客栈改单身公寓经营评估方案
（试行）
现今客栈除去棋牌实际存量房间总计57间，其中4楼14间，3楼23间，2楼20间（与精品连接处新2楼12间）。
计划1：原总台拆除改成通道，两间临街商铺对外招商 计划2：新2楼12间划入精品（精品总房量增至84间） 计划3：二楼8间划入员工宿舍。
计划4：暂供出租房为37间，其中套房6间（约35平米），小房间15间（约16平米），大房间16间（约20平米）
改建部分：
1、所有房间电表单独安装。
2、所有区域监控无盲区（包括两个晾衣服区域）
3、晾衣区域安装 简易晾衣架。
4、412旁边放置投币洗衣机。
5、三楼洗消间改为公共自助厨房，安装投币电源箱，公共卫生间一间拆掉放置投币洗衣机，洗消间边上向外打通，通往晾衣区域安装出入门（是否可行）。
6、418套房稍加改动为一室一厅一厨一卫。
7、新二楼6203出去空间改建公共自助厨房加投币洗衣机。 8.原总台区域打通改为出入过道。
效益评估：折旧费与房租成本雷同暂且不算。 改造后按三四楼可供出租37件房估算：
两间大套1800×2＝3600元/月 四间小套1600×4＝6400元/月 15间小房间1000×15＝15000元/月 16间大房间1200×16＝19200元/月 总房费收入为44200元/月
按周边单身公寓年出租9个月估算年房费收入为397800元/月。（空房可以短租日租） 其中水费及公共卫生费为100元/月/人，电费因商业电及补上公共区域记表算为1.5元/度，公共卫生由精品PA员负责打扫。（无支出费用） 原总台两间临街商铺对外招商（预估10万/年）
按此方案客栈经改造后年收入预估近50万元。（其中还不包括划入精品的12间房） 改造前上半年损益为：
2016年1-6月客栈53间房总销售额为698951元，月均为116491元。平均房价127元，入住率为54.99%。 工资支出约为25900元/月：
前台2700×3＝8100 房务2600×3＝7800 保安3000×2＝6000 店长领班4000 经营成本不算管理费等为72321元/月：82.7元/间（按老总提供数据水电煤为26元/间＋消耗品为9元/间＋洗涤费平均为7.5元/间＋折旧为2.5元/间＋房租为37.7元/天）×（总房间数53×入住率0.5499）×30天
按以上数据月支出达98221元/月，再看7月以后客栈总体房价下调，总销售额持续下滑来看，客栈改成单身公寓的可行性显得突出（效益明显，管理简约，精品综合竞争力加强）
酒店部 高江锋 2016年8月20日
