城中村改造工作实施方案
目前，社会主义新农村建设正在全国各地稳步推进，政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和我县县城建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，民主街党支部、居委会报请县委县府和镇委镇府同意，决定正式实施众益花园建设暨旧村改造工作，为提高此项工作的针对性和可操作性，特制定如下方案：
一、指导思想
按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐；解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。
二、条件具备
经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。
三、工作步骤及方式
1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。)；（2）以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金；积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源；沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。
2、分期分批工作方式。自2002年下半年以来，我村先后对村辖民居占地及承包地和非生产用地进行了全面丈量和规划，2003年4月迁移腾空公墓用地30余亩，聘请专家规划设计方案，拟建集商贸、居住、休闲、公益办公为一体完整的职能小区（众益花园小区），作为旧村改造工作的一期安置工程，该工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解决全村60%从业生存问题。2004年10月委托淄博市勘察设计院对村辖民居进行了全面测量，建立了全县第一个村庄电子档案，通过调查摸底我村旧村民居区域共占地450余亩，居民户519户，动迁人口1305人（其中村民387户，768人；黄河搬迁户8户，39人；外地经商购房户124户，498人）。针对调查情况和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增长、地处县城中心面临失地、劳动力亟待转移等实际情况及全村生活生存着想，村两委经多次会议讨论核算，在完成一期安置工作的基础上，尚需280亩土地方能完成全村的拆迁安置工作（1305人×110平方米×1.3置换安置系数×0.0015换算系数＝280亩），因此，计划在园区公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧村区域进行详细规划，有步骤、有目的、分批次地拆搬迁旧村民居住房，按计划分批次的对旧房进行拆迁（详情见后“旧村改造工作实施进度安排”），合理做好被拆迁户的回迁和安置工作，并及时组织对旧村居民房占地的开发利用。
3、置换分配原则：分配和置换工作分两步进行。⑴、园区建设着眼于全村工作进行，其工作宗旨是：在确保全村每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，寻求有经济实力的合作伙伴，联合组建经济实体，形成长效经济来源，作为养区惠民的根本。⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，分批次地对旧村房屋进行拆迁改造。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于年满20周岁尚无婚配的男性村民，既无房产又无宅基的，可直接申请楼房分配，房价按村民优惠价以现金找齐；对于其丈夫户口不在本村的姑娘户原则上按照村民标准拆迁置换，但是置换房在旧村改造工程建设的安置房中分配；对于持有民主街土地使用证的外来住户，一律按市场价格在旧村改造工程建设的经济适用住房中依价置换；对于无土地使用证的本村居民户,符合宅基地申请条件的，责成其补办土地使用手续；不符合宅基地分配条件或外地买房无土地使用证的，令其缴纳相关管理费后,在旧村改造工程建设的经济适用住房中置换安置；对于60岁以上的持有土地使用证的住户,原则上是在旧村改造工程建设的经济适用住房中进行置换安排,老人对新房产拥有所有权,有权对其出让、租赁、赠与、继承。对于不愿居住楼房且无意置换的老人,可将其宅基地交付居委会,入住村办老年公寓,由村集体赡养；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。
4、利益权属和利润分配：园区开发和旧村改造置换所获利润，归本居委会所属全体村民所有。主要用途分为三部分；其
一、主要用于壮大集体经济加速滚动发展上，不断积累和聚集资金促进整村各项事业发展。其
二、用于建设各项福利服务设施（如：老年公寓、托儿所）；为居民健全各项劳保措施（如：医疗保险、养老保险等）；安置和部署部分人员从事物业、环保、服务、保健、警卫、管理等工作。其
三、用于居民的利润分配。
5、旧村改造房屋置换和园区楼房分配方式： ⑴本次旧村改造拆迁不以货币进行交换，评估报告所评价格，做为回迁安置的参考依据。⑵回迁置换依据是原有建筑指标。⑶园区楼房分配采取人口指标和货币相结合的方式（人口指标是指，在册的现有人口数，所占建筑总面积的人均平方米数作为参考基数配备指标）。依据园区住宅建筑面积和在册人口数，配备楼房分配基数指标，形成双指标（即：人口指标和楼房分配指标）。⑷村委针对全体村民和建筑形式制定统一的分配政策和销售价格，村民可依据政策和价格自主选择楼层、户型，遵循可配备指标收取房款。人口指标与分配指标相等的可按村民政策指标价购买楼房，指标不足或多余部分按市场价格找齐。⑸价位参考：指标价：（不含集体补助部分）单元结构：1000元/平米。市场价：单元结构：2100元/平米。（详细做法见细则）
6、园区建设及旧村改造工程实施进度安排：
按照县“城中村”开发改造试点村工作要求，结合我村实际情况，本着既积极又稳妥的原则，经多方研究讨论，现确定如下工作安排：
1、力争在2007年9月份园区建设工程破土动工，边施工边完善各项手续；
2、力争在2007年12月完成园区住宅楼的50%主体施工，同时做好二期拆迁工作的协议、评估工作；
3、力争在2008年10月前园区住宅楼工程主体竣工，沿街商住房建设开始；确保二期拆迁、安置工作完成30%，约计腾空民居占地40亩；
4、力争在2009年10月前，居民回迁、安置工作完成50%；沿街商住楼工程主体竣工；完善园区道路、绿化配套工作；确保二期拆迁完成，约计腾空民居占地100余亩，开发改造工作同时跟进，确保安置、开发工作完成50%；三期（中心路东侧）测量、评估工作完成；
5、力争在2010年12月前，居民回迁安置完成；确保二期开发改造工作安置、开发80%；三期拆迁工作完成50%，预计腾空土地110亩；
6、力争在2011年12月前，二期开发建设工作完成；三期拆迁工作完成，腾空民居占地320亩；
7、力争在2012年完成我村的“城中村”开发改造工作。
8、根据工作进展情况制定其相应的阶段性工作细则及实施办法，如：“旧村改造旧房丈量核实办法”；“旧村改造拆迁安置补偿标准及实施办法”；“居民购房户口资格甄别、确定办法”等。
四、本方案及未涉及情况，参照本村《若干问题的规定和处理办法》执行。
五、本方案经村两委会议、党员大会、村民代表会议通过，报请上级党委、政府及主管部门审批后实施。
六、为确保上述工作的顺利实施，我村党支部、居委会本着对党、对政府负责，对全体居民负责的原则，保证：在“城中村”开发改造工作中，严格执行上级党委、政府的有关规定和指示，适时做好各项群众工作，按期完成拆迁、置换、回迁、安置等各项计划工作，克己奉公，精心操作，向党、向政府、向人民交一份合格的答卷。
高青县城区办事处民主街党支部、居委会
