二手房贷款办理常识
虽然二手房贷款额度中最高可贷到80％，但这对房屋及借款人的条件要求是很严格的。通常情况下，大部分二手房可贷到50％~70％，只有房屋或借款人条件比较好，才可以享受优惠利率及较高的贷款成数。
二手房按揭贷款\"七步走\"
想了解二手房按揭贷款的流程吗？如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步：借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明；
2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越；
3.买卖双方签订的购房协议书；
4.同意以所购房屋作抵押的证明；
5.有不低于购房价款30%的自有资金；
6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。
售房人须提供如下资料：
1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明；
2.房屋共有权人同意出售的书面文件；
3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；
5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者须交纳所购房屋价值4‰的律师费。
第五步：借款人与贷款银行签订借款合同。
第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。
第七步：借款合同生效，资金划入借款人指定账户。
新房与二手房买房首付有区别
目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
一手房首付计算方式：
首付款=总房款-客户贷款额
贷款额=合同价（市场价）×80%（首次贷款额度最高可达80%）
二手房首付计算方式:
净首付款=实际成交价-客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）
贷款额=二手房评估价×80%（首次贷款额度可达80%）
贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。
二手房贷陷阱有哪些?
日前，银监局向辖内各商业银行下发通知提示金融机构防范二手房贷款风险并对存量贷款进行全面风险排查。外界纷纷猜测银监会是否会收紧二手房贷款政策，尤其是二套房贷款恐会“风云突变”。姑且不论政策是否会收紧，就现有二手房贷款流程看，常见的两种贷款陷阱也需要引起借款人的高度警觉。假按揭“陷阱”：形式一：借款人出现资金缺口，在急需钱融资的情况下，轻信不正规的金融担保公司怂恿，声称能够为借款人找房子做假抵押向银行申请贷款，通过非正常渠道借款人也有可能获得贷款。
风险性：众所周知，银行只接受以房产为抵押物的贷款，借款人在急需资金的情况下很有可能采取“旁门左道”达成目地。这样操作的风险性较大，因为贷款手续全都是假的，一旦银监会对各金融机构二手房贷款进行全面排查，逐笔核验房屋交易背景、客户资料以及各项权证的真实性等等情况，这种形式的假按揭贷款很容易被排查出来，此时如不正规的金融担保公司卷款潜逃或者干脆消失，那么查处出来的假按揭风险就会全部转嫁到借款人身上，银行可能会追究全部的贷款违约责任，借款人还有可能受到相应的刑事责任处罚。
形式二：开发商为了回笼资金，将暂时没有卖出的房子以内部员工或者开发商亲属的名字购买从银行套取购房贷款。通常情况下，开发商会与假借款人协商并支付其相应报酬，假借款人也会签署正常的按揭贷款合同，流程与其它按揭贷款操作流程无疑，办理完流程后银行会根据按揭贷款合同向开发商放款。
风险性：从前段时间市高院公布房贷纠纷案指导意见看，其中有一项明确提出：“借款人虽然没有实际占有所购房屋，但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失，借款人应就其过错向银行承担开发商不能偿还贷款部分10%以内的赔偿责任。”从这一项规定看，借款人看似从开发商处拿到了些报酬，占了点小便宜，反过来看会失去更多的利益，尤其是对借款人个人信用这一块，开发商如无法及时还银行贷款，为开发商签字盖章的借款人就会受到违约牵连，会影响日后借款人的真正意义上的贷款。
假买卖“陷阱”：
假买卖的表现形式通常只有一种，在借款人急需资金周转的情况下，希望以最快速的方式筹集钱款。做抵押消费的话，放贷时间相对交易类过户时间较长且贷款金额不及交易类贷款多，在这种情况下，借款人可能会选择亲友充当客户，通过买卖形式快速融资且获得更多贷款。
风险性：以这种方式贷款的如借款人能够在短时间偿还贷款，铤而走险一次还有情可原。相反如按照正常手续贷款二
十、三十年之久，与亲友的假过户很有可能会弄假成真，亲友有可能不将房产归还借款人，这里面就容易产生纠纷，借款人只能哑巴吃黄连。
二手房贷办理应注意细节问题
近几个月，由于二手房交易的持续火爆，二手房贷款量也迅速增加。有统计数据显示，二手房交易中，采用贷款方式进行交易的比例将近8成。相比新房贷款，二手房贷款有许多不同之处，如果不了解，将会给下一步的交易带来很多麻烦，甚至造成违约，面临高额索赔。据业内人士介绍，虽然不同银行在办理二手房贷款时会有一些细节上的差别，但是仍然有一些应该注意的共同问题。
首付计算方法与新房不同
在买卖二手房时，经纪人经常会提到“首付两成”这样很有诱惑的词语。但是作为购房者必须要注意的是，二手房“首付两成”绝不是房款的20%。这是因为，在办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而
计算得来。二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。即使是按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。比如，一套总价100万元的新房，如果首付是20%，那么只需20万元；同样，一套总价100万的二手房，首付仍然是20%，如果评估价为市场价值的80%，则首付需36万元，二者相差甚多。
值得注意的是，虽然二手房贷款额度中最高可贷到80％，但这对房屋及借款人的条件要求是很严格的。通常情况下，大部分二手房可贷到50％~70％，只有房屋或借款人条件比较好，才可以享受优惠利率及较高的贷款成数。
贷款年限、额度与房龄有关系
目前国内银行房贷的最长年限为30年，不过这个贷款年限一般而言只有申请新房贷款时才会有。二手房贷款的最长年限一般很少有这么长时间的，因为银行要考虑到房龄的问题。据业内人士介绍，对于绝大多数二手房来说，银行在审批贷款过程中，一般年限都不会超过20年。对于一些房龄太久的房子，银行除了会适当减少贷款年限外，还会减少贷款额度，一些上世纪80年代或90年代初的房子，可能只能贷到评估价的50%。此外，贷款年限也与贷款人的年龄有关，一般不会超过贷款人的退休年龄。
选择适合的贷款服务
商业银行很多，几乎所有的银行都能够做二手房贷款业务，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别。每家银行的贷款业务都有自己的特色，例如有的银行贷款成数高，有的银行还款方式灵活，有的银行放款速度快等等，但相应的也都存在一些很严格的限制，如有的要求借款人条件比较高，有的对房屋条件要求比较苛刻，有的审查时间较长等等。至于选择哪家银行，业内人士建议购房者在申请二手房贷款前，需了解清楚各家银行的相关服务、借款条件及还款方式，以便选择一家更适合自己的银行。
与办理一手房贷款主要通过开发商代办的形式不同，购房者办理二手房贷款，可以通过不同的途径完成。如，委托二手房中介公司办理、委托专业按揭服务公司办理或自己直接到银行办理。房产中介公司其实是银行二手房贷款代理人，搭建起银行与购房者之间的贷款桥梁。按揭服务公司的特点是具有较强的资金实力，与相关银行建有密切合作关系，其地位也是银行房贷业务的代理人，只是它独立于二手房中介公司，属于第三方。如果客户想省掉委托办理的代理费，也可自己直接到银行办理，目前各家银行都可接受个人的二手房贷款申请。不过，如果借款人没有足够的时间和精力，委托规范的中介公司和按揭服务公司办理可以省时省力。
