“城中村”改造的典型案例
1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作
珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：
——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。据有关部门测算，珠海市政府实施这一优惠政策，土地收益方面将减少40至50亿元，实质上政府让出巨大利益给旧村居民和开发商来推动旧村改造。
为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化计分、综合评标，公平、公正、择优选择开发商参与旧村改建。凡参加投标的开发商，其自有资金必须达到旧村改建项目总投资的三分之一以上，并划入指定的银行帐户，以确保旧村居民回迁房部分的建设资金（一般占总投资的三分之一左右）到位。该部分资金由开发商、珠海市改建办及开户银行共同监管，确保专款专用。此外，其他建设资金还需由银行提供贷款承诺书。
——搞好规划，完善配套，提高环境质量，建设文明社区。在旧村改建过程中，有关部门始终坚持规划先行的原则，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局群体组合和绿地系统、空间环境等因素的内在联系，努力促使每个旧村改建成为完善的、相对独立的有机整体，体现现代化海滨城市和岭南特色的新型文明社区。并制定了《珠海市香洲区改造城中旧村，建设文明社区规划建设标准》，对新建社区中的居委会办公场所、社区服务中心、物业管理处、商业网点、学校、邮政所、文化活动站、停车场、社区绿地，供水、供电、电讯、宽带接入网、安全智能化监控、垃圾房、公共厕所，以及旧村居民回迁房内部装修等各方面，都作了明确规定。
2、广州市：分类治理城中村
广州市区外围分布着138个行政村，分属五个带农村的区，其中以天河区居多，按已完成的行政村规划，未来数年间它们在“城中”部分将达到87.5平方公里，占全广州城市规划面积386平方公里的22.67%。广州市从2001年开始着手对城中村进行改造，实施的是“以原村集体经济组织为主体”的改造模式，禁止开发商进入，实行“一村一策”，分类治理城中村。具体措施如下：
第一，“城中村”的所有农业人口转为城市居民户口。首先由公安户政部门和区有关部门，将已征用土地的“城中村”农业人口一次性转为城市居民；然后以政府令的形式，将人均农用地面积不足66平方米（一分地）的在册农业户口有计划地逐步转为城市居民户口。对凡是征用土地后，按规定要实行农转非的，一律严格按规定办理农转非，换发新户口簿。在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其它有关费用。
第二，按土地所有权与使用权“两权分离”的方式，妥善处理“城中村”集体土地产权。按照《土地法》的有关规定，将农用地一次性转为国有土地，而土地使用权原则上保持不变，并按历史用地办理国有土地使用登记手续，核发国有土地使用证。
第三，撤销“城中村”的村委会，设立城市社区居委会，保持自治组织的性质与地位。按照有关法律法规，在“城中村”所有农业人口转位城市居民后，村委会建制和农村管理体制自然撤销，没有村设置的乡镇随之撤消。取而代之的是城市街道、居委会的管理体制。对改制后的“城中村”实行城市化的属地管理，并妥善安置原村委会的干部。
第四，对集体经济组织转制问题，在撤销原“城中村”村委会的同时，将原村的集体经济组织从政企不分的状态中剥离出来，转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司；在区政府和有关部门的指导下，经资产评估机构对集体资产进行评估后，由各村根据实际制定具体的转制方案，并经股东大会通过后报区政府备案；集体经济组织专为公司，视作企业更名，免交注册费。
第五，着手建立社会养老保险机制。为解决征地后原村民特别是年龄偏大的村民的生活出路问题，减少社会不稳定因素，结合“城中村”改造，逐步建立农转非人员社会养老保险制度。
第六，多主体、多渠道、多方式地加快“城中村”的旧村改造。采取由区、镇、村和村民以及社会共同融资的办法。
3、深圳市：综合整治，全面改造
深圳市共有村落1000余个，其中特区内200余个，特区内外共有私房约30万栋。深圳市从1997年开始尝试改造城中村，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的经验与特点，其主要的改造模式有三种，一是村集体自主改造的渔民村模式，渔民村旧村建筑面积4.25万平方米，村民62户，191人，村民住宅33栋，旧厂房2栋，单身公寓1栋。新建的渔民村由11栋小高层和1栋20层高公寓以及完善的配套设施组成的建筑群体，总建筑面积为6.5万平方米，总投资为1.3亿元。建成后每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的980平方米增加到1400平方米，居住的环境变成了花园式的小区，村民们的投入得到了回报，继续以经营可出租物业为主。一是提高容积率的鹿丹村模式，一是开发商主导的蔡屋围村模式。
2004年以来，深圳又采取了“综合整治+全面改造”两种改造模式，2005年，配合出台了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010）》，具体措施如下。
综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%, 为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了“城中村”改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加“城中村”（旧村）改造开发的机构设定准入条件。“城中村”（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。
全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引，如5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表，为保证村民利益，市政府、福田区政府都给予了多种优惠：一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；二是对渔农村改造采取“特事特办”原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障，另外，福田区政府还拨出资金近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出，改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止，建设周期暂定两年，租金补助为20元/平方米，不低于目前渔农村出租价格水平，对于顶风抢建的私房，政府不予补偿，而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。
深圳市最大的旧改项目——大冲村“推倒重来”整体改造项目，该项目根据其位于高新技术产业园区的特点，确定了新的改造定位：建设深圳市高新技术产业园区配套基地+新型现代化高尚居住社区。其产业发展规划为：逐步迁出第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲村经济发展的支柱产业；高效集约地利用有限的土地资源，促进土地利用向城市化模式发展，结合地铁的开通挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；改善人居环境，加强主要道路的交通整治和环境综合整治，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。与之相适应，大冲村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能。整个大冲村旧村改造分为三步进行开发，保证难易结合，旧村的拆除和新开发建设并重，力争“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。
4、武汉市：市场运作+有情操作
武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市“城中村”分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5 亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。
按照2004年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：A类村由改制后的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造，原则上将土地划分为四种类型：一是保留住宅用地及建设新区的还建用地，二是开发用地，三是解决原村民劳动就业的用地，四是储备用地；C类村以统征储备的方式实施改造。
武汉“城中村”改造最大特点在于土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15%的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。
在基础设施配套资金方面，土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的区财政专户储存，专用于“城中村”综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40%由市政府统筹用于“城中村”市政基础设施配套建设，真正实现“专款专用”。
按照武汉市“城中村”改造办法，村民身份变为市民之后，将全部进入社保范畴。政策规定，允许村民上溯60年补缴养老金。按以村民平均年龄55岁，武汉市民平均寿命76岁计算，村民只需再交5年保费，政府就将承担他今后20年的生活保障。此外，武汉市还规定，“城中村”村民转居民后，在两年内还享受农村计划生育二胎政策。
5、西安市：政府主导，改制先行，改建跟进
西安市的城中村主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三爻村，共有417个，农民身份人口40多万。为了有效改造城中村，西安市政府制定了《西安市城中村改造建设管理暂行办法》, 2003年4月21日起施行。此办法明确指出:城中村改造坚持“一村一案”原则,在城市总体规划指导下,由城中村所在地的区政府统筹土地资源、合理调配城中村发展用地,为城中村的迁建、翻建提供土地保障。同时,在组织机构上,专门成立了“西安市城中村改造工作领导小组”,负责全面指导与协调工作。城中村所在地的区政府成立相应的城中村改造领导小组,具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。此次城中村改造的实施主体为:村民、村委会,由村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司,及有实力、有资质的开发建设企业。西安城中村的改造将实现4个转变,即村民由农民向居民身份、集体土地向国有土地、集体经济向股份制经济、村庄向社区的转变。
2005年，西安市城中村改造工作领导小组起草完成了《西安市城中村改造工作方案》。根据该方案，西安市将按照“政府主导，利民益民，改制先行，改建跟进，以区为主，尊重民意”的原则对城中村进行改造。具体措施如下： 1.二环以内村庄人均土地（不含宅基地）在0.3亩以下的土地出让金同级留成部分和储备用地的增值收益金全部用于城中村改造建设，涉及城中村改造建设项目的税收，形成专项资金用于城中村改造建设。以上资金在市财政设立专户，作为专项资金，由市、区两级政府调控使用。
2.免收城中村改造项目包括城中村安置新区建设项目和综合开发项目除质量监督、劳保统筹外的所有城建费用。
3.集中力量先完成城中村的土地转用、农民转居民、村庄转社区、农村集体经济转为城市社区经济的“四个转变”的无形改造，为城中村整体改造创造一个良好的环境，科学有序地完成城中村旧村拆除和新区建设的有形改造。
4.二环以内57个城中村的集体所有土地，除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上重大公益建设项目外，不再审批与城中村改造无关的项目，全部用于城中村改造的开发利用。对三环以内城中村的集体土地，要做好规划定点、土地利用和城中村改造规划，保证城中村改造用地。
5.在政府统一收购储备用地的前提下，鼓励社会资金投资参与城中村改造的土地储备和土地一级市场的开发，投资者享受一定比例的土地储备和土地一级市场开发的增值收益，用以吸纳社会资金投入城中村改造，以弥补政府资金紧缺状况。
6.将二环以内城中村的市政公用、市容园林管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍，条件成熟后逐步向二环以外城中村推行。
7.城市规划中涉及到城中村的城市基础设施建设项目在改造时，按城市建设拆迁政策和标准，优先列入城市维护建设年度计划，稳步提高城中村设施的城市化水平，为改造工作创造良好的外部条件。
8.探索多种改造方式，包括以改制后的经济实体自行实施改造；以项目开发方式实施改造；以统征储备的方式实施改造等。
9.鼓励土地资源紧缺的村庄实行易地改造，建设新社区，也可购买经济适用房安置。
6、北京市：政府主导，全部拆除 北京市的“城中村”大体分为两类：第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。这与南方城市的“城中村”存在非常大的不同，这些城市角落几乎不存在补征地农民的安置和农村集体经济组织的转制等问题，是由北京城市建设过程中遗留下来的建设死角所形成。北京城八区约有这类的“城中村”231个；第二类“城中村”主要是指规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个。目前这两类“城中村”均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰台三个区。
北京市政府决定，今后三年将“城中村”整治工作的重点放在拆除第一类231个“城中村”。首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”，占地面积697万平方米，其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成。
在城中村的改造中，北京特别成立了城中村整改项目办公室。并区别不同情况采取相关政策：对征地未建形成的“城中村”，凡土地闲置不满两年的，责成土地使用者限期开工，逾期不建的，收回土地使用权；土地闲置满两年的，由原批准机关依法撤销其项目建设用地规划许可证，无偿收回土地，进入市政府土地储备。对因开发甩项形成的“城中村”，限期由开发商解决，确有困难的政府可给予一定的补贴，已经形成无主的“城中村”，由市、区政府出资拆除。对城市建设遗留下来、又没有危改和开发项目的破旧建筑形成的“城中村”，由市、区政府共同解决。北京城中村拆迁后的用地性质转为绿地、道路、公共实施等。
