土地估价报告审核 [考纲要求) 11．土地估价报告审核
(1)土地估价报告审核的目的 (2)土地估价报告审核的内容 1)估价人员资格 2)估价对象界定
3)估价所依据的资料的质量 4)估价假定前提和限制条件 5)市场分析
6)估价技术路线、方法选择及运用 7)地价确定的理由 8)估价结果
9)估价报告的逻辑性 (一)考试目的
测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。 (二)考试范围
1．各种常见的土地估价目的
(1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估
(2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价 (3)以土地使用权抵押为目的的土地估价
(4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价
(5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价 (6)以城市地价动态监测为目的的土地估价
(7)以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价 (8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价 (9)以司法鉴定为目的的土地估价
2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 3．各种常见土地估价目的下评估方法选择
4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点 (三)考试基本要求
掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断；
熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。
了解：土地估价报告的评价。
熟悉：土地估价报告书审核的内容和方法。
掌握：土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量。 [复习难点)
土地估价报告审核的主要内容。 [内容详解)
一、概述
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(一)土地估价报告审核的目的
为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。
对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。
(二)土地估价报告的质量
l，估价报告的合法性的内涵及界定
合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规
和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。
2．估价报告的合理性的内涵与判断
合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。
3．估价报告的规范性与个性的处理
土地估价报告的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言，即土地估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。土地估价报告的体裁结构经历了渐近发展的过程，不断地总结提炼，逐步演化为统一的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作智慧，充分反映了土地估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价报告的使用者更容易掌握和知晓。《城镇土地估价规程》规定了估价报告的规范格式。
土地估价报告的个性处理，是指在估价报告的规范格式的基础上，根据估价项目的具体情况，进行的特殊的技术处理。
二、土地估价报告的审核
(一)土地估价报告审核的内容
土地估价报告审核的内容主要有：
1．估价人员资格；
2．估价对象界定；
3．估价所依据的资料的质量；
4．估价假定前提和限制条件；
5，市场分析；
6．估价技术路线、方法选择及运用；
7，地价确定的理由；
8．估价结果；
9．估价报告的逻辑性。
(二)土地估价报告审核的方法
1．一般报告的审核
对一般报告，应达到的审核深度要求是：
(1)估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；
(2)估价对象的表述是否正确、完整；
(3)估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；
(4)估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；
(5)估价依据和估价原则是否进行说明；
(6)估价方法的表述是否正确；
(7)估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；
(8)报告装祯是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；
(9)报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。
2．重要报告的审核
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应在一般报告达到的审核深度基础上，再加上以下审核要求：
(1)估价依据是否正确、充分，并有详细说明；
(2)选择的估价方法是否进行正确、详细的说明；
(3)估价测算过程、计算公式以及各项数据的出处和参数的确定，是否进行正确、详细的说明；
(4)估价报告全文的文字表述是否用词准确、严谨、逻辑性强，全文的标点符号是否正确。
(三)土地估价报告的评价
土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。
本章小结：
本章主要介绍了土地估价报告的审核，实际操作性与第六章一样强，也需要结合实际工作来复习。 常见目的下土地估价
(考纲要求)
熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主
要技术参数选择、价格确定方法的特点。
掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。
(复习难点)
1．常见土地估价目的的价格类别判断；
2．土地估价主要技术参数的选择。
(内容详解)
一、各种常见的土地估价目的
常见的土地估价目的主要有：
1，以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；
2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价；
3．以土地使用权抵押为目的的估价；
4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；
5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；
6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；
7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；
8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；
9，以司法鉴定为目的土地估价。
二、土地价格类别的判断和估价主要原则的确定
上述九种情况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种：
买卖价格
是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。
租赁价格
我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。
清算价格
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企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。
抵押价格
是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。
征收价格
指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。
课税价格
指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。
公示价格
政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。
关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。
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