商业地产名盘商铺文档

发布时间：2020-03-02 09:47:12 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

傍着名盘找商铺

“傍名盘和傍大款一样，都是来钱最快的方式。”这句话，出自一个资深的商铺投资客——李先生之口。李先生原来在肥东县城经营一家五金店，2000年，其在新蚌埠路某小区买了临街1间20平方米左右的商铺和2层一套房子，共耗资9万多；2008年，其在城建·琥珀名城一期投资一间临街商铺，面积30平方米左右，耗资20多万；“琥珀名城的商铺，我买的不亏，现在租给人家开内衣店，一个月的租金大概2000元，我当时买的时候，才7000不到一平方。”

那么，这些大牌开发商，是否真的能给商铺带来更好回报？商铺投资者们，又是不是真的应该把投资目光对准这些名盘？

名盘商铺，我说优势：

名盘吸引品牌，强强联合

“买商铺，当然还是名盘的好一点。”曾是金融系专业毕业，现任之心城项目销售经理朱大伟认为，“买名盘商铺，才会让人省心和安心。”对此，大溪地策划经理陈刚表示，名盘商铺，更容易形成商业聚集，商业群的形成也容易吸引周边人口。名盘，具有自身品牌的形象和影响力，对区域内的人流有一定的吸附性的作用，另名盘对于招商，特别是像沃尔玛、大润发之类有实力的企业，也有很强的吸引力，名盘更容易和有实力的企业合作，像沃尔玛、大润发之类综合性的超市，本身也具有一定的吸附力，对于项目的商业也具有带动作用，强强联合，双重品牌效应下的商铺，势必吸引更多的顾客。

对购买力的筛选

“名盘实际上是对购买力的一种筛选。”圣联集团销售经理裴忠文说，名盘商业的经营好坏，很大部分取决于小区业主们的人均消费性支出能力，因为小区内的业主，才是商业的常态客流量。纵观合肥楼市，大部分名盘、名开发商并不是依靠低价来吸引顾客，通常名盘的价位要高于周边的楼盘，因此，名盘业主们，往往是具有一定经济能力的业主，其人均可支配收入相比普通楼盘业主们要多得多。

盈利升值空间大

商铺属于商业投资，投资客看重的是商铺的盈利升值空间，名盘商铺的盈利升值空间更大。裴忠文举例，普通楼盘的商铺，以经营沙县小吃等中低档次的小吃、百货为主，其一年的盈利也就在15万左右，能支付的租金能力只能在

3、4万之间；而一些名盘的商铺，主要经营的高档的物业，比如茶楼、酒店、会所之类的业态，略大一点的一年的盈利基本在百万左右，一年支付10万的租金不在话下；单从租金支付能力上，也能看出名盘商铺更值得投资。“随着名盘周边高档次商业氛围的成熟，其商铺的租金还会进一步的增长，而普通楼盘的商铺很难有升值的空间。”

商铺自身增值更客观

合肥房地产研究所副所长凌斌曾说过，“商铺的投资，它属于商业地产，也属于固定资产的投资。”对于投资客来说，固定资产的投资，是为了保值增值。普通楼盘的商铺，其商铺只能以中低档次的经营业态为主，租金支付能力有限，商铺的升值空间也有限；而名盘商铺，因其商业的常态人流量消费档次高，其商业业态档次也相对高端，租金支付能力也就高，同样大小的商铺，名盘商铺的回报率相比普通楼盘的商铺会高一两个百分点，（待查证）随

着名盘商铺周边商业氛围奠定，商铺租金的上涨，商铺自身的增值也会很客观。

名牌商业运营更保障

“名盘的好处，在于其资金实力的强大，会投入大量的钱在后期的商业推广上，哪怕是后期商业真的运营不够好，名盘的开发商们为了保住其名声，会贴钱为投资者支付租金，甚至拿出大量资金来引导商业的运营，这是小开发商不可能具备的实力。”朱大伟坦言，若果是他自己买商铺，会果断选择名盘的商铺，他解释说，名盘商铺，现在基本上都是开发商自持60%以上，整体商业运营好坏与开发商关系莫大，开发商就会尽力对整体商业经行运营，甚至，有的大盘开发商，直接包租和统一运营，朱大伟笑说，“这等于花钱买间铺，其他的就不用管了，等着收钱就行，省心省力。”

名牌投资，我来支招；

投资名盘商铺，有何技巧可言，又有什么需要注意的呢？记者通过和业内人士、专家交流，提出几点来供大家参考：

一，大面积铺位要当心。记者在合肥部分已经成熟的小区内走访时发现这样一个奇怪的现象，即一些面积较大的商铺更容易形成空置。资深的商铺投资客李先生也表示，投资者尽量避免购买面积较大的商铺。有关专家也表示，大面积商铺对于经营者的要求较高，这会变相使得客户群偏少，空置下来之后便会难以及时出租，由此为投资者带来损失，且购置大面积商铺，很可能会使投资者背负较重的债务，也有违投资改善的初衷。

二，回报率，开发商承诺的不算数。现在不少实力雄厚点的开发商，在商铺的宣传上，动辄宣称租金回报率高达7%、8%，这些话是否真的可信?

对于一些已经运营商业街商铺，市场租金结合售价，很容易算出租金回报率，通常的投资收益率计算方式是：月租金×12(个月)/售价。但对于没有运营的商铺，开发商宣传或承诺的回报率都是预估值，是通过理论上一种的市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺地段、人流量、消费者承受能力等多方面综合考虑，最后估算出未来大概的回报率。现实情况下，大部分关于商铺高回报率的宣传都是是吹来的。通常情况下，个人投资商铺，实际租金起步回报率达到4-5%就可以了，“商铺毕竟需要养，只要选好了，未来前景就不用担心，但切不可盲目被开发商忽悠。”

三，地段，人流量不是唯一的标准。有些名盘，地理位置较偏，往往会打着未来商业中心的旗号，这样的商铺究竟该不该入手？商铺地段究竟要怎么选择？

业内人士说，投资者选择商铺，选址很重要，投资者目光要长远，但不能盲目轻信，要实地考察楼盘周边的人流量，一些位置太偏僻的地方，未来是可能成为商业中心，但是需要等个八年、十年的，也就没有什么意义了。再者，并不是人流量越多的地段越好，有些商铺，虽然人流量很旺盛，但很可能留不住人，人流一晃而过，不进店消费，再多人流都没用。另外，商业的辐射效应作用范围是按照步行距离来计算的，人们逛街，从一个商业核心走到附近消费目的地，800-1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围并不会超过1公里。

商铺推荐：（二版）

1金辉·悦府

项目位置：新站区新蚌埠路与天水路交会处

价格优惠：价格和优惠待定

商铺量：13号楼底商、

14、16号楼3层独立商铺

商铺特色：单间商铺面积区间为40—150平方米之间，13号楼底商商铺的面积为100平方

木左右的6间商铺，适合一些服装、餐饮类业态的商业模式，

14、16号楼

1、

2、3层共约70多间商铺，其商铺面积大小分布广泛，小面积商铺适合投资者入手，大面积的商铺适合自主经营的用户入手。

2新华国际广场