《物业经营管理》模拟
（三）
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．居住区商场的建筑规模一般在（）之间。
A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）。
A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理
C.房地产组合投资管理D.以上全是
3．下列（）不属于房地产间接投资的形式。
A.房地产置业投资B.房地产企业债券和股票投资
C.投资于房地产投资信托基金D.购买住房抵押支持证券 4.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。
A.获得预期收益的大小B.获得预期收益可能性的大小
C.未获得预期收益的大小D.未获得预期收益可能性的大小 5．下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。
A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性
B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险
C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化
D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置
6．大修理基金是（）的别称。
A.运营费B.抵押款C.准备金D.税金
7.年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，按一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。
A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某写字楼投资项目在10年持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%,则该写字楼投资项目的收益现值为（）元。
A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．设备更新的核心工作是（）。
A.考虑未来发生的现金流量B.物质资产的价值
C.确定设备的经济寿命D.取决于有形的磨损的速度 10．属于长期偿债能力指标的是（）。
A.资产负债率B.偿债备付率C.借款偿还率D.利息 11.等额还本利息照付是指（）。
A.借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息
C.在规定期限内分别等额摊还本金和利息
D.借款期末一次偿付全部本金和利息
12．物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（）。
A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是
13.现有一套建筑面积为100M2，单价为3000元／㎡的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%，那么其实际单价为（）元／㎡。
A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.条件同上题，其名义总价为（）万元。
A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又称折余价值。
A.原始价值B.财面价值C.市场价值D.政府定价
16.在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（）。
A.人口自然增长B.人口净增长C.人口负增长D.人口机械增长
17.某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元。
A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。
A.成本法B.市场法C.估价法D.折旧法
19.下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（）。
A.政治制度的变迁B.自然、人文环境的变化
C.市场的供给D.信息、通信技术水平的提高 20.制订物业管理计划的基本原则是（）。
A.物业管理师必须参加和主持
B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
D.以上全部正确
21．从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的（）。
A.总量结构B.区域结构C．产品结构D.供求结构
22.在任何市场上，某种商品的（）反映了当时的市场供求状况。
A.价值B.功能C.产品D.价格
23．房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。
A.宏观因素B.微观因素C.整体结构D.部分设施 24．房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。
A.房地产供给政策B.房地产金融政策
C.整个国家的经济体制D.自由市场经济 25．通常意义的物业租赁指的是（）。
A.产业租赁B.私房出租C.房屋租赁D.屋权租赁 26．租赁管理包括（）。
A.租约签订前阶段管理B.租约执行过程中阶段管理
C.租约期满时阶段管理D.以上全部正确 27.下列选项中，（）是租赁管理中租赁方案的核心。
A.租金方案B.预算C.经营费用D.预期收益
28.在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（）。
A.合同当事人都享有权利和负有义务的合同
B.当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同
C.当事人意思表示一致即告成立的合同
D.当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同 29.在租赁管理中实施CRM主要涉及（）方面的工作。
①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；
④数据统计与分析；⑤租赁期后的服务；⑥个性化服务
A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.①②③④⑤ 30.实行一级成本核算的物业服务企业，（）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用中。
A.公司经费B.工会经费C.营业成本D.存货盘亏 31．在人工成本的估算中福利费包括（）。
A.福利基金B.工会基金C.教育经费D.以上全部正确 32．成本预算也称（）。
A.成本计划B.成本估价C.成本策略D.成本方针
33．关于成本控制的分类，下列不是按控制机制分类的是（）。
A.事先控制B.前馈性控制C.防护性控制D.反馈性控制
34.在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（）。
A.业主的目标B.物业描述C.合同期限D.成本分配 35．前期物业服务合同是（）。
A.双务合同B.有偿合同C.要式合同D.诺成合同
36．物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程，指的是（）。
A.物业管理招投标B.物业管理招标C.物业管理投标D.以上全是
37．市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（）。
A.纯粹风险B.社会风险C.特殊风险D.投机风险
38.下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（）。
A.近因是时间上最接近风险损失的原因
B.近因不是指促成风险损失的最直接的原因
C.近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因
D.近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最直接的原因 39.保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（）。
A.都是要式合同B.都是继续性合同C.都是附合合同D.都是诺成合同
40.在企业财务活动中，物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是（）。
A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金回收 41．物业管理绩效评价的基本要素（）。
A.评价指标B.评价标准C.评价方法D.以上全是 42．总资产报酬率的计算公式是（）。
A.总资产报酬率净利润100%
平静资产B.总资产报酬率息前税前利润100%
平资产总额主营业务收入净额100%
平资产总额C.总资产报酬率D.总资产报酬率主营业务收入净额100%
平均流动资产总额43．传输企业财务信息的重要工具和载体的是（）。
A.资产负债报告B.企业财务报告C.企业利润报告D.现金流量报告
44.如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（）。
A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物业经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（）。
A.向物业业户、租户提交的物业管理报告B.向高层次管理者提供的物业管理报告
C.向投资者董事会提交的物业管理报告D.以上全部正确 46.写字楼物业管理常规目标包括（），其互相渗透。
A.经营、管理、销售B.经营、管理、服务
C.经营、销售、服务D.管理、销售、服务 47．写字楼的租户选择，考虑的主要准则是（）。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利能力
C.所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容
D.以上全是
48.写字楼安全管理中，（）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。
A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（）。
A.快与慢之分B.全与缺之分C.有与无之分D.明与暗之分
50.（）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。
A.百货商店B.零售市场C.超级市场D.小卖部 51．零售商业物业运作的相关理论主要集中在（）。
A.中心地理论B.同类零售商聚集理论
C.需求外部效应理论D.以上全是 52．零售商业物业策略的核心内容是（）。
A.制定租赁方案B.制定租赁管理C.运行管理D.运行方针 53.正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（）是根本。
A.策略B.计划C.费用D.以上全是
54.不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（）是目前最稳妥的方法。
A.成立分公司B成立子公司C.组建项目部D.组建管理中心
55下列（）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。
A.房地产组合投资管理的需求B.房地产资源管理的需求
C.设施管理的需求D.不良物业资产管理的需求 56．在企业资产负债表中，物业资产包括（）。
①建筑物；②在建工程；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他
．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:国际设施管理协会是（）。
A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.从财务分析的角度来看，不良资产包括（）。
A.以开办费、待摊费用表现的不良资产B.以无形资产形式表现的不良资产
C.以存货形式表现的不良资产D.以上全部正确 59．提出“可持续发展”思想的是（）。
A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我国宜采用的商务形式为（）。
A.电子商务B.合作式商务C.协同式商务D.供应式商务
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 61．酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。
A.服务对象不同B.地理位置不同
C.服务内容不同D.建筑设计和装演风格不同
E.收税机关不同
62.居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。
A.市政公用和公建配套设施完备的程度
B.公共交通便捷程度
C.环境因素
D.居民人口与收入
E.人口增长数量
63.下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。
A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
C.比较设备的费用和利益
D.设备更新分析以费用年值法为主
E.只比较设备的费用
64.下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（）。
A.以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续
B.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续
C.若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法
D.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为下一周期期末
E.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 65．下列说法错误的是（）。
A.起价是指所销售的商品房的最低价格
B.标价又称报价、表格价，即买方的要价
C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
D.成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平
E.均价是所销售商品房的平均价格 66.市场法又称（）。
A.市场比较法B.比较法C.估价法D.成比法E.土地法 67.下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（）。
A.收入的变化B.其他商品的价格变化
C.对未来的预期D.政府政策的变化
E.商品的变化
68.反映和描述房地产市场状况的指标，包括（）。
A.可供指标B.供给指标
C.需求指标D.市场交易指标
E.矢量指标
69.房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（）。
A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D．房屋租赁关系因所有权的转移而终止
E.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。
A.公房租赁B.定期租赁
C.私房租赁D.自动延期租赁
E.意愿租赁
71．关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（）。
A.固定成本B.变动成本
C.半固定或半变动成本D.租金
E.利息支出
72.目前，我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式有（）。
A.直取制B.间接制
C.包干制D.付金制
E.酬金制
73．前期物业服务合同具有的特征包括（）。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订
C.前期物业服务合同具有过渡性
D.前期物业服务合同是要式合同
E.前期物业服务合同是诺成合同
74.物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（）。
A.“宜细不宜粗”的原则B.不应有无偿无限期的承诺
C.实事求是留有余地D.明确界定违约责任与处理方式
E.不确定
75.财会报告分析工作，一般应当按照以下的（）步骤进行。
A.财务报告分析准备阶段B.财务报告分析实施阶段
C.财务报告分析报告阶段D.财务报告分析编写阶段
E.财务报告分析整理阶段
76.保证非收益部分的合理使用需要促进（）。
A.共用空间的合理配置B.分阶段的合理配置
C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置
E.不确定
77．物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（）。
A.计算可出租面积B.计算可使用面积
C.出租单元的面积规划和室内装修D.调整租金
E.管理财务 78.购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（）。
A.商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求
B.选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定
C.商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量
D.橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看
E.物业维护，负责承租范围
79.智能化小区的物业管理，主要包括（）。
A.通信功能的管理B.安全技术防范
C.信息服务D.对管理人员进行培训
E.社区服务功能
80.下列（）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。
A.重组
B.公开出售
C.以资抵债将债权转为物权
D.实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权
E.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务
