合富辉煌：2011年前三季度东莞楼市总结报告
宏观背景及楼市总论
“史上最严”调控政策叠加 全国楼市得到有效降温
通胀趋动房产投资
房地产业是宏观经济“晴雨表”，地产调控及走势折射出宏观经济动态。09年7月CP(I-1.8%)触底后持续回升，一路高张，直到7月6.5%略有回落。今年通货膨胀形势严峻，房地产投资升温加速。
物价指数走势情况
银根紧缩抑制地产过快发展
为抑制通货膨胀，收回过剩流动资金，今年央行频繁动用货币政策，半年内六次上调银行存款准备金率，频率创史上最高。同时，7个月内三次上调存贷款利率，其频率亦创08年以来最高。“银根紧缩”成为2011年宏观经济关键词，对于对资金依赖较高的房地产行业在此轮调控中首当其冲。
历次银行存款准备金调整情况
房产调控频繁出台 房产投资受到严控
2010年“4.15”新政，即“新国十条”的出台，标志着中国楼市进入新一轮调控周期，商品住房贷款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次开始收紧。贷款利率从基准利率75折最终升至上浮10%，首次置业首付比例由二成最终上升至三成;二套房首付比例从最早的三成最终上升至六成;三套房从最早四成最终上升至停止贷款。今年置业门槛大幅提高，投资需求得到严重打压。
最后杀手锏“限购”出台 房产调控推向顶峰
2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为计划经济的产物-“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似„特价房‟等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。 土地市场分析
2010年前三季度商住用地供求情况
1、商住用地全市供求特征分析
1.1 供求量创历史最高
2011年前三季度全市商住用地共供应60宗，供应面积约299万平方米，同比09年前三季度供应115.8万平方米供应量大幅上涨158%，与108年前三季度供应172.3万平方米上涨74%，今年供应量比往年同期涨幅大幅提高，创历史最高值。
合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年前三季度东莞全市共成交商住地57宗，成交总面积约272.4万平方米，成交面积同比09年增长180%，比10年同期增长83%。成交金额约为100.8亿元，同比10年同期增长50%;前三季度成交楼面地价约1760元/平方米，比09年前三季度上涨3%，比10年前三季度下降约10%。
2011年在楼市政策不但不放松，反而加紧的情况下，对土地市场也有着一定的影响，开发商拿地不再像0
8、09年那样“疯狂”，而是经过慎重规划及估算才会出手。前三季度虽然成交量创历年新高，但是整个土地市场显得较冷清，因为大部分地块从公布到交易仅有1家公司竞拍的情况屡现不鲜，此情况的地块只有以底价成交，导致今年前三季度所成交的地价同比2010年有所下滑，降幅达十个百分点。
第二、三季度成交平淡，远没有第一季度理想
合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第三季度供应89万平方米商住用地，成交面积约77.7万平方米，成交金额大约26.6亿元，平均成交楼面地价约为1795元/平方米，第三季度与第二季度成交面积基本持平，第二季度成交77.6万平方米商住用地，成交楼面地价大约1929元/平方米;与第一季度成交117.1万平方米有着较大差距，第一季度楼面地价大约1635元/平方米，楼面地价比第一季度有小幅度上涨，主要原因为第三季度成交的地块中个别地块较优质，如南城西平地块、长安镇宵边社区地块等拉高了整体楼面地价。
商住地成交面积塘厦最高，楼面地价南城区最高
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度全市成交的商住地分布在21个区域，成交面积排名前五的分别是塘厦镇、樟木头镇、沙田镇、道滘镇喝厚街镇，成交面积最高的是塘厦镇，总成交面积约为52.4万平方米，成交金额为2.32亿元，折合楼面地价是1972元/平方米;樟木头镇成交面积约39.9万平方米，排名全市第二，成交楼面地价为1187
元/平方米;成交面积排名第三位是沙田镇，约27.9万平方米，成交楼面地价约为708元/平方米;排名第四为道滘镇，成交面积约23.1万平方米，成交楼面地价约2326元/平方米;厚街镇成交面积排行第五，约16.8万平方米，成交楼面地价约1912元/平方米。
2011年前三季度商住用地成交楼面地价排名前五名分别为南城区、松山湖、长安镇、万江区和道滘镇，其中南城区以4768元/平方米屈居第
一、松山湖以2652元/平方米排名第
二、长安镇以2576元/排名第
三、万江区以2511元/平方米排名第
四、第五名为道滘镇，约2326元/平方米。
2、市区商住地供求特征分析
2.1 市区商住地总体供求数据分析
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞四大城区商住用地仅供应2宗，供应总面积约11万平方米，其中万江区供应1宗，面积约4.5万平方米;南城区供应1宗，面积约6.5万平方米。城区今年前三季度仅成交2宗商住地，即供应的2宗均有成交，万江区地块被东莞市深建房地产有限公司(恒大收购公司)竞得，楼面地价约2511元/平方米。南城区地块位于南城区绿色路西平段西侧，这是近2年来南城西平成交的唯一的1宗商住地，被东莞盈泰房地产开发有限公司(佳兆业旗下公司)以4.65亿元竞得，折合楼面地价约4768元/平方米，这是佳兆业在城区第一次拿地，佳兆业以往以镇区为战地，本次拿地将突破城区无项目记录，转战南城区，地块邻近世纪城国际公馆香榭里项目，位置优越，项目将开发部分别墅产品。
2.2 市区土地供应集中在南城和万江区
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度城区共供应2宗商住用地，分别为南城区和万江区，莞城区与东城区无供应、成交记录。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从近几年城区商住用地的供应情况看来，四大城区的供应量越来越少，特别是东城区，从09年至今成交量依然空白。
2.3 市区地价创历史新高
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞城区共成交商住地110421平方米，平均楼面地价是3554元/平方米，创下历史新高，主要原因为今年前三季度成交的2宗地块地理位置优越且成交宗数少。 商品住宅供求
一.商品住宅整体供求情况
供需两旺 价格平稳上涨
供应方面，2011年前三季度供应量创近四年以来最高，同比去年大幅增加37%，与2008年同期基本持平，比2007年同期略减少29.7万平方米。
需求方面，2011年前三季度销售量亦创近四年以来最高，同比去年大幅增加47%，与2009年同期基本持平，比2007年同期略减少约13%.
价格方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度价格创历史最高，达8234元/m²，同比上涨17.4%，涨幅比去年略有回落。如删除别墅大幅供应及精装房等因素，今年房价涨幅将远低于17.4%，预计实际涨幅约10%左右。今年以来房产政策持续收紧，房价涨幅得到有效控制。
整体供求态势： 2011年前三季度新增供应面积约434.1万平方米，销售面积约415.5平方米 ，供应面积仅比销售面积多出18.9万平方米，东莞楼市整体供求基本平衡，房价处于适度宽松的供求压力中，整体表现平稳。
二.季度供求走势
东莞房价整体平稳 连续四个季度平稳在8200元/平方米上
从2010年至2011年季度供求走势来看，整体呈增加趋势。今年供应量得到大幅增加，前两年累积的需求得以释放，市场呈现供需两旺。今年前三季度供应逐季增加，第三季度供应井喷，创08年以来最高，与07年第三季度基本持平。
从价格走势来看，东莞连续四个季度价格平稳在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度东莞房价以7000元/平方米上下浮动，第四季度则直上8000元/平方米，自此东莞楼市进入“8000元时代”。故，从同比来看，今年房价表现大幅上涨;从环比来看，今年房价则呈现平稳，连续4个季度平稳在8200元/平方米上下是最好证明。即东莞房价在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏观政策持续紧缩下，房价呈现平稳。
今年第三季度东莞住宅均价为8342元/平方米，创历史最高。由于前三季度东莞房价已基本触及年度警戒线，在开发商与政府配合下，预计第四季度房价将略有回落，将维持在8200元/平方米左右。 三.月度供求走势
今年东莞月度房价基本在8200元/平方米上下徘徊
供应趋势方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1-9月两大供应高峰为3月和9月，其共同特征为：均受到限购预期而加快供应步伐。2011年9月供应井喷，达116万平方米，达到历史第二高峰(历史第二高峰为2007年12月供应125万平方米)。
销售趋势方面：2011年1月、4月、5月和9月东莞住宅成交均保持54万平方米/上下水平。2011年9月销售量约54.4万平方米，同比增加约15%，环比8月增加约26%.9月供应量较大，产品选择面较多，刚需户型供应增多，特价房促销增多，新盘房价较理性，广深投资客仍存在，诸多因素导致9月份成交保持旺势。从2007-2011年长达57个月的成交走势来看，东莞较常见较稳定的月度成交量为40万平方米/月。由此看出，东莞真实的楼市消化水平平稳在480万平方米/年上下水平，这一现状跟东莞经济人口结构相匹配，即以低收入人群为主，中高端消费人群增长速度缓慢。
价格趋势方面：2011年9月房价约8115元/m²，同比上涨8.7%，环比8月略降3.2%。主要原因为：9月旧盘促销增多，新盘定价理性，部分产品限制签约等。
9月房价开始真正出现松动
今年以来，东莞出现过两次价格松动，第一次为3月份，首次“限购传言“使极少数开发商加大促销力度规避政策风险，此次更多的为开发商利用“限购传言”为噱头，购房者表现较主动，为“赶末班车”恐慌性购房。由于开发商库存压力较小，对楼市信心较足，此次价格松动不明显;第二次为9月份，“限购传言”和“限价传言”并起。由于东莞整体均价逼近警戒线，且临近年底，政策调控在所难免。加之9月供应井喷，存货压力增大，越来越多楼盘加大促销力度，其中以特价房为主要形式，不少项目特惠幅度达到85折底线。9月房价开始真正出现松动。 四.区域供求情况
南城楼市开发量最大最稳定 东莞中部楼市发展迅速
全市33行政区域中，南城区供应量最大、最稳定，楼市开发占全市比重稳定在15-20%之间。07-2011年前三季度，南城区住宅供应占全市比重分别为：15%、14%、20%、21%和15%.历年前三季度南城区供应量稳定在65万平方米上下，南城区作为全市房地产市场最热区域这一趋势在未来相当一段时间仍将保持。
虎门镇民间财富雄厚，商品房购买力强，中心区房价已突破万元。虎门镇今年供应量创历史最高峰，达46.3万平方米。虎门服装已成为城市名片，虎门又规划为东莞副中心，且充当交通枢纽角色，目前正大力进行三旧改造，城市面貌将会大大提升，毫无疑问虎门未来城市发展空间巨大。
东莞中部区域房地产发展出现升温势头，如松山湖、大朗、寮步等房地产发展发展较快，今年开发量均达到历史最高峰，价格上少亦较明显。目前万科、保利、碧桂园等品牌开发商已进驻中部，该区域楼市知名度也因此大幅提升。
随着其它城区商住地的日益减少，万江区成为市区楼市重要补充，近几年楼市增长较快，开发量连续两年提升。作为东莞市传统热点区域-东城区，随着土地的日益稀缺，近几年住宅供应持续萎缩。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年黄江楼市开发量较大，达26.4万平方米创历史最高，市场竞争亦激烈。大品牌开发商金地、花样年等圈地黄江，楼市热度提高。以高埗和石碣的东莞北部片区成为今年东莞楼市重要增长点，两镇相距不足一公里各开发一千亩大盘。
市区可供开发土地日益稀缺，商品房供应不足加快房价上涨
2007-2011年东莞住宅市区整体趋势为供应持续萎缩，供应不足加快房价上涨。从历年前三季度供应来看，今年市区住宅供应面积占全市比重创历史最低，跌破三成仅26.8%，销售比重亦随着供应萎缩达到历史最低，仅占27.2%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度市区房价从去年的“8字头”迈入“9字头”，约9061元/平方米，同比上涨1000元/平方米，涨幅约12.9%.相比镇区而言，今年市区房价涨幅低于镇区，主要原因为几大热点区域如松山湖、塘厦、凤岗、长安和虎门等镇房价上涨较快。
五.产品结构特征
别墅销售比重创历史最高 结构性拉高整体均价
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞别墅签约面积约47.4万平方米，创历史同期最高，别墅占全市比重约11.1%，亦创历史同期最高。今年别墅销售比重的提高，结构性拉高全市整体均价。
今年别墅供求两旺价格平稳上涨
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞别墅新增供应面积约56.9万平方米，同比大幅增加153%，创历史最高;签约面积约47.4万平方米，同比大幅增加71%，均价约15436元/平方米，同比上涨约12%
公寓供应持续萎缩跌入历史冰点
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞公寓新增面积仅3.5万平方米，连续五年萎缩。签约面积约14.4万平方米，亦达历史最低，今年公寓以消化存货为主。签约均价约6907元/平方米，同比略涨6%.
全市洋房价格以“7字头”为主，供求平衡 价格健康平稳
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞洋房新增面积约373.5万平方米，同比大幅增加73%;签约面积约356.9万平方米，同比大幅增加54%.前三季度洋房供应面积仅比销售面积多16.6万平方米，供求基本平衡。前三季度全市洋房签约均价约7361元/平方米，同比上涨约12%，如果剔除今年精装房增多因素，房价涨幅应在10%以内，房价健康平稳。
小户型供应量创历史最低大户型供应增多
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度东莞新增供应70平方米以下户型约3706套，全市比重仅占11%，创历史最低，比去年少5个百分点，尤其是东莞市区，小户型一户难求。71-100平方米刚需户型供应约14365套，全市比重约41%，比去年少6
个百分点。101-140平方米中等户型供应约8474套，比重约24%，比去年增加约6个百分点，但仍然比09年少两个百分点。141平方米以上大户型供应约8398套，全市比重约24%，比去年增加6个百分点。今年小户型供应较少，大户型供应较多，这一现状与政策要求相背，导致中小户型房价上涨较快，而大户型房价上涨缓慢甚至出现松动。
从上图知，今年前三季度320平方米以上户型供应约1143套，比重占3%，创历史最高。此户型以别墅为主，说明今年别墅供应量较大，拉高整体均价。 六.开发商及个盘销售TOP10
万科以绝对优势蝉联销冠
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前三季度万科地产住宅签约金额约46.4亿元，以绝对优势蝉联全市销冠，全市比重达13.6%.第二为中信地产，金额约24.6亿元，全市比重约7.2%，排名较去年有所上升。第三为新世纪地产，约22.8亿元，全市比重约6.7%.第四名为光大地产，约14.8亿元，全市比重约4.3%，排名较去年有所下降。
热点楼盘向“泛深圳”区域集中
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市签约面积前10名楼盘中，万科项目占三席，光大和中信项目各占一席，几大主力开发商前十项目比去年略有减少，今年新晋开发商项目如新世纪颐龙湾、大朗碧桂园等。从分布区域来看，前十项目多集中在“泛深圳”区域，如松山湖含三盘，凤岗含一盘，塘厦含一盘，长安含一盘等，“泛深圳”区域楼盘前十排榜名额过半。松山湖、凤岗、塘厦等“泛深圳”区域，深圳客置业比重较高，置业能力较强，一定程度抬升东莞整体房价。
七.前三季度产品去化率分析
刚需户型销售较好 130平方米以上户型销售缓慢
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，选取前三季度约2万套住宅统计结果，供需两旺户型为71-110平方米，供应约1万套，占总供应的一半，销售率达65%，其中销售最好户型为71-80平方米二房，其次为91-110平方米三房。相对而言，130平方米以上户型销售较缓慢，销售率仅44%.在信贷大幅收紧的政策环境下，大户型销售遇到困难，价格下调压力较大，尤其是合拼大户型。
八.“金九”至“十.一”东莞楼市表现
9月供求两旺 供应量创历史同期最高
供应量：限购预期促使9月万套房扎推上市，创史上之最
销售量：创08年以来最高，直逼07年9月销售量。
价格：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9月均价达8115元/平方米，创历史最高，同比上涨约9%.
“以价换量”效果呈现 国庆签约量创历史最高
面对日益严峻的政策环境，东莞开发商主动出击，加快推货节奏，“以价换量”，取得明显成效。东莞房价直逼“红线”，这意味着时间越靠后，政策风险系数越高，因此开发商早在8-9月提前开盘，造成国庆期间新盘开盘较少，以消化存货为主。前三季度开发商资金回笼
较丰厚，导致开发商降价意愿不明显，大多以少量特价房促销形式为主。在开发商适度让利情况下，国庆签约量创历史最高。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月1-7日全市一手住宅网签面积达9.7万平方米，同比大幅增加近八成;价格约8399元/平方米，同比大幅上涨18%.九.潜在分析
2011年东莞楼市新开工面积达历史之最多
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示， 2011年前三季度新开工商品住宅面积约717.4万平方米，达到07年以来东莞楼市新开工面积之最多;同比07年前三季度增长了59%，同比08年前三季度增长103%，同比09年前三季度增长了156%，同比10年前三季度增长43%。
由上图可看出，2011年前三季度东莞新开工商品住宅面积达07年以来之最多，07年至08年商品房市场供过于求，商品住宅新开工面积随之下降，经过近两年的消化存货，供求关系趋于平衡，至10年，政府不断出台各种打压政策，市场观望气氛加重，销售成绩虽依然较好却也受到一定阻力，到今年，新增供应不断加大，故下半年乃至2012年，东莞楼市将面临较大的存货压力。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示：2011年前三季度，东莞商品住宅新开工面积各区域排名中以南城区新开工面积最多，约146.5万平方米,占全市比重约两成;其次是塘厦镇，新开工面积约57.2万平方米;第三名为松山湖镇，约53.7万平方米; 十.第四季度楼市展望
如维持政策现状不变，第四季度成交量仍将可观
东莞目前面临最大的政策担忧为“限购”和“限价”，截至第三季度东莞仍未有地方措施，相对其它“限购”、“限价”城市而言，东莞目前处于适度宽松的政策环境。如维持政策现状不
变，第四季度东莞楼市成交量仍将可观。前三季度东莞房价基本触及警戒线，后续楼市发展仍存在较大的政策变数。
受资金面支撑 房价将不会出现大波动 以“稳中有降”为主
9月供应井喷，东莞存货压力开始增大，加之东莞短期内面临的房产政策“只紧不松”，持币待购观望现象增多，故短期内东莞房价将会“稳中有降”。由于前三季度开发商资金回笼较为丰厚，资金面受支撑，房价下调的意愿不是太强，故第四季度即使房价下调，幅度也较小，多以少量特价房促销为主，整体调整幅度将不超过5%。
第四季度至2012年供应量较大 市场竞争将激烈 房价走势将平稳
今年楼市开工量创历史之最，可以预见第四季度至2012年市场供应量将较大，楼市竞争将较激烈。受供求关系影响，短期内房价无上涨动力，整体以平稳为主。
