商品住宅专项维修资金交存标准393号政策解读
一、调整住宅专项维修资金首期交存标准的背景及政策依据
2007年12月，建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》，《办法》于2008年2月1日起实施。《办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”据此，市建委制定并公布了我市住宅专项维修资金的交存标准。
二、政策的起草及修改过程
2008年2月，针对拟调整的交存标准问题，市建委通过北京建设网向社会公开征求意见，并多次召开专家顾问组会议对征求意见情况进行研讨。2008年2月、3月，市建委又两次向相关部门征求意见。2008年4月、5月，交存标准两次在市建委主任办公会上进行讨论。根据征求意见情况和讨论结果多次修改和完善后，市建委于2008年6月13日会同市人民政府住房制度改革办公室、市财政局联合印发了《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》（京建物〔2008〕393号）。
三、政策相关解释
（一）启动新交存标准的时点
2008年2月1日以后签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议）的，执行新的交存标准。其他转让是指赠与、交换、清债等房屋转让方式。
（二）交存标准的确定过程
两部《办法》中规定的5％～8％的交存标准主要考虑的是全国中小城市新旧交存数额的衔接。市建委发布的交存标准，是经造价管理、房屋安全设备管理等部门对本市住宅生命周期内需要使用专项维修资金进行维修和更新、改造的总费用进行测算后确定的。
考虑到住宅结构终身保修，住宅专项维修资金实际上主要用途是房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。其中，多层住宅专项维修资金主要用于保修期外的屋面防水、上下水改造；高层住宅还要增加电梯、水泵、水箱、消防设施的维修和更新、改造。因此，本次的交存标准分为多层和高层两大类型。按照本市住宅平均建安成本5％－8％测算的结果为：多层住宅（六层及以下）为61－97元/平方米，高层住宅（六层以上）为93－210元/平方米。
我市商品住宅专项维修资金原交存标准是房屋成交总价的2％。按照2007年全市新建商品房的平均交易价格计算，原标准下商品住宅专项维修资金的平均交存标准为228元/平方米。因此，本着新旧标准差异不宜过大的原则，新的交存标准按照建安造价的8％，取整修正后多层为100元/平方米，高层为200元/平方米。
（三）业主交纳专项维修资金时间的变化
两部《办法》实施后，首期住宅专项维修资金的交纳时间与以往比较发生了变化。《办法》实施前，业主可在办理商品房产权登记之前任何时间交纳首期住宅专项维修资金；《办法》实施后，业主须在办理房屋入住手续前交存首期住宅专项维修资金，具体时间应当在商品住宅买卖合同中约定。《办法》第13条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”
交纳方法详见北京市专项维修资金管理系统（www.daodoc.com）通知公告栏目“业主资金交纳流程图”。
（四）2008年2月1日以后购房并已按原标准交纳的怎么办？
2008年2月1日以后购房应按照新标准交纳专项维修资金的业主，如果已经按照原标准交纳了住宅专项维修资金，可以到原交存单位办理多退少补手续。办理手续详见北京市专项维修资金管理系统（www.daodoc.com）办事指南栏目“专项维修资金退款及补交款办事流程”。
（五）开发企业已将2008年2月1日以后购房的业主的专项维修资金在资金系统按照原标准登记审核过的如何处理？
开发企业已将2008年2月1日以后购房的业主的住宅专项维修资金在资金系统按照原标准登记审核过，但尚未到专户银行交纳资金的，可持相关证明材料到市住房资金中心区县管理部申请房屋信息变更。
（六）住宅区内的非住宅如何按新标准交纳首期住宅专项维修资金？
住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，应当按照多层楼（六层及六层以下）100元建筑平方米、高层楼（六层以上）200元/建筑平方米交纳首期住宅专项维修资金，其中地下室、地下车库、跃层等不影响规划层数。与多层住宅相连的车库按照100元/建筑平方米交纳；与高层住宅相连的车库按照200元/建筑平方米交纳。
市建委《关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知》（京建物[2004]511号）废止，但2004年9月1日至2008年2月1日签订房屋转让协议（包括其他转让形式）尚未交纳住宅专项维修资金的，仍按照原标准交纳。
（七）哪些住宅应该按照此政策规定标准交纳专项维修资金？
除售后公有住房住宅专项维修资金的交纳标准不变外，其他所有在2008年2月1日以后签订买卖合同（或是其他方式取得产权的证明等）的住宅，包括经济适用住房、两限房、集资建房等，均按照多层楼（六层及六层以下）100元建筑平方米、高层楼（六层以上）200元/建筑平方米交纳首期住宅专项维修资金。
（八）2008年2月1日前已签订买卖合同，但于2008年2月1日以后因政策变化改成网签合同的，按照哪个政策标准交纳专项维修资金？
在2008年2月1日前已签订买卖合同，于2008年2月1日以后因政策变化调整成网签合同的，可以按照之前的规定标准交纳专项维修资金。
2009年03月09日
