看着方便，用起来麻烦 小区建立体车库进退两难 发布日期：2008-06-22 09:32:06
随着南京小区里车位越来越紧张，一些开发商开始向空间发展，于是，立体车库在南京多个小区全新亮相，引来众多关注的目光。
能增加车位的立体车库被推出后，记者调查发现，由此也引出了新问题。作为小区业主，他们取得机械车位的使用权后对立体车库的保养、维修资金如何分摊，希望能有一个明确的说法；而作为投资的开发商，既要满足小区业主的需求，又想收回投资。那如何在两者之间找到一个契合点？
业主买了机械车位用不起来
“买了一年多，至今还没能用起来，而且不知道什么时候能用上。”昨天下午，记者在解放路旁逸仙名居里采访时，业主吴女士告诉记者，一年前她家入住逸仙名居，不久后在开发商宣传下，掏钱买了机械车位，因为小区入住户数不多，立体车库一直没有用起来。
记者在该小区地下车库里看到，两层立体车库，大部分落满了灰尘。一名车主称，现在他是租车位，每月150元，现在还想等等看再买。据其介绍，有一次可能是物管操作不当，一辆车升到第二层后，不知怎么回事，底下的托板倾斜后，车子差点掉了下来。而吴女士告诉记者，这个小区约220户，虽然尚未住满，但只有50多个车位，供不应求。正因如此，她毫不犹豫地掏出17.5万元买了一个机械车位。“优先买的，但遗憾的是买了快一年，一天都没用上。”吴女士说，她买了后，可能物管为了降低费用，车子按照物管的安排，停在小区的空旷地方。据介绍，该小区有多位业主买了机械车位，但因立体车库一直没用起来，停车比较随意。一名物管称，因目前入住的业主并不多，一旦多起来，矛盾暴露出来，肯定要启用立体车库。
在城南另一个约300个住户的小区里，为解决车位问题，开发商改造了车位，立体车库建成后，原本只有不到200个车位的小区，扩展到了300多个车位。目前，机械车位每个卖到10万多元。记者了解到，南京目前有多家小区相继建起了立体车库，还有的正在规划中。在开发商的大力宣传下，目前，已有相当部分的业主掏钱购买了机械车位。
据介绍，立体车库向空间发展，不仅大大增加了车位数，还节省了土地成本，正如一位开发商所言，是“大势所趋”。那么，在这种“大势”之中，如何解决业主对机械车位的质疑，就成了立体车库能否顺利走向市场的关键。
开发商出资容易回收难
一名房地产公司的工作人员告诉记者，随着私家车的增加，一些物业公司为此不得不牺牲小区绿化面积，采取地面铺设镂空砖的方式，变相增加停车位供给，但这对于私家车的扩容来说仍是“杯水车薪”，甚至还惹来业主质疑。
位于玄武区蒋王庙的樱驼花园立体车库建设项目已在公示，而在河西一大型综合广场也将配建3层的室内立体车库。而在此之前，已经有金川雅居、中江美河园等部分小区建成立体车库，但却面临管理不畅、难以收回投资等困难。
据一个建有立体车库的小区负责人介绍，他们投资立体车库，仅预算一项投入就高达300万元，这还不包括日常维护管理成本。如果没有产权单位出资，仅仅依靠小区业主、物业出资和街道补贴，根本无力承担和实施。况且，小区维修资金并无可投资建设立体车库的立法规定，因此，也就没有义务出资建设。据其介绍，与高昂的立体车库建设成本相比，目前南京市物价部门核定的停车位租赁价格却相对较低。仅仅采取租赁方式，投资方所面临的资金压力很大。这位负责人称，开发商在自行投资建设立体车库后，项目公司需要尽早变现资产和权益，以完成企业清算注销。但因为立体车库存在诸多不明前景，致使业主不愿花高价买车位，使得开发商们只得采取“只售不租”的策略，怂恿业主买车位。
机械车位“身份”模糊
购买了机械车位后，还要面临一道槛，那就是该车位的特殊属性使其身份模糊，加之我国现有法律法规尚未对此有明确规定，机械车位的价格监管、销售和租赁规范，目前都存有一定争议，更无法办理产权或过户手续。
以记者在中江美河苑小区里看到的为例，机械车位设备包括了停车导航系统、读卡机等众多部分，实际上是一个复杂的机械系统。对于这样的大型设备，具体到每一个停车位，到底算动产，还是算不动产？记者向多位法律界人士咨询，均未得到明确的回答。而据相关资料介绍，立体车库的运作和建造原理本身也存在许多差异，日本等国以升降横移式为主，德国和意大利，多为巷道堆垛式。如何给机械车位一个法律上的“名分”，的确令立法人士颇费思量。
而在住房和城乡建设部《城市房屋权属登记管理办法》和即将施行的《房屋登记办法》中，机械车位也没有被纳入到“不动产”产权登记的范围。这意味着机械车位不能像房屋一样取得产权证，从而无法办理产权登记和交易过户手续。立法的空白造成不少开发商与业主的困惑，在商品房买卖矛盾和物业矛盾的影响下，更有业主进一步质疑开发商是否有权卖机械车位，并让机械车位的买卖充满了“火药味”。
租与卖，如何看
记者采访得知，一方面，因车位需求与小区空间矛盾，要求必须有更多的立体车库进入小区，但另一方面，又需大量建设资金。由此引出的问题是，如何既保障单个业主顺利使用机械车位，又保证投资立体车库投资人的利益，以促进更多节约型立体车库进小区？
那么，到底能不能允许出资者进行销售呢？而在机械车位没有“名分”的前提下，业主在购买车位后又如何维权呢？
江苏苏源律师事务所建筑与房地产部主任朱晓飞律师认为，我国现有立法对小区车位归属已经有了较为明确的界定，项目范围内地面停车位属全体业主共有，由业主大会决定共有车位的使用方式及收益办法；有产权的自走式地下停车位在领取销售许可证后依法销售；无产权的自走式地下停车位及机械车位，按照物权法、人民防空法等相关法律规定，遵照“谁投资、谁收益”的原则进行处分。开发商如果没有将车位建设成本分摊给小区业主，就有权对没有产权的车位，包括机械车位进行处分和收益，既可以出租，也可以以转让使用权的方式出售。这种做法不仅是国内房地产业的通行惯例，也得到了法学界和司法实践的肯定。
据介绍，在城市车位资源稀缺和地产增值的趋势下，建立体车库不失为一种节约土地的好方式。而为鼓励立体车库的推广，急需国家相关部门在出台的法规、政策中，对车位销售和购买人的利益作出更加人性化的体现和考虑。
