西安小户型市场分析报告
一、小户型的概念及其投资特点
1、小户型的概念
对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，从房地产发展来看，小户型是因空间紧凑、单套户型较小而得名。业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在50平方米以下，二居室销售面积在70平方米以下，三居室销售面积在90平方米以下都是所谓的“小户型”。小户型虽然面积小，空间安排得相对紧凑，但能满足人们生活的基本需求,包括就餐、洗浴、休息、娱乐，小户型都应有尽有。
2、小户型投资特点
（1）总价低。投资门槛低，便于投资。
（2）出租容易。抛开价格因素，喜欢合租的人肯定少。小户型将来出租更容易。
（3）出售获利空间大。
（4）房屋其他开支低。房屋入住后伴随着物业费、取暖费等各种日常维护费用。而这些费用都是按照房屋面积来计算的。
二、西安小户型市场投资分析
1、西安投资小户型供给市场的分析
2007年，我国房地产宏观调控将呈现“稳政策、调结构”的新特点，在保持宏观经济政策总体稳定的同时，将把更大的力气用于结构调整。从西安房地产供应结构看，住宅仍是房地产市场的主角，占到总施工面积的79％，其中，90平方米住房占到总施工面积的11％，占到住宅施工面积的14％，与国家建设部规定的“90平方米以下住宅要占到开发量70％”的目标还有不小的差距。因此,调整住房结构成为当务之急。
由于目前西安市房地产市场结构导致小户型市场房源紧俏。从房地产开发的周期分析，要调整这样市场供给结构需要一个过程，在短时间内小户型势然受到市场的追捧，但是由于国家政策调整，未来小户型供应量会迅猛增加。
2、西安投资小户型需求市场的分析
小户型商品房热销已经持续了两三年，由于小户型投资少、风险小，而回报率又相对较高，因此许多人选择购买小户型进行投资。小户型能“租”能“售”的特点是小户型投资者的又一考虑，投资目的是为了追求回报，小户型投资回报率的高低是投资者比较关心的问题。
目前，西安的小户型销售和出租情况是越来越火爆，而且这种火爆仍存扩张升温之态。随着市场的细分，小户型逐步的集中放量，在国家的宏观调控和市场需求的转变下，小户型必将大放异彩。根据权威机构调查显示，选择租用小户型的人群有以下几类：1．单身白领2．刚参加工作的学生3．小户型过渡者3．外来租户。首先,单身白领一直是小户型的追捧者，他们具有一定经济能力，目前西安市场调研的结果看，单身购房的人群比例不是很高，向往自由的年轻白领通过租用小户型住房享受自由的生活空间，他们在乎的是房屋的周边环境，其中交通是否便捷，是否靠近商业区，生活娱乐设施是否完备是他们关心的焦点问题。酒店式小户型公寓非常适合单身白领租用。
其次，刚参加工作的学生由于收入相对较低，不具备购买房屋的能力，小户型由于面积小，出租价廉，深受这部分人群的青睐，他们最在乎是价格和交通便利的程度。
再次，小户型的过渡者。这部分人群已婚居多，他们通常只是暂时租用房屋，等自己有定经济能力后购房，租屋只是为了暂时过渡，他们在选择租房源时关注的是周边环境及配套设施（学校，商场，医院等）。
最后，外来人员。他们是城市中做短暂停留的“飘一族”，往往会选择小户型居住，小户型“麻雀虽小，五脏俱全”的特点正好迎合了这些城市“飘一族”的喜好。面积虽小，但居住起来比较方便。无疑是第一选择。小户型居民也有一些是求学者，现在考研成为大部分大学生的选择，他们为求学而想有个好环境，根据家庭条件，稍好一些的会考虑自己租住，条件稍差的就合租。此外对于小公司或办事处，他们人数不多，公司不需要有业务在办公室完成，只是一个联络处，一般小户型社区配套、服务都比较到位，住在这里比较省心。 由于近几年西安的城市发展就快，这部分人员迅速增加，市场对房屋的租赁需求也逐年增加。
综合以上，笔者认为短时间内西安小户型市场租用人群的人数不会下降，而且随着西安的经济发展，这几类人群的人数会随着数量增加必然导致小户型租赁市场的活跃。
除此之外，二手房交易里面，实际上老百姓的需求还是小房子，在二手房的交易中，基本上还都是小户型，所以说老百姓真正需要的还是小户型。由此可以看出，小户型房屋在二手房交易市场上比较紧俏。
3、西安小户型投资回报率分析
研究了买方和卖方市场情况，目前，小户型投资回报如何呢？房地产投资回报无非两种，一种是出租，一种是出售。按照目前国内地产的综合情况来看，投资回报率一般都低于20%，有的甚至在5%以下。目前计算一次付清房款投资回报率最广泛的使用方法仅供大家参考。
租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
如：2006年西安商品房的均价3258/平方米，2006年西安小户型二手房平均租金13.5元/平方米，购买90平米的房子，总价是293220元。
那么，计算租金回报率＝13.5×90×12/293220＝4.972％
对于使用按揭贷款购房的回报情况。 投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：
投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋本年度内的应付按揭款）
笔者选择西安内城某一项目分别计算小户型和大户型的投资回报率，计算如下：
该项目主力户型基本价格：
二居室：面积76.54平米；总价34万元；首付10万元，月供1700元城内同地区二居室二手房租赁的平均价格是28元/平方米
三居室：面积123.77平米；总价 51万元；首付15万元，月供2500元城内同地区三居室二手房租赁的平均价格是25元/平方米
利用上述公式，经过计算：二居室投资回报率是4.416％；三居室投资回报率是3.961％，由此看来投资该项目的小户型租金回报率稍高一些。（有兴趣的读者可以自己用公式自己算所投资的房屋投资回报率）
目前房地产市场上，住宅的回报率在5％左右，视为可接受回报率。8％的以上说明回报比较丰厚。虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用、以及出租房屋业主应该承担的
物业费和供暖费等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。（更多性价比评估请点击：普通住宅综合性价比评估系统）
综上所述，虽然西安房地产投资回报率一般，小户型投资比起其他户型有一定优势，但是总体上收益率不高。投资房地产与投资股市相比，所要求的投资专业性相对少一些，同时风险相对也要小一些。目前，西安房地产市场本身“炒“房的现象就比较小，并且市场上依靠炒房发大财的炒家本来就不多，在这个相对稳健的市场中，相当大部分的投资者都是把房产作为一项中长线的投资。房地产的中长线投资，关键在于人们的心态要调整好，要意识到投资不是投机，投资其潜在的升值能力以及期望获得一个较为稳定的中长线租金收入。
4、西安小户型投资风险分析
任何投资都有风险，房地产投资也不例外，小户型投资由于投资少，而回报率稳定，易出售，升值空间较大的特点受到房地产投资者青睐，一批“白领地主”靠投资小户型以“以租养房”的形式而获利，但是，专家提醒投资者小户型投资仍存在以下几方面风险：
风险一，政策风险。2006年-2007年国家出台多项政策调整房地产市场，其中“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。对为未来小户型长期投资的影响深远，从政策看出，未来上市小户型住宅将成为主流，小户型的竞争将相当激励。除此之外，房贷利率和相关税费等政策处于不断变动之中，在10年或20年的还贷期内，有可能出现一些变数。所以政策风险是不可预测的，但影响却是深远的。
风险二，发展商心理价位提高的问题。综观本市不少小户型，由于需求火爆，发展商的价格砝码亦与日俱增。专家分析指出：小户型的单价高于其他住宅10－20％是合理现象，盲目拔高40－50％没有依据。所以不要追求“虚假”升值潜力，这有可能是开发商的陷阱。
风险三，小户型的规划设计问题。以前市场上的不少小户型是由一些存量房改建而来的，房型、朝向等均存在一些问题。即便是现在推出的一些小户型，也是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。例如有的小户型是全朝北设计，不利于居住健康，这样的房屋在市场的欢迎程度比较低。
风险四，盲目投资，同地区竞争过于激励。一幢楼中均为投资型的小户型，在交付使用后，肯定在同一地点集中出现上百套的出租小户型，于是出现了出租者大
于求租者的现象，一些急于求成的出租者会降低租金，购买期房时原来打算月租2500 元的，现在只能降到2000元了，如此造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
此外，小户型还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂及安全和社会问题多等弊病。为此提醒小户型的投资者，谨慎选购小户型可以防范盲目投资的风险。
三、西安小户型市场投资建议
投资就是收益和风险并存的，小户型投资少、风险小，而回报相对较高的特点是其热销的根本原因。但笔者提醒买房人，不是任何位置、任何户型的小户型产品都适合投资。，不同的区域，不同的租住客户，需要不同的小户型产品，具体说来，投资小户型要注意以下四个方面。
1、选地段，认准商圈
小户型市场无论是自住还是投资，地段是选房标准的重中之重。对于投资来说，选地段就是选商圈，就西安市场而言， “钟楼商圈”，“大差市商圈”，“高新区商业圈”“小寨商圈” 投资住宅一般选在商圈周边。与商圈相连的道路便成为商圈向外辐射的主要途径，显然道路状况的改善可以有效缩短人们花费在路上的时间，从而缩短心理距离，提升物业的相对位置优势。此外周边的环境是否配套（医院，学校，超市）是投资是关注的问题。
2、明确投资用途认准客户需求
简单说就是知道投资的房子是租还是售，如用于租，就要考虑投资面积小，总价低，交通便利的户型，这样便于满足租房消费者的需要，如果用于“出售”应选择面积较大，生活要素齐备，这样出手比较容易。
3、认准投资产品
对于投资型楼盘来说，小户型既不是指一居室的小套型，也不是指绝对的小面积。楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。
4、认清自身能力
投资者应考虑到自己风险，即以后的支付能力。根据自身的收入，贷款额，贷款周期等因素选择投资项目。
综合以上分析，西安小户型投资比起其他户型的住宅投资前景较好，但是也存在一定风险，投资应根据自身情况进行理性分析，不要盲目投资。
