土地估价工作心得体会（精选多篇）

推荐第1篇：土地估价

2011土地估价.txt我的优点是：我很帅；但是我的缺点是：我帅的不明显。什么是幸福？幸福就是猫吃鱼，狗吃肉，奥特曼打小怪兽！令堂可是令尊表姐？我是胖人，不是粗人。 2011 土地估价

报名条件：

土地估价师资格考试和房地产估价师、注册会计师考试一样，都是一种资格考试，凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，并具备下列条件之一的，均可报名参加土地估价师资格考试：

1．取得大专学历且从事相关工作满两年；

2．取得本科学历且从事相关工作满一年；

3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。

4．不具备上述

1、

2、3条要求的，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

下列情况不允许报名参加考试：

有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：

1．因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；

2．被取消土地估价师资格未满五年的；

3．被取消考试资格未满两年的；

4．在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

香港、澳门居民报名参加土地估价师资格考试有关事宜

自2008年起北京、上海、广州三个考区接受香港和澳门人士的报名，凡符合《土地估价师资格考试管理办法》规定报考条件的香港、澳门居民均可报名。学历是经国务院教育行政主管部门认可，视同土地估价师资格考试报名条件中相关专业学历，工作经历与内陆名称相似，如：不动产管理、不动产研究、房地产开发、物业管理、不动产估价、不动产测绘等。

土地估价师资格考试的报名程序

各省、自治区、直辖市设立相应考区，报名人员可在户籍所在地或工作所在地报名，按照考区的通知或公告要求进行报考。考试报名经网上报名、现场确认和领取准考证三个环节完成。

（一）、网上报名

1．报考人员统一采用考试报名系统进行报名，登录国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》或中国土地估价师协会网站进入《全国土地估价师资格考试报名系统》，参照用户使用手册进行操作；

2．各考区报名系统开放时间不同，可登录中国土地估价师协会网站估价师考试栏目查询各考区组织考试通知，了解详细情况；

3．不具备上网条件的报考人员可填写纸制报名表，由各考区办公室负责网上报名；

4．非初次报考人员，报名时可直接输入档案号、姓名和证件号，进行报名。

（二）、现场确认

考生应按各考区所规定的时间与地点（见各考区考试通知或公告）前往报名。

1．初次报考人员需携带以下证件、资料办理现场审核，同时提供相应原件供当场验证，验证后退还：

（1）合法有效证件(公民身份证、现役军人持军官证、文职干部证或士兵证)的原件及复印件一份（A4纸）；

（2）国务院教育行政主管部门认可的学历（学位）证书、中级以上相关专业技术职称资格证书原件及复印件各一份（A4纸）；

（3）相关工作经历的证明一份（A4纸）；

（4）报名表一份（网上在线打印），所在单位加盖公章。

报考人员委托他人代为报名的，除提交上述材料外，还应当提交授权委托书及被委托人合法有效的身份证明原件、复印件。同一单位有多人报考的，可由单位汇总后派人统一办理。

2．非初次报考人员，现场确认报名信息时，只需提交网上下载的报名表、本年度报名时发生变动的材料。

3．报名费用依各地财政收费标准不同而不同。

（三）、领取准考证

通过审核、成功报名的考生，按各考区要求至指定地点领取准考证，或在各考区规定的时间内登录中国土地估价师协会网站，进入《全国土地估价师资格考试报名系统》直接打印，如准考证信息有误，及时与考区办公室联系。

考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。报考人员自主选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。

考试于每年第三季度在各考区同时举行，一般在9月份，具体时间参照当年的考试通知。 全国土地估价师资格考试以《全国土地估价师资格考试大纲》为依据，《全国土地估价师资格考试大纲》每年进行修订。《全国土地估价师资格考试大纲》作为全国土地估价师资格考试的命题唯一依据，阐述了考试目的、要求和范围，是考生必备的考试参考资料。同时为了便于应试人员系统地学习和了解土地评估相关的知识点，中国土地估价师协会公布符合《全国土地估价师资格考试大纲》内容的参考书目，分类推荐，并提供购买途径，通常有以下几种方式：

1．本考区购买，报考人员可咨询本考区组织单位，如果考区统一订购，可直接在考区购买；

2．中国土地估价师协会购买，邮购或前往协会直接购买；

3．出版社购买，邮购或前往出版社直接购买，具体参照当年相关通知。

推荐第2篇：土地估价证明

证明

xx同志系我单位正式职工，从2003年9月至今一直从事土地估价工作。特此证明。

xxxxxx地产开发有限公司

2014年5 月 10 日

推荐第3篇：土地估价管理办法

土地估价管理办法

（草案征求意见稿）

第一章 总 则

第一条

为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

第二条

在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。

第三条

本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。

第四条

土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。

土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。

第五条

国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履

1 行下列监管职责：

（一）制定土地估价管理的规章制度；

（二）规定土地估价师资格条件；

（三）规定土地估价机构从业条件；

（四）确定土地估价的程序和方法；

（五）监督、指导土地估价行业自律管理；

（六）法律、行政法规规定的其他职责。

第六条

县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。

第二章 土地估价师

第七条 国家实行土地估价师资格认证制度。

土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。

第八条

土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。

申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件：

（一）获得土地估价师资格证书；

（二）满足土地估价师继续教育学时规定；

（三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；

（四）经实践考核合格。

《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资

2 格证书的，符合前款第

（二）、

（三）项规定条件的，可以申请执业登记。

第九条

土地估价师实践考核包括专业实践和专业考核。土地估价师应当在土地估价机构接受不少于2年的专业实践。专业实践期满后，可以参加专业考核。

第十条

执业土地估价师应当接受继续教育，取得国土资源部规定的继续教育学时。

第十一条 土地估价师执业实行全国统一的执业登记制度。 经执业登记的土地估价师名单，经国土资源部备案后，由中国土地估价师协会向社会公布。

第十二条

土地估价师有下列情形之一的，不予办理执业登记：

（一）年龄超过65周岁的；

（二）具有公务员或者其他公职人员身份的；

（三）受到刑事处罚，在服刑期间或自刑罚执行完毕之日起至申请执业登记之日止未满5年的；

（四）在评估或相关业务中受到行政处罚或撤职以上行政处分的，自行政处罚或行政处分做出之日起未满2年的；

（五）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。第十三条

执业土地估价师依法享有下列权利：

（一）依法从事土地估价及相关业务，签署土地估价报告；

（二）依照有关规定向相关政府部门或者其他组织查阅执业

3 所需的资料信息；

（三）根据估价对象和估价目的要求委托人及其他相关当事人提供相关的法律权属证明、财务会计信息和其他有关资料；

（四）要求委托人及其他相关当事人为执行公允的土地估价程序提供必要的协助；

（五）拒绝委托人及其他相关当事人对估价结果的授意；

（六）法律、行政法规规定的其他权利。第十四条

执业土地估价师应当履行下列义务：

（一）接受土地估价行业协会自律管理；

（二）遵守土地估价规范和标准；

（三）保证土地估价结果的客观公正；

（四）保守执业中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私；

（五）法律、行政法规规定的其他义务。

第十五条

执业土地估价师有下列情形之一的，中国土地估价师协会应当注销执业登记：

（一）年龄超过70周岁的；

（二）获得公务员或者其他公职人员身份的；

（三）受到刑事处罚的；

（四）以欺诈、贿赂等不正当手段取得执业登记的；

（五）不符合本办法规定的执业登记条件而被准予登记的；

（六）脱离土地估价机构不再专职执业的；

（七）未完成规定的继续教育学时的；

（八）法律、行政法规规定的其他情形。

经注销执业登记的土地估价师名单应当由中国土地估价师协会向社会公布。

第十六条

执业土地估价师不得有下列行为：

（一）在两个以上土地估价机构执业；

（二）允许他人以本人名义执业；

（三）以个人名义接受委托执业；

（四）谋取土地估价委托合同约定费用之外的不正当利益；

（五）签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告；

（六）违反法律、行政法规的其他行为。

第三章 土地估价机构

第十七条

土地估价机构是土地估价师的执业机构。土地估价机构可以依法以有限责任公司或者合伙企业的形式设立。

设立土地估价机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称、住所；

（二）有符合本办法规定的执业土地估价师；

（三）有限责任公司法定代表人或者合伙企业执行事务合伙人应当为执业土地估价师，且具有3年以上执业经历，无重大违反法律法规、行业管理规定的行为。

（四）有符合本办法规定数额的资产。

5 第十八条

设立有限责任公司形式的土地估价机构，出资人不少于5名执业土地估价师，公司内具有连续3年以上执业经历的土地估价师不少于2名，且注册资本不少于50万元人民币，其中土地估价师出资比例不少于出资总额的三分之二。

设立合伙企业形式的土地估价机构，合伙人中具有3年以上执业经历的土地估价师不少于2名，合伙企业出资数额不少于30万元人民币，且土地估价师出资人不少于出资总人数的三分之二。

第十九条 设立土地估价机构，经工商行政主管部门登记后，向中国土地估价师协会申请执业注册，领取土地估价机构执业注册证书。

中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级制度。资信评级结果记入土地估价机构诚信档案，向社会公布。

第二十条

土地估价机构设立的分支机构，应当符合法律、行政法规和行业管理相关规定，并具备下列条件：

（一）名称采用“土地估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支机构负责人应当是从事土地估价工作3年以上并无不良执业记录的执业土地估价师；

（三）在分支机构所在地有3名以上执业土地估价师；

（四）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部

6 管理制度健全。

在分支机构的执业土地估价师，不计入土地估价机构的执业土地估价师人数。

第二十一条

土地估价机构设立不足3年解散的，出资人或者合伙人在3年内不得重新发起设立土地估价机构。

第二十二条 土地估价机构合并或者分立，在依法办理相关登记后，重新进行执业注册。

第二十三条

土地估价机构的名称、法定代表人或者执行事务合伙人、注册资本或者出资数额、办公场所等事项发生变更的，应当在企业登记机关办理变更手续后30日内，到原执业注册机构办理变更手续。

第二十四条

土地估价机构应当享有以下权利：

（一）遵循市场原则，收取土地估价费用；

（二）委托人或者其他相关当事人拒绝提供执行估价业务所需的文件、证明和相关资料的，有权中止履行合同；

（三）委托人要求出具虚假土地估价报告或者由其他干预估价结果情形的，有权终止履行合同；

（四）法律、行政法规规定的其他权利。第二十五条

土地估价机构不得有下列行为：

（一）利用执业之便谋取不正当利益；

（二）允许其他机构以本机构名义执业；

（三）冒用其他机构名义执业；

（四）以恶性压价、给予回扣等不正当手段承揽业务；

（五）对自身执业能力进行虚假宣传；

（六）受理与估价对象、委托人或者其他相关当事人有利害关系的土地估价业务；

（七）分别接受利益冲突双方的委托，针对统一估价对象执业；

（八）出具虚假、重大差错或者遗漏的估价报告的；

（九）包庇、隐瞒本机构土地估价师执业过错的；

（十）法律、行政法规规定的其他行为。

第二十六条

土地估价机构发生下列情形之一的，应当终止：

（一）不能保持本办法规定的设立条件，经限期整改仍不符合条件的；

（二）自行决定解散的；

（三）法律、行政法规规定应当终止的其他情形。土地估价机构终止的，中国土地估价师协会应当注销该土地估价机构的执业注册证书。

第四章 土地估价活动

第二十七条

土地估价机构应当与委托人签订书面委托合同，明确双方的权利义务。

执业土地估价师承办业务，应当由其所在的土地估价机构统

8 一受理并与委托人签订书面委托合同。

土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义承揽土地估价业务。

第二十八条

土地估价委托合同应当包括下列内容：

（一）委托估价人的名称或姓名和住所；

（二）受托土地估价机构的名称和住所；

（三）估价项目名称；

（四）估价目的；

（五）估价期日；

（六）委托人的协助义务；

（七）估价服务费及其支付方式；

（八）估价报告交付的日期和方式；

（九）违约责任；

（十）争议解决方式。

第二十九条

未经委托人书面同意，土地估价机构不得转让受托的土地估价业务。

第三十条

执业土地估价师与委托人或估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

委托人有权要求有利害关系的执业土地估价师回避。 第三十一条

委托人及相关当事人应当协助土地估价师和土地估价机构进行实地勘查，如实向土地估价机构提供估价所需的资料，并对所提供资料的真实性负责。

9 第三十二条

执业土地估价师和土地估价机构因估价需要，可以依法查询土地登记资料、以及已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第三十三条

土地估价机构出具的土地估价报告应当加盖其公章，并有该机构2名以上的执业土地估价师的签名。

土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义出具土地估价报告，并加盖该土地估价机构公章。

第三十四条

委托人应当按照报告中设定的评估目的，在土地估价报告有效期内正确完整使用土地估价报告。

第三十五条

土地估价机构应当按规定将土地估价报告和土地估价业绩清单报县级以上国土资源主管部门备案。

第三十六条

国土资源部以及省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当定期对土地估价机构出具的土地估价报告进行抽查和评议。

第三十七条

国土资源部建立全国统一的土地估价师、土地估价机构和土地估价报告备案系统，及时向社会公示有关土地估价师执业登记和注销、土地估价机构执业注册和注销以及资信评级等基础信息。

第三十八条

土地估价机构应当妥善保管土地估价报告及相关资料。已提交给委托方的土地估价报告和相关材料应当与土地估价机构内部档案内容一致。

10 土地估价报告和相关资料保存期应当不少于10年。政府和政府部门委托评估以及涉及司法仲裁、企业改制、证券业的土地估价报告及相关资料保存期应当不少于15年。

第五章 土地估价师协会

第三十九条

土地估价师协会是社会团体法人，是土地估价机构和土地估价师的自律性组织。

全国设立中国土地估价师协会，省、自治区、直辖市设立地方土地估价师协会，设区的市根据需要可以设立地方土地估价师协会。

第四十条

中国土地估价师协会应当履行下列职责：

（一）制定土地估价行业执业准则和职业道德准则；

（二）组织实施中国土地估价师资格考试；

（三）组织实施土地估价师执业登记、继续教育、实践考核、业务培训及对外交流等；

（四）开展土地估价机构的执业注册和资信评级；

（五）受理对土地估价师和土地估价机构的投诉、举报，受理土地估价师和土地估价机构的申诉，调解会员执业纠纷；

（六）接受国土资源部委托承担行业管理的其他相关事务。第四十一条

中国土地估价师协会章程由全国会员代表大会制定，报国土资源部备案。

土地估价师或者土地估价机构加入中国土地估价师协会的，

11 享有中国估价师协会章程规定的权利，履行中国土地估价师协会章程规定的义务。

第六章 法律责任

第四十二条 执业土地估价师有下列情形之一的，由县级以上国土资源主管部门给予警告，责令限期改正；没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价师资格证书；

（二）允许他人以本人名义执业；

（三）签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告；

（四）谋取合同约定费用之外的不正当利益；

（五）违反法律、行政法规的其他行为。

第四十三条 土地估价机构有下列情形之一的，由县级以上人民政府国土资源主管部门给予警告，责令限期改正；没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，对主要责任人和直接责任人依法追究刑事责任：

（一）伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法

12 转让土地估价机构注册证书；

（二）以给予回扣、压低收费等不正当方式承揽业务；

（三）故意抬高或压低估价，显失公平的；

（四）出具有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告；

（五）未按规定对土地估价报告进行备案；

（六）一年内抽查土地估价报告有两次以上不合格；

（七）违反法律、行政法规的其他行为。

第四十四条

因违法违规行为给当事人造成损失的，土地估价机构依法承担赔偿责任，并可对负有责任的土地估价师进行追偿。

第四十五条

国土资源主管部门和土地估价师协会及其工作人员在行政监管或者行业自律管理工作中，玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十六条

受政府或者政府部门委托进行的基准地价、标定地价等政府公示地价评估以及国有土地资产处置评估应当参照本办法执行。

第四十七条

本办法自

年

月

日起施行。

13

推荐第4篇：土地估价报告审核

土地估价报告审核 [考纲要求) 11．土地估价报告审核

(1)土地估价报告审核的目的 (2)土地估价报告审核的内容 1)估价人员资格 2)估价对象界定

3)估价所依据的资料的质量 4)估价假定前提和限制条件 5)市场分析

6)估价技术路线、方法选择及运用 7)地价确定的理由 8)估价结果

9)估价报告的逻辑性 (一)考试目的

测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。 (二)考试范围

1．各种常见的土地估价目的

(1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估

(2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价 (3)以土地使用权抵押为目的的土地估价

(4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价

(5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价 (6)以城市地价动态监测为目的的土地估价

(7)以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价 (8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价 (9)以司法鉴定为目的的土地估价

2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 3．各种常见土地估价目的下评估方法选择

4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点 (三)考试基本要求

掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断；

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。

了解：土地估价报告的评价。

熟悉：土地估价报告书审核的内容和方法。

掌握：土地估价报告书审核的目的和土地估价报告的质量。 [复习难点)

土地估价报告审核的主要内容。 [内容详解)

一、概述

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(一)土地估价报告审核的目的

为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。

对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。

(二)土地估价报告的质量

l，估价报告的合法性的内涵及界定

合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规

和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。

2．估价报告的合理性的内涵与判断

合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。

3．估价报告的规范性与个性的处理

土地估价报告的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言，即土地估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。土地估价报告的体裁结构经历了渐近发展的过程，不断地总结提炼，逐步演化为统一的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作智慧，充分反映了土地估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价报告的使用者更容易掌握和知晓。《城镇土地估价规程》规定了估价报告的规范格式。

土地估价报告的个性处理，是指在估价报告的规范格式的基础上，根据估价项目的具体情况，进行的特殊的技术处理。

二、土地估价报告的审核

(一)土地估价报告审核的内容

土地估价报告审核的内容主要有：

1．估价人员资格；

2．估价对象界定；

3．估价所依据的资料的质量；

4．估价假定前提和限制条件；

5，市场分析；

6．估价技术路线、方法选择及运用；

7，地价确定的理由；

8．估价结果；

9．估价报告的逻辑性。

(二)土地估价报告审核的方法

1．一般报告的审核

对一般报告，应达到的审核深度要求是：

(1)估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；

(2)估价对象的表述是否正确、完整；

(3)估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；

(4)估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；

(5)估价依据和估价原则是否进行说明；

(6)估价方法的表述是否正确；

(7)估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；

(8)报告装祯是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；

(9)报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要报告的审核

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应在一般报告达到的审核深度基础上，再加上以下审核要求：

(1)估价依据是否正确、充分，并有详细说明；

(2)选择的估价方法是否进行正确、详细的说明；

(3)估价测算过程、计算公式以及各项数据的出处和参数的确定，是否进行正确、详细的说明；

(4)估价报告全文的文字表述是否用词准确、严谨、逻辑性强，全文的标点符号是否正确。

(三)土地估价报告的评价

土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。

本章小结：

本章主要介绍了土地估价报告的审核，实际操作性与第六章一样强，也需要结合实际工作来复习。 常见目的下土地估价

(考纲要求)

熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定、估价方法选择、主

要技术参数选择、价格确定方法的特点。

掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断。

(复习难点)

1．常见土地估价目的的价格类别判断；

2．土地估价主要技术参数的选择。

(内容详解)

一、各种常见的土地估价目的

常见的土地估价目的主要有：

1，以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；

2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价；

3．以土地使用权抵押为目的的估价；

4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价；

5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；

6．以城市地价动态监测为目的的土地估价；

7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；

8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；

9，以司法鉴定为目的土地估价。

二、土地价格类别的判断和估价主要原则的确定

上述九种情况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种：

买卖价格

是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。

租赁价格

我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。

清算价格

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企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。

抵押价格

是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。

征收价格

指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。

课税价格

指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。

公示价格

政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。

关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。

4页

推荐第5篇：土地估价报告字体规定

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的

制作与文字要求

一、纸张

应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）

二、字体与字型号

（一）封面

1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2、其他内容应为三号楷体。

3、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。

（二）正文

1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2、其他内容字体应为四号仿宋。

3、正文内容两端对齐后居中排列。

推荐第6篇：土地估价的基本程序

土地估价的基本程序

一、土地估价程序

1．确定估价基本事项：

主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，考虑使用年期。

2．拟订估价作业计划

估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

3．收集资料实地踏勘

产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。 4．分析整理相关资料

主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平，利率的影响。

5．选定方法试算价格

根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。 6．确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。

7．撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。

二、土地估价业务受理

（一）土地估价业务获取的途径

1．政府委托

政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。

2．企业或个人委托

委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。

3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价、企业或个人委托。

对于获取的途径要记忆清楚。根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。

（二）土地估价业务受理及应注意的问题

1．明确双方权利与义务

要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。

2．合理安排时间及人员

估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。

3．保证估价质量

保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。

4．适当提供相关附加（增值）业务

估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。

5．注意适应相关行业的要求（如审计）

估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：

审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。

6．注意适应国际规范

国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。

（三）签订土地估价委托协议的重要性

1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务；

3．降低估价收益风险。

作为记忆重要内容。

推荐第7篇：土地估价机构管理暂行规定

土地估价机构管理暂行规定

【业务分类】: 土地

【发文文号】:

【颁布部门】: 国家土地管理局

【颁布日期】: 1993-2-13

【施行日期】: 1993-2-13

【时 效 性】:

【正

文】:

(1993年2月13日国家土地管理局发布) 第一条 为加强土地估价机构的管理，保证土地估价成果的科学性、公正性、权威性，促进土地市场的健康发展，根据当前土地估价工作的需要及国家有关政策的规定，特制定本规定。 第二条 土地估价机构资格实行分级制，A级土地估价机构，可在全国范围内从事土地估价工作。B级土地估价机构，只能在估价机构所在地的县级行政区域内从事土地估价工作。

第三条 国家对土地估价机构实行资格认证制度，土地估价机构资格认证分别由国家土地管理局和省、自治区、直辖市土地(国土)管理部门批准，A级土地估价机构的资格由国家土地管理局批准，B级土地估价机构的资格由省、自治区、直辖市土地(国土)管理部门批准。

第四条 土地估价机构申请土地估价资格证书必须具备下列条件：

1、具有独立法人资格的企事业单位；

2、具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人、并且不少于总人数的25%。有土地估价师资格和具有自己主持的土地估价实例的高、中级专业技术职称的人员不少于50%；

3、具有一定比例的建筑、经济、会计及管理等专业的技术人员；

4、具有一定的土地估价工作经验。

除土地估价专业人员外，土地估价机构可以聘请兼职人员。

第五条 申请A级土地估价资格的机构，应具备第四条规定的条件和下列补充条件：

1、有五人以上获得土地估价师资格；

2、从事土地估价工作三年以上。

第六条 申请B级土地估价资格证书的机构，应具备第四条规定并从事土地估价工作两年以上。

第七条 具备第四条规定，但不完全具备第五条或第六条规定的，经省级以上土地管理部门审查后，确有土地估价工作能力的，分别由国家或省级土地管理部门发给临时估价机构资格证书。临时估价机构资格证书有效期不超过二年，在有效期内，估价机构可在相应的行政区域内从事土地估价工作。

第八条 凡具备第

五、第六条规定的条件，欲从事土地估价的机构，经市、县土地管理部门鉴署意见后，可向省、自治区、直辖市或国家土地管理局申请土地估价资格。申请时需提交以下材料：

1、土地估价机构资格认证申请表；

2、企事业法人证明材料；

3、土地估价机构专业技术人员职称证明材料和专职、外聘兼职人员情况；

4、土地估价机构组织章程；

5、土地估价实例；

6、申请土地估价资格的报告书。

第九条 土地管理部门收到申请单位的土地估价师资格申请材料后，应于三个月内作出审查结论。经审查合格的，由土地管理部门颁发土地估价机构资格证书。土地估价机构资格证书由国家土地管理局统一印制。

第十条 凡持有国家或省级土地管理部门颁发的土地估价资格证书的估价机构，可承担相应的土地估价工作，并接受土地管理部门的监督和管理，土地估价实行有偿服务。

第十一条 土地估价机构资格实行注册登记制度，有效期三年，有效期满前，土地估价机构要按规定到发证机构申请重新登记。重新登记时，土地估价机构要提供三年的工作报告、人员现状和五个典型估价实例等材料。土地管理部门要按本规定，对土地估价机构进行审查，经审查合格的，由土地管理部门办理注册登记。凡连续两年无估价实例、不按国家有关法规进行土地估价或其它条件已不具备从事土地估价工作的机构，取消其土地估价资格，收回土地估价机构资格证书。

第十二条 取得土地估价资格的机构，经具有土地估价师资格的人员认可，可派专人到估价对象所在地的土地管理部门，申请查阅与估价土地有关的土地登记文件、地价信息和图件等。

第十三条 土地估价机构在开展土地估价时，应遵守以下工作规则：

1、严格遵守国家有关法律、法规、条例和制度；

2、坚持公正、客观、求实的原则，对所出具的土地估价报告书有关的内容的 真实性和合法性负责；

3、对委托人提供的材料，应当严格保守秘密；

4、应在委托协议书规定的期限内完成有关土地估价工作。估价结果的报送范 围，应严格限制，原则上只能提供委托人和土地管理部门；

5、对土地管理部门提供的土地登记材料，应当严格保守秘密，不得转让和公 开引用；对违反以上规定的，土地管理部门有权取消其土地估价资格。

第十四条 土地估价机构在结束评估工作后，应及时向委托人提交土地估价 报告，同时将估价结果交土地所在地的市、县土地管理部门备案。土地估价 报告应由具备土地估价师资格的人员签署，并由土地估价机构加盖公章后生 效，土地估价报告格式及内容由国家土地管理局另行制订。

第十五条 土地估价人员玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，或泄漏 委托人提供的材料，或不按规定时间完成评估、提供估价结果，给委托人造 成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可提请 司法机关追究直接责任人的法律责任，委托人与估价机构结果有异议的，可 提交当地市、县土地管理部门裁决。对裁决结果不服的，可提交省级土地管 理部门作最终裁决。

第十六条 本规定由国家土地管理局负责解释。

第十七条 本规定自公布之日起实行。

推荐第8篇：土地估价报告备案申请书

土地估价报告备案申请书

昆明市国土资源局分局：

兹有我公司评估的位于、为所使用、以及办理手续所涉及评估设定用途（即实际用途） 为的土地宗，土地面积为平方米，土地使用权类型为。该宗地为昆明市级，评估单价为元/平方米（即万元/亩），评估总价为万元，货币单位为人民币。现向贵局提请备案。

请给予备案为谢！

备案申请单位：

年月日

推荐第9篇：土地估价实务：地价增长率

2017土地估价实务：地价增长率

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、会计是__地反映各单位的经济活动。A．系统 B．客观 C．连续 D．分散 E．完整

2、在下列交易行为中，需缴纳土地增值税的是。A：农村居民出售自有住宅 B：企业销售商品房

C：转让集体土地承包经营权 D：房地产赠与 E：土地

3、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元．假设契税税率为3％，张某应缴纳的契税为万元．【2008年考试真题】 A：6．6 B：5．4 C：4．2 D：1．2 E：土地

4、《国家赔偿法》规定，逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起__日内其上一级机关申请复议。A．30 B．45 C．60 D．90

5、资源的计划配置是指由政府通过__等手段配置资源的一种方式。A．计划 B．行政指令 C．经济政策 D．法律惩戒 E．市场调节

6、城镇土地定级因素体系包括综合定级因素、商业用地定级因素、住宅用地定级因素、工业用地定级因素以及其他方面的因素，其中，商业用地定级因素中，人口状况方面的因素有。A：人口素质 B：人口密度 C：人口质量 D：人均生产力水平E：合法性

7、交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异，前者发生在先，后者发生在后．在此期间，则要进行修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。A：区位 B：等级 C：价格 D：期日 E：时间因素

8、单利计息与复利计息的区别在于．【2002年考试真题】 A：是否考虑资金的时间价值 B：是否考虑本金的时间价值

C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D：采取名义利率还是实际利率 E：土地

9、里地线是指。【2002年考试真题】 A：宗地的边界线 B：标准深度的连线 C：距街道18米的连线 D：与街道的平行线 E：时间因素

10、既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是。A：环境因素

B：宗地基础设施条件 C：城市规划限制 D：土地使用年限 E：合法性

11、市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式

D：统一货币种类和单位 E：时间因素

12、根据中心地理论，市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式．200

6、【2002年考试真题】 A：三角形 B：正方形 C：正六边形 D：同心圆 E：时间因素

13、征收基本农田以外的耕地35公顷，其审批部门是（）。A．国务院

B．省级人民政府 C．市级人民政府

D．县级人民政府土地管理部门

14、根据地租理论，最劣等的土地是。A：无级差地租Ⅱ和绝对地租 B：无级差地租I和绝对地租 C：无级差地租I，有绝对地租 D：有级差地租，无绝对地租 E：时间因素

15、不属于土地持续利用重点的是（）。A．耕地资源的保护 B．土壤的保护 C．矿产的保护 D．水质的保护

16、一个工程项目在某个期间发生的经营活动如下：①支付工资54万元；②赊购材料790万元；③银行贷款进账367万元；④支付设备购置费240万元；⑤设备折旧24万元。对该项目进行现金流量分析时，上列属于该期间现金流量的是。 A：②③④ B：①③④ C：①②③ D：①③⑤ E：土地

17、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于的土地。 A：40％ B：50％ C：60％ D：70％

E：35％～50％

18、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于__形式。A．线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减

19、城市郊区菜地，是指连续__年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A．半 B．1 C．2 D．3 20、不同地区地价存在差异，原因是。 A：一般因素不同 B：用途不同 C：个性差异 D：规划不同 E：时间因素

21、下列关于出让建设用地使用权，说法错误的是。

A：出让建设用地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权

B：出让建设用地使用权人如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续

C：出让建设用地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限

D：出让建设用地使用权出租，出租期限不得超过出让合同规定的期限 E：35％～50％

22、市场价格是以价值为基础，并通过__。A．市场供求关系形成 B．评估机构评估确定 C．政府机构决定 D．成本核算形成

23、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题) A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和

D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性

24、王先生欲购买某套公寓住宅，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，其建筑面积为120平方米，市场价格为每平方米3600元，原来安装的供热空调系统拆除费用为2000元，回收价值为200元，则该公寓的适宜价格为元。【2006年考试真题】 A：430000 B：432200 C：432000 D：432100 E：时间因素

25、因地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有。A：优先性和完整性 B：显著性和完整性 C：显著性和特殊性 D：优先性和特殊性 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，__情况下，主持人应当终止拍卖。

A．竞买人不足三人 B．竞买人不足五人 C．竞买人的最低应价未达到底价时 D．竞买人的最高应价未达到底价时 E．竞买人的报价未达到底价时

2、房地产业是国民经济中的一个重要部门，它具有__职能。A．生产 B．经营 C．服务 D．调节 E．管理

3、在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。A．通过房地产中介公司进行正常市场交易 B．母公司将土地作价转让给子公司 C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋 D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工 E．经济适用房交易

4、在以下可能面临的房地产开发经营风险中，__属于总体风险。A．企业管理不善 B．财务坏账 C．人员变更 D．地震

5、对于房地产开发企业来说，下列选项属于销售费用的有。A：广告费 B：展览费

C：销售人员工资

D：产品销售前的改装修复费 E：差旅费

6、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为 。

A：路线价估价法 B：标准宗地估价法 C：成本逼近法

D：基准地价系数修正法 E：35％～50％

7、有关部门为掌握全国每年新增建设用地的数量，宜采用方式进行统计调查．【2004年考试真题】 A：全面调查 B：经常性调查 C：典型调查 D：一次性调查 E：加权平均数

8、大城市由组成。A：市区 B：近郊区

C：近郊工业区 D：远郊区 E：近郊城镇

9、城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括__等。A．以人为本，依法拆迁 B．科学规划，分步实施 C．因地制宜，区别对待 D．市场主导，政府运作 E．统筹兼顾，配套建设

10、商业银行管理原则有__。A．盈利性原则 B．流动性原则 C．福利性原则 D．安全性原则 E．稳定性原则

11、下列不属于土地开发整理项目规划的有关法规政策的是__。A．《中华人民共和国土地管理法》

B．《中华人民共和国土地管理法实施条例》 C．《中华人民共和国水法》

D．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

12、市场比较法中交易案例修正的主要因素有．(1998年真题) A：交易情况 B：个别因素 C：区域因素 D：期日和年期

E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低

13、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住用地包括等。A：住宅用地

B：居住区道路用地

C：居住区公共服务设施用地 D：代征城市道路用地 E：代征城市绿地

14、地籍按功能可分为。A：初始地籍、日常地籍

B：税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C：城镇地籍、农村地籍 D：常规地籍、数字地籍 E：35％～50％

15、A公司取得城区一块国有土地的使用权，使用年限为50年。关于五十年后该幅国有土地使用权，下列说法正确的是__。 A．该公司可以在第49年申请续期，经批准并且重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金后，重新取得该国有土地使用权

B．国家可以根据社会公共利益的需要，依法律程序提前收回该幅土地使用权，但应给予相应补偿

C．使用期限届满，即使该公司申请续期，国家也可以根据社会公共利益的需要无偿收回该幅国有土地使用权

D．使用期限届满，该公司未申请续期，其获得的土地使用权终止，由国家无偿收回

E．使用期限届满，该公司未申请续期，其获得的土地使用权终止，由国家有偿收回

16、估价合同书。

A：必须到公证机关公证 B：可以由双方协商签订 C：不用到公证机关公证 D：通过法律途径签订 E：按照规定的制式填写

17、《国土资源听证规定》规定，有下列__情形之一的，终止听证。A．有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的

B．有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的

C．申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止尚未确定权利、义务承受人的 D．当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的 E．有权申请听证的公民死亡．有继承人且继承人未放弃听证权利的

18、土地合法使用，应以__、土地用途管制等为依据。A．不动产权属证书 B．城市规划

C．土地使用权出让合同 D．行政法规

19、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。A：上访 B：和解 C：调解 D：仲裁 E：诉讼

20、我国征收土地补偿安置的基本原则包括__。A．按征用地的原用途确定补偿标准和补偿数额 B．补偿金额因征收土地后用途的改变而改变

C．保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低 D．采取各种措施使被征地农民生活水平比之前优越

E．通过采取措施使被征地集体经济组织生活水平不低于征地前的生活水平

21、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有。A：产品的实物量 B：产品外观 C：土地成分 D：产品材料 E：土地面积

22、下列关于对建设工程招标的管理，说法正确的是。A：招标分为公开招标和邀请招标两种 B：招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种 C：招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告 D：招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告

E：国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

23、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的__。A．一般因素 B．个别因素 C．区域因素 D．特殊因素

24、下列征收土地情况中，应由国务院审批的包括。A：基本农田

B：基本农田以外的耕地超过35公顷的 C：基本农田以外的耕地未超过35公顷的 D：其他土地未超过70公顷的 E：其他土地超过100公顷的

25、建筑地段地租同农业地租的明显区别在于，农业土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是土地的起着决定作用。A：肥沃程度 B：位置

C：建筑容积率 D：地质结构 E：35％～50％

推荐第10篇：土地估价与报告模拟题

2011年土地估价案例与报告模拟试题

一、判断题(共10题，题号1-10，每题1分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分)

1．由于土地经济供给稀缺性的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。 （

）

答案：×

解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

2．我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。（

）

答案：√

解析：我国土地产权总体上可以分为：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。

3．林地包括迹地、居民点内部的绿化林木用地，但不包括铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。 （

）

答案：×

解析：林地。林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

4．非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的， 应当最迟于期满前半年向土地管理部门提出申请。（

）

答案：×

解析：建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的， 应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。

5．需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位所有耕地的数量计算。（

）

答案：×

解析：需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。

6．城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。（

）

答案：√

解析：城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。

7．所有的耕地都是基本农田。（

）

答案：×

解析：基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本农田。

8．建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。（

）

答案：√

解析：建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

9． 2010年1月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （

）

答案：×

解析： 2010年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

10．当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。（

）

答案：×

解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。

二、单项选择题(共40题，题号11-50，每题1分，共40分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)

11．人地关系是人类在利用土地的过程中形成的 （

）之间的相互关系。

A．人与人

B．人与自然

C．地与地

D．土地使用者与土地所有者

答案：B

解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

12．按照现行土地利用现状分类，监教所用地属于（

）。

A．公共管理与公共服务用地

B．其它土地

C．商服用地

D．特殊用地

答案：D

解析：特殊用地指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。

13．人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。这表明了土地的（

） 自然特性。

A．土地面积的有限性

B．土地位置的固定性

C．土地质量的差异性

D．土地永续利用的相对性

答案：A

解析：人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。表明了土地自然特性中的土地面积的有限性。

14．甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中，抵押人是（）。

A、甲

B、乙

C、丙

D、甲和丙

答案：D

解析：《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

15．下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是（

）。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效

C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

答案：C

解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

16．地籍按功能的不同可分为（

）。

A．初始地籍、日常地籍

B．常规地籍、数字地籍

C．城镇地籍、农村地籍

D．税收地籍、产权地籍和多用途地籍

答案：D

解析：按照功能的不同，可将地籍分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。

17．单位与单位之间发生的争议案件，必须由（

）处理。

A．县级人民政府

B．县级人民政府国土资源行政主管部门

Ｃ．乡级人民政府

Ｄ．单位所在地人民政府

答案：B

解析：《土地权属争议调查处理办法》第五条 个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

18．土地统计不包括（

）。

A．土地统计科学

B．土地统计调查

C．土地统计工作

D．土地统计资料

答案：B

解析：土地统计包括三个方面的含义：土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。

19．根据法律规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区内耕地的（

）以上。

A．60%

B．80%

C．90%

D．95%

答案：B

解析：各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80％以上。

20．因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。复垦的土地应当优先用于（

）。

A．农业

B．复垦单位的生产建设

C．工业

D．房地产开发

答案：A

解析：其恢复后的土地；要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地，但应优先用于农用地。

21．下列不属于基本农田保护方针的是 （

）。

A．全面规划

B．合理利用

C．用养分离

D．严格保护

答案：C

解析：应是“用养结合”。

22．大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的 （

）倍。

A．10

B．15

C．16

D．30

答案：C

解析：大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的16倍。

23．下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，不正确的有（

）。

A．土地补偿费归农村集体组织所有

B．安置补助费不得发放给农民个人

C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D．地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有

答案：B

解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

24．下列关于城市规划与土地利用总体规划的关系，表述错误的是（

）。

A．从规划区域的角度看，两者是点与面的关系

B．土地利用总体规划解决城市建设用地与农业用地之间的数量和空间配置关系；而城市规划解决各类城市内部用地之间数量和空间的关系

C．从规划的空间范围看，城市总体规划的范畴比土地利用总体规划大，两者是局部与整体的关系

D．城市总体规划的空间范围局限于城市建成区和规划区；土地利用总体规划的空间范围是整个区域或行政区划单位

答案：C

解析：土地利用总体规划与城市规划的关系中，从规划的空间范围看，城市总体规划的范畴比土地利用总体规划小，两者是局部与整体的关系，城市总体规划的空间范围局限于城市建成区和规划区；土地利用总体规划的空间范围是整个区域或行政区划单位。

25．《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（

）并给予补偿。

A．没收

B．没收或者征收

C．没收或者征用

D．征收或者征用

答案：D

解析：2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将《宪法》原第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

26．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 （

）个月内未申请登记的，预告登记失效。

A．三

B． 六

C． 九

D．十二

答案：A

解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

27．下列不属于建设用地的特点的是（

）。

A．承载性与非生态利用性

B．土地利用逆转相对容易

C．土地利用的集约性

D．无限性与再生性

答案：B

解析：建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

28．下列关于合同履行的表述中，正确的是（

）。

A．当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同

B．当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点

C．当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间

D．当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担

答案：C

解析：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

29．郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。该约定的效力为（

）。

A．有效

B．无效

C．效力待定

D．可变更

答案：B

解析：《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是关于禁止流押的规定。《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

30．2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以（

） 万元以下的罚款。

A．10

B．30

C．60

D．120

答案：C

解析：对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条规定，处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。非法所得120万元×50%=60万元

31．《基本农田保护条例》属于 （

）。

A．法律

B．行政法规

C．政府规章

D．部门规章

答案：B

解析：《基本农田保护条例》属于行政法规。

32．拍卖活动中，属于要约的行为是（

）。

A．拍卖公告

B．竞买人提出公开报价

C．拍卖人同意竞买人参与报价

D．竞买人与拍卖人签订书面合同

答案：B

解析：拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。竞买人提出公开报价，属于要约的行为。

33．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。

A．38

B．40

C．68

D．70

答案：B

解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。

34．下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是（

）。

A．军队干休所用地

B．国家机关用地

C．孤儿院用地

D．学校经营性用地

答案：D

解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。

35．土地使用权出让金由（

）。

A．转让方缴纳

B．受让方缴纳

C．转让方和受让方各缴纳一半

D．转让方与受让方协商缴纳

答案：B

解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

36．商品住宅用地不能采取（)方式出让。

A．挂牌出让

B．招标

C．拍卖

D．协议

答案：D

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

37．根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括（

）。

A．国家鼓励类

B．国家限制类

C．国家重点建设类

D．国家禁止类

答案：C

解析：依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：（1）国家鼓励类项目——可以供地，甚至要积极供地。（2）国家限制类项目——限制供地。（3）国家禁止类项目——禁止供地。

36．在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的（

）提出用地申请。

A．市、县人民政府

B．市、县人民政府规划行政主管部门

C．市、县人民政府建设行政主管部门

D．市、县人民政府国土资源行政主管部门

答案：D

解析：在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。

38．以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，并应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自（）时设立。

A．合同订立

B．合同生效

C．登记

D．批准

答案：C

解析：《物权法》第一百三十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

39．《物权法》规定，宅基地因（）等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

A．突发性事件

B．不可抗力

C．政府公共行为

D．自然灾害

答案：D

解析：《物权法》第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

40．A公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权，可土地使用权取得后，该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途，为此，它必须(

)。

A．取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金

B．取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议

C．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整

D．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金

答案：D

解析：参见《城市房地产管理法》第17条。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金

41．被告为县级以上人民政府的行政案件，通常由（

）管辖，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件除外。

A．基层人民法院

B．最高人民法院

C．高级人民法院

D．中级人民法院

答案：D

解析：中级人民法院管辖三类案件：①确认发明专利权的案件和海关处理的案件；②对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作出的具体行政行为提起诉讼的案件；③本辖区内重大、复杂的案件。有下列情形之一的，属于“本辖区内重大、复杂的案件”：被告为县级以上人民政府的案件，但以县级人民政府名义办理不动产物权登记的案件可以除外。

42．《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，（

）有优先购买权。

A．出价最高者

B．市、县土地管理部门

C．市、县人民政府

D．乡镇政府

答案：C

解析：《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

43．某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1 800万元，土地增值税应纳税额为（

）万元。

A．330

B．350

C． 440

D．870

答案：B

解析：（1）土地增值额=2900万元－1800万元＝1100万元。

（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%-扣除项目×5%=1100×40%％-1800×5%=350万元。

44．下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（

）。

A．“鸟巢”场馆建设用地

B．国家大剧院建设用地

C．地方政协办公用地

D．上市公司办公用地

答案：D

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

45．某市在某年的土地出让总面积为2万平方米，土地平均出让纯收益标准为100元/平方米，则该年应从出让金中划出的农业开发资金最低为（

）万元。

A．18

B．20

C．30

D．50

答案：C

解析：土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15％确定。

46．下列行为中，不属于房地产交易的是（

）。

A．房地产买卖

B．房地产抵押

C．房屋租赁

D．房地产设立地役权

答案：D

解析：房地产设立地役权，属于担保物权。

47．下列不属于《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(国土资发[2010]28号)规定的是 （

）。

A．在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界外的村庄，要组织编制 “两图一表”

B．凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地

C．宅基地审批应坚持实施“三到场”

D．在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地用于商品住宅开发

答案：D

解析：在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展

二、三产业，但不得用于商品住宅开发。

48．按照规定，农村土地承包经营纠纷当事人不服仲裁裁决的，可以自收到裁决书之日起（

）日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

A．10

B．15

C．30

D．60

答案：C

解析：当事人不服仲裁裁决的，可以自收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

49．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（

）以下的土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

答案：C

解析：用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

50．《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》规定，解决农村土地承包经营纠纷的途径不包括（

）。

A．可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解

B．可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁

C．可通过行政复议方式解决

D．可以直接向人民法院起诉

答案：C

解析：发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解。当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉

三、多项选择题(共15题，题号51-65，每题2分，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选答案，其中有两个或两个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)

51．按照土地的特性区分，下列选项中属于土地的自然特性属性的有（

）。

A．土地利用方向变更的困难性

B．土地永续利用的相对性

C．土地面积的有限性

D．土地位置的固定性

E．土地质量的差异性

答案：BCDE

解析：土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性)、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性(多样性)、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。

52．按照《土地管理法》规定，有土地利用总体规划审批权的机关包括（

）。

A．国务院

B．省级人民政府

C．省级人民政府土地管理部门

D．省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府

E．县人民政府

答案：ABD

解析：按照《土地管理法》规定，有土地利用总体规划审批权的机关分别为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。

53．基本农田保护区划定中，应优先划入基本农田保护区的是（

）。

A．城市和村庄、集镇建设用地周边的耕地

B．根据总体利用规划，铁路交通沿线的耕地

C．根据总体利用规划，公路交通沿线的耕地

D．需要退耕还林的耕地、

E．需要退耕还牧的耕地

答案：ABC

解析：根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区。

54．征收（

），不需国务院批准。

A．基本农田10公顷以下的

B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的

C．基本农田以外的耕地超过70公顷的

D．其他土地不超过35公顷的

E．其他土地超过70公顷的

答案：BD

解析：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

55．按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是（

）。

A．国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的，

B．国家产业政策规定禁止投资的

C．大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的

D．危害国家安全或者损害社会公共利益的

E．对须在全国范围内统筹规划布点的

答案：ABD

解析：按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其它建设项目。

56．下列房地产中，不得设定抵押的有（

）。

A．共有房地产未经其他共有人书面同意的

B．未解决权属争议的房屋

C．已出租的房屋

D．被执法机关查封的房屋

E．普通商品住宅

答案：ABD

解析：《物权法》规定，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

57．担保物权的担保范围包括（

）等。

A．主债权及利息

B．违约金

C．定金

D．损害赔偿金

E．实现担保物权的费用

答案：ABDE

解析：《物权法》规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

58．下列关于行政处罚的设定，说法正确的是( )。

A．法律可以设定各种行政处罚

B．限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定

C．行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚

D．行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚

E．地方性法规可以设定限制人身自由的行政处罚

答案：ABD

解析：限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定。行政法规不可设定限制人身自由的行政处罚。

59．根据《刑法》规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，下列有关刑事责任，正确的是（

）。

A．情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役

B．情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役

C．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑

D．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上十年以下有期徒刑

D．致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处七年以上有期徒刑

答案：AC

解析：国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。

60．土地变更登记是指因（

）等内容发生变更而进行的登记。

A．土地权利人发生改变

B．因土地权利人姓名发生变更

C．因土地权利人名称发生变更

D．因土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

E．土地权利的消灭

答案：ABCD

解析：变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

61．城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括（

）等。

A．以人为本，依法拆迁

B．科学规划，分步实施

C．因地制宜，区别对待

D．市场主导，政府运作

E．统筹兼顾，配套建设

答案：ABCE

解析：城市和国有工矿棚户区改造的基本原则包括：1．以人为本，依法拆迁。2．科学规划，分步实施。3．政府主导，市场运作。4．因地制宜，区别对待。5．统筹兼顾，配套建设。

62．《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》规定，征地区片综合地价测算的基本原则包括（

）。

A．维护被征地农民合法权益原则

B．同地不同价原则

C．同地同价原则

D．协调平衡原则

E．公开听证原则

答案：ACDE

解析：征地区片综合地价测算的基本原则包括：

（一）维护被征地农民合法权益原则。

（二）同地同价原则。

（三）协调平衡原则。

（四）公开听证原则。

63．《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农民集体所有的土地使用权（）。

A．不得出让

B．可以出让

C．不得转让

D．不得出租用于非农业建设

E．可以出租用于农业建设

答案：ACDE

解析：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

64．《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的（

）。

A．数量

B．形状

C．质量

D．资金

E．大小

答案：ACD

解析：耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。

65．《国务院关于加强土地调控的通知》（国发[2006]31号）规定，工业用地出让最低价标准不得低于（

） 之和。

A．土地取得成本

B．房地产开发成本

C．土地前期开发成本

D．土地后期开发成本

E．按规定收取的相关费用

答案：ACE

解析：工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

四、情景分析题(有10小题，题号66-75，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共20分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)

(一)

H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。C村原耕地面积为80h㎡（公顷，下同），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30hm2，该耕地被征收前三年每平均年产值分别为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：

66、征收该块土地需由（

）部门批准。

A．国务院

B．H省人民政府

C．A市人民政府

D．B县人民政府

答案：B

解析：征收基本农田以外的耕地30h㎡，应由省人民政府批准。

67．C村平均每人占有耕地数量为（

）亩。

A．20

B．2

C．0．133

D．0．05

答案：B

解析：C村原耕地面积为80h㎡，农业总人口为600人。1公顷=15亩。80公顷=80×15亩=1200亩。1200亩÷600人=2亩。

68．需要安置C村的农业人口数为（

）人。

A．225

B．325

C．415

D．600

答案：A

解析：需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。现征收基本农田以外的耕地30h㎡。30h㎡=30×15亩=450亩。450亩/2亩=225人。

69．Z开发公司应支付给C村的土地补偿费为（

）万元。

A．116

B．216

C．316

D．516

答案：B

解析：现征收C村基本农田以外的耕地30h㎡，该耕地被征收前三年每平均年产值分别为600元。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍。600元／亩×450亩×8=216万元。

70．Z开发公司应支付给C村的安置补助费为（

）万元。

A．37．5

B．57．5

C．67．5

8 D．87．5

答案：C

解析：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。经商定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的5倍。该耕地被征收前三年每平均年产值分别为600元。该项目需要安置的农业人口数为225人。225人×600元×5=67．5万元。

71．Z开发公司应支付给C村的补偿费用总额为（

）万元。

A．183．5

B．283．5

C．308．5

D．483．5

答案：C

解析：被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。67．5万元+216万元+25万元=308．5万元。

(二)

2007年1月，W省A县甲公司以出让方式取得了该县城的一块5000平方米的土地使用权，完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2007年3月，后因转向其他投资，将该项目以1600万元的价格，转让给乙公司。2010年3月，乙公司按照原批准用途建成商品房，并对外出售。

72、甲公司应于转让房地产合同签订之日起( )日内，到该项目所在地的主管税务机关办理交纳土地增值税申报。

A．5

B．7

C．10

D．15

答案：B

73、甲公司在办理交纳土地增值税申报时，应向税务机关提交的资料包括( )。

A．土地使用权证书

B．项目转让合同

C．项目评估报告

D．其他项目的资料

E．其他与该项目转让有关的资料

答案：ABCE

74、甲公司在交纳土地使用税，每平方米的年幅度税额为( ) 元。

A．1．5至30 B．1．2至24

C．0．9至18 D．0．6至12

答案：D

解析：根据国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④县城、建制镇、工矿区0．6至12元。

75、按照交纳的最低限度，甲公司应交纳土地使用税( ) 元。

A．3000 B．10000

C．20000

D．24000

答案：A

解析：根据国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④县城、建制镇、工矿区0．6至12元。应适用“县城、建制镇、工矿区0．6至12元”，按照交纳的最高限度，5000×0．6＝3000元

第11篇：土地估价机构管理暂行规定

土地估价机构管理暂行规定 第一条为加强土地估价机构的管理，保证土地估价成果的科学性、公正性、权威性，促进土地市场的健康发展，根据当前土地估价工作的需要及国家有关政策的规定，特制定本规定。

第二条土地估价机构资格实行分级制。

A级土地估价机构，可在全国范围内从事土地估价工作。B级土地估价机构，只能在估价机构所在地的县级行政区域内从事土地估价工作。

第三条国家对土地估价机构实行资格认证制度。

土地估价机构资格认证分别由国家土地管理局和省、自治区、直辖市土地（国土）管理部门批准。

A级土地估价机构的资格由国家土地管理局批准。

B级土地估价机构的资格由省、自治区、直辖市土地（国土）管理部门批准。

第四条土地估价机构申请土地估价资格证书必须具备下列条件：

1、具有独立法人资格的企事业单位；

2、具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人、并且不少于总人数的25％。有土地估价师资格和具有自己主持的土地估价实例的高、中级专业技术职称的人员不少于50％。

3、具有一定比例的建筑、经济、会计及管理等专业的技术人员；

4、具有一定的土地估价工作经验。

除土地估价专业人员外，土地估价机构可以聘请兼职人员。

第五条申请A级土地估价资格的机构，应具备第四条规定的条件和下列补充条件：

1、有5人以上获得土地估价师资格；

2、从事土地估价工作3年以上。

第六条申请B级土地估价资格证书的机构，应具备第四条的规定并从事土地估价工作两年以上。

第七条具备第四条规定，但不完全具备第五条或第六条规定的，经省级以上土地管理部门审查后，确有土地估价工作能力的，分别由国家或省级土地管理部门发给临时估价机构资格证书。临时估价机构资格证书有效期不超过2年，在有效期内，估价机构可在相应的行政区域内从事土地估价工作。

第八条凡具备第

五、第六条规定的条件，欲从事土地估价的机构，经市、县土地管理部门鉴署意见后，可向省、自治区、直辖市或国家土地管理局申请土地估价资格。申请时需提交以下材料：

1、土地估价机构资格认证申请表；

2、企事业法人证明材料；

3、土地估价机构专业技术人员职称证明材料和专职、外聘兼职人员情况；

4、土地估价机构组织章程；

5、土地估价实例；

6、申请土地估价资格的报告书。

第九条土地管理部门收到申请单位的土地估价资格申请材料后，应于3个月内作出审查结论。经审查合格的，由土地管理部门颁发土地估价机构资格证书。

土地估价机构资格证书由国家土地管理局统一印制。

第十条凡持有国家或省级土地管理部门颁发的土地估价资格证书的估价机构，可承担相应的土地估价工作，并接受土地管理部门的监督和管理。[!--empirenews.page--] 土地估价实行有偿服务。

第十一条土地估价机构资格实行注册登记制度，有效期3年，有效期满前，土地估价机构要按规定到发证机构申请重新登记。重新登记时，土地估价机构要提供3年的工作报告、人员现状和5个典型估价实例等材料。土地管理部门要按本规定，对土地估价机构进行审查，经审查合格的，由土地管理部门办理注册登记。凡连续两年无估价实例、不按国家有关法规进行土地估价或其它条件已不具备从事土地估价工作的机构，取消其土地估价资格，收回土地估价机构资格证书。

第十二条取得土地估价资格的机构，经具有土地估价师资格的人员认可，可派专人到估价对象所在地的土地管理部门，申请查阅与估价土地有关的土地登记文件、地价信息和图件等。

第十三条土地估价机构在开展土地估价时，应遵守以下工作规则：

1、严格遵守国家有关法律、法规、条例和制度；

2、坚持公正、客观、求实的原则，对所出具的土地估价报告书有关的内容的真实性和合法性负责；

3、对委托人提供的材料，应当严格保守秘密；

4、应在委托协议书规定的期限内完成有关土地估价工作。估价结果的报送范围，应严格限制，原则上只能提供委托人和土地管理部门；

5、对土地管理部门提供的土地登记材料，应当严格保守秘密，不得转让和公开引用；

对违反以上规定的，土地管理部门有权取消其土地估价资格。

第十四条土地估价机构在结束评估工作后，应及时向委托人提交土地估价报告，同时将估价结果交土地所在地的市、县土地管理部门备案。土地估价报告应由具备土地估价师资格的人员签署，并由土地估价机构加盖公章后生效。

土地估价报告格式及内容由国家土地管理局另行制订。

第十五条土地估价人员玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，或泄漏委托人提供的材料，或不按规定时间完成评估、提供估价结果，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可提请司法机关追究直接责任人的法律责任。

委托人与估价机构对估价结果有异意的，可提交当地市、县土地管理部门裁决。对裁决结果不服的，可提交省级土地管理部门作最终裁决。

第十六条本规定由国家土地管理局负责解释。

第十七条本规定自公布之日起施行。

第12篇：房地产估价合同及土地估价报告

附录一

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：十

三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

八、地价定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度]

第13篇：土地估价师《土地估价实务》：土地估价报告审核

土地估价师《土地估价实务》：土地估价报告审核

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发中，所谓的“看地”属于开发程序的阶段．【2007年考试真题】 A：投资机会选择 B：决策分析 C：前期工作

D：获取土地使用权 E：土地

2、下列对土地估价的描述不正确的是。

A：土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它对地价产生深刻的影响

C：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

D：土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 E：时间因素

3、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。【2006年考试真题】 A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：时间因素

4、大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的__倍。A．10 B．15 C．16 D．30

5、2010年3月31日，A房地产开发公司征收B村25亩耕地的征地补偿、安置方案被有关部门批准，按照规定，A房地产开发公司应在前支付全部征地补偿费用。

A：2010年7月1日 B：2010年8月1日 C：2010年9月1日 D：2010年10月1日 E：35％～50％

6、传统的城市土地使用制的特征不包括__ A．行政划拨

B．无偿无限期使用 C．有偿有限期使用

D．禁止土地使用权转让

7、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素

8、目前我国的土地证书主要有__。A．《国有土地使用证》 B．《国有土地所有证》 C．《集体土地使用证》 D．《集体土地所有证》

E．《土地他项权利证明书》

9、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补缴土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性

10、地籍按分类，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。A：表现形式 B：功能

C：建立的时序 D：所记载的对象 E：35％～50％

11、拟建项目进行投资估算时应该采用。A：工程概算定额 B：工程预算定额 C：工程结算定额 D：工程决算定额 E：土地

12、本金收益率是（）的比率。A．本金与收益 B．收益与投资 C．收益与本金 D．投资与收益

13、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后隔停车场有三栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。 A：遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估

B：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估

C：在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估

D：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估 E：合法性

14、应用收益现值法的关键在于合理确定预期收益．当预期收益比较稳定时，可以用作为预期年收益。

A：评估期前后若干年的年平均收益

B：某一经济周期各年收益额的折现加权平均值 C：等差时间序列模型的模拟值 D：等比时间序列模型的模拟值 E：土地

15、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为1．5年．经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平．则在成本逼近法计算中的投资利息为元。【2006年考试真题】 A：8934 B：18000 C：22500 D：22634 E：时间因素

16、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题) A：房地产开发预期总价格与总支出的差额 B：房地产开发的总收益 C：房地产的年租收入

D：房地产的建造总成本和总利润 E：合法性

17、某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重为0.4、0.

3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为__元/平方米。A．980 B．1010 C．1020 D．1040

18、土地交易时，土地价格的形成最终取决于。A：政府土地行政主管部门 B：政府物价管理部门 C：土地估价师 D：土地交易双方 E：时间因素

19、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任

20、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。A：区域平均地价 B：评估价格的平均值 C：市场价格的平均值 D：成交地价的平均水平E：合法性

21、城镇土地定级中的综合定级是指。A：对商住等综合用地的定级 B：对商、住、工混合用地的定级

C：综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别

D：不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别 E：合法性

22、《土地利用年度计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。A．土地开发整理规划

B．国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标 C．土地利用总体规划

D．建设占用耕地等耕地减少情况 E．建设占用耕地等耕地增加情况

23、在以下选项中，不属于房产现状变更测量的是．【2007年考试真题】 A：房屋的新建与改建 B：房屋的损坏与灭失 C：地名、门牌号的更改 D：房屋的买卖与交换 E：土地

24、关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求__。A．严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B．按照质量相等的原则补充耕地

C．补充高质量耕地的可以减少补充数量

D．补充耕地质量低于占用耕地的要按等级折算增加补充面积

25、编制__的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。A．城市细部规划 B．城市总体规划 C．城市详细规划 D．城市分区规划

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于闲置土地的处置方式的有__。A．延长开发建设时问，但最长不得超过1年 B．延长开发建设时间，但最长不得超过2年 C．变更土地用途，办理有关手续后继续开发 D．政府为土地使用者置换其他闲置土地 E．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

2、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。A：柱廊以柱外围为准

B：檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准

C：门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准 D：门墩以墩内围为准 E：门顶以顶盖投影为准

3、根据《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级评定为__。A．优质房

B．完好房和基本完好房 C．一般损坏房和严重损坏房 D．危险房 E．劣质房

4、土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的。A：最有效使用原则 B：预期收益原则 C：变动原则 D：竞争原则 E：贡献原则

5、在情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。A：抵押物为集体土地所有权 B：开发商销售完毕的商品房用地

C：土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地使用权 D：土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权

E：欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意

6、是预期收益原则的具体应用。A：剩余法 B：成本法

C：收益还原法 D：市场比较法

E：基准地价系数修正法

7、交通运输用地包括。A：街巷

B：管道运输用地 C：公共用地 D：公路用地 E：河流水面

8、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。A：上访 B：和解 C：调解 D：仲裁 E：诉讼

9、某套商品住宅销售总价为97．5万元，套内建筑面积130平方米，套内阳台建筑面积10平方米，套内墙体面积10平方米，公共分摊建筑面积20平方米，则下列结论正确的是．【2009年考试真题】 A：该套商品住宅建筑面积150平方米 B：该套商品住宅套内使用面积110平方米 C：该套商品住宅套内使用面积120平方米

D：该套商品住宅建筑面积单价6500元／平方米

E：该套商品住宅套内使用面积单价7500元／平方米

10、在同一地域性市场内，土地价格主要由__决定。A．价格 B．市场 C．需求 D．质量

11、下列关于行政处罚的决定程序，说法正确的是__。

A．无论采取何种处罚程序，行政主体做出处罚决定都必须是书面形式 B．行政主体做出处罚决定，可以采取口头形式

C．对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律不举行听政

D．对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律举行听政

E．不能采取简易程序的行政处罚，则需采取一般程序

12、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括（）等方式。A．居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地 B．居住区公园一居住小区公园 C．居住区公园一小块公共绿地 D．居住小区公园一小块公共绿地

13、基准地价的特点有__。A．全域性 B．分用途 C．无限期 D．平均性 E．有限期

14、工程量清单计价法对推进我国工程造价管理体制改革的重大作用有__。A．用工程量清单计价招标符合我国当前工程造价体制改革中“逐步建立以市场形成价格为主的价格机制”的目标

B．采用工程量清单招标有利于将工程的“质”与“量”紧密结合起来 C．有利于业主获得最合理的工程造价 D．有利于标底的管理与控制

E．是工程造价管理体制改革最直接的计价方法

15、土地登记分为初始土地登记和变更土地登记，与初始土地登记相比，变更土地登记具有分散性与个别性、等特点。A：完整性和连续性 B：经常性和及时性 C：强制性 D：连带性

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

16、下列属于土地增值税扣除项目的是__。A．取得土地使用权时所支付的金额 B．土地开发成本、费用

C．建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D．与转让房地产有关的税金 E．建设部规定的其他扣除项目

17、影响各企业的实际利润水平参差不齐，很不均衡的客观因素有。A：价格因素 B：地理环境 C：自然资源 D：经营方式 E：投资数额

18、在统计中，众数是．【2008年考试真题】 A：一种统计意义上的平均数

B：分布数列中处于中点位置的数值 C：一种位置平均数

D：分布数列中出现次数最多的数值 E：去掉最大值和最小值后的平均数

19、《协议出让国有土地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议 E．内定

20、下列不属于企业流动资产的是__。A．短期投资 B．应收款项 C．货币资金 D．应付款项

21、成本法投资回报率考虑因素为__。A．开发土地的类型 B．开发周期的长短 C．土地的面积

D．开发土地所处的政治经济环境

22、信用职能主要表现在以下方面。A：筹集社会各方面的闲散资金 B：融通和分配生产建设资金 C：提高资金使用效益，促进产业结构和产品结构的调整 D：反映经济活动、调节社会需求 E：增加市场资金的流通量

23、不属于房地产项目的特征的是__。A．房地产项目时间目标的限定性较强 B．房地产项目质量要求高 C．房地产项目前期策划周全 D．房地产项目的费用目标较强

24、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

25、我国的国情是人多地少，人均耕地面积相当于世界人均耕地面积的__。A．27% B．43% C．51% D．68%

第14篇：土地估价报告常见错误汇总

第一部分 总述

一、估价项目名称：

二、委托估价方：

三、受托估价方：

四、估价对象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范。

五、估价目的：

包括：

1、为什么评估

2、谁委托评估的

3、应用方向

可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据：

包含：

1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：

（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)

（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：

1、基准日；

2、土地用途(设定、实际)；

3、开发程度(设定、实际)；

4、土地使用年期(设定、实际)；

5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。

之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；

（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

（5）漏掉基准日、年限等。

- 1语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：

（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；

（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）

1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）

包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位臵、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。

②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位臵；

- 3地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】

可能出现错误：

（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估价

一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）

常用的原则：

1、替代原则（所有方法适宜）

2、变动原则（所有方法适宜）

3、需求与供求原则（所有方法适宜）

4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）

5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）

7、多种方法结合原则

8、最有效利用原则

如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）

【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】

1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据

2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）

可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方

- 5容，同时说明价格类型、价格水平及种类。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

④成交日期：一般描述包括使用单位、位臵、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。

②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

影响土地价格的区域及个别因素：

① 区域因素主要包括：

a.繁华程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）

c.环境状况（自然环境和人文环境质量）

d.城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度）

e.城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制）

② 个别因素

A、位臵

B、面积大小

C、宗地形状

D、临街状况

E、地势、土地平整程度

F、地质水文状况

G、规划管制条件

H、土地使用年限

I、其它因素

根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表

1、表

2、表

3、表4。

- 7因素条件说明，（按规范格式要求描述）

注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

（1）用途修正指数[最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正] 可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

（2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似

（3）交易类型

一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。

（4）交易情况修正指数

选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。

（5）交易期日价格指数

确定方法：

a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数

b.调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例

地价指数

如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表

xx市住宅用地地价指数表

年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地价指数（%） 100 105.016 107.128 109.240 109.500 (6)土地使用年限修正指数

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n (7)区域因素条件指数

A、商业繁华度条件指数

- 9定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

b、公用设施完善度

将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。

E、产业集聚规模指数

将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降0．5％。

（8）个别因素条件指数

A、容积率条件指数

a、确定方法：如果宗地所在地有容积率修正系数（如西安等地），“可直接采用容积车修正系数。

b、可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。

B、临街状况指数

将宗地临街状况分为四面临街了(或路)三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。

C、宗地面积指数

将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，(面积大干10000平方米为优；面积在7000—10000平方米划为较优；面积在4000－7000平方米划为一般；面积在2000－4000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣)，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。(只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况)(注：商业用地，住宅用地。办公用地的面积可根据调查确定)。

D、宗地形状指数：将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X‰。

E、地形坡度指数：将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：坡度在3－5%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10— 20%属一般，坡度在20－25%属较劣，坡度大于25%属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。

F、地质条件指数：将地质条件按地基承载力的大小分为优。较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：地基承载力大于25吨／平方米属优，在 20－25吨／平方米属较优，在 12－20吨／平方米属一般，在8－12吨／平方米属较劣，小于8吨／平方米属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X％。

G、规划条件限制指数：分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。

- 11★说明纯收益的测算依据和方法。

★明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

★说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。

1、收益还原法的基本公式

收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：

(1)土地年纯收益不变。R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r (2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：

无限年期的地价计算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地价计算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：

无限年期地价计算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地价计算公式：p=a/(r〒s) 〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地价格

a-土地纯收益

r-土地还原利率

b-纯收益的等差级数递增或递减的数额

s-纯收益逐上递增或递减的比率

（5）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

A、土地使用年期无限

当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a；t 年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零

A，使用期无限时

B、土地使用年期有限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时

（6）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为：

根据评估经验，公式（2）是我们评估时最常用的公式。

2、采用收益还原法评估土地的步骤

(1)确定房地产总收益

- 13e、计算房屋折旧费：

年折旧费＝（房屋重臵价－残值）/耐用年限＝房屋重臵价〓（1－残值率）/耐用年限

注：①房屋重臵价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重臵价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。则：

年折旧费＝房屋重臵价/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

C、计算企业经营收益中总费用

企业经营中的总费用一般包括：

a、原料费

b、运输费

c、折旧费

d、一般管理费

e、职工工资

f、应纳税金

g、工厂房屋的维护、保险等费用

在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果。

（3）确定房地产出租纯收益：房地产出租纯收益＝房地产出租总收益－房地产出租总费用

（4）确定房屋出租纯收益

房屋纯收益＝房屋现值〓建筑物还原利率

A、房屋现值的确定方法：

a、房屋现值＝房屋重臵价－房屋折旧总额＝房屋重臵价－年折旧费〓（1－残值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋现值＝房屋重臵价〓成新度

B、房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出2—3%。

（5）计算土地纯收益

土地纯收益可依据评估对象采用的不同而计算

A、土地租赁中土地纯收益的计算：土地纯收益＝租金－（管理费+维护费+税金）

B、房地出租中土地纯收益的计算：土地纯收益＝房地出租纯收益－房屋出租纯收益

C、一般企业用房地产中土地纯收益的计算：土地纯收益＝销售收入－原材料价

- 15法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）；

B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价。

(2)估算建筑费、专业费（按建筑费的一定比例）、不可预见费 一般为建筑费和专业费之和的2％一5％‟等各项成本费用。

(3)计算利息

A、确定开发建设周期

B、投资时间，合理确定计息周期（一次性均匀投入还是分段均匀投入）

C、复利计息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)计算税金：主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等；

(5)销售费用：主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等；

(6)估算开发商的合理利润

剩余法可能出现的错误：

A、公式选错或计算过程漏步骤。

B、预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。

C、费用确定可能漏项或多项。

D、术语不规范。

E、利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。

F、利润计算时考虑了利息。

G、未将地价还原至估价期日时的价格水平。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一。

（四）成本逼近法

★应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。

★要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。要有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

★明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

★有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

★说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

- 17有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准（注：①有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金）；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

2、确定土地开发费

土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。

（1）确定土地开发费方法

直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收〓〓城市市政公用设施配套费》的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；②弄清大配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。

（2）确定开发费时把握原则

A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。

B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20～60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3～6米宽）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。

3、确定投资利息

（1）利息率的选择

根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与

- 19 式中：Vn一待估宗地设定年限的土地价格

V一无限年期土地价格

r一土地还原利率

n一待估宗地设定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用当地地，市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式为。”

A、如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致

V＝„土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利后、十投资利润‟〓[1－1／（1＋r）n]＋出让金

或中：V一待估宗地土地价格

B、如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致

V＝｛[土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息十投资利润]〓[1－1／(1+r)n]+出让金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m) 式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出让金规定土地使用年限

r一土地还原利率

成本逼近法可能会出现的错误：

A：缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。

B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。

C、利息计算有误。

D、未进行年期修正或区位修正。

E、费用确定可能漏项或多项。

F、术语不规范

G、利润计算时考虑了利息。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一

（五）基准地价系数修正法

应用此法进行估价，按（规程》规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

★说明宗地位臵、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

★说明待估宗地的各项因素具体条件，应将因素修正系数表的内容具体列出。具体形式参见市场比较法中因素条件说明表的形式。

- 21素说明中一定注意前后一致(个别因素描述。市场比较法中因素说明)。

（4）编制持信宗地各因素优劣程度及修正系数表

注：如宗地少，可将步骤

3、4合并，变为编制待估宗地各影响因素条件说明、优劣程度及修正系数表。

A、确定年期、期日、容积事等因素的修正系数

a、K1年期修正：同市场比较法

b． K2期日修正：同市场比较法

c、K3；容积率修正：同市场比较法

（6）、计算待信宗地土地价格

宗地地价=基准地价〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系数

K２——期日修正系数

K３——容积率修正系数

K一各影响因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地价是在基准地价设定开发开发程度条件下的土地价格。如果宗地地价定义中设定的开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，应作开发程度修正。

设定开发程度高于基准地价开发程度时，或者设定开发程度低于基准地价开发程度时：

待估宗地土地价格＝基准地价设定开发程度下的宗地地价一（基准地价设定开发程度开发资一估价设定开发程度开发费）

特殊情况的处理办法：

1、如待估宗地所在城镇有基准地价；但无修正体系，编制待估宗地各项影啊因素修正系数困难较大，解决办法有：

A、根据当地情况编制因素条件说明表，因素修正系数表；请当地土地局确认盖章

B、办法A难度较大时；尽量描述待估宗地的各项影响因素属所处级别或区域的平均水平，不进行修正，有些因素必须进行修正的说明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城镇有基准地价，但制定时间较早，配有的修正系数表存在问题，如选择其它两种方法评估；最好不采用基准地价系数修正法；如必须选择基准地价系数修正法评估；可征求地方土地局意见，修改修正系数表，让当地土地局盖章、确认：修正难度较大，可采用上述解决方法B。

基准地价系数修正法可能会出现的错误

A、漏项，缺少地价内涵介绍等。

B、因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化。

- 23可能出现的错误

A、漏项

B、附无关的资料（如土地使用证、位臵示意图等）。 最新土地估价报告改错总结

一、格式方面的错误要点

估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。土地估价报告是土地估价机构提交客户的关于土地资产的法律文件，由摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用和附件四部件组成。土地估价技术报告是供机构存档和报告确认的文件，由总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分组成。格式中存在的问题主要问题如下：

1.报告的纸张规格、字体、设计等不符合要求。

2.完全不按“估价报告规范格式”编写。如只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果。

实例：某机构的估价报告完全没有按估价报告规范格式编写，而是根据自己业务工作习惯和客户的—般要求编写。估价报告的各部分与规范格式无法对应。特别是估价方法运用简单。

3.

部分不符合格式要求。一是部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等；二是封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致；三是土地估价报告和土地估价技术报告的各部分内容缺损或不全面。

实例：某机构报告无封面，估价报告与估价技术报告编号不对应，估价对象界定中格式与规范格式不符，没有土地估价机构资质等。

二、土地估价报告错误要点

第一部分 摘要

摘要是就项目名称、委托方、估价基准日、价格结果等方面所作的简明扼要说明，同时明确估价机构及估价人员，以明确法律责任。摘要中存在的主题如下： 1.缺摘要。

2.缺少估价师签字或只有1名估价师签字、缺少估价师证书号及机构公章，或不是估价师本人签字。无估价机构负责人签字

案例：某机构其报告摘要没有估价师签字、项目名称不全、没有机构盖章。3.缺少估价基准日或有错误，缺少估价日期或与评估实际相矛盾。

4.估价结果要求说明总地价、单位面积地价和有楼的楼面地价，并附大写金额。部分报告没有楼面地价或大写金额。当估价结果和估价机构分落两页纸时，估价结果页大多没有盖公章。

- 25（2） 区域因素：是指待估宗地所在区域的对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。它是一个均质区域的概念，而不是一个城市的概念。主要因素有区域位臵、区域基础设施条件、区域规划限制、环境质量（对居住区包括区域治安、居民档次）产业集聚程度以及一些区域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文环境等。

常见的问题是：区域位臵用宗地个别位臵代替或城市整体位臵代替；区域基础设施用城市整体情况代替（没有调查）；环境质量只分析污染，而不分析人文社会环境质量。最大的问题是区域因素分析与待估宗地的位臵和用途不挂钩，不作调查研究或做很少的调查研究。只从一些城市发展概况等资料中摘录。一个城市的估价报告，其一般因素和区域因素都是千人一面。一个城市的基础设施投资状况及其它因素不同于该均质区域的地价影响因素。

案例：某个机构在评估武汉市一郊区宗地地价时，其区域因素为：武汉市的自然条件（地理）、交通条件、基础设施状况、环境优劣和规划限制，而对宗地所在区域的地价因素没有任何分析，也没有将其放在个别因素中分析。这完全把一般因素和区域因素混同，对区域因素没有作认真调查。

（3）个别因素：个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如土地面积、形状、临街宽度、位臵、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、地质条件等。土地用途不同，各因素对地价的影响也不同

常见的问题是：个别因素分析不全，或较全面，但哪个因素对宗地地价有何影响没有分析或心中没数，这从后面运用估价方法估价时根本不考虑个别因素或与个别因素相违背可以看出。

案例：某机构在评估某写字楼时，个别因素分析很不具体，没有宗地宽度、进深、地质条件等分析，宗地基础设施状况不具体等。

第三部分 土地估价结果及其应用

问题主要有：

l.估价依据：（见技术报告）

2.估价原则：（见技术报告）

3.估价方法：缺估价方法或没有方法选择的依据及每种方法的计算结果。

4.估价结果：（见技术报告）

5.需要特殊说明的事项问题较多，双方的权利责任交待不清，报告的使用条件及报告结果的限制条件交待不清，土地估价结果有效期错误或没有等。

主要问题：本项估价的假设条件和报告使用限制条件不明确。是公开市场价格?还是资产清算价格?是有限制的抵押价格?还是抵押条件下的土地使用权价格?很多报告在碰到一些较复杂的评估目的和评估对象时往往搞错。如个别报告

- 27

第15篇：土地估价报告备案办法(试行)

土地估价报告备案办法（试行）

国土资源部办公厅关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案

办法（试行）》的通知

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）：

根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔２００１〕４４号）精神，部制定了《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》（附件一）和《土地估价报告备案办法（试行）》（附件二）二个配套文件，现印发给你们，请遵照执行。执行中的有关问题请及时报部土地利用管理司。

附件二：土地估价报告备案办法（试行）

一、备案范围

土地估价报告备案的范围是指： １．企业改制涉及的土地估价报告。

２．土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。

二、备案要求

（一）企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：

１．企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。

２．企业改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案；同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省（区、市）备案。

（二）土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：

１．在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。

２．在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。

三、备案条件

（一）企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：

１．受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。

２．土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。

３．按规定提交以下相关材料，符合要件齐备要求：

（１）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要件详见《企业改制土地资产处置审批要求》（附件一）中具体处置方式审批要求所需报件。

（２）土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括： ①土地估价报告备案的申请函件，并附《土地估价报告备案表》（见附表一）； ②土地估价报告和土地估价技术报告； ③企业改制方案和土地资产处置方案； ④企业改制批准文件。

（二）土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件：

１．业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成，并已向委托方提交的土地估价报告（土地估价项目业绩清单见附表三）。

２．业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告。

３．业绩清单应在规定时间上报，上报时间以当地当日邮戳为准（逾期未报的，视为上一季度无业绩清单）。

四、备案程序

（一）企业改制涉及的土地估价报告按以下程序备案： １．申请

改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件向土地行政主管部门提出备案申请。 ２．受理与备案

土地行政主管部门对要件进行合规性审核，凡机构资质符合要求，要件齐备，土地估价报告符合规范格式，应予以备案，并由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。如不符合规定要求，则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。

（二）土地估价项目业绩清单按以下程序备案： １．报送业绩清单

土地评估机构在每季度的第一个星期一将上一季度的土地估价项目业绩清单报土地行政主管部门（同时附相应的电子文档）。 ２．审核与汇总

土地行政主管部门在收到各土地评估机构报送的业绩清单后，进行审核汇总，作为对土地估价报告进行随机抽查的依据。

附表一：土地估价报告备案表

编号：２００１－××× 年 月 日 ｜来文（函）单位 ｜ ｜

｜来文（函）名称 ｜ ｜｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜来文（函）字号 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜备案目的 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜改制批准文件字号 ｜ ｜｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜估价机构名称、资质 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜土地估价报告编号或清单 ｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜初审意见文（函）字号或清单｜ ｜

｜－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜土地资产处置方式 ｜ ｜ ｜土｜使用权人： ｜

｜地｜国有划拨土地： 宗； （总）面积（平方米）： ；设定用途： ｜ ｜基｜国有出让土地： 宗； （总）面积（平方米）： ；设定用途： ｜ ｜本｜××××土地： 宗； （总）面积（平方米）： ；设定用途： ｜ ｜情｜评估单价（元／平方米）： ｜ ｜况｜评估（总）价格（万元）： ｜

｜评｜ （本机构已经根据评估委托文书的约定和国家规定的土地估价技术规范要求， ｜ ｜估｜对有关土地进行了评估，并对出具的土地估价报告和土地估价结果承担法律责任） ｜ ｜机｜ ｜ ｜构｜ ｜

｜意｜（主要）估价师（签名） 机构名称（盖章） ｜ ｜见｜ 年 月 日 年 月 日｜

｜委｜ ｜

｜托｜ （同意上报备案或其它意见） ｜ ｜方｜ ｜

｜意｜ 企业名称（盖章） ｜ ｜见｜ 年 月 日｜

｜备｜ （土地评估机构资质符合规定，土地估价报告符合规范格式要求，要件齐备，予｜ ｜案｜以备案。） ｜ ｜意｜ 签字（盖章） ｜ ｜见｜ 年 月 日｜

１． 表格中“评估机构意见”栏由受托评估机构填写，“备案意见”栏由备案机关填写，其余栏由来文（函）单位填写。

２．此表一式两份，一份留存备案机关，一份签字盖章后交来文（函）单位。

附表二：土地估价结果初审表

编号：２００１－××× 年 月 日 －｜申请初审单位 ｜ ｜ ｜申请初审目的 ｜ ｜ ｜估价机构名称、资质｜ ｜土地估价报告编号 ｜ ｜

｜【估价方法及结果】（根据评估方法选择填写） ｜ ｜〖成本逼近法〗 ｜

｜土地取得费（元／平方米）： 土地开发费（元／平方米）： ｜

｜还原率（％） ；利息率（％）： ；利润率（％）： ；土地增值率（％）： ｜ ｜估价结果（元／平方米）： ｜ ｜〖基准地价系数修正法〗 ｜

｜待估宗地级别和基准地价（元／平方米）： 允许修正幅度： ｜ ｜修正后价格（元／平方米）： ｜ ｜〖市场比较法〗 ｜

｜比较案例价格（元／平方米）： 案例一： 案例二： 案例三： ｜ ｜修正后价格（元／平方米）： ｜

｜〖收益还原法〗 ｜

｜总收益（元／平方米）： ；总支出（元／平方米）： ｜

｜土地还原率（％）： ；房屋还原率（％）： ；估价结果（元／平方米）： ｜ ｜【剩余法】 ｜

｜开发完成后的不动产价格（元／平方米）： ；开发周期（年）： ； ｜ ｜开发成本（元／平方米）： 估价结果（元／平方米）： ｜ ｜〖最终结果〗 ｜ ｜【当地出让金标准】 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜审查结论： ｜

｜ 上述土地估价报告及土地估价结果已经我局初审，其中： ｜ ｜ 成本逼近法的取费依据符合××××、××××文件的规定； ｜

｜ 基准地价系数修正法的基准地价及系数修正表正确，修正合理； ｜ ｜ 市场比较法中选取案例真实，修正体系编制正确； ｜

｜ 收益还原法中确定的费用客观，系数确定符合当地实际情况； ｜ ｜ 剩余法中确定的各项费用客观，符合当地实际情况 ｜ ｜ ｜

｜ 市、县土地管理局（盖章） ｜ ｜ 年 月 日 ｜

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ １．表格中“审查结论”栏由评估宗地所在地初审机关填写，“估价方法及结果”栏及其余栏由申请初审的单位填写。

２．每份土地估价报告填写一份表，如宗地情况复杂，可分宗地填写。

附表三：土地估价项目业绩清单

｜序号｜项目名称｜土地估价报告编号｜宗地数｜宗地总面积（平方米）｜评估总价（万元）｜项目完成时间｜ 机构名称（盖章） 年 月 日

第16篇：土地估价师：土地估价报告书的编写

2017土地估价师：土地估价报告书的编写

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为。A：买卖价格 B：租赁价格 C：清算价格 D：抵押价格 E：合法性

2、财产保险和人身保险都属于。A：社会保险 B：商业保险 C：强制保险 D：政策保险 E：土地

3、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。A：取建筑的耐用年限 B：取土地的剩余使用年限 C：取可使用年限

D：耐用年限与可使用年限谁小取谁 E：时间因素

4、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为__ A．20 B．66.7 C．75 D．50

5、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2平方千米，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。【2004年考试真题】 A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素

6、县级以上土地行政主管部门对土地等级进行评定，根据国民经济和社会发展状况，评定的土地等级每__年调整一次。A．2 B．3 C．5 D．6

7、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

8、由于规划政策的作用，地价曲线成为__。A．由市中心向郊区渐降的平滑曲线 B．一个起伏的，有不连续的折线

C．一个以Y轴为中心对称起伏的曲线

D．一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线

9、下列关于资产的表述，错误的是．【2009年考试真题】 A：必须能够被企业拥有或控制 B：由过去的交易或事项形成 C：能够给企业带来经济利益 D：资产增加，负债则减少 E：土地

10、根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，可以享受减免契税优惠待遇的是．【2006年考试真题】 A：城镇职工购买自住住房 B：房屋所有者之间互换房屋

C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房

D：取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设 E：土地

11、土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受因素的影响很大。A：客观 B：主观 C：社会 D：人为

E：时间因素

12、非农业建设经批准占用耕地，占用者应按照__的原则，负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地。A．“占多少、垦多少” B．占多少、补多少” C．“补多少、垦多少” D．“垦多少、补多少”

13、影响税收负担的因素是__。A．经济发展水平B．国家职能大小 C．分配秩序和分配政策 D．社会制度

E．总体的人均占有量

14、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。A．管理费 B．修理费 C．折旧费

D．以直接归属土地负担部分为限的土地税

15、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由（）人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。A．县级以上 B．镇级 C．市级以上 D．省级

16、若土地年纯收益A按比率s递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为。A：P=A÷(r+s) B：P=A÷(r×s) C：P=A÷(r-s) D：p=A÷r+A÷s E：时间因素

17、利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上。A：±0．4 mm B：±0．5 mm C：±0．6 mm D：±0．8 mm E：土地

18、营业税纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额(以下统称营业额)；未分别核算营业额的，税率。 A：从高适用 B：从低适用 C：固定

D：以上表述均不正确 E：土地

19、地租是一种经济剩余，即之后余下的那部分。A：总利润减去税金

B：总收入减去总要素成本

C：税后总利润减去社会平均利润 D：总收益减生产成本 E：时间因素

20、地租是扣除__后的余额。A．成本、利润 B．利息、税收

C．成本、利润、税收

D．成本、利润、利息、税收

21、根据《中华人民共和国公司法》的规定，为公司承担资产评估的机构因过失提供有重大遗漏报告的，对其罚款额度是所得收入的。A：1倍

B：1倍以上3倍以下 C：3倍以上5倍以下 D：5倍以上 E：35％～50％

22、小型简单项目最好采用__组织形式。A．职能型 B．项目型 C．矩阵型 D．计划型

23、征用土地的各项费用，应当自征地补偿安置方案批准之日起__内全额支付。A．1个月 B．2个月 C．3个月 D．6个月

24、农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在条件下划分出农用地等别。

A：平均土地利用 B：平均土地经济 C：自然质量 D：有利于生产

E：国家实行土地估价师资格认证制度

25、计算平均发展速度通常采用__。A．算术平均法 B．几何平均法 C．众数 D．中位数

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、__原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。A．平等 B．均价 C．分配 D．替代

2、根据国土资源部和国家工商管理局的有关规定，__等内容应在《国有土地使用权出让合同补充协议》中予以明确。A．竣工时间

B．商品房项目的最高房价 C．工业用地的投资强度

D．商业项目的最低土地增值收益率 E．最低容积率和建筑系数

3、《农村土地承包法》规定，草地的承包期为__年。A．10 B．30 C．30～50 D．30～70

4、农用地包括__。A．养殖水面 B．草地 C．耕地

D．未利用地 E．林地

5、土地估价报告书中，土地开发程度的设定应与相一致。A：估价对象土地利用特点 B：估价对象界定 C：估价目的 D：估价方法

E：土地的面积特点

6、在新区的控制性详细规划中，影响地块容积率的主要因素有．【真题】

A：现状人口密度

B：城市基础设施的状况 C：规划区范围的基准地价 D：地面建筑的质量 E：城市景观的要求

7、通过出让取得的土地使用权不得__。A．转让 B．出租 C．抵押 D．出让

8、下列说法正确的有。

A：增加税收可以减少总需求，减少国民收入 B：增加税收可以增加总需求，减少国民收入 C：减少税收可以扩大总需求，增加国民收入 D：减少税收可以减少总需求，增加国民收入 E：增加或减少税收，对国民收入没有影响

9、现阶段我国土地利用总体规划的编制工作应遵循的原则是__。A．目的性原则 B．因地制宜原则 C．综合效益原则 D．系统协调原则 E．公平性原则

2007年考试

10、下列选项能够反映会计职能特点的是。A：会计是定量地反映各单位的经济活动 B：会计是定性地反映各单位的经济活动

C：会计是客观地事后反映各单位已经发生或已经完成的各项经济活动 D：会计是系统、连续、完整地反映各单位的经济活动

E：会计是客观地事后反映各单位正在发生或正在完成的各项经济活动

11、【2009年考试】国家规定的土地利用年度计划中包括的主要计划指标包括。A：新增建设用地计划指标 B：土地开发整理计划指标 C：征收土地计划指标 D：耕地保有量计划指标 E：收购储备计划指标

12、城市规划的作用有。

A：是国家对城市建设进行宏观调控的手段 B：是政策形成和实施的工具

C：是城市合理布局、有序发展的保障

D：是国家对城市建设进行微观调控的手段 E：促进城市化

13、依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城乡规划（）等。A．城镇体系规划

B．全国土地利用总体规划 C．城市土地利用总体规划 D．乡(镇)土地利用总体规翅

14、房屋建筑物具体包括。A：商业用房上的广告牌 B：房屋 C：公共建筑 D：土地使用权 E：地上建筑物。

15、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据__综合确定标底或者底价。A．土地估价结果 B．出让人需要

C．使用土地者需求 D．政府产业政策 E．土地使用需求量

16、施工图中的（）是施工中定位、放线的重要依据。A．轴线 B．尺寸 C．单位 D．标高

17、土地管理的原则包括等。A：依法管理原则 B：统一管理原则 C：维护社会主义土地公有制原则 D：充分合理利用和保护土地原则

E：我国台湾实行私有土地面积最高额的限制

18、基准地价评估所用数据以现实土地的__为主。A．收益 B．租金 C．潜力 D．地价 E．取得费

19、基准地价评估所用数据以现实土地__为主。A．收益 B．租金 C．潜力 D．地价 E．取得费

20、房地产开发的重要环节是__。A．物业管理

B．立项与企业审批 C．项目策划 D．项目规划

21、在新区的控制性详细规划中，影响地块容积率的主要因素有。A：现状人口密度

B：城市基础设施的状况 C：规划区范围的基准地价 D：地面建筑的质量 E：城市景观的要求

22、招标投标的方式有．【2008年考试真题】 A：公开招投标 B：邀请招投标 C：合作招投标 D：指定招投标 E：自主招投标

23、动态比率是财务报表及有关财会资料中某项且不同时期的两项数值的比率，这类比率可分为。A：相关比率 B：结构比率 C：环比比率 D：定基比率 E：核算比率

24、在计算每幢建筑物应分摊的公用建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括【2009年考试真题】 A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室

C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井

25、《土地管理法》规定，土地利用总体规划的编制原则包括等。A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B：严格保护基本农田，控制农业建设占用农用地 C：统筹安排各类、各区域用地 D：占用耕地要大于开发复垦耕地 E：提高土地利用率

第17篇：土地估价报告备案申请书[推荐]

土地估价报告备案申请书

昆明市国土资源局 分局：

兹有我公司评估的位于、为 所使用、以及办理 手续所涉及评估设定用途（即实际用途） 为 的土地 宗，土地面积为平方米，土地使用权类型为 。该宗地为昆明市 级，评估单价为 元/平方米（即 万元/亩），评估总价为 万元，货币单位为人民币。现向贵局提请备案。

请给予备案为谢！

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第18篇：土地估价相关知识税务知识总结

掌握：城镇土地使用税概念及计税依据，耕地占用税概念及计税依据。 熟悉：土地增值税概念及计税依据。

（三）考试范围

1、城镇土地使用税

（1）城镇土地使用税概念

（2）城镇土地使用税的计税依据

2、耕地占用税

（1）耕地占用税概念

（2）耕地占用税的计税依据

3、土地增值税

（1）土地增值税概念

（2）土地增值税的计税依据

三、房产税收

（一）考试目的

测试应考人员对房屋税收知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：房产税的概念及计税依据。 熟悉：房地产税的概念及计税依据。

（三）考试范围

1、房产税

（1）房产税概念

（2）房产税的计税依据

2、房地产税

（1）房地产税概念

（2）房地产税的计税依据

四、相关税收

（一）考试目的

测试应考人员对相关税收知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：营业税概念及计税依据，企业所得税概念及计税依据，契税概念及计税依据。

熟悉：城市维护建设税概念及计税依据，教育费附加概念及计税依据。 了解：印花税概念及计税依据。

（三）考试范围

1、营业税

（1）营业税概念

（2）营业税的计税依据

2、城市维护建设税

（1）城市维护建设税概念

（2）城市维护建设税的计税依据

3、教育费附加

（1）教育费附加概念

（2）教育费附加的计税依据

4、企业所得税

（1）企业所得税概念

（2）企业所得税的计税依据

5、契税

（1）契税概念

（2）契税的计税依据

6、印花税

（1）印花税概念

（2）印花税的计税依据

实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。

⑭

税率

税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。

⑮

附加、加成和减免

纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。

①附加和加成是加重纳税人负担的措施。

附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。

加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10%，加二成等于加正税的20%，依此类推。

加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。

②减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。 减税就是减征部分税款，免税就是免交全部税款。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对某些特定的生产经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。

税收具有严肃性，而税收制度中关于附加、加成和减免税的有关规定，则把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性密切地结合起来，使税收法律制度能够因地制宜，贯彻国家的税收政策，更好地发挥税收的调节作用。

⑯

违章处理

违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为。抗税是指纳税人对抗国家税法拒绝纳税的违法行为。欠税即拖欠税款，是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。

对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。

三、税收的征管

为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，国家制定了税收征管法。主要

规定有：

⑪

税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

⑫

法律、行政法规规定的纳税人和扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

⑬

税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税知识，无偿地为纳税人提供纳税咨询服务。纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。

⑭

纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密，税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。

⑮

纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利。纳税人、扣缴义务人对税务机关所作出的决定，享有陈述权、申辩权；依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利，同时还依法享有控告和检举税务机关、税务人员的违法违纪行为的权利。

四、中国现行房地产税

中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。

二、课税对象

房产税的课税对象是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

三、计税依据

对于非出租的房产，以房产原值一次减除10～30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

四、税率

房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

五、纳税地点和纳税期限

⑪

纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

⑫

纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

六、减税、免税

下述房产免征房产税： ⑪

国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

⑫

由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 ⑬

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

⑭

个人所有非营业用的房产。 ⑮

经财政部批准免税的其他房产。包括： ①损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。 ②对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的

时候，应依照规定征税。

③房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

④在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。

⑤企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。 ⑥中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。

四、适用税额和应纳税额的计算

土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

城市、县城、建制镇和工矿区的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

五、纳税地点和纳税期限

⑪

纳税地点

土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。

⑫

纳税期限

土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

六、减税、免税

⑪

政策性免税

对下列土地免征土地使用税： ①国家机关、人民团体、军队自用的土地； ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； ④市政街道、广场、绿化地带等公共用地； ⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； ⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

⑦由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。 ⑫

由地方确定的免税

下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定： ①个人所有的居住房屋及院落用地；

②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； ③免税单位职工家属的宿舍用地； ④民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； ⑤集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 ⑬

困难性及临时性减免税

纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。

耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；②人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。

为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊，保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额。上海市9.0元；北京市8.0元；天津市7.0元；重庆市4.5元；浙江（含宁波市）、福建、江苏、广东（含广州市）4省各6.0元；湖北（含武汉市）、湖南、辽宁（含沈阳、大连市）3省各5.0元；河北、山东（含青岛市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.5元；广西、陕西（含西安市）、贵州、云南4省、自治区各4.0元；山西、黑龙江（含哈尔滨市）、吉林3省各3.5元；甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区各2.5元。同时还规定，各省、自治区、直辖市应有差别地规定各县（市）郊区的适用税额，但各地平均数不得低于上述规定的平均税额。

五、加成征税

根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项： ⑪

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。

⑫

对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

六、减税、免税

⑪

减税范围 ①农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。 ②一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10%以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15%。

③对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。

④国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出具体意见报财政部批准后，

可酌情给予照顾。

⑤对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。

⑥对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益的比重确定耕地占用税征收额。

⑫

免税范围 ①部队军事设施用地； ②铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地； ③炸药库用地； ④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。

七、纳税环节和纳税期限

耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征（占）用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。

耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

二、征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

三、课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

四、税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率： ⑪

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； ⑫

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%； ⑬

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%： ⑭

增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。 每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。 为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额＝土地增值额×30%； 土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%；

土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目×15%；

土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%。

五、扣除项目

土地增值税的扣除项目为： ⑪

取得土地使用权时所支付的金额； ⑫

土地开发成本、费用； ⑬

建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； ⑭

与转让房地产有关的税金；

⑮

财政部规定的其他扣除项目。 上述扣除项目的具体内容为： ⑪

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

⑫

开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征收及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其中：①土地征收及拆迁补偿费，包括土地征收费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

⑬

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

⑭

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

⑮

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

⑯

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；

或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： ⑪

隐瞒、虚报房地产价格的； ⑫

提供扣除项目金额不实的； ⑬

转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

六、减税、免税

下列情况免征土地增值税： ⑪

纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；

⑫

因国家建设需要而被政府征收的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》

⑪

1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

⑫

1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

⑬

对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

契税。

二、课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

三、税率

契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

四、计税依据

契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

五、纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

六、减税、免税

有下列行为之一的，减征、免征契税： ⑪

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

⑫

城镇职工，按规定

⑭

土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

⑮

纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

⑯

依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税和税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收和滞纳金和罚款等非税款项。

⑬

教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。

三、企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至l0万元以下（含10万元）的，减按27%的税率征收。

应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额－准予扣除项目的金额 纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的下列收入： ⑪

生产、经营收入，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品（产品）销售收入、劳动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收入；

⑫

财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入； ⑬

利息收入； ⑭

租赁收入，如出租固定资产的收入； ⑮

特许权使用费收入； ⑯

股息收入； ⑰

其他收入。

纳税人可以分期确定的经营收入按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的，可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。

下列项目，按规定的范围、标准扣除： ⑪

在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

⑫

支付给职工的工资按计税工资扣除。 ⑬

职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、14%、1.5%计算扣除。

⑭

用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。

对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超过其境外所得依照规定计算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

四、外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

⑪

课税对象

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、

采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润（股息）、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。

在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。

⑫

税率及优惠政策

外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。

设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15%的税率征收企业所得税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，减按24%的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，

其机构、场所没有实际联系的，都应当缴纳20%的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给中国国家银行的利息所得，均免征所得税。

对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10%的税率征收所得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。

外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15日内向当地税务机关预缴；年度终了后5个月内汇算清缴，多退少补。

五、印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

⑪

购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；

⑫

产权转移书据； ⑬

营业帐簿； ⑭

权利、许可证照； ⑮

经财政部确定征税的其他凭证。

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：1‰、5‱、3‱、0.5‱、0.3‱。

对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。

印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种： ⑪

合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；

⑫

营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；

⑬

不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿，按凭证或帐簿的件数纳税。

对下列情况免征印花税： ⑪

财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花税；

⑫

已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税； ⑬

外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；

⑭

有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税； ⑮

经财政部批准免税的其他凭证。

个人所得税法的有关规定确定。

⑫

个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

⑬

职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。

⑭

对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法为：

①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

②个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益。下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

③个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

④个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

⑤跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

⑮

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

同时，为确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，要求各级房地产交易管理部门加强与税务机关的协作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。

三、支持住房租赁市场发展调整的住房租赁市场税收政策

自2001年1月1日起，房屋租赁税收按以下规定执行： ⑪

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

⑫

对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的

税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。

⑬

对个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

四、己购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配制度

⑪

已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。

购房者缴纳土地出让金相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品房住宅办理产权登记。

⑫

职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

⑬

土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。

⑭

上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

⑮

土地出让金，相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。

熟悉：保险的基本职能与派生职能。

了解：保险合同的构成和含义，保险业监管。

（三）考试范围

1、保险概念

（1）保险的经济含义 （2）保险的法律含义 （3）保险形成的条件

2、保险的职能

（1）保险的基本职能 （2）保险的派生职能

3、保险合同

（1）保险合同的含义 （2）保险合同的构成

4、保险的基本原则 （1）保险利益原则 （2）最大诚信原则 （3）近因原则 （4）补偿原则

5、保险业监管

三、证券基础

（一）考试目的

测试应考人员对证券相关知识的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求

掌握：证券概念，股票的含义及特征，债券概念及特征，证券投资基金概念。

熟悉：股票的分类，债券的分类。

了解：证券市场，债券与股票比较，证券投资基金的分类，政权投资基金的设立，发行及交易。

（三）考试范围

1、证券

（1）证券概念 （2）商品证券 （3）货币证券 （4）资本证券 （5）证券市场

2、股票

（1）股票的含义

（2）股票的分类

（3）股票的基本特征

3、债券

（1）债券概念 （2）债券的分类 （3）债权的特征

4、证券投资基金

（1）证券投资基金概念 （2）证券投资基金分类

（3）证券投资基金的设立、发行与交易

金融基础

我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。人民币的单位为元，辅币单位为角、分。

三、信用

㈠ 信用的概念

信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的。商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷的形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式，货币成为契约上的一般商品；一方面，某些人手中积累有货币，需要寻找运用的场所；另一方面，有些人急需货币，要求通过借贷形式以调节资金的余缺。货币所有者贷出货币，处于债权人的地位，有权按期索回贷出的货币，并要求对方支付使用货币的代价——利息；借入货币的一方处于债务人地位，可以暂时支配、使用借来的货币，但同时有义务按期偿还本金，并按规定加付一定的利息。

㈡ 信用形式

信用形式是表现信用关系的具体形式。随着商品经济的发展，为了满足各种融资的需要，出现了多种信用形式。以下介绍几种主要的信用形式。

⑪ 商业信用

商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式，如企业间商品赊销和预付货款等。在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。商业信用的积极意义是有利于促进商品销售，但存在范围有限的局限性。

⑫ 银行信用

银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，包括三个方面：一是银行以吸收存款、办理结算等形式，筹集社会各方面的闲散资金；二是通过贷款等形式运用所筹集到的资金；三是银行为商品交易双方提供信用保障，如提供保函、信用证服务等，也是以银行持有的货币资金做保障。

银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足，是国家调节经济的重要手段。例如，通过贷款的扩张和收缩，调控经济发展速度；通过调整贷款结构，带动产业结构的调整等等。此外，商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持。例如，商业票据往往要到银行办理贴现，国民经济中的货币结算一般要通过银行完成。

⑬ 国家信用

国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。作为国家信用的工具是公债和国库券，以及政府对外担保等。

政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在一年之内，目的是解决财政先支后收的矛盾；二是发行长期公债，以筹措资金弥补当年财政收

支赤字或进行长期投资。

在现代经济中，国家信用与银行信用有密切联系：或者是企业、单位和个人动用银行存款购买国家债券；或者是银行等金融机构直接购买国家债券。不论哪种情况，财政债务收支与银行资金都存在相互影响的关系。

⑭ 消费信用

消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。消费信用有两种类型：一是类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者；二是属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。消费信用的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。

⑮ 民间信用

民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。

四、金融活动

金融活动是指货币资金的融通活动，即融资活动。金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者；另一方为借人资金方，即资金需求者。借贷双方资金融通的方式可分为直接融资和间接融资两大类。

⑪ 直接融资

直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为，资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。

直接融资的优点在于： ①资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如贷款期限、数量和利率水平等方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要。

②由于资金供求双方直接形成债权债务关系，债权人自然十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力，从而促进资金使用效益的提高。

③有利于筹集长期投资资金。一是发行长期债券，二是发行股票，由此筹集的资金都具有稳定和可以长期使用的特点。在证券市场较发达的条件下，一些短期性资金也可进入市场参与交易，从而促进长期融资更好地发展。

直接融资的局限性主要表现在： ①直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。 ②对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。

⑫ 间接融资

间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为，其中资金供给者与资金需求者不是分别作为直接贷款人和直接借款人出现的，双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融中介机构发生信用关系，成为金融中介机构的债权人或债务人。典型的间接融资是银行的存贷款

业务，资金供给者将资金存入银行，然后再由银行向资金需求者发放贷款，存款人是银行的债权人，借款人是银行的债务人，而银行对于资金供求双方来说，则是金融中介。

间接融资的优点在于： ①筹资可以积少成多。银行等金融机构的网点多，吸储起点低，能够广泛筹集社会各方面的闲散资金，形成巨额资金。

②安全性较高。在直接融资中，融资风险由债权人独自承揽；而在间接融资中，由于金融机构的资产和负债是多样化的，某一项融资风险可由多样化的资产负债结构分散承担。

③作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动，还可能在地区、国家、甚至世界范围内调动资金，因而提高了金融业的规模经济水平。

间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。

五、金融工具

金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证（票据、债券等），以及所有权凭证（股票），它们是金融市场上交易的对象。

㈠ 金融工具的特征

金融工具一般具有以下特征： ⑪ 偿还性。指各种金融工具（除股票外）一般都载明偿还的义务和期限。 ⑫ 可转让性（流动性）。指金融工具可在金融市场上买卖、转让。金融工具持有人可随时将金融工具出售以获取现金。凡能随时出售而换回现金的金融工具，一般称之为流动性强。

⑬ 安全性。指投资于金融工具的本金能够安全收回的保障程度，或者说避免风险的程度。

⑭ 收益性。指投资于金融工具能给投资者带来收益的能力。

每种金融工具在上述四个方面的性质是不平衡的。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。因此，选择购买什么金融工具，需要从上述几方面去权衡利弊。

㈡ 金融工具的种类

金融工具是随着信用形式的不断扩展而不断增加的。金融工具的多样化是现代金融市场的重要特征。从不同的角度划分，金融工具可以分成多种类型。

按不同的信用形式划分，金融工具可分为商业信用工具、银行信用工具、消费信用工具、国家信用工具和国际信用工具等。

按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。

按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指的是银行券和纸币。

㈢ 几种主要的金融工具 ⑪ 本票

本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。本票的出票人就是付款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。

⑫ 汇票

汇票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票包括商业汇票和银行汇票。

商业汇票是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。

办理商业汇票应遵守下列原则和规定：①使用商业汇票的单位，必须是在银行开立帐户的法人；②商业汇票在同城和异地均可使用；③签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础；④经承兑的商业汇票，可向银行贴现；⑤商业汇票一律记名，允许背书转让；⑥商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过6个月；⑦商业汇票经承兑后，承兑人即付款人负有到期无条件交付票款的责任；⑧商业汇票由银行印制和发售。

银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票的签发要求单位和个人先将款项交存银行，银行据此给单位和个人签发前往异地办理转账结算或支取现金的票据，它具有票随人到、方便灵活、兑付性强的特点。

⑬ 支票

支票是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发。

支票有转账支票和现金支票两种。前者只限于通过银行划转存款，后者则可用以从银行提取现金。

支票的特点是：①在银行信用基础上产生，以存款为依据；②支票有效期

短，见票即付；③签发支票金额，以存款余额为限。

⑭ 信用卡

信用卡是银行或信用卡公司发行的，可以在指定的商店或场所进行记帐消费的一种信用凭证。一般来说，信用卡的功能主要有以下几种：①转帐结算功能；②储蓄功能；③汇兑功能；④消费贷款功能。其中消费贷款功能是指持卡人在消费过程中各项费用超过其信用上卡存款账户余额时，在规定的限额范围内，发卡人允许持卡人短期透支。此外，由于信用卡的结算支付通过电子计算机进行，因此又被称为电子货币。

⑮ 银行券

银行券是由银行发行的一种票据，俗称钞票。早期各商业银行都可发行，后来集中由中央银行垄断发行。我国中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债。

银行券具有以下特点：①是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通；②信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通；③是一种法定支付手段，任何人不得拒收；④不定期，可以长期流通使用。

⑯ 大额可转让存单

大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。

⑰ 债券和股票

在本书后面的

的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。

商业银行，是指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。商业银行在一国金融机构体系中居主体地位。

政策性银行，是政府出于特定目的设立，或由政府设施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。

非银行金融机构，是指银行机构以外的具体经办某一类金融业务的金融机构。

㈡ 我国的金融体系

目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、各类金融机构分工合作的金融组织体系，逐步形成了银行、证券、保险业分业经营、分业监管的金融体制。我国现行的中央银行制度下的金融机构体系可以概括为以中国人民银行为核心，国有独资商业银行为主体，包括其他商业银行和政策性银行以及非银行金融机构并存和协作的金融机构体系。

我国金融机构按其地位和功能可分为两大类：

也就有所不同。但作为中央银行，一般都具有三大职能，即发行的银行、银行的银行和国家的银行。

⑪ 发行的银行

中央银行垄断银行券的发行权，是全国唯一的现金发行机构。目前世界上几乎所有国家的现金都由中央银行发行。这一方面可以为中央银行提供资金来源，从而为中央银行调控金融和经济提供资金力量；另一方面可以为国家获得货币发行的利益。

⑫ 银行的银行

中央银行只与商业银行等金融机构发生业务往来，而不直接面向企业单位和个人经办金融业务。这一职能具体表现在：①集中存款准备金。商业银行等金融机构必须按规定比例将部分存款交存中央银行，形成存款准备金；②最终贷款人。在商业银行等金融机构周转资金不足时，中央银行以再贴现、再抵押或直接贷款等形式，向这些金融机构提供资金支持，从而成为“最终贷款人”；③组织商业银行等金融机构间的清算。由于各商业银行等金融机构在中央银行开立存款账户，并保留金融一定数额的准备金，因此，商业银行等金融机构间因交换各自代收代付凭证而产生的应收应付款项的差额，就可以通过在中央银行存款账户中存款的划拨来进行清算。

⑬ 国家的银行

中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：①代理国库；②代理国家债券的发行；③对国家给予信贷支持；④保管国家的外汇和黄金储备；⑤制订并监督执行有关金融管理法规；⑥代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。

三、商业银行

㈠ 商业银行的性质

商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。商业银行的经营活动随着世界经济形势的发展而逐步拓宽。目前各国商业银行除了吸收资金、发放贷款和投资等主要业务外，还开展各种国际业务、外汇业务、黄金买卖、租赁信托、咨询等多种业务。在当今世界各国的金融机构中，商业银行以机构多、资本雄厚、业务量大、业务范围广而居于其他任何金融机构不可取代的重要主体地位。

㈡ 商业银行的职能 ⑪ 充当信用中介

这是商业银行的基本职能。商业银行一方面通过吸收存款等银行的负债业务将社会上各方面暂时闲置的货币资金聚集起来；另一方面又通过贷款等银行的资产业务将所集中的货币资金投向需要货币资金的企业和部门。商业银行在这里充当受援信用的中介，使社会资金得到有效的运用。

⑫ 变货币收入为货币资本

由于商业银行具有信用中介职能，能把社会各主体的收入集中起来再运用出去，从而把非资本的货币转化为资本，扩大了社会资本总量，加速了资本的流通和扩张，有利于社会再生产的进行。

⑬ 充当支付中介

商业银行为顾客办理与货币收付有关的技术性业务，例如保管货币、贵重金属。证券，以及办理现金收付和存款转账等，从而成为客户的“账房”和“出纳”。

⑭ 创造派生存款和信用流通工具 商业银行在信用中介职能的基础上，通过存贷业务的开展，能够创造派生存款。创造派生存款是现代商业银行特有的职能。另外，商业银行还可以通过发行支票、本票、大额定期存款单等信用工具，满足流通中对流通手段和支付手段的需要，也节约了与现金流通相关的流通费用，并可将节约的非生产性流通费用用于生产中去。

商业银行客观上所具有的上述职能，使它在经济生活中具有重要的作用。它可以广泛动员社会闲散货币资金并用于满足各方面的资金需要，成为连结国民经济活动的“纽带”和整个国民经济活动的“神经中枢”。现代商业银行因其特有的信用创造职能成为国家干预经济生活的杠杆。

㈢ 商业银行的类型和组织 ⑪ 商业银行的类型

从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型。

职能分工型是指商业银行根据法律规定，主要经营短期工商信贷业务。有些国家的法律对各种金融机构的业务范围有严格的限定，如规定有的经营长期金融业务，有的经营短期金融业务，有的专营证券，有的只经营信托等，而商业银行主要经营短期工商信贷业务。采用这种类型分工的以美国、英国、日本等国家的商业银行为代表。

全能型商业银行也称为综合型商业银行，是指商业银行可以经营一切金融业务，包括各种期限和种类的存贷款，各种证券买卖以及信托、支付清算等金融业务。采用这种类型分工的国家以德国、奥地利和瑞士为代表。

⑫ 商业银行的外部组织形式

商业银行的外部组织形式是指商业银行在社会经济生活中的存在形式。由于各国的政治经济情况不同，它们商业银行的外部组织形式也有所不同。归纳起来，有如下几种形式。

①单元银行制。也称单一或独家银行制，指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式。目前只有美国采取这种形式，但随着经济发展和地区经济联系加强，加上金融业竞争加剧，美国许多州对银行开设分支机构的限制正在逐步放松。

②总分行制。亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国

外各地设立分支机构的银行组织形式。在这种形式下，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理。目前，世界上大多数国家均采用这种形式。

③集团银行制。亦称持股公司制，指由一个集团成立股权公司，再由该公司控制或收购两家以上的若干银行，这些银行在法律上仍然保持独立性，但业务经营都由同一股权公司所控制的银行组织形式。

融机构贷款利率。

⑭ 贷款重点是政府产业政策、社会经济发展计划中重点扶植的项目。如重点发展的产业开发货款、基础设施建设贷款、改善环境的建设贷款、社会福利建设项目贷款。这些贷款由于利微、期限长、风险大，其他金融机构不愿经营，故多由政策性金融机构发放。

㈡ 政策性银行的种类

按业务范围区分，各国政策性银行主要有如下几种类型： ⑪ 开发性金融机构。是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。其作用主要是配合政府实施相关的产业政策，加快基础设施和重点项目的建设。这类政策性金融机构主要在经济欠发达国家或发展中国家设立，如印度工业开发银行，巴西国家经济开发银行，尼日利亚工业开发银行等。但一些发达工业国家也设立有开发性金融机构，如日本开发银行，美国联邦中期信贷银行，法国土地信贷银行。然而，开发性金融机构在发展中国家的作用比在发达国家更为重要。

⑫ 农业政策性金融机构。是经营农业和与农业有关的信贷业务，贯彻政府支持农业发展政策的金融机构。其作用在于为农业提供资金支持，为贯彻和落实政府支持的农业政策措施提供服务。

⑬ 进出口政策性金融机构。是经营与进出口有关的信贷业务，推动国家进出口贸易发展的金融机构。其作用主要是通过融通资金，提供融资条件，提供资询服务和经办对外援助，服务于政府的对外政策。在外贸出口信贷中，对资本货物的出口予以特别支持，以政府作后盾支持外贸经济的发展。

世界各国的政策性银行，除上述三种类型外，还有住房政策性金融机构和中小企业政策性金融机构。前者专门为住房生产、经营、分配和消费各环节提供政策性速效；后者主要服务于中小企业，为支持中小企业增强市场竞争力，开辟就业渠道，推动技术创新与进步提供政策性金融服务。

五、非银行金融机构

㈠ 非银行金融机构与商业银行的区别 ⑪ 资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。

⑫ 资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、证券、租赁等金融业务。

⑬ 不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。

㈡ 主要的非银行金融机构 ⑪

信用合作社。是由个人集资组成、以互助为主要宗旨的合作金融组织。信用合作社在日本普遍存在，如“产业合作社”等。在美国称为信贷协会。

信用合作社的资金来源主要是合作社社员的股金，也办理各种形式的存款；有的信用合作社有社会组织和财团的捐助；在资金运用方面，除对信用合作社社员发放贷款（如住房贷款）外，也将一部分资金用于不动产投资和购买政府债券。

⑫ 储蓄贷款协会。是以互助为主要宗旨的非盈利性金融机构。储蓄贷款协会的资金来源主要有协会会员的股金、开办储蓄存款吸收的企业和个人存款；资金运用主要是贷款给协会会员建房和购房，而且贷款期限较长，通常在15年至20年之间。储蓄贷款协会与信用合作社的主要区别在于：一是前者会员可以退股，后者不能退股；二是前者吸收资金和运用资金都受到一定限制，后者资金和运用资金的途径和范围都较广。

⑬ 保险公司。是办理多种保险业务的非银行金融机构。保险公司主要分为两大类：一类是人寿保险公司；另一类是财产保险公司。保险公司的保费收入可用于投资和放款，如购买政府债券、公司债券和股票，或用于不动产抵押放款和保单抵押放款。

⑭ 养老基金组织。是由雇主或雇员交纳基金，为雇员退休养老提供生活保障的非银行金融机构。它一般由政府部门或企业开办，资金来源主要是雇主或者雇员定期按工资总额的一定比例交纳退休金；资金运用主要是将这些积累的基金用于购买政府公债、债券、股票或不动产抵押放款，小部分用于短期放款或投资。当雇员退休时可获得一次性付清的退休金，或者按月获得养老金，以确保职工退休后维持正常生活所需的费用。

⑮ 信托公司。是以代人理财为经营内容，以受托人身份经营信托业务的非银行金融机构。现代信托业务在美、英、日、加拿大等国比较发达。

⑯ 证券公司。证券公司是专门从事有价证券（股票和各种债券）经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。

⑰ 投资公司。是以招股集资的方式进行投资的非银行金融机构。投资公司通过发行股票（主要是变通股）的形式，将小额投资者的资金聚集起来，然后把这些资金运用于投资，如购买政府债券、公司债券等。投资业务与信托业务结合经营时，即为信托投资公司。

⑱ 财务公司。财务公司是经营部分银行业务的非银行金融机构。国外财务公司的业务范围正在逐步扩大，几乎可以办理与投资银行相同的业务，如联合贷款、兼营外汇、包销和代销有价证券、不动产抵押贷款、各种金融咨询与服务等多方面的业务。

㈢ 我国的非银行金融机构

我国的非银行金融机构主要有保险公司、信托投资公司、信用合作社三大类别。此外，还有专营证券业务的证券公司、专营融资租赁业务的租赁公司、为企业集团内部各成员单位提供金融服务的财务公司，以及投资基金、邮政储蓄机构等等。

六、银行业监督管理机构

根据全国十届人大

三、通货膨胀

㈠ 通货膨胀的含义和类型

通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。

按照形成原因分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。

⑪ 需求拉上型通货膨胀。是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是财政支出大幅度扩张和金融部门过分提供信用，而这又与投资膨胀和消费膨胀联系在一起，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口，一旦这个缺口超过一定限度，必然牵动物价上涨，形成通货膨胀。

⑫ 成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。

⑬ 结构失调型通货膨胀。是指由于国民经济结构性失调造成货币流通与商品流通不相适应而引起的通货膨胀。

㈡ 通货膨胀的的调控

通货膨胀对国民经济各方面都产生负面影响，控制通货膨胀是中央银行货币政策的重要任务。由于通货膨胀是社会总需求与社会总供给失衡的结果，所以对通货膨胀的调控一般是从控制需求和增加供给两方面进行。

业银行以外金融机构的再贷款；适当为资产管理公司动作提供再贷款，并允许资产管理公司发行债券等。二是下调法定存款准备金率和完善准备金制度。三是下调利率与加快利率市场化相结合。

⑫ 采取积极的财政政策，重点是进一步优化支出结构。 ⑬ 扩大就业，刺激消费增长。

五、货币政策及货币政策工具

货币政策是一个国家为实现特定经济目标而采取的调节和控制货币供应量的金融措施。货币政策作为国家宏观经济政策的重要组成部分之一，通常具有防御性和主动性两大功能。中央银行是制定和实施货币政策的金融管理部门，货币政策是中央银行工作的核心。

㈠ 货币政策目标

货币政策目标是制定和实施货币政策要达到的目的，是指导政策工具具体操作的指南。货币政策目标包括终极目标和中间目标。

⑪ 终极目标。指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。

⑫ 中间目标。指中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标。在市场经济条件下，中央银行不能通过直接干预生产和投资实现其货币政策的终极目标，它必须选择一些中间性或传导性的金融变量，即中间目标作为观测和控制的手段。中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的实现。

㈡ 货币政策工具

货币政策工具是指中央银行为了实现货币政策目标而采取的具体措施和手段。从调控对象和效应来看，完善的货币政策工具体系主要由一般性货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具组成。

⑪ 一般性货币政策工具

一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：

①法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率，使商业银行交存中央银行的准备金增加，用于发放贷款的资金相应减少，因此促进商业银行收缩信贷规模，诱导货币供应量减少和利率回升，从而保证物价稳定。反之亦然。

②再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用

的利率。如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以降低再贴现利率，当再贴现利率低于市场上一般利率水平时，商业银行通过再贴现获得的资金成本下降，必然促使商业银行向中央银行借款或贴现，扩大放贷规模，从而引起货币供应量增加和市场利率降低，刺激有效需要扩大，达到经济增长和充分就业的目的。反之，中央银行可以适当提高再贴现利率，抵制信贷规模和减少货币供应量。

③公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量的货币政策工具。目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多，银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。公开市场业务因对经济的影响不会大起大落而深受各国中央银行青睐，已成为调节货币供应量的主要工具。

⑫ 选择性货币政策工具

选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具。包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。

①优惠利率。指中央银行根据一个时期国家经济发展的重点，对与国民经济关系重大的部门和行业制定的利率水平较低的贴现率和放款利率。

②证券保证金比率。也称法定保证金比率，指证券购买人首次支付占证券交易价款的最低比率。中央银行根据证券市场情况，可以随时调整保证金比率，从而间接控制证券市场的信贷资金流入量，控制住最高放款额度。显然，保证金比率越大，证券购买人从商业银行获得的贷款比率就越低；；反之亦然。

③消费信用控制。指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。

④贷款额度控制。指中央银行通过规定商业银行最高贷款限额以控制信贷规模的措施。这是一种行政干预的直接信用管制手段，曾在我国长期使用，如今已经取消。

⑬ 补充性货币政策工具

补充性货币政策工具是指中央银行在采用一般性和选择性货币工具对国民经济进行调控时所采用的一些辅助性调控措施，主要有道义劝告和金融检查。

特定用途资金进行专项管理和使用的，可以开立专用存款帐户。主要用于办理各项专用资金收付，支取现金应按照《人民币银行结算账户管理办法》的具体规定办理。

⑭ 临时存款帐户。指临时机构或存款人因临时性经营活动需要并在规定期限内使用而开立的银行结算帐户。此类账户可以按照国家现金管理规定支取现金。由于临时存款账户与基本帐户在功能上有一定相似之处，为体现其临时机构和临时经营活动的特点并与基本存款账户加以区别，故对临时存款帐户实行有效期管理，有效期最长不得超过2年。

银行存款账户的开立是银行开展竞争的一种重要手段，也是我国支付体系的一个重要组成部分，是中国现代化支付系统的基础。

㈡ 存款业务 ⑪ 对公存款业务。主要包括单位活期存款、单位定期存款、单位通知存款、单位协定存款、单位外汇存款等，商业银行还可以对中资保险公司法人办理保险公司协议存款。

①单位活期存款。指没有确定期限，可随时办理存取款业务的存款。每季末月20日为结息日，存款利率按照结息当日中国人民银行公告的单位活期存款利率记息。

②单位定期存款。指存款单位按有关规定将其所拥有的暂时闲置不用的资金，按约定期限存入银行的整存整取存款。具体期限分为3个月、6个月和1年，可以全部或部分提前支取，提前支取部分按当日人民银行公告的单位活期存款利率记息。

③单位通知存款。指存款单位在存人款项时不约定存期，但支取时需提前书面通知银行，约定支取日期和金额方能支取的款项。分为l天通知存款和7天通知存款两种。

④单位协定存款。指存款单位与其银行结算帐户的开户银行书面约定结算帐户的最低留存额度，超过协定额度的结算存款与额度内结算存款分别按人民银行公告的单位协定存款利率和单位活期存款利率记息的存款业务。

⑫ 储蓄存款业务。主要包括为储户提供的活期储蓄存款、定期储蓄存款、定活两便储蓄存款、教育储蓄存款、通知储蓄存款等储蓄存款业务。

①活期储蓄存款。指储户凭有效身份证件开立帐户、可随时存取的存款。每年6月30日为结息日，按结息日中国人民银行公告的活期储蓄存款利率记息，所得利息在扣除利息所得税后转入本金。

②定期储蓄存款。指储户凭有效身份证件、按照约定期限和存取方式开立帐户内的存款。分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种。

㈢ 利息和利率

利息是是货币资金的使用“价格”。货币所有者因贷出货币从借款人那里获得报酬，借款人因使用借入资金而支付代价。利率是在一定时期内利息与本金的比率，是决定利息水平高低的衡量标准。

计算利息的方法分为单利和复利两种。单利是指计算利息时，不论期限长

短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息；复利是指计算利息时，要按一定期限（如1年）将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。

利率从不同角度分类，可分为固定利率与浮动利率，市场利率与公定利率。 固定利率是指在整个借款期间利率不变，不因市场利率的波动而改变。其最大特点是简便易行，便于计算和掌握借款成本。在借款期限较短或市场利率变化不大的条件下，一般采用固定利率。

浮动利率是指随着市场利率的变化而定期调整的利率。至于调整期限和调整时依据何种市场利率为基础，由借贷双方在借款时议定。当借款期较长或市场利率变化较快时，借贷双方常愿使用浮动利率。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。

市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率，受影响市场资金供给和需求的各种因素制约。

公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。有的则是由银行同业公会出面制定各会员银行必须遵守的利率。

市场利率与公定利率有密切联系。政府在确定公定利率时，需要考虑市场利率的动态变化以及影响市场资金供求因素的变化，并且通过调整公定利率引导市场利率的变动，从而达到调节经济的目的。

我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施。我国金融机构的存贷款一般使用固定利率。国家对同一种类、同一期限的存款和贷款制定统一的利率，各金融机构据以执行。同时，中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家规定的统一利率的基础上，实行一定幅度内利率的上下浮动。此外，在已开放的金融市场上，如拆借市场、民间借贷市场上允许借贷双方在政策范围内商定。

二、商业银行资产业务

资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类，本书仅介绍贷款类业务。

贷款是指贷款人对借款人提供的按约定利率和期限还本付息的货币资金。贷款人为金融机构，借款人为法人、个体工商户、自然人等。贷款活动遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

㈠ 贷款的种类 ⑪ 按贷款发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，可将贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。

自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。

特定贷款是指经国务院批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后责成国有独资商业银行发放的贷款。

⑫ 按贷款使用期限的长短，可将贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

短期贷款指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。 中期贷款指贷款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的贷款。 长期贷款指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。 ⑬ 按贷款发放时有无担保品，贷款分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。 信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。这种贷款的突出特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款，因此贷款风险较大。随着市场经济的发展，为有效防范信用风险，商业银行已逐步从过去以信用贷款为主过渡到以担保贷款为主，信用贷款主要是对信誉卓著、确实有偿还能力的借款人发放。

担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。保证贷款是指以一定的保证方式，

原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。

㈢ 贷款程序 ⑪ 借款人首先向贷款人提出贷款申请。 ⑫ 贷款人受理申请后，对借款人进行调查，调查借款人自有资金及其信用程度，调查借款的合法性、安生性、盈利性等情况，评估借款人的信用等级，核实抵押物、质物以及保证人的情况，测定借款的风险度。

⑬ 贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度，根据贷款条件和贷款程序自主审查决定是否贷款。除国务院批准的特定贷款外，贷款人有权拒绝任何单位和个人强令其发放贷款或者提供担保。

⑭ 贷款时应由贷款人与借款人签订借款合同，约定贷款种类、用途、金额、利率、期限、还款方式、借贷双方的权利和义务、违约责任以及双方认为需要约定的其他事项。

如果是保证贷款，应由保证人与贷款人签订保证合同，或由保证人在借款合同上载明与贷款人协商一致的保证条款，加盖保证人的法人公章，并由保证人的法人代表或其授权代理人签署姓名。

若是抵押款或质押贷款，则由抵押人或出质人与贷款人签定抵押合同或质押合同，需要办理登记的，应依法办理登记。

⑮ 贷款的使用。借款人应当按照合同约定使用贷款，并接受贷款人的监督和检查。借款人应按合同约定支付贷款的利息，到期归还本息。

㈣ 贷款的审查

商业银行贷款应实行审贷分离、分级管理的审理制度。审查的目的和内容主要包括：

⑪ 着重调查和了解借款人本身的情况，包括信用状况、经营状况、还款能力等。

⑫ 了解借款人借款的用途和目的，是否符合国家贷款管理的有关规定。 ⑬ 了解借款人以何种方式提供担保，担保方式是否合法，能否保证贷款的安全。

⑭ 判断借款人何时能够归还所借款项，确定贷款的期限。 ⑮ 了解借款人的还款来源和还款方式。

三、商业银行中间业务

中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。商业银行中间业务是商业银行在办理资产负债业务过程中衍生出来的，作为一种资产负债之外和占用银行资产较少的业务，它一般不能在商业银行的资产负债表上直接反映出来。

按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其

他中间业务等六类。

㈠ 结算类中间业务

结算类中间业务是指由商业银行为客户办理因债权债务关系引起的，与货币收付有关的业务。此外，进口押汇、信用卡等业务的主要功能是结算，也可以归为结算类中间业务。

商业银行办理资金结算业务的主要工具有本票、汇票、支票、委托收款、汇兑、托收承付、信用卡等。上述金融工具中有的已在前面作了介绍，故在此只作补充。

⑪ 委托收款。指收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。单位和个人凭已承兑的商业汇票、债券、存单等付款人的债务证明，均可使用委托收款结算方式。

⑫ 汇兑。指汇款人委托银行将其款项支付给收款人的结算方式。汇兑分为信汇和电汇两种，由汇款人自由选择使用。

⑬ 托收承付。指根据购销合同由收款人交货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。办理托收承付结算的款项，必须是商品交易以及因商品交易产生的劳务供应的款项，收付双方必须签有合法的购销合同，并在合同上订明采用托收承付结算方式。

㈡ 担保型中间业务

担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。这类业务通常又被称为“表外业务”。

㈢ 融资型中间业务

融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。如租赁、信托等就属于融资型中间业务。以下主要介绍融资租赁这种融资型中间业务。

⑪ 融资租赁业务

融资租赁业务是指商业银行根据企业的要求，购买企业所需的设备，然后出租给企业在一定时期内有偿使用，当租赁期满后，再以一定价格出售给企业的一种经营活动。

融资租赁业务的出租人通常是商业银行的信托部，出租人一般只负责筹措购买承租人指定设备所需的资金，而不负责设备的挑选、安装及维修等业务，租赁期限通常根据出租设备的使用期限而定。

⑫ 融资租赁的特征

融资租赁的特征有：一是所有权与使用权分离；二是融资与融物相结合；三是以分期支付租金方式偿还本息；四是租赁双方是以合同为基础的经济关系。

⑬ 融资租赁的形式 ①直接租赁。又称自营租赁，是融资租赁中常见的一种形式。一般由租赁机构根据承租人的申请，以自有或筹措的资金向设备制造单位购买承租人选定

第19篇：土地估价实务：地价指数试题

土地估价实务：地价指数试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价的基本事项不包括。A：估价目的 B：估价对象 C：估价时点 D：估价原则 E：合法性

2、决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价的因素是__。A．宗地基础设施条件 B．宗地临街状况 C．土地使用年限 D．城市规划限制

3、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到，从而最大限度地增加利润。A：节约运费 B：扩大市场需求 C：优化品种结构 D：降低生产成本 E：时间因素

4、新企业所得税法所称，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。A：非居民企业 B：居民企业 C：国有企业 D：外资企业 E：土地

5、根据《农用地分等规程》，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础，通过对顺序逐级修正综合评定农用地等别。

A：土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平B：土地自然质量、土地经济水平、土地利用水平C：土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量 D：土地利用水平、土地自然质量、土地经济水平E：合法性

6、股票属于__。A．短期信用工具 B．长期信用工具 C．不定期信用工具 D．中期信用工具

7、基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按《城镇土地估价规程》规定，市区内主干道在基准地价图上应该用表示。A：单实线 B：双实线 C：单虚线 D：双虚线 E：时间因素

8、下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是。【2008年考试真题】 A：工业区待出让地块 B：市中心办公楼的租金 C：二手房交易价格 D：边远地区办公用地 E：时间因素

9、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的。A：耕地 B：农用地

C：农用地和农村建设用地 D：农用地和宜农未利用地 E：35％～50％

10、编制的依据是城镇体系规划和城市规划纲要．【2002年考试真题】 A：城市细部规划 B：城市总体规划 C：城市详细规划 D：城市分区规划 E：土地

11、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为48万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。 A．53.6、54.2 B．46.

4、45.8 C．56.6、45.8 D．46.

4、54.2

12、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。A.节约运费  B.扩大市场需求  C.优化品种结构  D.降低生产成本

13、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为比较合适的依据是。A：工程概算 B：工程预算 C：设计概算 D：贷款计划 E：土地

14、农村村民申请宅基地，须由批准。A：村民委员会 B：乡镇人民政府

C：县级土地主管部门 D：县级人民政府 E：35％～50％

15、某市拟于2004年12月8日拍卖位于市区的10宗住宅用地，若以拟拍卖土地为一统计总体，则其中对A宗土地面积的统计表述应属于．【2004年考试真题】

A：数量标志 B：数量指标 C：品质标志 D：质量指标 E：土地

16、指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。A：标定地价 B：基准地价 C：毛地价格 D：生地价格 E：时间因素

17、下列关于补充耕地方案的编制与审核，表述不正确的是。

A：审核补充耕地的目的是保证被建设占用的耕地必须切实得到补充，被占用的基本农田也必须从一般农田或新开垦的耕地中划出同等生产能力的耕地作为基本农田

B：直辖市或省辖市人民政府申请城市建设用地占用耕地的，由直辖市或省辖市人民政府土地行政主管部门负责编制

C：补充耕地方案的内容通常以表格的形式填写 D：补充耕地方案编制的主体一般是县级人民政府 E：35％～50％

18、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。 A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日

19、下列项目中不属于企业资产的是。A：银行冻结存款 B：涉及诉讼的财产 C：库存设备 D：租借设备 E：土地

20、新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上。【2006年考试真题】 A：不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变 B：不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变 C：不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变 D：不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变 E：时间因素

21、根据农用地__，初步划分土地经济系数等值区。A．自然质量 B．利用状况 C．经济状况 D．经营状况

22、地籍的__体现了地籍图册资料的可靠性。A．法律性 B．精确性 C．连续性 D．空间性

23、不属于其他货币资金核算范围的是。A：银行汇票存款 B：在途货币资金 C：外汇存款 D：外埠存款 E：土地

24、大城市的基准地价工作底图是。A：1：2000～1：5000 B：1：5000～1:1000 C：1：10000～1：50000 D：1：1000～1:5000 E：国家实行土地估价师资格认证制度

25、证券投资基金按照基金证券能否赎回，可以分为两种类型．【2007年考试真题】

A：封闭型和开放型 B：固定型和管理型 C：单位型和追加型 D：契约型和公司型 E：土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据统计学原理，对某宗地地价定义中的描述，可称为品质标志。A：土地用途 B：土地使用年限 C：价格类型

D：土地权利状况 E：土地出让年期

2、会计核算的基本前提是。A：谨慎性 B：会计分期 C：会计主体 D：货币计量 E：持续经营

3、乡镇企业建设用地的具体要求是__。A．应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B．应当符合土地利用年度计划

C．坚持合理布局，综合开发，配套建设

D．涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批 E．涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

4、根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是。A：耕地肥沃程度相当的归同一区段

B：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段 C：商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段 D：面积相当的小区划归同一个地价区段 E：人口相当的小区划归同一地价区段

5、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之（）以下的土地闲置费。 A．5 B．10 C．15 D．20

6、2008年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是__。

A．工业项目的建筑系数应不低于30% B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7% C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配套设施 D．工业企业内部绿地率最多不得超过20%

7、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了__对地价的影响作用。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地条件

8、根据不同的自然条件和社会条件，可以将耕地划分为灌溉水田、望天田和等。【200

4、2002年考试真题】 A：轮歇地 B：旱地 C：菜地 D：水浇地

E：土地功能具有永久性

9、影响不动产价格的社会因素主要有__。A．政治安定状况 B．社会治安状况 C．经济发展状况 D．不动产投机 E．城市化进程

10、国家实行土地__使用制度。A．有偿有限期 B．有偿无限期 C．无偿有限期 D．无偿无限期

11、信用的主要形式有__信用。A．国家 B．民间 C．偿还 D．商业 E．地方

12、从市场交换角度，企业的价值是由__决定的。A．社会必要劳动时间 B．建造企业的原始投资额 C．预期收益能力 D．企业生产能力

13、平均指标用于描述一组数据的．【2009年考试真题】 A：集中趋势 B：离中趋势 C：一般水平D：差异程度 E：分散程度

14、下列关于土地增值税，说法不正确的是__。

A．土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 B．土地增值税的课税对象是无偿转让房地产所取得的土地增值额 C．土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为汁税依据

D．纳税人转让房地产所取得的收人，具体包括货币收入、实物收人和其他收入

15、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。

A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 B：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿 C：抵押权已登记的先于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E：抵押权未登记的，不予清偿

16、按标志是否可以用数量表现进行划分，分为。A：品质标志 B：数量标志 C：直接标志 D：间接标志 E：实践标志

17、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。A．3 B．5 C．7 D．10

18、下列会计等式中，正确的是。A：资产=负债+所有者权益

B：资产=负债+所有者权益+收入 C：资产=负债+(所有者权益-成本) D：收入-费用=利润 E：资产=成本+利润

19、确定固定资产重置成本的方法有。A：成新率法 B：细节分析法 C：物价指数法 D：功能价值法

E：取得开工许可证

20、下列属于决定不动产供给的因素是__。A．人口数量 B．价格 C．收入水平D．消费结构

21、下列，属于土地市场的主要特点。A：土地供给弹性大 B：政府管制较严

C：土地市场的垄断性 D：交易实体的移动性 E：流通方式的单一性

22、城市规划纲要的内容包括：__ A．论证城市发展的技术经济依据和发展条件 B．拟定城市经济社会发展目标

C．论证城市在区域中的地位和作用，原则确定市域城镇体系及其布局 D．论证并原则确定城市性质

23、不动产可行性研究一般包括三个必要内容，不包括__。A．项目的必要性分析 B．对项目期望的可靠性 C．项目实施的可行性分析 D．项目的技术和经济评价

24、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明和。【2002年考试真题】 A：土地使用权证书 B：房产所有权证

C：建设工程规划许可证 D：施工许可证 E：先规划后建设

25、地籍调查包括。A：土地登记 B：权属调查 C：土地统计 D：地籍测量 E：资源调查

第20篇：土地估价相关知识：土地使用权转让

2016年土地估价相关知识：土地使用权转让

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、各国政府同时利用两大政策干预经济时，可以有四种组合，其中“双松”政策指的是__政策。A．松的财政 B．松的经济

C．松的文化教育 D．松的社会 E．松的货币

2、不属于新区开发所用费用的是__。A．土地补偿费 B．青苗补偿费 C．安置补助费 D．房屋开发费

3、不属于土地持续利用的重点是（）的保护。A．耕地资源 B．土壤 C．矿 D．水质

4、房地产市场调研的原则是遵循客观性与__。A．知识性 B．主观性 C．完全性 D．科学性

5、某企业为增值税一般纳税人，2007年应交各种税金为：增值税250万元，消费税150万元，城市维护建设税32万元，房产税15万元，车船使用税8万元，所得税280万元．上述各项税金应计入管理费用的金额为万元．【2008年考试真题】 A：23 B：55 C：205 D：455 E：土地

6、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。【2004年考试真题】 A：980 B：1000 C：1002 D：1020 E：时间因素

7、根据马克思的地租理论，下列为错误的观点。A：地租是土地所有权借以实现的经济形式 B：土地价格是地租的资本化

C：土地价格是土地价值的货币表现 D：一切地租都是剩余价值 E：时间因素

8、基准地价是__。

A．某一时点的土地使用权价格 B．各类用途土地的区域平均价格 C．现状用途下土地未来地租的价值化 D．现状开发程度下的土地使用权价格

9、银行机构包括__。A．中国人民银行 B．专业银行 C．农村信用社 D．商业银行 E．农业银行

10、影响土地区位的行政因素有__。A．城市拆迁 B．城市规划 C．用地审批 D．规划审批

11、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是。A：宗地用途 B：宗地是否临街

C：宗地基础设施条件 D：宗地形状 E：时间因素

12、某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（）。

A．宗地红线内土地开发达到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整) B．受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5% C．在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定

D．根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

13、农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的（），以指定作物的光温（气候）生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。A．分等单元 B．标准耕作制度 C．基准作物 D．标准样地

14、影响土地区位的主要因素为。A：社会经济因素 B：自然因素 C：行政因素

D：以上三种因素的综合 E：时间因素

15、土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是__价格。A．土地所有权 B．抵押权

C．土地使用权 D．收益

16、将某城市2009年3～6月各月的住宅价格与上一年同期进行比较，得出各月价格增幅分别为-5％、-2％、2％和3％，这类指标被称为。A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：土地

17、继续教育的内容包括__。A．土地估价新理论 B．土地估价实务

C．国外不动产估价技术及发展动态 D．与土地估价相关的专业知识 E．土地估计新技术、新方法

18、马克思主义土地经济理论的核心部分是__ A．科学的人口理论和土地利用论

B．科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论 C．土地肥力理论和土地利用论

D．科学的人口理论和土地肥力理论和土地利用论

19、是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

A：繁华程度 B：道路通达度

C：商业繁华影响度 D：基础设施完善度 E：合法性

20、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。【2004年考试真题】

A：估算开发后的售价 B：估算开发的总费用 C：确定最佳开发利用方式 D：估算开发周期 E：时间因素

21、居住用地的土地使用权出让最高年限是__年。A．50 B．40 C．70 D．80

22、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。其作用不包括。 A：控制作用 B：协调作用 C：分异作用

D：组织和监督作用 E：35％～50％

23、新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，申请__。A．土地预登记

B．国有土地使用权设定登记 C．国有土地使用权变更登记 D．土地他项权利登记

24、标定地价是地价的一种。A：基准 B：市场交易 C：宗地 D：拍卖 E：时间因素

25、有一临街宽度为10m，深度为6m的矩形宗地，平均价格为1000元/m2，则此宗地价格为__元。A．10000 B．50000 C．60000 D．6000

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为满足项目财务效益评价的要求，必须具备的测算报表有。A：投资使用计划与资金筹措表

B：无形资产与递延资产摊销费估算表 C：销售收入和税金及附加估算表 D：销售利润的形成与分配估算表 E：总的资产负债表与利润表

2、房产面积测算主要包括．【2006年考试真题】 A：房屋用地面积 B：房屋建筑面积

C：房屋共有建筑面积 D：房屋产权面积 E：房屋套内墙面面积

3、土地的生产性利用，是把土地作为主要，以生产生物产品或矿物产品为主要目的的利用。A：建筑物基地 B：劳动对象 C：生产场所 D：生产资料

E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元

4、下列选项中，属于国家所有的土地为。A：城市市区的土地 B：国家依法征用的土地

C：农民集体所有的宅基地和自留地

D：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 E：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

5、企业每一纳税年度的收入总额，减除（）后的余额，为应纳税所得额。A．不征税收入 B．免税收入

C．允许的各项扣除

D．允许弥补的以前年度亏损 E．征税收入

6、市场经济的主要作用包括．【2002年考试真题】 A：满足人们多样的需要 B：合理有效地配置资源

C：灵活调节社会供求总量平衡 D：能动地推进科学技术进步 E：福利型市场

7、为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对__进行评定。

A．土地价值 B．土地使用价值 C．土地价格 D．土地成本

E．土地增值收益

8、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格的评估，应当。

A：遵循公正、公平、公开的原则

B：按照国家规定的技术标准和评估程序

C：以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础 D：同时参照当地的市场价格 E：应当参照外地的市场价格

9、在下述表述中，符合《城市用地分类和城市建设用地标准》(GBJ37—90)规定要求的是．【2007年考试真题】 A：长途客运站属于公共设施用地 B：交通指挥中心属于公共设施用地 C：城市快速路属于道路用地

D：规划区内的村镇与城市之间的公路用地属于水域和其他用地 E：居住小区内的道路属于居住用地

10、下列各项中，不属于营业税征收范围的是。

A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入 B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入

C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入 D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入 E：运输企业在境内运输货物的运费收入

11、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括__。A．确认评估对象 B．估价方案

C．约定现场勘察时间 D．议定评估收费

E．确定委托方估价的目的

12、关于城市规划对土地价格的影响，下列说法正确的是。

A：规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素

B：在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低 C：区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素

D：某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素

E：同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异．因此，城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平

13、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。A．地质 B．水文 C．地形 D．气候

14、属于国家禁止转让的房地产包括。【2004年考试真题】 A：已经出租的房地产 B：已经抵押的房地产

C：未依法登记领取权属证书的房地产 D：权属有争议的房地产 E：灭失

15、征地区片综合地价是指，在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，采用等方法测算的区片征地综合补偿标准。A：标准方差法

B：农地价格因素修正 C：征地案例比较 D：年产值倍数 E：样地法

16、建设用地审批管理信息系统建设应把握原则。A：公开性 B：实用性 C：稳定性 D：标准化

E：可持续发展

17、我国目前主要的地价管理政策有。A：政府对土地(使用权)出让实行计划管理

B：国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价 C：政府对地价上涨采取必要的行政手段进行干预 D：政府对土地使用权的转移有优先购买权 E：土地

18、常用机器设备评估中，实体性贬值的估算方法包括。A：线性折旧法 B：观察法 C：收益法 D：年限法

E：修复费用法

19、城市规划的主要任务__。

A．确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。 B．从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。 C．通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。

D．确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。 E．建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。

20、目前我国建设工程招标的方式主要有。A：全过程招标 B：公开招标 C：邀请招标。 D：协议招标 E：内部招标

21、房屋测量是为服务的．【2006年考试真题】 A：房屋产权登记 B：房地产开发 C：房产交易 D：不动产税收 E：土地评价

22、B县拟采取挂牌出让方式出让市区一地块，并于2009年10月20日挂牌，根据《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，其挂牌时间不得少于个工作日。A：3 B：5 C：7 D：10 E：35％～50％

23、对于等均需要对不动产资产进行估价。A：企业兼并 B：投资 C：参股

D：企业解体 E：企业重组

24、运用征地区片综合地价评估征地补偿费时应考虑等因素的影响。A：人均耕地水平

B：建成后能获得的收益 C：区域位置状况

D：区域内农用地的质量状况 E：农村社会经济发展水平

25、地籍按功能可分为__。A．初始地籍、日常地籍

B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍

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