerPoint制作培训用的电子幻灯片，运用现代化的多媒体形式，生动、活泼地讲解施工技术知识和施工构造常识，彻底改变了传统教育培训的方式，使高科技、现代化的技术手段真正服务于生产和质量管理。AutoCAD计算机辅助设计绘图软件在工作中的推广应用。
我通过学习和钻研计算机软、硬件知识，积极动手实践，完成了企业内部计算机局域网的建设，使各个科室的计算机实现了资源共享，除了共享数据以外，还能够共享诸如打印机、绘图仪等硬件设备，节省了大量宝贵资金，取得了良好的经济效益。至于更深层次的应用，如共享Internet连接上网，利用Netmeeting实现视频会议等连接手段的应用更是前景广阔。这一切都为最终企业内部的文
件实现无纸化管理奠定了坚实的基础。为总结建筑业企业实现无纸化办公的经验，我写成了《建筑企业办公局域网－搭建实例》一文；为了适应企业科技技术文献检索的需要又写成了《用Web浏览器查询工程信息资源》一文，在企业内部进行传阅。
四、适应时代发展的需要，不断学习、不断更新知识
现代社会的发展日新月异，知识更新十分迅速，如果不及时补充新知识，不经常进行不间断的学习和交流，就不能适应企业技术管理工作的需要，就要被淘汰。为此，我利用一切机会参加各种培训班、技术交流活动。在助理工程师任职期间，先后参加有关部门组织的各种专题培训十余次，获得质检员、施工员、安全员、土建三级预算师、资料员等岗位资格证书；获得ISO9001质量管理体系内审员、ISO14001环境管理体系内审员、OSHMS职业安全健康管理体系内审员资格证书；获得天津市建筑业协会颁发的质量管理证书。通过各种继续再教育培训班，使我始终保持着旺盛的求知欲，同时也让我本人的专业技术水平不断地得到提高。
以上是我近五年来从事的主要技术工作的情况，通过从书本上学习、从实践中学习、从他人那里学习，再加之自己的分析和思考，确实有了较大的收获和进步。成绩和不足是同时存在的，经验和教训也是相伴而行。我将继续努力，克服不足，总结经验，吸取教训，把自己的工作做的更好。
推荐第3篇：专业技术总结报告
技术报告总结
姓名：xxx
日期：2017年10月27日
时光飞逝，我与2012年7月毕业于天津冶金学院冶金工程专业，并与10月来到兆丰铝电电解铝分公司工作，调入电解车间从事着本专业的工作。在这近几年的工作过程中我不仅加深了对原来学习的知识理解，而且对以前书本中没有接触或接触不深的知识有了进一步的认识。工作以来，在单位领导的精心培育和教导下，通过自身的不断努力，无论是思想上、学习上还是工作上，都取得了长足的发展和巨大的收获，现将工作总结如下：
一 安全方面
防止事故发生，保证人身安全是电解部门首要的工作。每个人都要在生产中始终坚持贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针，严格执行电解车间安全工作规程，认真分析安全工作中各类难点，针对各个工作任务的特点，有意识、有目标、有重点的做好各项安全措施。除此之外，还认真学习车间组织的日常安全学习，细心体会，并认真讨论分析安全事故案例，从中吸取经验教训，防止安全责任事故的再次发生。
二 生产方面
（一）预焙槽阳极脱落的原因是什么？
因为阳极的厚薄不同，使得电流分布也不同，易发生局部严重热槽，阳极氧化严重时，每组阳极上的电流分布发生很大不均匀，在导电过多的阳极上，大量的焦耳热会使该极阳极炭碗中的磷生铁或钢爪很快熔化，铁入流入槽内不仅影响了原铝质量，而且会使整个阳极滑落到槽中的现象。发生这种情况会因为一个阳极脱落后，电流分布将更不均匀，电流又可能集中到另一个阳极上，如不及时处理又造成连锁反应，严重影响电解槽生产。
处理方法：组织力量迅速捞出脱落的阳极，换上新阳极，如果一个槽上连续脱落阳极达几组，则需更换的阳极不能全部用新的，而要从其它生产正常的电解槽上取出工作状态良好的热阳极换上，防止电流分布不均，如果阳极脱落属于卡具未紧而铝导杆下滑，这可将阳极提起来至原来的高度后再卡紧即可，同时，为了防止阳极底掌上粘上沉淀影响阳极工作，要用大钯刮净阳极底掌。
（二）阳极效应的管理
阳极效应（AE），是电解槽熔盐电解过程发生在阳极上的一种特殊现象。在传统的电解槽管理模式中，总是突出阳极效应的优点，逐渐养成了以效应管理为中心的电解槽管理理念。
随着现代国际上对环境保护问题的重视，阳极效应过程中产生温室气体问题日益成为全世界关注的问题。再加上近代大型预焙电解技术的发展，以“阳极效应管理为中心”的技术控制思路逐渐被以“控制过热度为中心”的控制思想所取代，阳极效应的控制问题也就日益成为铝电解行业发展的瓶颈。零效应系数的控制思想逐渐得到全球铝行业的广泛认同。 目前我所熟知的一些方面浅谈一些有关阳极效应的控制方法：
1、效应等待时间（AEW）的作用
之所以设置AEW，其目的是为了保证每台电解槽按计划发生效应，定期检测电解质中氧化铝含量。从另一个方面来讲，也是目前电解槽的控制水平和现场工人的操作水平尚未达到实现零效应管理目标的能力。
另外，在实际生产过程中，为了获取较高的电流效率，就必须保持较低的分子比，而降低分子比阶段对炉膛的控制就成为一个难点问题。为了保证在这一阶段氧化铝浓度保持相对较低的状态以实现炉膛不恶化、炉底不会产生多余沉淀的目的，管理者在设定AEW时间时设定较短，一般设定在72-96小时之间，效应系数控制目标在0.25-0.33左右。
2、效应可控程度低下的原因
在实际生产过程中，效应可控程度低下的原因主要是突发效应偏多，其原因主要有：打壳头抱包、下料口堵塞、电解质中炭渣多、NB间隔不合适、分子比降低后氧化铝的溶解性能差等。
3、突发效应偏多的原因分析：
3.1打壳头抱包：下料时，料就会顺着抱包处下到壳面上，而不能通过下料口进入电解质中，从而会因氧化铝分布不均匀而导致效应的发生。
3.2下料口堵塞：下料口堵塞，氧化铝不能进入电解质中，导致电解槽因缺料而发生效应。
3.3电解质中炭渣多：会影响氧化铝在电解质中的溶解和扩散，同样会因电解质中局部缺料导致效应发生。
3.4 NB间隔不合适：随着槽子各种技术条件的变化，槽子的吃料量也会随着发生变化，当槽子的吃料量增大时，如不及时调整NB间隔，就容易发生突发效应。
3.5分子比低、过热度不足：随着分子比的降低，温度也会随着下降，如果对温度控制不好，就会导致槽子的过热度不够，电解质发粘、流动性下降，从而降低了电解质对氧化铝溶解的能力，电解质中因溶解的氧化铝量不足，而发生效应。
3.6摆动的电解槽，因为操作人员习惯上的校料行为以及由于电压摆动时很难判断的氧化铝浓度趋势，氧化铝浓度偏低后电解槽也会突发阳极效应。
3.7其它参数设置的不合适也会导致突发效应偏多。比如：单槽参数设置中的“浓度过欠变化率”，一般设置在30-40mv之间。设置数值越大，采集电压变化的斜率越高，突发效应的几率越大，但氧化铝浓度一般保持在较低的范围内，对获得较高的电流效率和改善炉膛有好处；反之，设置数值越小，采集电压变化的斜率越小，突发效应的几率越小，但氧化铝浓度一般保持在较高的范围内，对获得较高的电流效率和改善炉膛有害，同时比较容易产生压槽。
4、AE时间的控制
阳极效应发生后，其最大的作用是校正氧化铝浓度以实现炉膛不恶化、炉底不会产生多余沉淀。但效应发生后其持续时间越长，对正常电解槽的炉膛损坏越大。而良好的炉帮又是电解槽保持稳定生产的基础。因此，阳极效应一旦发生后，一定要严格控制其持续的时间。目前我厂要求每个效应持续的时间不能超过5分钟。 但从实际的槽控机对阳极效应的检测过程来看，每个阳极效应从检测到第一次AEB的加工完成，其持续时间是4分左右，而检测效应是否熄灭的时间是10秒，累计下来其时间总和是不到5分秒。现场为了缩短效应持续时间，通用的做法基本上都是下料和插棒子同时进行。但对于槽况相对较差的电解槽这样的方式又会因在熄灭时间和方式把握不好反而容易导致效应时间过长。
总结
1、一定要根除利用效应处理炉膛的思想，阳极效应越少越好，最好是少发生甚至是不发生阳极效应。
2、一定要树立“设备管理优先”的思想，即要正确使用和认真管理设备，创造减少阳极效应发生的外部环境。
3、加强现场操作人员的培训，树立精细作业的观念，不折不扣、全面贯彻和落实作业标准，降低阳极效应发生的人为因素。
4、不断优化和改良电解槽的控制程序，尽量从源头上杜绝阳极效应发生的几率。
（三） 电解槽电压摆动的分析与处理
电压摆形成原因
电压摆是指电解槽在生产过程中产生的工作电压偏离设定电压并呈周期性变化的一种现象。 造成电压摆动的主要原因
1、炉膛不规整，炉膛内型偏离标准内型。
2、炉底有较大量的沉淀存在。
3、阳极电流分布不均匀引起电压摆动。
4、炉底生成结壳。
5、由于熔化炉底沉淀结壳，需要一定的时间，电压摆动就持续一段时间。电压摆的危害
1、直接升高工作电压，增加电耗。
2、电解槽发生电压摆动，增加了处理时间和工作难度。耗费大量人力，物力和设备，潜在着较大间接损失。
3、由于电压摆动使电解质和铝液的流速加快，界面层变化大，铝的二次反应增加，降低了电流效率；另外，电解温度将上升许多，导致电解质中氟化铝挥发加快，增加了氟化盐的损失。 电压摆的表现形式及处理方法 形式
一、化炉底引起的电压摆
这种属于高幅度低频率的，一般是化炉底、炉底沉淀较多的原因。 分析：炉底有结壳或沉淀，增大了阴极电压降，在电压一定的情况下，就会形成压极距状态，引起电压摆动。 处理方法：
提高设定电压20—50mv，1—2天之内随着炉底的干净逐渐把电压降到正常值。 形式
二、阳极设置原因引起的电压摆曲线
这种属于低幅度高频率，一般是阳极设置的原因。
分析：如果某组阳极设置偏低，则通过的电流会增加，导致这组阳极的电流密度大，与电解质中的氧化铝发生反应速度加快，产生的阳极气体增加，阳极坐的又深，气体逸出不畅，积聚在阳极底掌，阻碍电流通过，引起电流的频率改变，从而引起电压摆动。 处理方法：
测20组阳极的电流分布。对数值摆动幅度大、数值较大的阳极进行调整即可。 形式
三、阳极长包引起的电压下滑 这种属于低幅度低频率、间歇性电压下滑。
分析：一般是设备故障或阳极长包，从而引起电压摆动。 处理方法：
检查槽上部结构及控制系统，如正常则检查阳极工作状态，如有钢爪发红、阳极四周黄火苗严重者，则检查阳极是否长包。
小结
重视工艺技术条件的保持和调整，运用双平衡思想去研究电解曲线，把电解槽运行保持在稳定有序的状态下工作。曲线异常时快速发现问题，到现场求证后根据分析的原因制定措施及时纠正，杜绝电压摆的发生。从而实现稳定生产的目的。
（四） 铝电解槽电压摆的预防措施
保持适当高的铝水平
利用换极时对极下铝水平进行测量,对极下铝水平较低的部位一定要引起足够重视,出铝口的铝水平只能做为参考。定期计算每台槽极下铝水平的平均值,对平均值较低要适当少出铝,不能为赢取效率,而不顾电解槽的稳定;对平均值较高的要适当多出铝,铝水平较高,电解槽容易走向冷行程,冷槽一样容易引发电压摆。 保持适当高的分子比以及适当的槽温
分子比与槽温呈互动的关系,这两者的关系一定要把握好。分子比太低,槽温也急剧下降,炉底沉淀增多并容易形成结壳,造成槽子振动。电解车间要规范AlF3添加作业,由专人负责AlF3添加计划,通过每周的分子比分析与槽温测量以及炉膛状况来决定单槽的AlF3添加量。
降低效应系数,预防长效应
效应过多或效应时间过长都会对炉帮起到破坏作用,严重的烧空炉帮,引起侧部碳块漏电产生水平电流,而导致电解槽剧烈振动。所以必须提高效应的可控率。当然效应的可控程度是电解槽所有技术条件的综合反映,只有在日常工作中认真分析每个槽的每项技术条件,使其合理的匹配,才能达到较好,因此也要异常对待。
重视小摆,预防大摆
小摆是大摆的前兆。槽子一旦出现小摆就不能视而不见,应该坐下来分析该槽的技术条件保持情况,查找引起槽振动的可能因素,及时做调整,以免引起更大的波动。
提高换极作业质量
换极操作过程对电解槽的影响最大,它是车间现场生产管理的重点。操作过程要严格按照操作规程执行,保证换极时新极的安装精度,尽可能的使换上的新极在通过满电流时能与其他阳极底掌平面相平。另外勾块作业中除了将掉入槽子中的块勾干净之外,还应将伸腿上和伸腿附近的沉淀扒干净,以防伸腿长大。
俗话说：“工欲善其事必先利其器。”通过几年的工作时间，我对工区现场的运作越来越清晰，对机器设备也越来越熟悉，与工区的同事们也是越来越亲近。另外对生产当中的环节有了整体的认识熟悉，同时，也在逐步的提高自身对这套设备的认识，在兆丰工作的这段时间内我的个人工作能力有了一定的提高，这和领导的关心以及身边同事的帮助是分不开的，在今后的工作中我会继续努力，再接再厉，严格要求自己，不断求实创新，不断磨炼自己，尽我所能把工作做好，争取取得更大的成绩。
推荐第4篇：技师专业技术总结报告
技 师 专 业 技 术 总 结 报 告
工种：
姓
名： 身份证号： 培训单位： 鉴定单位： 日
期：
焊工
索治军
15020419740427005x 神东电力公司教育培训中心 神东电力公司职业技能鉴定站2011年 03 月
25 日
2011年焊工技师评审论文
神华亿利能源有限责任公司电厂
（索治军）
作者介绍： 索治军
，1996年毕业于内蒙古电力学校，1997年在内蒙古电建一公司参加工作，1997-1998年,在达拉特旗电厂二期工程2×300W主要从事锅炉受热面，加热器等高压等管道的焊接工作。
1999-2000年,在呼和浩特市丰泰发电厂二期2×200W工程中主要从事锅炉受热面，加热器，汽机四大管道高压管道等焊接工作。
2001-2003年,在准格尔旗国华电厂一期2×330W工程中从事锅炉受热面，加热器，汽机四大管道高压管道的焊接工作。
2003-2004年,在乌海市乌达区华电煤矸石电厂4×150W工程中从事锅炉受热面，加热器，汽机四大管道高压管道的焊接工作。
2004-2005年,在锡林浩特上都电厂4×600W工程中从事锅炉受热面，加热器，汽机四大管道高压管道的焊接工作。
2005-2006年,在达拉特旗电厂四期2×600W机组安装中，从事锅炉受热面，加热器，汽机四大管道高压管道的焊接工作。
2006-2007年,在包头市华电2×600W机组安装中，从事锅炉受热面，加热器，汽机四大管道高压管道的焊接工作。
2007年至今,在神华亿利能源有限责任公司工作，主要从事高压焊接工作
2011年焊工技师评审论文
珠光体耐热钢焊接要点
索治军
摘要：以铬——钼为基的低、中合金珠光体耐热钢（包括贝氏体钢），是电力、石油、化工等工业高温条件（600℃以下）工作的重要金属材料，广泛地使用于235~550℃温度范围，不仅有很好的抗氧化性（又称热稳定性）和热强性（又称高温强度），还有比较好的耐硫腐蚀和耐氢腐蚀的性能。这种钢的合金元素相对较少，价格便宜；同时还具有良好的冷、热加工工艺性能，为其它耐热材料所不及。
关键词：珠光体耐热钢，高温，焊接
一、工艺：
1、预热
焊前对焊件及装配点固焊区进行预热。严格控制预热温度(200-300℃)（包括点固定焊温度）。
预热的主要目的是防止产生冷裂纹，同时也关系到焊接接头的机械性能。经过预热之后，强度略有降低，而塑性增加很多，并能降低再热裂纹的敏感性。
2、保温焊接
层间温度不低于预热温度。在整个焊接过程中，保持被焊件——焊缝附近30~100mm范围内，温度不低于预热温度。
3、严格控制焊接线能量，焊接线能量应适中。控制较高的热输入量，可防止淬硬。但是，过大的热输入量，对防止产生热裂纹不利，所以一般不要大于50~60kJ/cm。
4、短道焊接
如果要焊一条长焊缝，每次不要焊得太长，使得被焊的这一段焊缝及热影响区的每一点，在较短时间内重复受热。可实施多人分段同时焊接。
5、连续焊接
焊接过程中应尽量避免中断焊接，尽可能一次焊完。焊完后立即进行焊后消除应力热处理。必须中断焊接时，则应采取缓冷、保温措施，再焊时要重新预热。
6、焊后缓冷
焊后进行300~350℃缓冷，是焊接珠光体耐热钢必须严格遵循的原则，有条件时可进行去氢处理。
以上六条的作用，都可减缓焊接接头的冷却速度，降低淬硬程度，防止冷裂纹的发生。
7、焊后热处理
珠光体耐热钢焊后，必须立即进行消除应力退火热处理，防止产生延迟裂纹。 如果条件不具备，则要做好焊后保温缓冷工作。含钒钢、含铬量高的钢，及预热、缓冷条件不好的焊件，要求正火加回火处理；但仅从焊接的观点出发，一般只要求高温回火。
8、自由状态下焊接
由于珠光体耐热钢裂纹倾向较大，故在焊接时焊缝的拘束度不能过大，以免造成过大的刚度。特别在厚板焊接时，妨碍焊缝自由收缩的拉筋和夹具应尽量避免使用。
9、选用焊缝金属化学成分及力学性能与母材相当的低氢焊条（焊丝）。严格烘干，并保温使用，保持低氢状态。
焊接过程中保持低氢状态的做法：焊前处理干净坡口、焊材；焊中保持较高的热输入量；焊后缓冷、热处理。
10、推广使用TIG、MIG焊接，最大限度地控制焊缝含氢量。
11、正确选择坡口形式和焊接顺序，尽量减少应力集中，降低残余应力峰值。
12、清理干净坡口，不能存有油、锈、水等杂物。
13、不允许在坡口以外处引弧；严格控制焊道层数；每层接头应错开；收弧弧坑应填满，并采用“回火法”保护好熔池。
14、严格控制咬边、未焊透等缺陷。并控制接头表面形状缺陷的程度，以最大限度地减少应力集中，防止产生再热裂纹。
15、锤击焊缝
在厚板多层焊时，每焊完一根或两根焊条，可对焊缝进行锤击。目的是消除应力，改善焊缝机械性能。锤击应在温度高于30℃时进行，锤击的力量不必过大。
二、应用：
基体为珠光体或贝氏体组织的低合金耐热钢。主要有铬钼和铬钼钒系列，后来又发展了多元(如铬、钨、钼、钒、钛、硼等)复合合金化的钢种，钢的持久强度和使用温度逐渐提高。但一般合金元素总量最多为5％左右，其组织除珠光体外，也包括贝氏体钢。这类钢在450～620℃有良好的高温蠕变强度及工艺性能，且导热性好，膨胀系数小，价格较低，广泛用于制作450～620℃范围内各种耐热结构材料。如电站用锅炉钢管，汽轮机叶轮、转子、紧固件、炼油及化工用的高压容器、废热锅炉、加热炉管及热交换器管等。
(1)低合金耐热钢管用钢。主要用作锅炉水冷壁、过热器、再热器、省煤器、集箱和蒸汽导管等以及石化、核能用的热交换器管等。要求材料有高的蠕变极限，持久强度及持久塑性，良好的抗氧化性和耐蚀性，足够的组织稳定性及良好的可焊性和冷热加工性能。设计使用寿命达20万h。中国主要的牌号有12CrMo、15CrMo、12Cr2Mo、12CrlMoV、12Cr2MoWVTiB，依次用于480～620℃范围内，热处理一般采用正火、回火处理。
(2)高压容器板用钢。石油化工、煤的气化、核电及电站中大量使用低合金的耐热钢板制作压力容器。中国主要牌号有15CrMo(1．25Cr-O.5Mo)、12Cr2Mo(2．25Cr一1Mo)及12Cr1MoV等，如热壁加氢反应器多采用2．25Cr一1Mo)钢板(25～150mm)制成，由于设备长期在高温高压及抗氢条件下工作，同时考虑防止475℃脆化问题，要求材料具有高的纯净度，硫、磷希望≤0．01％及尽可能低的锡、锑、砷等有害元素，要求电炉冶炼加炉外精炼。
(3)紧固件用钢。紧固件用钢是在汽轮机、锅炉及其他高压容器设备中起连接作用的关键材料，要求有足够的屈服极限，高的松弛稳定性，良好的持久塑性及小的持久缺口敏感性，相应的抗氧化性及良好的切削加工性能。中国主要牌号有25Cr2Mo、25Cr2MoV、25Cr2Mo1V、20Cr1M01VNbTiB等，分别可用于500～570℃范围内。这些牌号一般调质后使用。
(4)转子(主轴、叶轮)用钢。主轴、叶轮和整锻转子是汽轮机的关键部件之一，要求材料有良好的综合力学性能、断裂韧性、高的蠕变抗力及持久强度、良好的抗热疲劳性能．主轴和叶轮中国常用牌号有35CrMo、35CrMoV、27Cr2Mo1V、12Cr3MoWV等。燃气轮机转子是用20Cr3MoWV钢整锻而成的。采用调质处理。大型锻件如整锻转子和叶轮，为使碳化钒充分溶解，提高塑性和韧性，可在淬火之前进行一次正火预处理，或9]8者采用两次正火加回火的热处理工艺。
(5)1Cr5Mo及Cr6SiMo钢。这两个牌号是珠光体耐热钢中含合金元素最高的，在石油介质中有很好的耐热性和耐蚀性，广泛用于制造石油蒸馏设备的管道及容器，加热炉管及热交换器等，也用作热冲压模、燃油泵、阀门、锅炉吊架等零部件。通常使用温度在650℃以下。由于此钢为空淬硬化钢，焊缝硬度高，塑性差，焊后应缓冷并退火。
推荐第5篇：房地产招聘会总结报告
模拟招聘会总结报告
----得福房地产有限责任公司
在学院大力支持、人力资源老师的精心组织、同学们的积极配合下，模拟招聘会成功举行，也取得可预期效果。此次招聘会使我们更好的将人力资源管理的理论知识运用到了实际生活中，增强了面试经验，学习了面试技巧，掌握了简历制作的要领。总之，对促进我们以后的成功面试具有重要意义。 现在我们将从前期准备、活动现场两方面进行总结：
一.前期准备
在老师刚刚宣布完模拟招聘会的第二天，我们小组就进行了第一次小组讨论——任务分配，角色扮演。经过激烈的讨论，大家决定以得福房地产公司作为我们小组的招聘单位，拟定涂达同学为小组长，然后大家根据自己的兴趣、专长选定自己的任务，我们本着人尽其才，责任到人，分工协作的原则开始了我们的准备工作。分工明确之后，大家马不停蹄的展开了工作，也由此有了我们小组的第二次讨论——交流想法，促进完善。大家将自己的任务提工了一个大体框架，供大家讨论，例如有同学提出招总经理这一职位，但大家认为这一职位要求太高，不太适合，最终去掉了这一招聘职位。通过这次讨论商定，我们组的招聘模拟工作有了眉目。以这次讨论结果，小组成员将想法拿出了实果，最终确定了模拟招聘的资料。每人也制作了精美的中英文简历，用于活动应聘。 这次我们小组的模拟招聘会得以成功，前期准备工作可谓功不可没。大家分工合作，默契配合，有着极强的团队协作意识与集体荣誉感。 二.活动现场
星期四上午，模拟招聘会如期举行。同学们都很振奋，以饱满的情绪，昂扬的激情去介绍自己的公司。我们小组也不例外，我们是由陈少华同学进行我们组的宣传。我们以简练、概括的语言介绍了大利公司的概况，包括企业理念、企业文化、企业实力荣誉等方面。与其他公司相比，得福公司实力雄厚，以房地产为主，有着各种豪华商业住宅，吸引众多的消费群。在活动中，前来应聘的同学络绎不绝，我们的工作也有条不紊的进行着：维持秩序、看简历、面试、面试记录，大家各司其职，活动紧张又有序的进行着。招聘人员有针对性的提出适量问题：有介绍自己的，有谈工作经历的有针对本公司的问题，也有总结性的问题等涉及到许多方面的；同时在公正合理的记录着应聘人员的表现：有的回答的朴实诚恳，有的夸夸其谈，有的从容镇定，有的略有紧张，有的回答恰如其分，有的与目的相差甚远，也就是每个人的准备工作与能力显出了差距，应聘人的回答、举止、神态各不相同，让我们坐在了招聘者的位置感受着这些差距，也在心里思忖着自己该如何表现，如何改正，如何做到更好。我们组去应聘的人员也表现积极，带着简历，神色匆匆的来往各个招聘会，不肯浪费一分一秒。时间向前推移着，大家意犹未尽，可招聘会还是接近了尾声。我们组5场的招聘人员本着公平公正的原则处理着招聘结果，分析招聘人员的表现，结果是次要的，重要的是我们招聘的过程。
活动的成功，除了准备工作的齐备外，也在于我们小组成员现场的积极活跃、配合，每场角色迅速转换，节约了许多时间，而且秩序井然，没有出现大的混乱场面。大家能够迅速进入角色，招聘人员、应聘人员都在认真对待，努力将自己准备的展现出来。
总之这次模拟招聘会的成功是我们小组团队合作的成功，让我们了解到沟通协作的重要性；而且通过此次活动，也让我们更清楚了面试的流程，以及许多面试的技巧、要注意的问题。
在简历制作方面，看到了大家制作的简历，也让我们有了借鉴，有了对比与参考，在以后的制作中我们相信大家能够更好的扬长避短。通过这次活动，为我们以后真正的面试增加了许多的信心，增加了成功的几率。
当然，此次活动我们组也存在许多不完善，有待改进的地方：应聘表格准备不充足；没有合理控制每人的应聘时间，以致出现有人还没轮到应聘的情况；公司广告仅仅一张宣传板还不够；有的应聘人员不够严肃，有点吊儿郎当；简历制作也有许多有待完善的地方。
经验我们将继续发扬，教训我们将谨记在心，在以后的真正面试中我们不会忘记这次模拟招聘会对我们的启发与提示。
得福房地产责任有限公司小组总结
推荐第6篇：专业技术业务工作总结报告
业务工作总结
我是XXX，XXXX年X月出生，X族。XXXX年X月毕业于XX学校XX专业，XX学历。XXXX年X月应聘到XX司，在该单位XX部门从事XX工作。自入职以来，我一直秉承“踏实做人，踏实工作”的个人原则。在过去的5年里，单位实验室里的每一个角落都充满着我对本职工作的热爱；试验记录本里的每一行字都体现着我扎实的功底。回首这5年时光，我觉得自己就像欢快的鸟儿穿梭于充满阳光的森林，对生活和工作的无限热爱、对公司和个人未来的憧憬等，全部绘制成了过去这五年的工作总结。
一、思想政治方面
在过去的5年里，我一直坚持学习，不断提高自身政治理论水平和道德修养。通过学习马列主义、毛泽东思想和邓小平理论，不断提高政治理论水平，我树立了全心全意为人民服务的人生观，坚决抵制各种错误人生观的侵蚀，反对拜金主义，享乐主义和个人主义。同时，用马克思主义思想武装自己，加强自己的理论修养，争取在自己工作岗位上实现人生的价值。在日常的工作、学习和生活中，我能够认真学习党章党规和系列讲话，主动通过报纸、杂志、书籍、网络等积极学习政治理论，不断提高自己的理论和思想水平。在重大问题和关键时刻，均表现出较高的政治敏锐性和立场坚定性。
二、业务工作方面
参加工作以来我都能够服从公司安排，尽心尽力，充分发挥自己的主观能动性和创造性，做好本职工作。工作中，能以身作则，吃苦在前，常常加班加点，不计个人报酬。在西北永新涂料有限公司的五年时间里，我在技术研发部做出了应有的贡献。涂料产品的研发工作精细而琐碎，重复性较高，没有哪个配方是一次性成型的，也没有哪个产品是永远不出问题的，所以我的工作就得不怕麻烦，向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，认真学习相关理论知识，不断提高自己的理论水平和综合素质，圆满地完成各项研发工作。
(1)虚心学习，勤于实际操作，将所学的专业理论知识结合实践，能设计出涂料配方并判断配方的合理性，将脑子里的知识转化成产品，并在这个转化过程中不断摸索，不断创新，找出更为合理的新产品。
(2) 用自己扎实专业功底，专研业务，积极的做一些旧产品的改进工作，发挥个人主观能动性和创造能力，积极为公司生产服务，提供准确可靠的后备资源。
(3)认真、按时地做好各级领导交办的其它工作，同时，还积极配合其他同事做好工作，并在组内其他同事有事时能够顶岗。
(4)工作态度和勤奋敬业方面，热爱自己的岗位，能够正确认真的对待每一项工作，热心为大家服务，认真遵守劳动纪律，保证按时出勤，出勤率高，有效利用工作时间，坚守岗位，需要加班完成工作则加班加点，保证工作能按时完成。在作风上，能遵章守纪、团结同事，始终保持严谨认真的工作态度，勤勤恳恳，任劳任怨，无违规违纪行为，工作受到群众的好评，领导的认可。
总结这5年的工作，尽管有了一定的进步和成绩，具备了一定的技术工作能力，但在很多方面还存在着不足。在今后的工作中，自己要加强学习、克服缺点，在实践中不断提高自己的工作能力、应变能力、人际交往沟通能力等，力争做一名合格的涂料研发工作人员。
推荐第7篇：金华房地产市场总结报告
2011年金华房地产市场总结报告
第一部分：全国房地产市场总结
一、政策环境——房地产调控持续加码，措施进一步落实细化
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
1、商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进
限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。
首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。
2、保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位
中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，超过往年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。
1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。
3、货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调
为抑制通货膨胀，2011年上半年货币政策持续收紧，下半年则明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。
10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。
央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。
二、新房——调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌
1、价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大
百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43 个城市仍为上涨。
另外，由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在
5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。
2、需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大
一线城市成交量已低于2008年的历史低位，
二、三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11月，
一、二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%和7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%和8%。
成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。
3、供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平
一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新批上市面积达104万平方米，同比由9月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。
4、供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大
2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008 年以来低点。
2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长
3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。
三、二手房——受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房
9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年则是同期下降9.4%。
1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%。
四、土地——出让总量略有增长，出让总金额基本持平，住宅用地量价齐降
2011年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中
10、11月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。
1、土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位
住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。
十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。
2、土地供应：住宅用地推出面积下降，前11 个月计划完成率仅在五成左右
土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿平方米和1.2亿平方米，同比分别下降7.0%和10.8%。
住宅用地推出面积下降明显，前11个月计划完成率仅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3亿平方米，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。
3、土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著
土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%和40.6%。
十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。
4、土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著
各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。
五、市场总体情况——品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升
1、销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显
2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少了1.3个百分点。具体来看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。
但是，2011年多数品牌房企销售额同比仍然增长。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。
2、用地储备：房企减少拿地，但
三、四线城市拿地比例上升
2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。
大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。
3、投资开发：房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落
2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。
2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。
第二部分：金华本级市场总结
一、政策与经济环境——社会经济效益大幅提高，调控目标如期实现
1、社会经济：整体经济保持快速增长，市区固定投资份额正在减少
1-11月份全市财政一般预算总收入为309.39亿元，增长23.0%；其中地方财政收入175.0亿元，增长23.5%。地方财政支出为198.40亿元，增长16.1%。
市区财政一般预算总收入为71.75亿元，增长25.2%，快于全市2.2个百分点；其中地方财政收入42.93亿元，增长26.2%。地方财政支出47.22亿元，增长1.2%。
在固定资产投资方面，1-11月份全市投资额为742.30亿元，增长23.0%；其中房地产开发完成投资159.0亿元，增长29.8%；市区固定资产投资额为173.42亿元，增长15.9%，慢于全市7.1个百分点。其中房地产开发完成投资额46.24亿元，增长16.1%；
全市在金融存贷款方面增长较快。11月末全市金融系统本外币存款余额为4720.78亿元，增长19.5%。其中单位存款为2234.74亿元，增长23.3%；个人存款为2302.42亿元，增长15.9%。11月末金融系统本外币贷款余额为3618.62亿元，增长17.5%。其中短期贷款为2737.54亿元，增长21.6%；中长期贷款为841.29亿元，增长4.3%。 在市区，金融系统本外币存款余额为967.89亿元，增长16.5%，增速快于全市3.0个百分点；其中单位存款为527.02亿元，增长17.7%；个人存款为408.71亿元，增长19.8%。11月末金融系统本外币贷款余额为777.83亿元，增长16.6%。其中短期贷款为455.88亿元，增长26.2%；中长期贷款为297.50亿元，增长1.6%。
2、政策环境：房价调控目标已如期实现，后期巩固成重点
据国家统计局12月18日发布的11月份全国70个大中城市住宅价格销售变动情况，金华新建住宅价格指数环比、同比和定基比分别为100.0、101.7和104.0。也就是说，以去年12月份房价为基础，今年前11个月房价累计上涨了4%。而且，从12月份的市场情况看，房价依然在下行，因此，可以得出“金华房地产调控成效明显，房价调控目标已如期实现”的结论。
今年3月份金华市政府公布市区2011年新建住宅价格控制目标：涨幅不超过市区城市居民人均可支配收入增长速度，将房价控制在合理水平。参照往年数据，假设今年人均可支配收入增幅为9%至10%，再按照国家统计局公布的数据，今年前11个月金华新建住宅价格实际累计涨幅为4%，这样算来还有5%至6%的空间。而且12月份的房价还在继续下行，也就是说12月份还要“吃”掉前11个月4%的部分累计涨幅。
从政策目标方面来看，由去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归，说明着调控的目标正在进一步强化；从目前实际情况来看，2011年金华市居民收入水平终于跑赢了房价的涨幅，说明调控带来的影响正在持续显现和深化，房地产市场已经全面冷冻。
从今年3月份金华出台的限购条例来看，政策结束时间为2011年12月31日，从表面看，假如没有延伸政策时效，那么2012年金华市将不在限购范围。但是，12月9日，在中央政治局会议上，中央明确定调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这基本决定了明年房地产继续回调的趋势。而在中央的强硬态度下，地方政府在政策是否继续执行这一方面显然已经被剥夺决定权，由此也可以看出调控政策继续执行是肯定的，但是其目的将是以巩固前期政策效果为主。
二、商品房——受调控影响，波动频繁，全年成交处于低谷
1、市场成交：调控大背景下，成交量严重缩水
2011年1-12月，全市共成交商品房面积129.817万平方米，比去年同期下降39.48%，成交套数11802套，比去年同期缩水近六成。细分来看，新房成交面积77.954万平方米，成交套数6596套，比去年同期分别下降39%和33%。二手商品房成交面积51.859万平方米，成交套数5206套。比去年同期分别下降40%和42%。
从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过来1个月的缓冲期，开发商开始尝试救市，可是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。
2、市场份额：政策出台前和“金九银十”前成分水岭
在市场成交大幅度缩水的背景下，住宅市场和商业市场成交份额也在进行着拉锯战，但是整体上来说，今年份额占比变化没有出现大的起伏，相对处于比较平稳的状态。
另外，从今年的占比变化比来看，政策出台前的2月份和“金九银十”前的8月份成为今年住宅市场和商业市场成交占比变化最主要的分水岭。同时也是住宅市场占比最大的2个月份，占比分别为91%和94%。
从8月份占比跌至年度最低点后，商业市场开始发力，连续4个月处于上升状态，月平均增幅3.25%。
三、住宅——限购、限贷、停贷，住宅市场量价齐跌
1、价格：年底价格破八，跌幅居全国百城之首
在持续调控的逼迫之下，金华楼市开始在阵痛中寻觅出路。继
7、8月份的折扣促销策略失败后，开发商们开始放低身态，以低价格来保销量。9月份保集蓝郡率先调价，临江高层以9500元/㎡为起价推盘销售，大大低于11000~12000元/㎡的市场预期；金华2011房博会期间金宇·上城锦苑以6500元/㎡为起步价推售高层房源，成为房博会最大的亮点。而一直以高端楼盘定位的绿城·金华御园，则是以9600元/㎡为起步价，这样的结果更是让民众大跌眼镜。
由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995元/平方米，较11月份环比下跌2.85%，环比跌幅居全国百城首位，比全国百城住宅平均价格（8809元/平方米）低了9.24个百分点。
为了能够增快资金回笼速度，解决资金紧张的局面，2011年下半年开始开发商纷纷选择以低价策略进行推盘销售，但是，在全国大呼房价将大跌的声势中，消费者观望情绪却是越发浓厚，对现下降价销售并不感冒，因此，市场销售业绩并没有好转，反而是越来越差，这也致使开发商一再调整价格策略，也就造就了市场价格持续性的走低。
2、需求：无论是投机，还是刚需，全部被抑制
2011年1-12月，全市共成交商品住宅面积110.83万平方米，成交套数9728套，比去年同期分别下降了42.09%和41.01%，可以说是缩水严重。
细分来看，新房成交面积66.66万平方米，成交套数5346套，比去年同期分别下降42.24%和36.89%。二手房成交面积44.17万平方米，成交套数4382套。比去年同期分别下降41.87%和45.35%。
从图表上可以看出，2011年住宅市场成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出现了两个成交小高峰，全年最低成交是11月份，仅5.1万平方米。
限购令、第三套停贷等等宏观调控成功的抑制了投机性需求，但不可否认的是在银行收紧钱袋的同时，不可避免的抑制了刚性需求，尤其是贷款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得刚需们不得不放弃购房计划。甚至于在个别楼盘项目出现大幅度降价让利的时候，刚需们在经过计算后得出的结论是“购房者并没有因此少付钱，反而需要承担的还贷压力还在上升”。这样的市场背景下，成交缩水无疑被提前确定了。
3、供给：百万平方供应量，实际消化不到四成
2011年1-12月，全市累计供应商品房面积1300260.28平方米，供应套数11532套。其中商业供应面积59634.93平方米，供应套数1164套；住宅供应面积1240625.35平方米，供应套数10368套。
按区域来看，江南区域还是供应面积最多的，接近总供应面积的40%，而江北、金东、和婺城三个区域分别占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因为调控政策的影响，市区房地产市场受到抑制，供应面积也较去年减少很多，但是今年城郊乡镇房地产供应有所增持，尤其是孝顺和汤溪两个镇，在商品房供应增速上都很快。
按供应物业类型来看，2011年供应的商品房主要以高层和多层为主，分别占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供应面积超过了小高层商品房，这在也是在一定程度上说明了在严厉的调控政策之下，普通的商品房受到抑制，市场接受度正在接受考验，而高端物业在市场接受度上还是比较稳定。
2011年，在新房供应消化方面速度明显停滞，130万平方的供应量，供应套数11532套，实际只消化掉4128套，消化率只有35.8%，这也在很大程度上使得商品房库存激增，对于后期消化产生重大影响。
据金华市房地产交易管理网统计，截止到2012年1月10日，金华市商品房库存量达到了1667410.85平方米，库存可售套数13195套。按照2011年的市场销售速度，初步估计还需要2年半的时间才能消化完，而且是在不计算未来供应量的情况下。因此，后期市场销售压力正在激增。
四、商业——市场一波三折，后市迎来最大规模扩张
1、需求：成交量同比缩水一层，后市有望提升
2011年1-12月，全市共成交商业房面积18.99万平方米，成交套数2074套，比去年同期分别下降了17.85%和10.06%，无论是面积还是套数，缩水程度均超过一层。
细分来看，其中新房成交面积11.29万平方米，成交套数1250套，比去年同期分别下降12.95%和7.34%。二手房成交面积7.69万平方米，成交套数824套。比去年同期分别下降24.13%和13.9%。
从图表上可以看出，一手商业在2011年1月份达到成交高峰之后整体就处于下滑阶段，上半年在成交上还算比较稳定，但是下半年成交量波动比较大，8月份和11月份连续出现今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3万平方米的成交面积为全年最低。当然12月份出现了很大幅度的反弹，涨幅达到174.59%，虽然在体量上依然不多，但是这也可以理解为商业市场正在逐步发力，以扳回现时不利的局面。
另外，在二手商业上，整体走势跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面积仅0.16万平方米。在经历了9月和10月的低谷之后，11月开始二手商业成交也有所回升，这也符合商业市场整体走势，后期的市场还是被看好的。
2、后市：大型商业项目群雄并起，担心购买力不足
2012年起，金华商业市场将迎来史上最大规模的商业版图扩张。世贸中心、浙中Mall、万达广场、永盛购物广场、帝壹街、华源·印象城等等大型商业中心、购物中心、商业街，甚至是城市综合体，都在规划建设中，金华商业规模正处在“喷发”状态。
就建筑体量来说，这轮商业地产的扩张规模将达到上百万平方米。而根据市区现有商业营业面积规模来算，未来几年内金华商业面积至少会再翻一番。
仔细审视一下这轮商业地产扩张进度，我们可以发现从江北到江南、从城西到城东，扩张速度不可谓不惊人。
在江北，总建筑面积约7万平方米的永盛购物广场建设已近尾声。另外，据说开发商永盛集团正在与外商接触洽谈，有意整体出租，如果最终能达成协议，继第一百货、银泰百货两大龙头后，江北又将新增一个外资背景的购物中心。
江北的看点二是御江帝景的商业配套项目——帝壹街商业街已经挂出招商横幅，商业体量在5万平方米左右。该项目如果建成营运，那么，南段商业冷寂的格局将因此改变。随着北段商业向南延伸、南北贯通，西市街将成为一条完整的商业街区。
在江南，兰溪街商业步行街去年9月开街，而地处兰溪街和李渔路交叉口上的，面积逾20万平方米的世贸中心也已基本建成，虽然因种种原因推迟了开业时间，但既然已经建成，那么启动运营也将铁板钉钉的事。而这样一来，江南商业中心的地位将更加巩固。
在城西，一个建筑面积超过50万的城市综合体———婺州城市广场已在婺城新区拔地而起。其中，一期占地123亩的核心商业街项目已经结顶，各招商项目也已经启动，如果婺州城市广场顺利建设，那么婺城商业副中心的雏形就直接展现在民众眼前了。
在城东，万达广场项目正式进驻金华金东板块。作为中国商业地产的先行者和领军者，“一座万达广场、一个城市中心”已成为一个响亮的口号和品牌。而且政府已明确表态，希望把万达广场打造成金华商业新中心、城市新地标。
除了上述的这些标志性的商业地产项目，一些热点商业项目也在孕育中。引进了来自台湾的零售业巨头——大润发的江南华源·印象城正在建设中，建成后将拥有5万方左右的商业面积。另外，在五百滩，除了规划建设中的五星级酒店，其商业部分同样令人期待。
百万平方米的商业项目似乎在一夜之间冒出，金华俨然成了一个商业项目大工地。目前，针对如此大规模的商业扩张，有人叫好，也有人担心，上百万平方米的商业面积需要多少购买力来支撑成为一个大问题，如果没有足够的购买力，将会导致商业面积过剩，对市场经济发展产生影响？
五、土地——土地出让近三年最低，一半改挂牌
在最近3年金华市区的土地出让中，2011年是土地供应量最少的一年，2010年市国土局发布了30个商住用地土地公告，2009年最多，发布了32个商住用地土地公告，2008年略高于2011年，发布了24个商住用地土地公告，2011年最低，整年仅发布了20个商住用地土地公告。2011年总推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。
2011年全年金华市区总共出让土地27宗，总占地面积约109.11万平方米，比去年同期减少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，总占地面积80.4万平方米，比去年同期下降47.96%。
其中成交住宅用地17宗，总占地面积为68.16万平方米，出让金额20.2244亿元。以平均1.2的容积率计算，全年成交的住宅同底将给住宅市场提供面积超过80万方的住宅产品。
从图表可以看出，2011年金华土地出让主要集中在1月份和7月份，分别是4宗和5宗，5月、10月、12月这三个月出现了0成交，而其他月份的成交量也都维持在1到2宗左右。
从成交楼面地价看，全年成交土地楼面均价约为2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因为位于湖海塘板块内，所以成为年度出让土地楼面价最高的一个月，比之全市楼面均价高出180%，另外，11月份出让的江南临江小地块成为月度唯一的1宗土地，因此楼面地价也比较高，超出全市楼面均价94%。
另外从图表中我们可以看出，1月、3月和9月的成交土地楼面价都偏低。从分析中我们可以看到1月份楼面价偏低的原因在于其成交的4宗地块都位于城郊，其中曹宅和罗埠各1宗，金西开发区2宗，因此在土地成交价格上偏低。
而3月份和9月份造成成交楼面价偏低的原因则是其出让的土地均由拍卖转为挂牌出让，成交价格也都接近出让起拍价。其中3月份成交的1宗婺城板块的地块，成交价格只比原计划拍卖的起始价高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金东板块的地块其中的1宗地块甚至比原计划拍卖的起始价还要低79元/㎡。
从2011年金华土地供应情况看，工业园区和开发区是供应最集中的区域，总供应面积达40.4万平方米，占据2011年出让土地总量的近4成。
从目前金华的土地资源看，作为居住成熟区的江南是可供土地最稀缺的区域，2011年出让了一幅小地块。今年的土地产量大户市工业园区的土地出让以原先的厂房搬迁改造为主，以目前看来，\"两翼两三角\"将是金华后续土地储备最大的区域。
2011年金华推出27宗土地，拍卖及挂牌出让成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商业性质用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。
流拍地块中，最受关注的要属湖海塘八一南街以西、31号路以北地块，占地约149亩，面积大、位置好，但由于7月份楼市行情已开始下行，6.8亿的起始价，需要的资金量太大，对开发商来说，在后市不明朗的情况下，需要三思而后行，因此，此地块拍卖公告出来后，因报名人数不足而转为挂牌，最终挂牌价也未能达到保留价而导致流拍。
一、政策趋势——房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力
本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。
另外，2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济增速减缓，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。
二、市场趋势——上半年调控进一步显现，下半年逐渐趋好，总体不容乐观
随着房地产调控政策效果的进一步显现，预计2012年房地产市场将呈现出“量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。
至2010年以来，房地产市场新开工面积增速持续放大，而销售面积增速却在低位徘徊，因此，过去两年大规模新开工项目的入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力，尤其是二线城市，受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，但是库存量或潜在供应甚至可能超过一线城市，因此，在2012年二线城市将可能面临更大压力。
在价格走势方面，预计到2012年上半年，价格总体向下的趋势将更加明显。在降幅上，重点城市销售均价可能将下降5%左右，其中一线城市降幅将超过10%，二线城市微降，三四线城市可能有小幅上涨。另外，2012年，住宅市场销售面积和销售额均会有明显下降；但是商业地产销售面积及销售额将会有所增长。
三、结语
展望未来，在2012 年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立。保障房制度不断被完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。
附件1：2011年金华成交商住用地信息 注：附件1表中，红色部分为定向土地 附件2：2011年金华市商品房供应信息
注：附件2表中红色部分为商业地产供应
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房地产月销售总结报告
销售业务员年终总结技巧及范文年终快到了，作为营销人，一份像样的总结报告必不可少。有的朋友对写报告头痛不已，拼拼凑凑写不好；有的朋友则对此不当回事，敷衍了事完成任务；甚至有朋友花钱去买报告。殊不知一份年终总结是对自己一年工作的盘点和汇报，对个人发展意义不小。年终总结要点：怎样的总结才能既让公司领导满意，又对来年的工作具有指导作用呢？漂亮的格式固然重要，但是一份有质量的总结应该言之有物，因此至少要包含以下几点：1）这一年来的销售状况和体会；2）个人销售中发现的问题；3）来年的目标和计划。当然，最好还要有4）对公司未来发展的意见和建议。无论你是基层业务员还是销售管理人员，要站到公司的角度去看问题，那么你的考核和评价才会比较高。报告写的过程中随时注意以下几点：1．用事实和数据说话，客观总结；切忌空话大话，夸夸其谈；2．既有成绩也有问题，问题要分析其根本原因；3．目标和计划要分解落实，要有具体可行的方法。4．提出意见要结合建议，不要一味抱怨和找茬，目的是改善。销售业务员年终总结范文：A公司营销部年度工作总结200x年度，营销部在公司的指导下，开展了武汉市场医药零售终端网络的建设、各区级批发单位的巩固、公司部分总经销新品种的铺货及市场启动和推广工作。现将这一年来，营销部年度工作所取的成绩、所存在的问题，作一简单的总结，并对营销部下一步工作的开展提几点看法。
总而言之，三句话：成绩不可忽视，问题亟待解决，建议仅供参考。 “5个一”的成绩不可忽视
1．铺开、建设并巩固了一张批发企业所必需的终端营销网络
武汉市场现有医药零售终端共690家，通过深入实际的调查与交往，我们按照这些终端客户的规模实力、资金信誉、品种结构、店面大小，将这690家零售终端进行了A、B、C分类管理，其中A类包括“中联”在内的25家；B类有94家；C类210家。在这690家终端客户中，我们直接或间接与之建立了货款业务关系的有580家；终端客户掌控力为84%。
我们所拥有的这些终端客户，为提高产品的市场占有率、铺货率、迅速占领武汉这一重点市场，提供了扎实的营销网络保证，这一点正是公司的上线客户——药品供应商所看重的。
2．培养并建立了一支熟悉业务运作流程而且相对稳定的终端直销队伍。 目前，营销部共有业务人员18人，他们进公司时间最短的也有5个月，经过部门多次系统地培训后，他们已完全熟悉了终端业务运作的相关流程。
对这18名业务人员，我办按业务对象和重点进行了层级划分，共分为终端业务员、区域主管和片区经理三个层级，各层级之间分工协作，既突出了业务工作的重点，又防止了市场出现空白和漏洞。
这支营销队伍，他们的工作虽然繁琐和辛苦，却有着坚定的为A公司尽职尽责和为终端客户全心服务的思想。他们是武汉市场运作的生力军，是生产商启动武汉OTC市场的人员保证。
3．建立了一套系统的业务管理制度和办法。
在总结去年工作的基础上，再加上这一年来的摸索，我们已经初步地建立了一套适合于批发商终端直销队伍及业务的管理办法，各项办法正在试运行之中。
首先，出台了“管人”的《营销部业务人员考核办法》，对不同级别的业务人员的工作重点和对象作出了明确的规范；对每一项具体的工作内容也作出了具体的要求。 其次，出台了“管事”的《营销部业务管理办法》，该办法在对营销部进行定位的基础上，进一步地对领货、送货、退货、铺货、赠品发放，业务开展的基本思路等作出了细化，做到了“事事有要求，事事有标准。”
第三，形成了“总结问题，提高自己”的日、周两会机制。每天早晚到部门集中报到，每周六下午召开例会，及时找出工作中存在的问题，并调整营销策略，尊重业务人员的意见，以市场需求为导向，大大地提高了工作效率。
4．确保了一系列品种在武汉终端市场上的占有率。
目前，营销部操作的品种有四川太极、珠海联邦、纯正堂、河北华威、山西亚宝等22个厂家，曲美、缓士芬、玉叶清火片、小儿清肺、珍菊降压片等30多个品规。对这些品种，我们依照其利润空白和厂家支持力度的大小，制定了相应的销售政策；如现款、代销、人员重点促销等。通过营销人员积极努力的工作，这些品种在终端的上柜率在60~95%之间，确保了消费者能在一般的终端即可购买到我公司总经销的产品，杜绝了因终端无货而影响了产品销售时机的现象，满足了广大生产厂家的铺货率要求。
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实习总结报告
——沈阳世联兴业房地产顾问有限公司
一、实习目的
实习是教学计划中的一个重要环节。通过单位实习，让学生向单位技术人员及工人学习知识，了解一般的操作过程，同时锻炼自己的动手能力，将学习的理论知识运用于实践当中，.然后巩固、扩大和加深学生从课堂上所学的理论知识，获得一些初步经验和基本技能，也能开拓视野，完善自己的知识结构，达到锻炼能力的目的。最后通过实习能够走向社会，接触实务，增进群众观念、劳动观念，提高自己的自觉性、事业心和责任感；通过实习可加深理解并巩固所学专业知识，进一步提高自己的能力，为今后走向社会，服务社会打下基础。通过本次实习使我能够从理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合。也使我能够亲身感受到由一个学生转变到一个职业人的过程。能早一点接触今后可能遇到的实际工作，并通过实习、实践来巩固自己所学到的理论知识。实习还能使我更好的完成我的实习报告。实习能更好的为我未来的学习和生活奠定初步的基础。
二、背景介绍
1.实习时间：2013年7月19日~2014年3月1日
2.实习地点：沈阳世联兴业房地产顾问有限公司
3.实习岗位：置业顾问
4.实习单位简要介绍：世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家，员工人数超过14000人，基本完成代理顾问业务的全国布局。其中代理业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
三、实习内容
我对房地产有很大的兴趣，尤其是房地产的销售类。它有着很高的利润，凭着这个我进入了沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，从事房地产置业顾问一职。
第一天进入公司心情是很复杂的即带着点兴奋又带着点紧张和害怕，总监接待了我并告知了我们前一阶段所要从事的工作的基本内容。
学习项目说辞及基本信息——了解项目在售产品——学习户型图及销控——了解项目周边市场——学习算价及贷款相关事宜——学习销售技巧逼定技巧
首先我们要做的是学习项目说辞以及项目答客问等内容，要求将项目说辞达到可以熟练顺畅地讲出来的程度，答客问的内容页需要完全掌握，能够顺利应答客户的每一个问题。 然后我们要做的是了解项目在售产品，了解项目周边环境，把园区周边的配套了解清楚，例如:商业，教育，医疗，车站，公交站牌等等。对照园区的规划图，把在售产品的位置找到，记清楚，背熟。之后要学习户型图，要求能够画出来，并且把房间的尺寸记住。再把在售产品的均价记清楚。下一步就是了解周边竞品的市场信息，总结出打击竞品的说辞，对比自己
项目找到优劣势。接下来要学习算价，了解办理贷款的流程以及所需材料等等。最后要掌握销售技巧，谈客技巧以及逼定技巧。
后一阶段就是在营销中心接待客户，给客户介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时帮客户分析，给出客观的建议，帮助客户选择一个适合自己的房子。同时配合文员进行客户信息的录入。.
房屋销售的业务流程：寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入住——物业服务。
刚刚上岗的时候因为是新人没有什么客户所以必须积累自己的客户。寻找顾客的方法有通过亲朋好友的介绍或者通过陌Call来寻找客户。
而我们要做的第一步是通过自己的朋友亲戚的介绍，介绍客户来源，同样也可以通过网络上的QQ好友，或者微信朋友圈等通过一切途径来寻找客户。
当然也可以Call客，公司会给我们提供很多陌生客户资源，而我们负责的就是通过电话销售的方式来吸引客户到售楼处来。
当然也有自然到访的客户，那就对其进行现场接待，当然我们在接待客户的时候面对不同的客户我们要有快速的反应能力，还有不能和客户发生正面冲突，要用亲切的态度去面对，在接待的时候我们首先要用服务去打动客户。然后客户如果有兴趣的话对其进行进一步的谈判。谈判主要针对价格，房子的具体优势位置利弊，按揭贷款的方式，可能有的优惠折扣，物业服务等。
在客户谈到价格问题的时候我们必须详细的说明具体的价格，如果有优惠折扣的时候必须说明在优惠情况下具体折扣下来的价格是多少。
同时如果客户对其所说的房子有兴趣的话我们就带客户去看样板间，然后给客户介绍房子的户型，包括客厅的开间，进深，以及阳台在南向或是北向的优势，南北通透的好处，离高速公路远噪音比较小等等优势。让客户放心来买我们的房子，在顾客感兴趣又没有明确是否要买的前提下，对其进行客户追踪，给予客户第一手信息资料，通过我们的服务在同等条件的情况下用服务来感动客户来买我们的房子。最后签约，签约时双方必须在同意的条件下进行签约。必须明确注意合同中写明的房屋面积，房屋价格，按揭贷款等，如果客户需要按揭贷款的话必须讲明按揭贷款的流程。
四、实习体会
时间过得很快，很快大学生活就要结束了，走出了校园跨入了社会。对我来说社会是一个完全陌生的环境，我对其充满了期待也有点紧张和害怕。以前在学校面对的是老师和同学，踏入社会面对的是社会上形形色色的人。
因为我做的是置业顾问所以前一个阶段多在外面跑市场，了解周边的环境。就这样让我意识到了工作的心酸，同时也碰到了很多的挫折。早上早早的起来坐车去上班，面对一个陌生的环境让我觉得害怕，每天在项目附近找各个园区，天气特别热，有时候真的觉得很疲惫。在工作中还碰到了很多其他的挫折，出去调研的时候经常招到小区保安负责人的拒绝，那时候我特别的无奈和无助，后来在Call客的过程中经常会碰到态度很差的人，有很难说的通的，有对你爱理不理的，我需要不断调整自己的心态。但是我最后还是坚持了下来我觉得收获颇多，我比以前变得更坚强了，不再是那个处处都要依靠家人的小女孩了，我也明白了工作的心酸，能够理解父母的苦衷了，接触了社会对社会的人也有了初步的了解，不会再那么无助，能更好的适应这个社会了。
同时我也认识到了目前大学生就业形势很严峻，我在学校参加了很多招聘会都没被录取，最终选择了去做销售，所以我觉得学习很重要在将来的工作当中还是不能放弃学习的，同样如果你在做一份工作的时候你就要更努力的去做到最好，努力为自己将来的就业打下良好的基础。
同时有一点我感受颇深，觉得理论学习是业务实战的基础，但实际工作与理论的阐述又是多么的不同，在工作的闲暇之间，在同一些工作多年的人员的交谈中，深知，在工作岗位上，有着良好的业务能力是基础能力，但怎样处理好与同事的关系，为自己和他人的工作创建一个和谐的氛围，又是那么的重要，于是也就更能体会在企业中“人和万事兴”的要义。同时让我认识到社会是残酷的，没有文化、没有本领、懒惰，就注定你永远是社会的最底层！但同时社会又是美好的，只要你肯干、有进取心，它就会给你回报、让你得到自己想要的！虽然说我们是即将走向社会，但作为一个刚踏入社会的年轻人，我们几乎没有任何社会的经验。可在实习期间的每一件小事中，我们都能够体会到人际关系、机会、评价、竞争、成功、失败等各种我们在今后经常会遇到的事件，相信这些宝贵的经验会成为我今后成功的重要基石。而在未来的岁月中我们要学的还很多，这短短的几个月时间能给我很大的启示，让我认清了自我的价值。
实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段宝贵经历，而这次实习的意义，对我来说已不再是完成学分、完成毕业实习的任务，而是我们真正在实践中开始接触社会、了解社会的一次重要机会，虽然有很多的辛酸苦辣但确让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，增长了见识，开阔了视野，为我以后走上工作岗位打下了坚实，为我们今后的人生做下了充分的准备。
五、实习总结
这次实习，我真正感觉到步入社会后我们要学得的东西很多，差距还是有的，专业课知识的欠缺、动手能力不足等等，因此我深深体会到了积累知识的重要性。当我第一次跨入工作的时候对一切都是陌生的，我什么都不懂，其实有些知识在学校里也是讲过的但是因为没有去深入的了解和体会，到了工作中就出现了一问三不知的情况。对此我有了很深的体会，我要努力去学习专业知识和自己的动手能力，虽然我也知道这不是一天两能够学会的，但是我坚信我能做到这一点。这次实习对我的实践报告也有很大的帮助，同时还应该感谢学校老师给我指引了人生的方向，让我真正学到了很多专业和社会知识。在将来的学习和生活中能起到很大的作用。
同时我也明白了知识的重要性，要想在工作中获得颇大的收益，就必须学习，有针对性的学习，拓展自己的知识面，让自己了解得更多懂得更多。
明白了学校与职场、学习与工作、学生与员工之间存在着巨大的差异。在角色的转化过程中，人们的观点、行为方式、心理等方面都要做适当的调整。 所以，不要老去抱怨公司不愿招聘应届毕业生，公司的招聘太严格等等。有时候也得找找自己身上的问题。而实习提供了一个机会，提供了这样的一个平台，让大家接触到真实的职场。有了实习的经验，以后毕业工作时就可以更快、更好地融入新的环境，完成学生向职场人士的转换。
在这次实习中虽然有新鲜有陌生但更多的是体会到了以后进入企事业单位工作的话，我们现在还有很多很多的不足。我们必须去克服这些不足，努力去改进这些，为将来的就业奠定坚实的基础。
当然这次实习也增加了我的信心。一直以在学校多是个很默默无言的我，我觉得自己是个很失败的我，觉得踏入社会的我会被立马淘汰，所以在工作的时候心里有害怕有彷徨，但是我最后坚持了也得到了老板的赞赏，我认识到了无论做什么只要你努力去做了，对自己有信心，那么很多事情都是可以获得成功的。对于目前的就业形势还是存在着一定的危机意识，但是不再自卑，不会再像以前那样自暴自弃影响自己的学业了。所以说实习让我学到了很多，不仅学到了为人处事还让自己变得自信。
这次实习也让我对社会有了很大的了解，明确了自己的目标，不再迷茫。特别是人与人之间的交流，实习为我今后更好的就业提供了很好的平台。这次实习让看到了自己的不足，并努
力改进。人生的路还很漫长，它是我跨出人生职业生涯的第一步，有着很重要的意义，也学习到了很多的东西。
最后，我要感谢这一段曲折的时光，感谢企业领导以及上司给予我学习和成长的机会，感谢我所遇到的同事们，感谢你们让我认识了社会了解了社会，也感谢你们一路给我的帮助和支持，让我在前进的路上充满着激情和勇气！感谢沈阳建筑大学，让我在短短的三年多时间里认识到很多的良师益友，让我在知识的海洋中不断吸取知识不断的完善自己，感谢院领导们的英明政策，让我有机会将自己所学的知识充分的运用到实践中并在实践中检验所学的真理，感谢各位实习老师的辛勤付出与教导，给我们无微不至的呵护，让我们在工作中振作起来并且找到迷茫的出口！也感谢我的朋友们，让我的大学生活充满了欢声笑语，充满了激情和挑战！
推荐第10篇：内部审计总结报告房地产
公司2007年度内部审计总结报告 根据总经办部署，财务部于今年3月－6月期间，对所属分公司进行了一次内部审计。现将本次审计的主××要情况汇报总结如下：
一、本次审计的主要范围
本次内部审计按照既定方案，对各分公司2007年度的资产管理状况、内部控制流程进行了了解，对分公司制度执行情况进行了查核，并重点对经营管理各环节中的管理风险、涉税风险进行了评估。
同时，我们认为，分公司财务人员的工作质量，直接关系到分公司财务工作乃至该分公司经营管理的诸多层面。为了提高公司财务人员的整体素质，我们通过对各分公司会计基础工作及作业规范的深入细致的了解，对各分公司财务人员的工作态度、工作能力、执行公司制度及流程方面进行了考评。
二、本次审计主要问题
（一）内部控制方面
1、报废品的问题：报废品与帐载库存存放在同一间库房，待报废品中有购买需求时，杂收进帐销售。但是报废品的品种、数量未得到有效控制，一定程度上混淆了库存正品的管理。
2、入库单目前无仓管人员签字确认，不利于明确经济责任。
3、库存盘点由账盘货的程序，很难有效发现库存差异。建议采取盲盘法，先盘点所有存货，再与账面库存数核对，有差异的应及时调整正确。
4、滞销品仅凭在ERP系统上的日期来判断，不能真正及时地发现滞销品。建议各分公司核对库存商品实物的出厂日期，把滞销品彻底清除干净。
5、存在款项实际已支出，但未履行ERP请款手续的情形，等于以白条抵库，造成货币资金的账实不符。虽然资金支出时经过经理的口头核准，但应严格执行ERP流程的预付请款。
6、一些外购商品采购及费用开支（金额一般在500元以内），采取先支付后报账的方式。但有不少公司动用营业款或公款直接支付，违反了资金支出流程。建议采取备用金制度，常态的小额支出在单笔限额内可以先行支付，报账后再补足备用金。
7、分公司经理的核决权限的执行，存在应报未报，批复未归档，无核决权人员随意代理核准的情况。
8、合同草拟完成后，盖合同章以及向客户发出，未经过经理审批，一般由内勤或内勤主管负责盖章。合同管理的这一漏洞，把握不当，易出现合同纠纷。建议加强合同审批环节，加强相关人员的经济法知识培训。
9、信用额度的控制，没有明确的制度和授权程序，只依赖于内勤、财务人员按照报表数据进行提报，单笔、人为进行判断。建议由总公司统一制定授信政策和客户信用等级评定标准，分公司负责确定客户信用等级报总公司备案并严格按照信用等级进行授信。
10、对于客户方更名，而其他相关资料均未变更的情况，不应另行开立新客户。而客户名称变更，实质上是同一个客户的，应及时报备总部。否则造成对实际上同一个客户的应收过大，增加授信风险。
11、存在一些职务不相容岗位由一人兼任的情况。如仓管人员直接负责采购，仓管人员直接开单出货并收款，仓管一人保管公司所有钥匙，会计同时代理出纳。建议及时进行适当调整，杜绝舞弊发生的可能性。
12、银行印鉴章保管不合规定。如出纳保管全部或部分印鉴；经理保管全部印鉴；全部印鉴同时由同一人代理保管。建议严格按照公司印鉴保管制度规定执行。
13、业务员或者司机去客户处收取大额现金货款，上门收款的时间及具体金额，内勤及财务不能准确监督。建议严格上门收现的手续，做到安全、及时缴存。
14、有的公司预收现金货款未录入ERP系统，等客户正式购买后，直接转为销售货款收入。从而存在了一笔公司资金在账外循环。有的公司为了应收账款回款期达到绩效考评要求，采取用收到的现金货款张冠李戴，将能够达到月结90天标准的客户货款先去冲未能达标客户的应收；待以后再采取相反的方式冲回。
15、个别一些公司以公用为名，实际上仍在违规为少数员工提供免费住宿。
16、公司自有及租入汽车的油耗及修理费管理，随意性较大。建议各分公司严格报销手续，杜绝浪费等情况发生。
（二）涉税风险方面
（略……）
（三）会计核算及基础工作方面
1、一些财务人员没有会计上岗证。按照税务有关规定，财务人员必须持会计证上岗。有的公司认为出纳不属于财务人员，随意安排没有会计证的销售助理担任，使得该岗位的工作存在较大的风险。
2、费用报销单据的原始凭证背后，无报销人的签字，不利于对已报销原始票据的管理。
3、会计档案没有设专柜保管。按照国家《会计档案管理办法》的规定，会计档案应由专人专柜保管，出纳等人不能接触。建议各分公司提供必要的保管设施，监督分公司会计严格按照制度执行。
4、会计原始凭证有圆珠笔书写，使用涂改液修改的情况。建议相关财务人员加强会计基础知识和财务制度的学习，也请相关公司经理协助监督，杜绝此类严重违反法规的情况发生。
6、ERP单据签字手续不够齐全，建议注意细节，杜绝漏签情况发生。
7、存在人工修改ERP发票销项税底稿中品名的情形，这种情况也为虚开增值税发票的行为留下漏洞。应严格按照ERP流程操作，严防违反税法行为发生。
三、主要建议
通过对分公司近4个月的稽核，暴露了一些问题的现象。我们认为，可以在以下几个方面进行改进：
1、为了提高分公司的整体管理水平，建议在全公司开展财务制度及财务基本知识的宣传学习。财务制度和相关知识，不仅仅是财务人员的应该知道的，分公司总经理、销售内勤、业务、仓管都要必要了解一定的财务知识。可以本着节约、实用的原则，采取和公司产品技术培训一同搭班等多种形式开展。
2、尽快制定整个公司的授信政策，使分公司的销售授信管理在公司统一制度的框架内进行。公司统一的授信政策，是公司内部控制的一个很重要的环节。
3、完善会计、内勤、业务等作业规范体系，使得分公司每一个岗位，都有比较明确的作业流程，尽力杜绝作业的随意性和制度规定的盲点。
4、对本次考评的财务人员，采取必要的措施，对考评胜任的予以褒奖，对考评基本达标的予以鞭策，对考评较差但工作态度较好的给予专门的辅导，对于工作态度和工作能力都不达标的予以辞退，以体现公司以人为本和兼顾效率的用人理念。
入库单应有库管员、质管员签认，便于明确责任
库存盘点有差异时，应查找形成差异原因后再进行相关调整
款项实际已支出，未履行ERP请款手续的情形。如果在执行ERP，最好不要跳过，否则会失控。 如果零星采购频繁，则备用金制度非常有必要。 分公司经理的权限应报批备档，权限管理不能混乱，不得随意代理。 合同管理相当重要，高层应重视，避免不必要的法律纠纷。
客户更名，一定要凭客户方加盖公章或财务章的纸质件（电子件）才能更名，同样，随意更名也怕引发经济纠纷。上门收现有无具体管控办法？
出纳工作虽然相对来说简单些，但其实是一个很重要的岗位，不要随意安排。
第11篇：房地产销售的总结报告
不知不觉中，我在房地产行业已经快一年了，在这个行业里，酸甜苦辣都尝遍了，有失败有成长。以下是由xiexiebang.com范文大全的房地产销售工作总结，希望大家能喜欢。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。
第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
xiexiebang.com范文网(FANWEN.CHAZIDIAN.COM)
第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
在这一年里，我不断的努力，一直保持着对工作的热情和积极性，我努力的做好自己能做好的事，在工作中不断学习，朝着我的目标前进。
第12篇：房地产企业年度总结报告
星空地产2016年度总结报告
2016年12月16日
中国房地产企业“重经营、轻管理”的现象十分严重，在目前国内各行业中处于相对较低的管理水平，尤其是大型的综合型房地产企业更是要加强企业内部管理，否则会出现许多内部问题和纠纷。星空地产公司在2015年初注册成立，是一家新型房地产开发企业，主要经营范围主要是房地产项目开发与经营管理。
虽然，我们是一家很年轻的中小型的房地产开发企业，但是公司领导在公司成立之初就非常注重企业内部管理，并相继建立、健全了各项管理制度，对各种现象都要求做到有纲可循、奖罚分明。星空房产在现代企业管理制度基础上对员工实行半军事化管理，充分发挥每位员工的主观能动性，向管理要效益，确实收到了良好的效果。外界对我们的评价越来越高、越来越好，员工自豪感油然而生。公司四大部门组建之后，就像汽车的四只轮子，在总公司领导的正确领导下、在董事长的直接带领下，驱动公司向前拓进！
在人事制度管理方面，公司本着“宁缺勿滥”的原则来执行，因岗设职、因职招人。每一位新员工进入公司，最后都需要领导与部门负责人把关，公司用人首先考虑的是“人品”要好，其次才是形象和文化素质、业务能力等。
目前，公司198名员工都是作风正派、乐观向上、人品良好、勤奋努力、技术过硬的员工，平均年龄才25岁左右，是一家充满青春活力的新兴企业。
但是，对于一个新兴企业来讲，与万X、万X、绿X等那些成熟的大型企业相比，必然缺少管理经验和文化积淀；对于一个新兴企业来讲，在运作过程中也会遇到种种障碍和阻力，我们公司全体员工默默奋斗，不断提高公司核心竞争力。
“一分耕耘，一分收获！”，今年10月，公司星空花园盛大开盘犹如一声“春雷”，震撼了当地楼市。开盘当天，售楼中心及前广场人头攒动，场面气势恢弘，气氛热烈。10小时之内共认购了12357套商品房，刷新了当地楼市的销售纪录，成交额达到170亿，用事实赢得了同行的尊敬和市场的口碑。
“企业品牌也是生产力”，这是公司董事长一句精辟的讲话，这句话在我们董事长身上体现得恰如其分。在房地产市场激烈的竞争态势下，星空企业要想脱颖而出，要想做大、做强！都离不开“品牌”二字。凡是一切有利于我们企业发展、进步的、有利的东西及做法，都吸收进来，增强公司品牌，从而形成企业所需要的“核心竞争力”，来规避企业市场风险，提高企业所开发楼盘的市场占有率、实现企业目标利润率，使企业沿着健康轨道发展。
一支优秀的团队需要开明的领导，也需要有潜质的员工。对于团队建设，公司领导也高度重视，董事长经常提醒大家要不断修炼内功，提高自身服务客户的技能，只有团结起来，形成一座一股力，才能战胜面前的一切困难！
2016年已经过去，2017年即将来临，相信在董事长的带领下，公司一定能实现“千亿收入，百亿利润”的五年发展目标。
第13篇：物理专业技术定级转正总结报告_工作总结
物理专业技术定级转正总结报告_工作总结
时光如水,岁月如歌，匆匆而过，眨眼功夫，一年见习期满了。在学校领导和同事们的热心支持与帮助下，我顺利的完成了见习期的工作，积极完成学校布置的各项任务。初为人师的一年里，我庆幸自己能走上自小梦寐以求的三尺讲台，实现了由学生向教师过度的角色转变，融入了学校学教师集体的大家庭中，从中感悟到了师风师德的重要，懂得了教师的责任，同时也促使我无论是学习能力、教学能力还是专业水平都得到较明显的提升。作为一名本着颗要对得起学生教育好学生的教育之心，以师德、师爱、师智、师能来要求自己，以爱播撒，用爱耕耘，让孩子身心健康发展。回顾这一年的工作，既忙碌，又充实，有许多值得总结和反思的地方。现将一年来的工作做一个总结，总结过去，寄望明天工作干得更好、更为出色。
一、思想方面： 作为一名中国共产党党员教师我一直积极参加政治学习，关心国家大事，坚持四项基本原则，拥护党的各项方针政策。团结同志，教育的目的明确，态度端正，钻研业务，勤奋刻苦，关爱学生，为人师表，有奉献精神。并且积极参各级各项活动，提升自己的业务能力。
二、教学方面：作为一名物理教育教学工作者来说，加强自身业务水平，提高教学质量无疑是至关重要的。总结教学经验，改进教学方法，努力创设良好的课堂情境，激发学生的学习热情，提高教育教学质量，我在这些方面也做了不少努力：
（1）课前准备：把握物理特点，专研备好物理课。物理是门特殊趣味性较强的学科，为高效上好每一堂课，每次备课都结合学科特点积极参加教研组的教研活动，认真钻研教材、教参，学习好课程标准，虚心向经验丰富的老师学习、请教。力求吃透教材，找准重点、难点。为了上好一节课，我上网查资料，集中别人的优点，确定自己的教学思路。
（2）课堂上：把握物理特点，上好每一堂课。我在教学当中，非常重视物理实验的启发作用，把物理知识与生活实践紧密联系在一起，注意教学内容的价值取向，同时也尊重学生在学习过程中的独特体验。上课时注重学生主动性的发挥，着重培养学生的动手实践能力，在动手中发现问题，发散学生的思维,注重综合能力的培养,有意识的培养学生的思维的严谨性及逻辑性,在教学中提高学生的思维素质。组织好课堂教学，关注全体学生，注意信息反馈，调动学生的学习积极性，创造良好的课堂气氛，课堂尽可能多提问，精心设问让更多的学生处于积极思考问题的状态中，激发了学生学习的积极性和主动性。
（3）课后：认真及时批改作业，注意听取各类学生的意见，及时了解学生的学习情况和思想状况，对学习中存在的问题及时处理，我相信，只要我和学生共同努力，每天进步一点点，最终一定会取得不错的成绩的。
三、其他方面：把握听课机会。作为新教师的我们最大弱项就是课堂教学把握不好，所以，为较好的上好课我常常向老教师学
习课堂教学的方法以及模式，努力探索适合自己的教学模式注重教育理论的学习,注意把一些先进的理论应用于课堂,做到学有所用。一年来，我不仅细心听好自己同事的实验课，而且抓住外出听课的机会，详细地做好笔记，学习借鉴他们的好的方法、举措，然后用来规范提升自己的课堂教学。生活中团结师生，相处较为融洽。
一年以来，我始终坚持意教育好每一位学生为己任，不记个人得失，任劳任怨，也从中获益匪浅。俗话说：“严师出高徒”，我始终坚持严格要求学生，把师爱变得更高尚。踏上讲台以来，我一直认为爱心是一把钥匙，教师带好班级的关键。用热心、真心、耐心、爱心的火焰点燃学生的心灵之光，在学生的心中树立感情真挚的朋友形象，积极深入学生心灵了解关心他们，正确指引他们成长。 一年的工作与学习，不断的探索，我自感收获颇丰但亦有不足之处， 在今后的工作和学习中，经过磨练，我会改善自己的不足，更严格要求自己，努力工作，发扬优点，以着“生命不息，奋斗不止”不断勉励自己。越做越好，全面而不失风格。守护祖国的花朵的教师是一棵棵大树，向上吸收着养分，向下也滋润着身边的学生。我还只是一棵棵小树，只有翠绿的枝桠，没有硕大的绿荫，成长在栽培我的这中学。也许现在的我还不具备陶行知的爱满天下，但我会努力做美的耕耘者，美的播种者。希望用美的阳光普照，用美的雨露滋润，让学生的心田绿草如茵，繁花似锦
第14篇：房地产项目部年度工作总结报告
房地产项目部年度工作总结报告
工作总结频道为大家整理的房地产项目部年度工作总结报告，供大家阅读参考。
随着时间的流逝,20XX年的新年钟声即将响起,在这辞旧迎新之际,xx项目工程在xx公司的正确指导下,在xx房地产开发公司的正确领导下,在xx项目部全体员工及x家监理公司派驻的x个监理部全体人员的共同努力下,经各参建施工单位广大干部、工人的辛勤劳动,经过近15个月的日夜奋战,终于迎来了x个单位工程全面竣工验收阶段,预计到20XX年12月末,x个单位工程全部竣工验收完毕,交付使用。
xx项目工程占地面积:XX.51公顷,总建筑面积:xx.97㎡。其中:地上建筑面积:xx.24㎡,计xx栋住宅,1栋物业管理中心,地下建筑面积:xx.73㎡,计x个地下车库。一期开发建设近60万平方米的住宅小区,在xx省的开发建设堪称第一次。xx项目部成立于2008年3月1日,到2019年12月31日止,计22个月时间。本着回顾过去,总结经验,找出不足,丰富自己,使企业具有长足发展的后劲,特对过去的工作总结如下:
一、定目标,建章建制,抓好组织建设。
1、xx项目部成立后,根据本项目工程的特点和规模,xx地产公司决定由地产公司的副总经理担任项目部项目经理,主抓项目部的全面工作。在项目经理的直接领导下,从组织结构上入手,
做好组织建设工作。项目部的组织结构形式,采用直线式组织结构形式,即:根据工程特点和平面分布,划分了xx个区域,成立了xx个组团项目部和xx个外网部,负责本区域所辖范围内的工程建设管理工作。
2、在项目经理的领导下,由总工程师负责制定工作目标,其中:安全目标是:零死亡。进度目标是:2019年12月31工程竣工,交付使用。质量目标是:按”xx”杯的标准要求,全部达到合格。投资目标是:不突破投资概算,在投资概算范围内,完成全部的建设内容。
3、目标确定后,为能实现上述工作目标,我们有针对性的制定了切实可行的各种规章制度,如:《考勤管理制度》、《岗位工作职责》、《项目例会管理制度》、《设计交底与图纸会审制度》、《施工组织设计与施工方案审查制度》、《工程质量与验收管理制度》、《工程变更管理制度》、《文件资料管理制度》、《安全管理制度》、《安全教育培训制度》、《安全检查、文明施工检查工作制度》、《安全工作会议制度》、《文明施工管理办法》、《质量、进度考核细则》、《安全考核细则》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有据可依、凡事有监督、凡事有人管理,行为有约束、管理有依据,减少了随意性,增加了责任感。
二、做好事前控制
1、工期事前控制:
工期目标确定后,项目部要求所有参建的施工单位编制工
期进度为了保证砼浇筑后的外观质量及几何尺寸不发生变化及变形,我们要求施工单位必须使用新竹胶模板,而且质量必须是合格品。特别是顶棚,我们要求是免抹灰顶棚,目的就是防止顶棚因砼浇筑后表面不平整、变形过大,基层表面处理不好,抹灰厚度太厚,发生裂缝,脱落伤人事故的发生。经过严格检查模板的质量,模板施工中的严格控制,其结果基本令人满意。在主体验收中,基本满足了观感质量的验收标准,项目部总工办非常重视砼的浇筑质量,加强平时巡视检查的力度和巡视检查的频率,对在检查中发现的质量问题,除按违约罚款制度进行处罚外,必须进行推倒重来的,坚决砸掉拆除,重新施工,达到设计及规范要求标准为止。经过对几起质量事故的严肃处理,使得工程质量有了很大的提高,同时不重视质量的现象得到了有效的遏制。
2.4砼工程
施工用的砼,全部为商品砼,为了保证商品砼的质量,由项目总工办组织组团项目部、监理部的人员到商品砼供应商的砼拌制厂进行原材料的检查、取样、复试,经取样复试合格后,方可搅拌供应到施工现场。我们采取了定期或不定期的检查方式到砼拌制厂进行检查,防止了不合格的商品砼进入施工现场,在施工现场严格检查砼的坍落度,对不符合规范要求的施工单位可以拒收退出场外。采取这些有效的措施后,保证了砼的供应质量。经主体检测后,砼质量全部满足设计及砼规范要求,全部为合格。
2.5砌筑工程
为了保证砌筑工程的工程质量,我们抓了如下几个环节:
2.5.1按设计及规范要求,放置墙体拉结筋。在施工中采用的是后在砼的墙体中植筋的方法,并且是沿墙体通长放置,我们重点检查植筋是否牢固,在检查中发现植筋不牢固及不通长放置接结筋的部位,必须拆除,重新植筋及布筋,同时进行违约处罚。此举,收到了良好的效果。
2.5.2外墙脚手眼的留设必须满足补砌脚手眼时施工方便,避免造成补砌脚手眼时不按空心砖的模数砌筑,砌筑的灰缝不严、不密实、有透透
第15篇：房地产总经理履职总结报告
文章标题：房地产总经理履职总结报告
2005年，我在威海办事处主任（大厦总经理）、房地产开发事业部（#房地产开发公司）总经理岗位上，认真履行职责，在局党委和管理局的关心、帮助下，在集团党委和发展集团的正确领导下，在班子成员的大力支持、密切配合下，带领全体干部员工抓经营、强管理、挖潜力、创效益，大厦和房地产都取得了突出的成绩，作为我个人只是履行了我的岗位职责，现将一年来履行职责情况报告如下，不当之处请指正。
2005年是大厦和房地产困难较多、收获也较多的一年，大厦全年实现销售收入869.80万元，收入比去年增加320.76万元；利润-55万元（不含折旧），比去年减亏140万元，完成了集团下达的经营指标。房地产实现销售收入8000万元，净利润600万元，较好的完成了全年经营任务，以上指标均创两个单位历史最好水平。同时两个单位也实现了干部无违纪，职工无违法，安全生产事故为零的管理目标。两个企业形成了团结一心，开拓创新，提高工薪，和谐温馨的良好发展氛围。
2005年，虽然取得了一些成绩，在成绩的背后，从企业到我个人都经历了诸多的困难和磨难。大厦随着历史性亏损的逐年显现，加之硬件配套不完善，装修老化等诸多因素，对经营成果造成很大影响。房地产受国家宏观调控的影响更大，国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》颁布后，导致今年全国房地产市场出现降温，加之，原定开工的皇冠仁泰花园项目由于拆迁费用过高，土地成本增加，开发此项目面临极大风险，而终止了此项目的开发，开发面积减少，土地储备全无，资金严重不足的窘况，这些困难对企业是一个考验，对我更是重任在肩，责任重大。
面对困难，我同领导班子成员们一道，分析形势，研究市场，加大市场营销力度，强化企业内部管理，带领广大干部员工，围绕全年经营指标，在创收上下功夫，在降本上下功夫，确保企业收益，我主要抓了以下几个方面的工作：
一、紧紧围绕发展战略，把握好发展方向
2005年初，认真组织干部员工学习局五届七次职代会和发展集团一届三次职代会精神，在实际工作中领会管理局深入开展“打造优势年”和“增强党建力、培育文化力、提升竞争力”、“找差距、重服务、尽责任、保质量”主题教育的深刻内涵和集团确定的“一体两翼”发展战略的重大意义，以及“转变观念，统一思想，理顺体制，转换机制，规范运营，确保效益”的工作思路的精神实质，把干部员工的思想和行动统一到管理局和发展集团的路线方针上来。通过认真研究，集思广益，逐步完善了房地产今后一个时期的总体发展战略，即“12810”发展战略和大厦扁平化管理、三层面经营策略，使企业的发展有方向、有目标。同时，教育引导干部职工认清形势，明确任务，增强克服困难的决心，牢固树立“上下齐心，横向互动”的一盘棋思想，按照共同的发展定位，确立共同的发展方向。
二、深入开展“打造优势年”活动，企业发展开创新局面
经过不懈努力，威海地区成员企业的各项业务有了长足的进步。但是，面对激烈、残酷的市场竞争，我们必须打造威海地区的整体优势，全面提高经济效益，不断增强市场竞争能力。2005年，管理局开展了“打造优势年”活动，年初，认真组织大厦、房地产领导班子和中层干部学习管理局、发展集团的有关文件精神，紧紧围绕集团制定的产业定位，展开讨论、认真研究、集思广益，结合单位实际制定打造优势方案。
庆威大厦主要抓住“五个加强”，加强市场营销。一是调整充实营销部门力量，加大公关力度。变“坐销”为“行销”，积极主动开拓市场，寻找新的创收点，从省城、省西部及江浙一带开发新的客源市场，并派专人回大庆公关，保证大庆商旅市场的占有率。二是在确保疗养、旅游团队市场的基础上，有效地开发会议团队市场，今年会议团队收入是去年的6倍。先后接待了省煤炭会议、省广告节、农友信息、山大数学研讨会等15个会议，共计1882人次。三是加强对旅行社的领导，不断开拓新市场。在较好完成局职工疗养接待任务的基础上，派专人回大庆开发旅游市场，今年，共接待局职工疗养412人次、老干部疗养295人次，大庆商旅团队740人次，[范文搜-www,fwsir.com,找范文请到范文搜网]实现收入242.60万元，创出较好效益。四是餐饮部逐步打破依赖客房的局面，与山大等附近单位建立稳定的客户关系，向社会化发展，通过开设室外啤酒广场，对拓宽餐饮经营渠道进行了尝试。加强成本控制，对保障部实行费用包干创效机制，将修理费、油料费、电费等费用指标层层分解，使大厦总体费用指标压缩了15。加强质检考核，成立质检考核部，严格做到预算清晰，指标明确，考核到位，奖惩兑现，完善了管理制度、服务规范、服务程序，为企业增加市场份额和经济效益奠定了基础
第16篇：房地产销售年终工作总结报告
房地产销售是现下十分受欢迎的行业，但竞争压力也很大，毕竟这个行业在日渐走向衰落。下面就是小编给大家带来的房地产销售年终工作总结报告，希望能帮助到大家!
房地产销售年终工作总结报告【一】
不知不觉中， 20xx 已接近尾声，加入国xx地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。 20xx 是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。
一、学习方面：
学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面：
刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。
三、专业知识和技巧：
在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服最大的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。 在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。
四、细节决定成败：
从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。
有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。
对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
五、展望未来：
20xx 这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿，。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。
六、总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，20xx年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
(一)、依据20xx年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点 类客户群。
(二)、针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。
(三)、为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。
(四)、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。
(五)、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
(六)、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
(七)、为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。
今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!!!
房地产销售年终工作总结报告【二】
冥冥之中，已有年初走到了年尾，XX年是房地产行业具有挑战的一年，也是我们面对严寒锻炼的一年，在这将近一年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，临近年终，思之过去，目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。下面我对这一年的工作进行几点总结。
一、上期考核改进项改善总结
通过上期的考核后对存在的问题，进行深刻反思，剖析问题根源，查找原因，发现存在以下几方面问题，应多努力改之。
(一) 销售工作最基本的客户访问量太少。在上期的工作中，从 月 日到 月 日有记载的客户访问记录有 个，加上没有记录的概括为 个，总体计算1个销售人员一天拜访的客户量 0 个。从上面的数字上看是我基本的访问客户工作没有做好。
(二) 沟通不够深入。作为销售人员在与客户沟通的过程中，不能把我们公司房屋优势的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图;对客户提出的某项疑问不能做出迅速的反应。在传达售房信息时不知道客户对我们的房屋的那部分优势了解或接受到什么程度。
(三) 工作没有一个明确的目标和详细的计划。作为销售人员没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而引发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等各种不良的后果。
(四) 新业务的开拓不够，业务增长小，个别业务员的工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。
这些都是需要逐步改进的，需要总结经验，开拓创新，提高自己的业务素质。
二、完成的工作
(一)、销售业绩
截止XX年 月 日，共完成销售额 元，完成全年销售任务的 %，按揭贷款 余户，比去年增长的 %，贷款额约为 万，基本回款 元，回款率为 %，房屋产权证办理 余户，办证率为 %;其中，组织温馨家园等销售展销活动 次，外出宣传 次，回访客户 户，回访率为 %。
(二)销售服务业绩
1、整理住房按揭贷款以及房管局办理预抵押流程，以供客户参考。
2、做好来电、来访客户的接待，更要做好客户的分析、追访和洽谈。
3、了解客户的经济实力和银行信誉度，为客户提供全面的信息参考。
4、加强和银行及房管局的沟通，熟悉他们的新的业务和政策，更好的为客户服务，解决客户的疑虑以及后顾之忧。
(三)未完成工作的分析情况
1、有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。
2、对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
三、职业精神
1、有良好的团队合作精神和工作态度
任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。近朱者赤，近墨者黑。大家营造了销售氛围，再有销售培训贯穿整个销售的全过程，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训，使大家能集中智慧去做好销售工作，这才是团结合作的力量。
2、客户至上，每天坚持练习言、行、举、止
作为置业顾问，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了，对客户也就能够很从容的像对待自己家人一样。
3、每天坚持做一份业务作业
利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括： 项目的经济技术指标; 项目的位置、周边环境; 项目的平面布局，周边的长宽; 项目的户型种类、分布; 单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距; 有关销售文件的解释; 装修标准; 配套设施; 了解工程进展; 物业管理; 价格、优惠条件; 罗列项目卖点; 每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘; 房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料; 银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料; 产权证的办理及费用和要求提供的个人材料; 土地证的办理及费用和要求提供的个人材料; 按揭银行及利率和计算; 购房后相关费用。
4、认真做好客户档案的记录
姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批(人)数、意向价格、交楼标准、客户来源等; 记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来(包括电话追踪、多次来访情况)，以便掌握客户情况; 建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友; 坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪; 结案。记录客户成交情况或未成交原因。在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，可以准确地叫出他的名字，和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。
房地产销售年终工作总结报告【三】
回顾20xx年，寄望20xx年。即将逝去的xx年，中国房地产行业呈现非常火爆的景象，在刚刚经历了20xx年的低谷后，又迎接了本年度的高潮现象，对于很多从业来说是不平凡的一年。对于我个人来讲，在公司领导和分公司经理的栽培下，在同事们的帮助下，经历了历练，我逐步变得成熟，个人的硬件、软件等等方面都有了长足的进步或变化，本年度有过一些成绩，当然也存在一些不足，下面我对20xx年总结和20xx年计划做详细汇报。
第一部分：20xx年工作部分。
一、营销管理工作
本年度围绕公司年初制定的“网点一定带租约售出、公寓楼基本达到清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。
1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。
2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价;广告方案的执行工作;
3、做好房地产权证办理工作。截止20xx年11月26日，办理房地产权证160户左右。
4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。
5、特色工作。胶南分公司与胶南最大的户外广告运营商——青岛东方凯歌广告有限公司创新广告方式合作，由广告公司投资媒体并发布，画面我们审定，广告公司根据合作期间的销售额(除特价房外)提成。做好10月份的营销策划座谈会的准备工作。处理疑难客户，比如五号网点、soho2101、2102的交房问题和土地年限问题等等问题都得到了妥善解决。
二、办公室工作
本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作提供良好的基础。
1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。
2、做好企业文化建设工作。包含日常规章制度的“上墙、上书、上身”;日常宣传报道工作等等。
3、做好资料上报工作。包含提报各类报表、市场营销报表;向公司机关上报月度计划和总结等等。
4、做好与当地政府部门的接洽工作。包括做好与当地土地局、房产管理中心、财政局、统计局和开发区管委会等等部门的对接工作;比如20xx年9月17日，胶南市市委书记张大勇莅临麟瑞商务广场调研的准备工作;11月份，在开发区管委会的指导下，组织申报了青岛市中小企业创业基地。
5、领导交办的其他事宜。比如20xx年7月初协助公司做好20xx年凯华公司半年工作会议的筹备工作。
三、工委工作
做好新时期的工委工作，必须树立“以人为本”的理念，为广大职工“诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事”的宗旨，千方百计把工委工作做细、做深、做实。
1、做好学习工作。做好实时政治和业务知识的学习;比如在七一建党节期间组织学习在七一期间的讲话;组织多次学股份公司、集团公司和凯华公司各类文件精神。
2、组织活动。在平时工作之余，组织一系列活动，丰富职工的工余生活。
3、解决员工的困难。在下半年，申报一人为公司五帮户。
四、其他工作
在做好本职工作的同时，尽量帮助和配合其他同事，积极贯彻团队理念，让自己多做一些事情，把公司的事情当做自己家里的事情，切实提高自身综合水平。
1、协助财务做一些财务类工作，比如纳税申报、银行业务等等。
2、领导交办的其他事宜。比如协助济南分公司做好兴隆山庄房屋买卖合同签订工作;协助莱西做好莱西房地产市场的产品专项调查工作。
第二部分：个人工作感受
1、计划性和全局性最重要。尽量站在高一点的角度，把握不同阶段的核心工作。
2、注重对细节的控制。比如在广告合作上，对于稿件控制不到位，最后导致无效电话特别多。
3、持续学习。在学好业务知识和政治知识的基础上，尽量学习一些关于房地产的经济政策，包含土地、金融、税收、规划和物业等等;也要学习本专业的一些标杆企业的做法，结合实际情况，加以运用。
4、为人处世是关键。作为团队中的一人，我们要善待周围的一切，看到别人的优点，谦虚谨慎地向别人学习;互通有无，自己的长处应该与同事分享，达到大家共同成长的目的。
第三部分：20xx年工作计划。
1、做好营销策划工作。让自己的水平从粗放型向集约化、精细化方向提升。
2、拓展综合水平。在做好本职工作的基础上，按照职业经理人的要求，学习各方面的知识和锻炼各方面的能力。
展望未来，任重道远。我一定会以“火热的激情、专业的水平、高度的诚实、负责的态度”对待工作、生活和学习，为公司的发展添砖加瓦，为个人的发展增加砝码。最后，值此新年到来之际，祝福凯华事业蒸蒸日上、鹏程万里;祝福大家身体康健、合家幸福。
房地产销售年终工作总结报告【四】
xxxx年是紧张的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收获。回顾这一年的经历，经历了公司从来没有的策划模式，也完成了开始觉得不太现实的销售任务。让我对营销策划有了新的认识，也看到了大胆的广告推广方式。回顾这一年的工作，我在公司领导和同事们的支持与帮助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，认真的去完成了自己的本职工作，一年转眼即将结束，现对一年的工作情况总结如下：最重要的是工作重心的转变，其次是自己心智的成熟。
今年的销售任务从年初的11亿销售目标下达下来，就觉得确实是一个重担压了下来，为了去实现这一个目标，我全力以赴的去配合公司的每一个销售节点。我把自己的销售业绩放到了一边，重点放在了整个销售团队的销售业绩上面，我们把每一天都当成了开盘日，庆幸的是今年公司的策划部门为我们销售做出了强有力的销售宣传，保证每天我们的销售中心的人气都非常的旺，而这个时候我的工作就放到总控上面，做好现场的销售氛围，而自己确实在今年也没有赚到钱，有的时候心里确实感觉到不平衡，拿不到钱(我没有销售总提成)，有时候确实想放弃这个工作岗位，说实在话干销售就是吃的青春饭，拿高工资，别的同行也觉得今年我们卖这么好，我应该赚好多钱，但事实我根本没有，而幸运的是林总、刘经理真的也很理解我，对我关怀和帮助，同事们也非常配合我的工作，我应该感谢他们。20XX年的主要工作内容如下：
一、销售部日常管理工作
销售部门是公司对外展示的形象窗口，代表的是一个公司外表，也是公司最赚钱的一个部门，是一个先锋部队。销售部工作也是最直接的，拿业绩说话。天天跟形形色色的人打交道也是最难的一件事情，特别有些客户不讲道理，死缠烂打。面对这些工作，为了完成任务目标，自我强化工作意识，提高工作效率，细化工作内容，冷静处理客户问题，力求达到客户的满意度，创造良好的客户口碑，力求各项工作准确，避免疏漏和差错，至今基本做的还是比较完善。
1、认真做好市场调研工作。对洛阳市场的信息掌握，对竞争对手的产品细致分析，每周调研做好记录，及时和团队分享，给公司产品定价提供依据，做到知己知彼百战不殆。
2、营造火爆的销售氛围促进销售。配合策划部门的活动作出应对调整，在销售现场做好总控，盯紧销售案场的每一组客户做出调整，应对突发情况，核对房源、价格、优惠等确保准确，避免疏漏和差错。(我把自己的时间全部放在了为团队服务上面，而自己却没有了客户，没有提成，收入也是在这个团队里最低的一个人)。
3、做好客户问题的处理。客户多了什么样的情况都有，要退房的、要优惠的、有对合同条款不满意的等等。在保证公司的利益不被侵犯的前提下，与客户周旋，洽谈，不但要完成签约，还需要客户满意，提高公司的美誉度，提升老客户推介率。4、做好与其他部门的工作协调。加强与公司各个部门的沟通，向行政部申请办公用具，车辆使用计划等;与客服部做好合同备案，贷款政策信息等相关信息的及时掌握;请工程部工程师为销售人员解答专业知识等工作，提高工作效率，掌握更全面的知识。
5、做好臵业顾问的培训学习工作。及时捕捉政策信息，专业知识，课外知识等信息给销售人员分享。组织召开专题分享会使销售团队共同学习，共同进步。新员工的培训学习安排，考核。
二、加强自我学习，提高自身素养
在20XX年里，公司加大了推广力度，更新了推广方式，不同新异的推广方式让我目不暇接，在这一年里我不断加强自身的学习，专业非专业知识不停地学习，在这一年里我看完了5本畅销书(《货币战争》2本、《激荡30年》2本、《从优秀到卓越》)，为自己充电。向周围的领导、同事进行学习，尤其是林晋春老总和刘中举经理的循循善诱、孜孜教诲下，感觉到了今年自己还是有点进步。经过不断地学习充电，不断地积累，我在日常的管理能力、问题客户的处理能力、销售案场的销售氛围营造能力等等，在这一年里又有了新的提高，保证了本部门各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
三、工作中存在的问题
在这一年来，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，脾气太急躁，个人心理承受能力不是很好，对某些事情个人感观较浓，说话的尺度把握有所欠缺，办事的分寸掌握的不够完美。这中性格会造成本部门和其他部门的同事造成误解，亟待改之;第二，不细心，考虑问题太少不够精细，该考虑的问题没考虑到，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;第三，管理方式有些“粗犷”，不够细腻，管理制度的严密性与连续性没有监管到位。
四、今后努力的方向
新的一年开始了，又是一个新的纪元，20XX年的任务目标15亿也已经下达，又是一个挑战，一个新的开始。自己决心认真提高业务、工作水平，为公司跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我我应努力做到：
1、加强学习，拓宽知识面。努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;
2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手;做好臵业顾问问题的解决者“拆弹专家”。
3、注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。
4、不断改进销售部团队成员工作积极性，团队凝聚力，做好部门任务分解，并全力以赴去完成年度任务指标。
5、遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。
“人生伟业的建立，不在能知，乃在能行。”我也深信不疑，在此提出与大家共勉，共同进步!
第17篇：房地产企业月度运营总结报告
月度运营总结报告
（201 年 月）
为加强公司运营管理水平，提高运营管理的质量和效率，完成公司下达的计划任务，运营管理中心现将201 年 月公司计划达成情况总结、通报如下，以期共同改进和提高：
一、月计划达成情况
示例说明：“—”表示未下达计划；红字表示未达到公司达成率目标的指标；
1、总体指标
说明：
2、
3、按项目统计
4、
二、月关键节点计划未达项列示（例）
1、
项目1： 原因分析：
2、
项目2： 原因分析：
三、月项目一二级节点计划未达项列示
1、
项目1一二级节点计划：
设计管理部： 主要原因分析： 合约管理部： 主要原因分析： 营销管理部： 主要原因分析：
四、各部门月计划未完成情况汇总表(详附表一)
说明：
五、项目进度情况汇报
1、项目A：
六、流程执行情况说明
七、下月关键节点及一二级计划提醒
运营管理中心 201年 月 日
第18篇：房地产年终工作总结报告(精)
2010度年工作总结
二零一零年已接近尾声，作为在公司上班六个月的我，在公司领导和同事的指点帮助下，基本能够独立完成本职工作，为了在新的一年更好完成本职工作，现将本年度工作做以下几方面总结：
一、敢于发现，勇于探索，不断充实知识。
初入房地产，我对各方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助和努力学习过程中，我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为广告宣传和设计策划人员，我深深感觉到自己职责的重要性，因为宣传途径的成功失败直接关系到销售业绩的提高，对此，我对本地房地产市场和周边环境进行全面考察，从前期对市场的陌生转熟悉的过程中，无论是广告媒介、市场动向、还是设计及其他资源等，都有着很大的提高，同时田园新都市项目在前期宣传及销售过程中也取得显著成效，在品牌宣传途径中，也得到广大客户认可。
在高力地产前期工作时间里，我对本职工作还有些茫然，在公司领导的指导下，我设计前期VI 等，这对于未曾做过房地产广告的我，感觉很欣慰，因为在提高，证明就有进步。而在为宝鸡厂内绿化时间内，更充分发挥到理论知识，使我成功完成园林规划的初次案例，今后在专业知识中，更要发挥到自己所学专业，如：室内设计、广告设计、园林规划等。所以，知识源自于实践，而提高自己的知识，是要在不断探索的过程中。
二、努力提高自身素质与修养。
作为高力地产的一员，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象，所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个杨凌房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已熟悉广告到策划到销售一系列运行过程，在今后，更加努力做好自己的本职工作，再接再厉。
作为广告策划人要有预见性和市场观察力，不断走向群众，了解客户需求，掌握动向，只有调查了才有发言的权利，否则闭门造车只会带来更多不利于发展的状况，而要做到这些，就必须不断提高自已的各项素养及技能。
三、存在的不足和今后努力的方向；
在工作过程中，更需要细心与耐心、创新与品位的提高。
在我的整个职能中，收集市场房地产信息，对竞争对象熟悉了解价格、风格、广告定位及动向，知彼知己才能百战不殆。初期由于对房地产知识掌握的不熟悉，在宣传中，定位不够明确，致使有些迷茫与茫然，而在经历六个月磨合后，基本能独立完成本职工作，但这些还是远远不够的，作为策划定位，我在这方面知识还存在欠缺，所以在未来工作中更要加倍努力去学习，争取在最短的时间达到高效果。 在日常工作过程中，更要及时发现问题并解决问题，尽量避免不必要的错误出现。同时，将进一步加强学习，充分发挥个人所长，为
公司再创佳绩作出应有的贡献。
四、未来工作计划
现就2010年工作总结对未来发展有着目标及计划，明年本着尊贵、高雅、不落俗套的指导原则，树立具有田园新都市特色文化内涵的宣传、销售方式，从不同的层面和角度整合现有客户资源，在配合经营销售的基础上，同步提升包装、宣传、销售等整体营销的档次。
在广告宣传方面，明年主要以周边县为主，由于本地人口有限，所以在周边县区推广本项目有着势在必行的意义。
结束语
总之，在今后的工作中，我要充分发挥个人职能，努力学习专业知识，让自己提高更快。而对于本项目我们将以树立企业形象，围绕目标消费群体的需要，以及同行业间的相互竞争，开展积极有效的销售策略，逐步、有序的完善基础工作，提
高知名度、信誉度。在提高经济效益的前提下，充分发挥本项目综合优势，利用稳定现有客户群，适时做出对品牌推广答谢等活动，以“积文化营销，提高品质内涵，加大信誉度”来逐步建立新的客户群，从而达到占有本地房地产消费市场的目的。
第19篇：房地产销售年终工作总结报告
房地产销售年终工作总结报告
工作总结频道为大家整理的房地产销售年终工作总结报告，供大家阅读参考。
在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。第
二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。 第
四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动
态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.第
八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏
在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。
对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
第20篇：一季度全国房地产市场总结报告
2011年一季度全国房地产市场总结
今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变得更加模糊。如今，两个月已经过去，整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？以下从政策调
控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。
第一部分，调控政策的梳理与解析
一、出台背景
2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但
一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。
二、政策内容
梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。
横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。
四方面的“纵向深化”体现在：
“促供应”：量化保障房和商品住房用地的年度供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负
面影响；
“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉
程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；
“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；
“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；
三、政策目标
由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明
显的计划经济色彩是否是历史的倒退？
深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：
短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，
不排除更为严历政策继续加码。
长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结
构上的供需平衡。
第二部分，全国一季度市场分析
本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。
为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分
为三类：
一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。
限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、
乌鲁木齐、佛山。
限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈
阳。
一、一级市场
一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。
究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。
在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。
二、二级市场
除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。
一季度二级市场成交量同比涨跌不一，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降，限购政策宽松的二线城市成交量反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开发企业对价格的调整非
常谨慎。
预计近期供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动；之后，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。
在时间次序上，执行宽松的城市可能将很快进入上述“回涨企稳”阶段；而限购严格的一二线城市，或
还将经历至少1-2个月的试探期。
三、三级市场
一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。
一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；另一部分业主对市场预期不明朗，持房观望。三类需求也同时减少，拥有多套房产的投资性需求已被政策排出购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求减少。
一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。
预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动；随着二级市场成交量的逐步回涨企稳，将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使成交量缓慢回
升、价格企稳。
四、租赁市场
一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。除北京仅微涨3%之外，其他城市涨幅在15%-61%之间。一季度中，3月与1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。
一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求或观望或失去
购房资格，大多转购为租。
鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。
综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长过快的城
市的市场热度。
第三部分，北京一季度市场分析
一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致：
一、一级市场
一季度北京一级市场极为冷清，仅有5宗住宅用地成交，3月份出现全月零成交，与去年3月一天产
生“三地王”的情况形成鲜明的对比。
二、二级市场
一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌28.0%、41.0%，成交均价
同比、环比分别上涨14.5%、7.5%。
一季度中，“京十五条”效果显著，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条”出台前，日均成交套数下降58.5%，成交均价下降11.2%；此外，“京十五条”出台后，六环外成交比重加大，呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交13套，同比缩减78%。
三、三级市场
一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌12.6%、22.4%，成交均
价同比、环比分别上涨19.0%、2.2%。
在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降62.4%。此外，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。
四、租赁市场
一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租
金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。
“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到21.1%，其中东、北部热点租赁区域
成交量上涨明显。
五、关联分析
随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征：
三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后，三级市场供应因惜售或观望快速萎缩，二级市场则仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；
买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分
二、三级市场需求转向
租赁市场；
住宅市场需求流向商住市场：被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目
吸纳大部分流出的需求；
北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等
区域项目，大北京概念逐步增强。
六、市场预测
参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来：
一级市场：
在《2011年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下，随后几个季度土地供应会有较明显增长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。
二级市场：
短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格因成交量较低而
呈现波动特征。
中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不
排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。
三级市场：
短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，导致成交量回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。
中长期来看，随着一手供应放量导致三级市场成交回涨，三级市场供应，尤其改善型供应将选择性跟进，成交量缓慢回升，价格企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着开发商实质性放量引起二级市场成交量回涨，以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源，成交量缓慢回升，价格企稳。
租赁市场：
鉴于北京租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。
