2017年土地估价实务基础：确定比准价格
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的。【2007年考试真题】
A：自然因素 B：经济因素 C：区域因素 D：个别因素 E：时间因素
2、关于需求价格弹性系数Ed，以下说法正确的是（）。
A．0＜Ed＜1，称为缺乏弹性，表示当价格变动1%，需求量变动则不足1% B．Ed=1，称这富于弹性，表示当价格变动为1%时，需求量同时变动1% C．Ed=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动为1%时，需求量无穷大 D．Ed=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变
3、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。 A：市场比较法 B：收益还原法 C：成本法 D：标准法 E：时间因素
4、__是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 A．初始登记 B．变更登记 C．异议登记 D．更正登记
5、《国家赔偿法》规定，对没有犯罪事实或者没有事实证明有犯罪重大嫌疑的人错误拘留的，__为赔偿义务机关。 A．作出拘留决定的机关 B．作出逮捕决定的机关
C．作出原生效判决的人民法院 D．作出改判的再审人民法院
6、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。 A：全部 B：1／2 C：1／3 D：1／6 E：时间因素
7、施工定额由__组成。 A．劳动定额 B．材料消耗定额
C．机械台班使用定额 D．工时定额 E．直接费定额
8、在下列选项中，__属于中央税。 A．消费税 B．营业税
C．土地增值税 D．耕地占用税
9、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）。
A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则 B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则
C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍 D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率
10、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，地方各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡(镇)、村规划，对农村集体建设用地实行。 A：质量控制 B：总量控制 C：数量控制 D：后期控制 E：35％～50％
11、下面图可以反映土地还原率及、建筑物还原率、综合还原率三者之间的大小关系。【2002年考试真题】 A： B： C： D：
E：时间因素
12、若土地年纯收益不变、土地还原利率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为__。 A．P=(a/[1-1/(1+n] B．P=a/r C．P=a/(r± D．P=a/r±b/r2
13、货币资金的使用价格是．【2002年考试真题】 A：利率 B：工资 C：利润 D：利息 E：土地
14、房地产开发资金按所有权归属不同，可分为__。 A．自有资金和企业负债 B．短期资金和长期资金 C．固定资金和流动资金 D．在建资金和成品资金
15、《基本农田保护条例》规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满__年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种。 A．半 D．1 C．2 D．3
16、现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为1000m2，2000年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元/m2，耐用年限为50年，残值率为2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2010年11月1日的现值为__万元。 A．197 B．161 C．160 D．150
17、宗地估价的一般程序为．(2002年真题) A：(1)确定估价基本事项；(2)拟订估价作业计划；(3)收集资料实地踏勘；(4)分析整理相关资料；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书
B：(1)收集资料实地踏勘；(2)拟订估价作业计划；(3)确定估价基本事项；(4)分析整理相关资料；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书
C：(1)确定估价基本事项；(2)收集资料实地踏勘；(3)分析整理相关资料；(4)拟订估价作业计划；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书
D：(1)收集资料实地踏勘；(2)确定估价基本事项；(3)拟订估价作业计划；(4)分析整理相关资料；(5)选定方法试算价格；(6)确定宗地估价结果；(7)撰写估价报告书
E：合法性
18、我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的。 A：价值 B：使用价值 C：有偿使用 D：无偿使用 E：合法性
19、对投资估算步骤描述错误的是__。
A．分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工(器)具购置费、安装工程费
B．估算涨价预备费和建设期利息
C．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费 D．估算固定资金
20、统计指标设计的内容有__。 A．确定指标名称 B．明确指标计量范围
C．确定量化尺度和计量单位 D．明确计算方法
E．明确指标的平衡数量
21、城市用地评价内容不包括__。 A．自然条件评价 B．建设条件评价 C．人口规模 D．经济评价
22、农用地利用的方式主要是采取__的方式。 A．转让 B．出让 C．行政划拨
D．土地承包经营
23、采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。【2002年考试真题】 A：市场比较法 B：收益还原法 C：成本法 D：标准法 E：时间因素
24、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。【2004年考试真题】 A：最低费用 B：最高费用 C：总费用 D：合理费用 E：时间因素
25、在下列指标中，__为房地产开发项目财务评价的主要指标。 A．资金时间价值 B．财务内部收益率 C．财务净现值 D．房价
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产开发前期的规划管理工作内容包括。 A：核发建设用地规划许可证 B：规划条件审批
C：核发建设用地批准书 D：规划设计方案审批 E：建设项目选址及定点审批
2、监测点地价是通过或修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 A：评估
B：相临监测点平均 C：估算
D：市场交易地价 E：查询相关资料
3、根据《中华人民共和国公司法》的规定，为公司承担资产评估的机构因过失提供有重大遗漏报告的，对其罚款额度是所得收入的（）。 A．一倍
B．一倍以上三倍以下 C．三倍以上五倍以下 D．五倍以上
4、土地利用计划一般由计划的__组成。 A．文字说明和工作总结两部分 B．文字说明和计划指标两部分
C．文字说明、计划指标和工作总结三部分
D．文字说明、计划指标、调查报告和工作总结四部分
5、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括等多项权利。 A：土地所有权 B：土地抵押权
C：建设用地使用权 D：宅基地使用权 E：地役权
6、企业每一纳税年度的收入总额，减除后的余额，为应纳税所得额。 A：不征税收入 B：免税收入
C：允许的各项扣除
D：允许弥补的以前年度亏损 E：征税收入
7、建设，可以依法划拨土地使用权。 A：市级医院 B：旅游设施 C：部队营房 D：高速公路 E：私立学校
8、城市规划实施控制可以分为__。 A．一般式 B．通则式 C．特殊式 D．判例式
9、大卫．李嘉图认为级差地租产生的条件是。 A：土地的需求量不断增加 B：土地的肥沃程度差别 C：土地位置的差别 D：土地数量有限 E：土地的耕作制度
10、下列情况中，的土地估价特别适用路线价法。 A：土地税收
B：大城市住宅用地 C：工业开发区
D：商业街两侧不动产 E：城市房屋拆迁补偿
11、当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格__。 A．不变 B．下降 C．上升 D．不确定
12、城镇土地分等中的城镇区位因素包括。 A：城镇非农产业规模 B：交通区位 C：金融状况 D：政策法规
E：城镇对外辐射能力
13、土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在中价格及相关参数求取中可以应用。【2007年考试真题】 A：收益还原法 B：成本逼近法 C：剩余法 D：路线价法
E：基准地价系数修正法
14、土地估价报告必须经过才能生效。 A：当地土地行政主管部门审批确认 B：土地估价师签字
C：有土地估价资质的机构法人签字并加盖公章 D：当地土地行政主管部门备案 E：土地
15、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。 A．成本 B．潜力 C．价值
D．使用价值
16、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》确定，出止人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前__日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本隋况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 A．5 B．10 C．20 D．30
17、土地他项权利包括。【2002年考试真题】 A：抵押权 B：土地使用权 C：承租权
D：土地所有权 E：托仑斯登记制
18、2000年我国制定的《土地开发整理标准》，包含以下三项标准。 A：《土地开发整理项目验收规程》 B：《土地开发整理规划编制标准》 C：《土地开发整理项目规划设计规范》 D：《土地调查项目规划设计规范》 E：《土地调查项目资金管理规程》
19、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。 A．地质 B．水文 C．地形 D．气候
20、下列哪些是完全竞争的市场必须具备的条件__。 A．市场上有足够多的生产者和消费者 B．市场上的产品是同质的 C．资源禁止自由流动
D．市场信息是完全畅通的
21、的城市总体规划，经所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批．【2009年考试真题】 A：地级市 B：直辖市 C：省会城市
D：50万以上人口的大城市 E：100万人口以上的城市
22、收入总额中的（）收入为不征税收入。 A．财政拨款
B．依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金 C．国务院规定的其他不征税收入 D．接受捐赠收入 E．特许权使用费收入
23、土地的__迫使人们必须节约、集约利用土地资源。 A．面积有限性 B．位置固定性 C．质量差异性 D．功能永久性
24、以下属于城市控制性详细规划的控制体系的内容有控制指标。 A：用地 B：抗震 C：环境容量 D：建筑形态 E：投资
25、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括．(2002年真题) A：土地租金
B：房地出租的租金 C：房屋折旧费 D：利息
E：利润的计算应考虑开发期的长短
