浙江省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：风险提示考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、居民购买住宅的行为属于__。 A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为 C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为
2、建设工程竣工验收中，对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出。 A：工程开工报告 B：工程竣工报告
C：工程质量评估报告 D：工程质量检查报告 E：执行层的组织协调
3、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100，甲公司应当返还张某元。 A：60000 B：67000 C：83500 D：100000 E：执行层的组织协调
4、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。最初的形态是。 A：实物货币 B：金属货币 C：银行券 D：信用货币
E：执行层的组织协调
5、以下不属于长期趋势法的是。 A：数学曲线拟合法 B：指数调查法
C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是．。 A：房地产平面图
B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片
D：房地产权属簿册 E：执行层的组织协调
8、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同
9、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。 A．0.05‰ B．0.1‰ C．0.3‰ D．0.5‰
10、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
11、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。 A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况
12、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。 A．征收人 B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议 D．政府常务会议
13、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定
14、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A．2526 B．2241 C．2135 D．2985
15、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。 A：社会一般收益率 B：社会最低收益率
C：某个投资者所要求的最低收益率 D：某个投资者所要求的最高收益率 E：工业用地的监测点评估价格
16、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题) A：股份 B：股单 C：股票
D：公司债券
E：执行层的组织协调
17、地租即为土地的。 A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格
E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。 A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格
19、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。 A．5年 B．50个月 C．100个月 D．10个月
20、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。 A．工程质量监督机构 B．建设单位 C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
21、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。 A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布 C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 E：执行层的组织协调
22、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。
A．商品房建设投资 B．土地开发投资 C．其他投资 D．生产性投资
23、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的开发企业核发__。 A．《住宅质量保证书》 B．《住宅使用说明书》 C．《暂定质量证书》 D．《暂定资质证书》
24、土地增值税以为计税依据。
A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调
25、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为__。 A．2000元/m2 B．2200元/m2 C．2400元/m2 D．2500元/m2
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场
2、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A：10 B：15 C：20 D：30 E：执行层的组织协调
3、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。 A．房地产估价机构 B．房地产估价师
C．房地产估价机构和房地产估价师 D．估价人员
4、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。 A：附息债券 B：贴水债券 C：信用债券 D：担保债券
E：执行层的组织协调
5、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。 A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用
6、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。 A．《土地管理法》 B．《城市房地产管理法》 C．《城市规划法》 D．《城市商品房预售管理办法》
7、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。 A：租赁 B：析产 C：保险
D：作价入股 E：借款合同
8、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。 A．2000 B．2500 C．3000 D．3500
9、对信托的职能说法错误的是。 A：融通资金 B：互换业务 C：财务管理 D：信用服务
E：执行层的组织协调
10、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A．权益原理
B．收益递增递减原理 C．均衡原理 D．适合原理
11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途
12、下列__不是按其经营使用方式来划分的。 A．出售型房地产 B．出租型房地产 C．办公型房地产 D．自用型房地产
13、分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数，是指。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数
E：执行层的组织协调
14、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。 A：与会业主所持投票权1／2以上 B：与会业主所持投票权2／3以上 C：全体业主所持投票权1／2以上 D：全体业主所持投票权2／3以上 E：执行层的组织协调
15、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：税费
16、在一般情况下，__适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 A．重建价格 B．重置价格 C．重新购建价格 D．积算价格
17、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是__。 A．空间直线距离 B．交通路线距离 C．交通时间距离 D．经济距离
18、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。 A：资产类账户 B：负债类账户
C：期间成本费用账户 D：期间收入账户 E：所有者权益账户
19、承租人__，出租人有权终止合同。 A．将承租的房屋擅自转租 B．故意损坏承租的房屋
C．无正当理由拖欠房租3个月 D．无正当理由闲置承租房屋 E．擅自改变房屋用途
20、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A：政府部门 B：建设部门 C：房管部门 D：开发企业 E：借款合同
21、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是．
(2007年试题) A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 E：借款合同
22、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为。 A：相等 B：不相等
C：可能会相等 D：不能确定 E：借款合同
23、房屋租金可分为。 A：公定租金 B：廉租租金 C：市场租金 D：成本租金 E：商品租金
24、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列__事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限 B．城市规划设计
C．基础设施和公共设施的建设要求 D．基础设施建成后的产权界定 E．项目拆迁补偿、安置要求
25、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有。 A：设立房地产开发企业 B：签订商品房预售合同 C：签订房屋租赁合同
D：签订土地使用权出让合同 E：签订房屋拆迁补偿安置协议
下半年浙江省房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试题
天津房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试题
