2016年下半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地
查勘记录考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原則、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原則、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格
3、下列有关丘的表述中，不正确的是__。 A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
4、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。 A：房地产平面图
B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片
D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调
5、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为__。 A．投资回收期 B．内部收益率 C．财务净现值 D．开发商利润
6、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A．投资量大 B．周期长 C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
7、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。 A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收
8、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。 A：收益法 B：市场法 C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
9、收益法也可称为。 A：收益资本化法 B：直接资本化法 C：报酬资本化法 D：现金流量折现法
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是。 A：成交价格 B：市场价格 C：理论价格 D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
11、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。 A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加 C．生活水平的提高 D．通货膨胀
12、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。 A：房屋完工
B：房屋竣工验收合格 C：房屋交付使用 D：办理房屋登记 E：执行层的组织协调
13、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。 A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工业用地的监测点评估价格
14、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。 A．5 B．15 C．10 D．30
15、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。 A：A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C：A市城市房产行政主管部门 D：A市城乡规划行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
16、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。
A：重点调查 B：普查 C：典型调查 D：抽样调查
E：执行层的组织协调
17、开发投资的投资者主要是（）。 A．赚取利润 B．保值增值 C．获得收益 D．消费
18、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同
19、关于债务融资，下列说法不正确的是。
A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年 D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” E：借款合同
20、依法不能免征房产税的房屋是。 A：政府机关的办公楼 B：武警部队的营房 C：个人自住的住房 D：百货公司的商场 E：执行层的组织协调
21、强度相对指标的计算公式为。
A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量
C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调
22、供给价格弹性>1，此时称。 A：供给完全无弹性 B：供给有完全弹性 C：供给富有弹性 D：供给缺乏弹性 E：执行层的组织协调
23、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。 A．比较风险 B．时间风险 C．持有期风险 D．资本价值风险
24、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。 A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％
E：工业用地的监测点评估价格
25、下列不属于房地产估价基本程序的是。 A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价结果 D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、物业服务企业的工作内容包括__。 A．确立管理目标 B．制定维修养护方案 C．制定安全保卫方案 D．提出预算
E．确定物业服务费的收费标准
2、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称__。 A．市场潜量 B．市场预测量 C．市场最低量 D．市场最高量
3、收益性物业的经营费用不包括__。 A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用
4、发生以下__情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。 A．申报情况不属实 B．房屋权属证书被涂改 C．无意将房屋权属证书丢失
D．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实
E．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记
5、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。 A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
6、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。 A．3252元/m2 B．3435元/m2 C．3565元/m2 D．3343元/m2
7、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
8、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。 A：不得低于评估价格的50％ B：不得高于评估价格的50％ C：由政府决定
D：不得低于按照国家规定所确定的最低价 E：执行层的组织协调
9、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
10、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。 A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：执行层的组织协调
11、房地产的最高最佳使用状态应该包括__。 A．最佳区位 B．最佳规模 C．最佳用途 D．最佳集约度 E．最佳收益
12、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比
13、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时) A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场
14、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m
2、3260元/m
2、3440元/m
2、3620元/m
2、3800元/m
2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。 A．4120 B．4149 C．4184 D．4216
15、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是__。
A．零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用
B．零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入
C．零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金
D．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付
16、下列关于监护人，表述正确的是。
A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人
B：未成年人的监护人是其父母
C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人
D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人
17、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是__。 A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所 D．能独立承担法律责任
18、下列会计科目中，属于资产类的有。 A：短期投资 B：累计折旧 C：实收资本
D：委托加工材料 E：坏账准备
19、目前我国的社会保险主要有等。 A：政策性保险 B：出口信用保险 C：社会养老保险 D：劳动工伤保险 E：失业保险
20、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。 A：普通商品住宅 B：城市基础设施用地 C：公立学校办公楼 D：大型商场 E：经济适用住房
21、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。 A：营业税 B：教育费附加
C：城市维护建设税 D：房产税 E：土地使用费
22、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。 A：专家调查法 B：蒙特卡洛模拟法 C：幕景分析法 D：故障树分析法 E：借款合同
23、劳动市场上的垄断因素表现在。
A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给 B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求 D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求
24、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。 A：预购商品房设定抵押 B：在建工程设定抵押 C：房屋所有权转让
D：房屋所有权设定抵押 E：购买预售商品房
25、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。 A．丧失民事行为能力 B．死亡
C．不能履行其相应义务 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失踪
天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试题
湖南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷
上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷
上半年河南省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷
贵州上半年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷
下半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录考试题
上半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实地查勘记录试题
云南省上半年房地产估价师《案例与分析》：工业房地产实地查勘记录模拟试题
