物业管理实务精讲班第20讲课件讲义（环球职业教育在线）
物业管理实务精讲班第20讲讲义
消防队伍、消防制度和消防安全
第二节消防管理
消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业管理企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。
一、义务消防队伍建设
义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。
(一)义务消防队员的构成
物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏和责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。
(二)义务消防队员的工作
(1)负责消防知识的普及、宣传和教育；
(2)负责消防设施设备及日常消防工作的检查；
(3)负责消防监控报警中心的值班监控；’
(4)发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。
(三)义务消防队伍的训练
义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。
二、消防制度的制订
消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为达到“预防为主”的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。
(一)制订物业管理企业消防管理规定
物业管理企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求和消防事故处理报告制度等。
(二)制订消防设施设备管理制度
消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、保养及检查制度，消防装备日常管理制度和消防系统运行操作规程等。
(三)制订消防检查方案及应急预案
根据各管辖区特点，制订消防检查要求与标准，并制订消防演习方案及消防事故应急预算等。
三、物业消防安全检查内容与方法
(一)消防安全检查的内容
物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全
疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。
(二)消防安全检查的组织方法和形式
消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。
1．专职部门检查
应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下，每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，每周由班长对小区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。
2．各部门、各项目的自查
(1)日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。
(2)重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况重点检查，必要时制订重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。
(3)重大活动检查。在举行大型社区活动时，应作出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。
(三)消防安全检查的程序和要求
1．消防安全检查的基本程序
(1)按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查。
(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。
(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。
(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。
(5)对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。
2．消防安全检查的要求
(1)深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验；
(2)检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查；
(3)对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改；
(4)对消防隐患问题，立即处理；
(5)应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。
动火安全和灭火预案
四、动火安全管理
(一)动火前要求
(1)重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；
(2)防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；
(3)凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；
(4)凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；
(5)凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；
(6)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。
(二)动火过程中的要求
(1)动火现场要指定安全负责人；
(2)现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；
(3)发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；
(4)动火人员要严格执行安全操作规程。
(三)动火后的要求
动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。
五、消防安全预案制订
2(一)重点防火单位和防火部位的确定
1．重点防火物业
重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等。
2．重点防火部位
重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。
(二)灭火方案的要求
(1)所制订的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；
(2)灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；
(3)根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；
(4)有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；
(5)确定灭火预案演练的责任人；
(6)确定各人员、部门的职责及分工要求；
(7)灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。
(三)灭火预案的制订
1.灭火预案的制订
(1)在制订灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。
(2)根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。
(3)写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。
2．灭火预案主要内容
(1)物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建
筑特点、单位消防组织与技术装备；
(2)火灾危险性及火灾发展特点；
(3)灭火力量部署；
(4)灭火措施及战术方法；
(5)注意事项；
(6)灭火预案图。
消防器材的配备、使用与维护
六、消防器材的配备、使用与维护
(一)常规消防器材装备
1．大型物业管理区域一般配备
大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。表9—1列出了某物业消防器材的配备情况。
某物业消防安全部门常规器材装备一览表表9-
12、消防器材一般配置
（1）楼层配置
消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置2瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器；每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘。
(2)岗亭配置
物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。
(3)机房配置
各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。
(4)其他场所配置
其他场所配置灭火器材应保证在发生火灾后，能在较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。
(二)消防装备的维护、管理
1．定期检查
常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。
2．定期养护
所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形和失去原有功能。
3．专人保管
消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。
4．交接班检查
消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。
5．消防器材的定期统计
配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。
