我国房地产登记制度存在的问题及完善
摘 要：房地产登记指的是房地产权利人向国家登记机关发出申请，将房地产的物权进行变更，并且进行登记记录。在此基础上建立起来的房地产登记的依据、程序、负责的机关单位及其权利等方面的各项制度，形成了房地产登记制度。它是对房地产物权的确认和公示，对于国家和房地产权利人来说，具有十分重要的意义。虽然我国早在2007年颁布的《物权法》当中对房地产登记制度进行了补充和完善，但是其在发展和应用的过程中，仍然体现出了很多问题。本文通过对这些问题的分析，提出了一些相应的完善措施。
关键词：房地产 登记制度 问题 完善措施
房地产登记制度是房地产相关法律法规当中的一个十分重要的组成部分，是对土地及土地之上的建筑物所有权、使用权、以及其它一些相关权利的确定和记载。随着我国社会和经济的不断发展和改革，房地产登记制度中存在的问题正在不断的暴露出来。由于我国目前的房地产登记制度不够系统和完善，导致了在房地产登记机关的设置、登记等流程、登记的效力、以及实质审核的内容等方面，没有进行统一的划分，使得一些登记制度问题无法得到有效的解决。这对房地产登记制度的发展和其作用的发挥带来了十分不利的影响。
一、我国房地产登记制度中存在的问题
（一）登记机关不统一
目前，我国的房地产登记是由房产局和土地局两个机关分别进行登记的。这就造成了一定程度上的行政管理重叠和权利职能的交叉。同时两个机关之间还存在着一定程度上的利益冲突，因此造成了登记机关的不统一性。这种情况不但给权利人的房产登记带来了诸多的不便，还增加了房地产交易中的费用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪费，对我国房地产市场的正常发展产生了不良的影响。在实际工作当中，如果工作人员不够认真，甚至还可能造成房地产重复抵押的情况，从而带来更加严重的问题。
（二）登记流程复杂繁琐
基于我国现行的房地产登记流程，登记申请人需要首先判定自己要申请的属于那种登记类型，从而准备相关的材料和文件。但是在实际工作中，普通老百姓大多对房地产登记的相关概念和流程不够了解，在具体办理登记业务的时候对于一些法律性的条文难以理解。这就导致了人们在进行登记申请的时候往往因为资料不全等原因来回奔波，而登记机关的工作量也会因此而增加，工作效率自然就会降低。同时，进行房地产登记所需的材料当中，有一些的时效性很短。因此往往当登记人奔走各个单位准备材料时，有些材料已经过期，还需要重新开具。
另外，在进行房地产登记的时候，按照目前的规定是需要登记人本人持有效证件进行登记。但是，很多时候由于各种各样的原因，登记人本人不在当地，而且无法及时赶回，此时就需要由代理人或委托人代为办理。而有代理人存在的登记流程则更加的复杂和繁琐，而且办理登记所需的各类文件资料的提供和开局单位很多都不在一个地方，给登记人带来了很大的麻烦。可以说流程的复杂和繁琐问题是当前房地产登记制度当中存在的最大的问题。
（三）登记记名不透明
在我国房地产登记工作的实际进行中，由于受到管理上一些错误理念的影响，使得其对于个人隐私过度强调。这样就导致了对登记资料的过度保密，使一些本应当公示出来的内容没有得到公示。而公示内容的不全，会对房地产登记的公信力造成很大的影响。因此，在一定程度上来说，我国的房地产登记制度并没有真正起到最为有效的保护交易安全的作用和功能。
（四）登记模式的混乱
房地产登记又分为初始登记和总登记。初始登记指的是对房地产的首次登记。而总登记指的是房地产登记机关对全国或某个地区反问内的所有土地资源、房地产、以及相关权属的登记。但是在实际工作中，这两种登记并没有得到完全的区分。其中，地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：由于当前我国城市化进程发展速度过快，产生了很多的“城中村”的现象。这种现象所带来的直接后果就是国家土地与集体土地的混乱。由于地籍的混乱，使得在土地征收过程中，时常会发生征收国有土地或重复征收土地等不良情况。
（五）不动产房屋登记效力不明确
对于我国现行不动产登记制度相关的法律法规，目前只适用于城市范围之内。其中关于房地产登记规定也只适用于城市和城镇。在我国广大农村，目前所使用的普遍都是针对宅基地颁发的宅基地使用权证，而对于农村房屋的产权登记却被忽略。随着我国社会的整体发展，农村当中开始出现了一些商品房，农村的房屋交易和抵押等活动也明显增多。但是，目前我国关于农村房屋产权的相关法律法规却仍然处于空白阶段。
二、我国房地产登记制度的完善措施
（一）统一登记机关
我国当前多个登记机关、多头登记的现象给房地产登记工作带来了诸多的不便。因此，国家应当设立一个专门负责房地产登记的行政机关，统一对房地产登记工作进行受理。基于我国政府机关正在由管理型政府向服务型政府转变的现状，如果政府的职能不同时进行转变，那么即使由其它的独立机关来负责房地产登记，也难以达到最佳的效果。因此，国家有必要建立一个统一的房地产登记机关，对其进行统一的规范和管理，使登记流程尽量简化，审核内容更加明确。
（二）优化房地产登记流程
在房地产登记工作当中，登记机关应当转变思想观念，不能将管理职能当成是一种权利来看待。因此，在申请人申请登记的时候，应当提供相应的咨询服务。在具体工作中，可以在登记处设置咨询服务台，安排专门的人员为申请人提供服务。按照申请人的登记类型，为其提供相应的所需材料清单以及申请流程清单。同时还可设置专门的窗口，对申请人所携带的材料进行初步审核，检查申请人准备的材料是否齐全。房地产登记机构还应当对自身组织机构和相关的部门单位进行整理和整合，将办理房地产登记所需材料的开具机关都集中在以其，使登记人可以体验“一站式”的便捷服务，这样不但能够节省登记人的实践，也能够提高登记部门的工作效率。
另一方面，对于由代理人或委托人代为办理的房地产登记业务，其流程也应当尽量简化。对此，可以从联合公证部门对登记人和代理人之间的公证委托书的内容进行细化和完善，从而在能够保障代理人的真实性和登记人的合法权益的基础上，使登记流程大大简化，真正给人们带来便利。
（三）完善房地产登记的公示作用
房地产登记的一个重要目的就是进行公示，通过登记，将房地产的物权建立、物权转移、物权变更等信息向公众进行公开，让交易第三人能够对房地产的实际物权状态进行了解和掌握，以起到保障房地产交易安全的作用。在《物权法》当中，明确规定了“权利人、利害关系人有权对相关登记资料进行申请查询和复制，登记机关应当予以提供。”因此，在登记申请人或具有明确交易意向的人提出查询申请的时候，房地产登记机关应当予以积极的配合。这样有利于房地产交易费用的节约，也能够提高房地产交易效率，维护房地产交易的正常秩序。这种职能上的转变，能够使登记机关在登记过程中为申请人提供更好的服务。
（四）设置房地产登记专业代理人
基于我国房地产登记情况的现状，可以在其过程中引入专业代理人。这些专业代理人是登记机关和登记申请人之间沟通和交流的纽带，是基于社会的需求而诞生的自然产物。专业代理人的不动产法律知识和相关的税务知识一定要非常的全面和扎实，才能够真正的发挥作用。在房地产登记业务当中，专业代理人的位置相当于房地产交易中介。他们通过对房地产交易经验的积累和对房地产市场的了解，能够较为准确的判断出房地产的市场和价格走向。因此，如果能够促成这些专业代理人与登记机关的合作关系，就能够对我国房地产登记制度的发展和完善提供助力，也能为人们的房地产交易活动提供便利。
（五）明确政府机关的管理规范
为了完善房地产登记制度，应当转变相关政府机关的职能，发挥服务型政府的作用。对其职能应当加以明确和规范，正确的区分其管理范围与审核标准，这样就能够很有效的保证房地产登记制度的作用和效力得到充分发挥。因此，国家应当积极的对房地产登记的相关政府机关进行改革，使其发展成为服务性的政府机关，这样才能促使我国房地产登记制度的进一步优化和完善。
房地产登记制度是房地产相关法律法规的基础，也是保障房地产物权人相关权利的基础。因此，我们对当前房地产登记制度当中存在的问题给予充分的重视。结合我国的基本国情和房地产市场的发展现状，采取相应的措施对房地产登记制度当中的漏洞和不足之处进行优化和完善，以保证房地产登记制度的作用和效力能够得到充分的发挥，促进房地产市场的健康发展，推动我国社会的进步。
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（作者单位：天津市大港公证处）
