推荐第1篇：深圳华强北商业地产策划案
深圳华强北商业地产策划案
目 录
第一篇 市场调查报告-p6 1.1 总体市场态势----------p7 1.2 华强北区域市场总特征-----------------------------p12 1.3 重点竞争物业分析----p15 1.4 客户群体及内外销市场分析------------------------p20
第二篇 项目的住宅和公寓分析---------------------p22 2.1 项目概况--p23 2.2 项目的SWOT分析--------------------------p24 2.3 项目的物业定位及目标客户群分析-----------p25 2.4 销售卖点组织-----------------------------p26 2.5 项目的综合评价及总体发展战略-------------p26
第三篇 商业部分分析------------------------------p27 3.1 地块的商业价值分析-----------------------p28 3.2 项目的SWOT分析--------------------------p28 3.3 商业的定位分析及商业的业态划分建议（附：商场铺位划分图）------------------------------p29 3.4 商业物业管理-----------------------------p34 3.5 销售卖点的组织---------------------------p34 3.6 商场的综合评价及总体评价-----------------p34
第四篇 销售方案------p35 4.1 总体销售策略-----------------------------p36 4.2 销售时机及销售的阶段安排-----------------p36 4.3 现场包装及形象包装-----------------------p38 4.4 销售渠道选择与设计-----------------------p47 4.5 广告策略与销售方案及预算-----------------p49 4.6 现场包装及预算---------------------------p53
第五篇 价格策略------p55 5.1 塔楼部分-p56 5.1.1 价目表制定的原则-----------------------p56 5.1.2 项目的实收均价与销售速度---------------p56 5.1.3 折扣率的说明---------------------------p58 5.1.4 各销售阶段折扣率-----------------------p58 5.2 商业部分-p59 5.2.1 市场售价比较法-------------------------p59 5.2.2 市场租金比较法（投资回报法）-----------p61
第六篇 销售实施------p65
第七篇 销售准备工作细节--------------------------p67
第八篇 附件------------p75
1、物业发展建议p76 8.1 住宅部分-p76 8.1.1 架空层（含会所）功能设置---------------p76 8.1.2 公用部分的装修标准建议-----------------p77 8.2 商场部分-p77 8.2.1 装修标准建议---------------------------p77 8.2.2 商业物业经营管理建议-------------------p78
2、价格拟定的参考数据------------------------附页 8.3 竞争物业调查表（住宅物业数据表1-8） 8.4 与竞争物业比较打分表（都会100商住比较表） 8.5 商业裙楼各层的平面划分图（1-4层） 第一篇 市场调查报告 1.1总体市场态势 1.1.1总体市场态势 1）住宅部分
2000年上半年深圳市共销售商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。其中住宅销售面积217.40万平方米，同比增长17.3%，占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中，住宅所占的比重越来越重。 2）商业部分
2000年上半年全市商业用地出让面积为10.75万平方米，同比减少74.6%。特区内主要分布在福田区和罗湖区，其中福田区出让面积为6.08万平方米，占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移，福田的商业核心地位正在形成
2000年1季度末商服施工面积为165.08万平方米，同比增长了20.3%。特别是东门的旧城改造，使区域内商服的可售面积空前增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。 3）办公楼市场
2000年上半年全市办公楼用地出让面积为3.81万平方米，比去年同期减少了79.2%。其中福田区出让面积仅为0.3万平方米，占总量的8%。但上半年办公楼（含非商品房）批准报建面积44.00万平方米。 虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制，但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。 4）公房上市
7月公房上市已进入实质运转状况，虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少，但其对市场的影响已非常明显：普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击，而由此可能导致换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。 5）个盘时代
深圳房地产市场正进入个盘时代，为了从激烈的竞争中突围，每个楼盘都力求在建筑本体（含户型及建筑风格等）和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。 1.1.2近期市场热点
今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。 1) 中心区
随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目，销售达到8成以上；和记黄埔第二期的推出，更是重演了8年以前排队抢楼的情景，仅15天
就实现了推出量8成的销售佳绩。
去年市政府投资主要用于环境和基础工程，今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程，如：市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。
年内预计中心区推出的项目不多，只有国际商会大厦（写字楼）推出，但其一级辐射区，如：景田片区供应量巨大。 2) 香蜜湖片区
与99年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点，加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势，吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。从总体销售情况来看，楼盘的销售率有较大幅度的提高。 3) 龙华物业
去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄，使关外物业平添档次，同时也拓展了购买客户的构成群体。
梅林拓关，龙华新区定位为中心区的生活配套区，地铁4号线也将经过龙华，必将给龙华物业带来巨大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出，销售情况良好，说明龙华已开始受到市场的关注。 4）地铁沿线
前两年，虽然深圳人对地铁概念还较为模糊，但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展，其物业的附加值将会进一步提高，商家也纷纷抢占，如：新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。 5）东部题材
年内东部快速干道即将开通，大梅沙二期工程已经开工，都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇，如：中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高。 6）环境和质素较好的大户型住宅
年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕，相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期，短期内均取得了良好的销售业绩。 7）主题商城
传统的商业形式正经历大的转变。主题商城愈演愈烈，南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏，大大打击了投资者的信心。但从总体来看，相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式，如：东门女人天地等。 1.1.3市场发展趋势
2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。 1) 竞争激烈
和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入，以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年。虽然去年全市经济增长仍保持较快速度，居民收入水平稳中有升，但市场消化能力仍然有限，总需求远低于市场总供应量。因此在市场容量有限的情况下，不成为畅销楼盘就面临着积压。 2) 细分市场，营造产品优势，发挥个盘特色
99年和2000年市场的另一个特点是部分发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键。如：创世纪滨海花园推出复式加跃式的户型，枫丹雅苑推出三错层式户型等,均在结构上有所创新； 3）与时代接轨、显现网络特征
楼宇智能化进程的速度在今年大大的加快。宽带网络正发展成为中高档楼盘构成之必需品。并将进一步走向日常生活。
4）公房上市进入实质性运作
今年7月1日《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》正式实施，这意味着深圳公房上市将正式启动，可上市公房数量约有14万套。
这些公房可能从两个方面冲击市场，第一：二次置业者的数量可能大大增加，从而导致对大户型物业的需求量增加（年内大户型的热销已拉开了序幕）；第二：地域性较差的普通户型可能会因为公房上市的分流，导致销售速度和价格有一定程度的回落。
5）住宅消费者结构逐渐发生变化
年轻的知识阶层在住宅消费者所占比例大幅度增加。从98年开始，住宅市场的主力消费群已从私营老板转变为已经在深圳有几年经济积累的知识阶层，特别是从事高新科技开发研究的人员。由此导致对住宅的质素和功能的要求有一定程度的改变。
6）商业物业进一步向规模化、主题式及购物休闲一体的方向发展
高节奏的工作使得深圳人难以有太多的时间和精力花在购物逛街上。他们希望一站式购物，无明确的定位或不能明确告之定位的商场都很难有吸引力。工作的压力也使得他们对购物环境有较高要求，希望能够在享受和休闲中购物。 7)外销市场
据资料统计，1994—1999年（头三季度），外销市场比例分别为4.7%、5.6%、6.2%、7.8%、8.4%、9.8%,外销比例均在10%以下,可见本地买家仍为市场主力。
2000年初由香港调查公司对香港市民的一次调查表明：未来10年内将有100万港人有在深置业的计划，而且他们置业的目的、面积及区域都会有较大的改变。置业的区域将从关口附近几处集中的区域扩展，置业面积也将从传统的小户型转向多层次发展。
由市规划国土局和商报社主办的第一届深圳房地产香港展销会，为深圳楼盘提供了第一次向港人集体展示的机会，现场成交情况也较为理想。它的延续也必将促进外销比例的进一步放大。
1.2华强北区域市场总特征
1.2.1华强北片区商业状况及前景展望 1）华强北商业街的形成和发展
1988年深圳市城市发展总体规划中确定：华强北是以生产电子产业为主的工业区。其所属企业主要是：赛格、华强及石化等几家大型国有企业。88—92年，是深圳电子行业发展最快的几年，到93年为止，华强北已成为深圳乃至珠江三角洲最大的电子零售和批发市场。
电子业的发展聚集了大量的人流，同时也带动了相关产业的发展。随着市城规模的扩大，福田逐渐建成了大批的住宅小区，聚集了大批的居住人群。传统的罗湖国贸商业及东门老街，从位置、功能、规模上难以全部满足他们的需求，福田区产生新的商业圈已是发展的需求。
88年城市总体规划修编时，华强北的功能定位正式由工业区改变为商业区。富有战略眼光的万科人95年选择了这里作为万佳的起点，低廉的租金和市场的巨大需求使得万佳从这里积累了大量的资金、经验和实力。在万佳的带动下，几年内，华强北逐渐演变为深圳最大的商业旺地。周围先后有40多个商场投入使用。女人世界以明确的主题商场形象面市，开拓出华强北服装主题商城的一片天。顺电、新大好、男人世界等商场的加盟，使华强北真正发展成为深圳的三大商业圈之一。 2）华强北片区现状：
2000年华强北商服用房推出量并不大，除陆续推出的佳和华强的商业裙楼、赛格广场及现代之窗的尾盘外，几乎没有全新的商场推出。8月下旬鼎盛时代的商业裙楼绿色主题商场概念并没有得到市场的追捧。
位于华发北路上的铜锣湾广场，以深圳第一家“MALL”大型购物商场进行招商，先后推出了“流行总站”、“铜
锣湾百货”等主题招租。从目前的招租情况来看，流行总站
1、2楼的出租情况较好，其铺位面积在10-15平方米之间，业态为潮流时尚特色商品；4层主要由中阁音像城的原来租客组成，几乎占了8成；但3楼却严重招租不畅，其主要原因在于：3楼定位与整体商场定位融和度差，同时反映出铺位经营者对第3层商业的信心明显缺乏。 3）华强北片区展望
华强北有望在年内推出的商业物业还有：群星广场2.3万平方米商业裙楼、嘉汇新城约3万平方米的商业裙楼、富怡雅居及都市E站约3.2万平方米的商业裙楼等，预计在2000年底至明年年初进入市场的商业面积将达到历史最高，竞争相当激烈。 4）华强北商业的特征： Ø商业业态齐全，自成体系。
从业态上看，华强北已完成了由单纯电子商业向综合商业街的转型，服装、餐饮及综合商业迅速发展。 Ø主题商场是本区商业圈的主流，是深圳主题商场的发源地。
顺电家居广场、女人世界、男人世界、儿童世界、赛格电子广场等，针对不同的业态和消费者而确定的主题商场获得了巨大的成功，从某种程度上看，为全市商业的发展提供了宝贵的经验。 Ø商业规模仍在不断扩大，城市核心商业圈的地位正在进一步形成。
位于华发北路的铜锣湾广场，引入了国外先进的MALL概念，给华强北及整个深圳市商业带来新的概念。近期华发路沿线商场的聚合趋势可以明显预见，其商业氛围有望得到很大提高。 Ø片区的租售价格呈现明显的上升趋势。
华强北厂房向商业的转化在进一步扩大，从整体上看，华强北商业物业的租售情况（出租率或空置率）远远好于东门及国贸商业圈，表明投资者和经营者对本区域的商业价值认可程度。 5）华强北的住宅
由于城市规划中区域功能的限制，华强北的住宅面积相对较少，从在售和已售楼盘的情况来看，户型以公寓为主（包括酒店式和商务公寓等）；普通住宅和大户型单位，也多考虑了其商务用途。从周边住宅的用途来看，约7成的单位都或多或少做为商用。 1.3重点竞争物业分析 调查说明：
我们选择了与本项目的地理位置、物业类型、规模及推出时间较为接近的4个楼盘进行调查分析，旨在通过调查，对区域内楼盘的供应量、客户构成、价格及销售策略、销售率等方面有一个详实的了解，从而制定切实可行的广告策略和销售策略。 1）群星广场 项目的基本资料
该项目位于华强北路和红荔路的交汇处，是华强北路唯一的在建的多功能综合楼宇。占地面积11,366M2，总建筑面积约145,000M2。由两栋30层住宅、一栋39层的公寓（含商务公寓和酒店式公寓）及2.3万M2的大型商业裙楼组成。类别物业类型 户型及面积（m2） 总建筑面积（m2） 均价（元/m2） 销售率 推广策略 备注
住宅 2房 7
8、84 49000 7500 78% 都市住宅、隔3层有空中花园 一梯8户户型较差酒店管理、服务（28—39层）。开敞式厨房，3月后部分改为商务公寓。 3房 10
1、106 酒店式公寓 29—76 7500 无
商务公寓 29——76 12600 8200 75% 无 商务配套（6—26层） 商务配套 3000 会务商务中心 商场 23000 尚未推出
群星广场内部认购从1999年9月28日开始，公开发售时间是1999年11月9日，截止到9月底（共计10个月），住宅的销售情况良好，销售率达到近80%。客户群体主要是与周边有工作或生活缘的客户。其
总体推广缺乏主题及系列性，现场包装及销售管理也较差。酒店式公寓部分前期销售情况较差，从2000年3月开始部分酒店式公寓改型为商务公寓整层或半层销售后,情况有所改观，商务公寓销售率已达到75%。其客户包括：SOHO一族、异地办事处及投资客户等。但商业裙楼一直没有公开发售或招商。 2）嘉汇新城 项目的基本资料
嘉汇新城位于深南大道上海宾馆段的南向，紧临福明路，与深南大道隔巴士站相临。总建筑面积约14万平方米，由4栋31层高的住宅楼和一栋35层的办公楼（8—21层为酒店式公寓）组成，裙楼商场共有五层，面积约3万平方米。
类别类型 户型及面积 （m2） 总建筑面积 （m2） 均价(元/m2) 销售率 推广策略 备注 住宅 2+1房59m2 14256 7800 99% 都市住宅 2 房104m2 24660 7800 100% 都市住宅 2+2房 75m2 18067 7800 98% 都市住宅
商务单位 40-80m2 18770 10000 75% 现代商务中心 8-21层 弹性办公空间 40-196m2 14500 弹性办公空间 25-38层
嘉汇新城也是在工程的形象进度较差的条件下，采取低价入世的策略销售的，其住宅部分的推广主题是都市住宅。销售状况较为理想，销售率至今已达98%。酒店式公寓虽然后期完全以写字楼的形象（汇商中心）推广，但因为居住与办公分离及管理费、中央空调费用较高的因素影响销售进度。从其客户构成而言，周边客户、商用客户及港人所占比重较大。 3)鼎盛时代 项目的基本资料
位于深南大道南侧，福华路以北，西临福虹路。项目总用地面积9,102平方米，总建筑面积约86,173平方米，由三栋塔楼组成，楼高33层。1—3层为商业裙楼，面积12000平方米。 类别项目 户型 面积（m2） 均价（元/m2） 销售率 推广策略
住宅 二房二厅 89.88~93.05 m2 内部认购期7700现在8500 55%（其中约30%由内部员工购买） 都市华宅地铁上盖
三房二厅 121.48~121.50 m2 四房二厅 133.40~133.41 m2 五房二厅 141.96~141.98 m2 复式 235.04~252.35 m2 商场 约12000 绿色主题
鼎盛时代从千禧年房地产交易会上面市，至2000年9月9日公开发售，经过了较长的阶段。它早期的售楼处设在一期的一层商业裙楼内，但卖场的布置档次较差，其人气也严重不足。
在2000年初3—6月，拿出其中的一栋到香港销售，从现在的情况看来，销售并不理想。十一期间拿出部分特价单位（3房以上）优惠10万元销售。香港客户占总成交比例约有2成。说明本区域是港人可以接受的区域。 4）彩云居 项目的基本资料
此项目位于福田南3路公交总站，其一层的后部是公交总站，临福田路的部分是商场，此外
2、3层也是商业用房。塔楼部分分为两座，户型面积从57.7平方米的1房至121平方米的四房均有。 类型类别 户型 面积（m2） 均价（元/m2） 推广策略 住宅 1房2厅 57.76 6800 3路总站物业 2房2厅1卫 67.7 2房2厅2卫 88.3
3房2厅2卫 99.8—112 3房2厅2卫1工人房 121 商场 尚未推出 公交站
彩云居从7月下旬开始内部认购，主打语为：“一边是繁华，一边是宁静”及“总站物业”，预计现在销售价格为6800元/m2，销售率约20%。第一阶段客户群主要为周边的租房客户。 1.4客户群体及内外销市场分析 1.4.1住宅及商住物业客户群分析
从调查来看，本区域客户群体主要由周边居民、与华强北有工作或生活缘的客户、钟爱都市生活的人、对都市依赖性较强的中小型公司、SOHO一族及投资客组成，另有部分香港客户。 1）周边原居民
包括原来有房者和租客。
他们熟悉本区域并已习惯在本区域内居住、生活，他们或资产积累较多，或月收入水平较高。合理的价格、楼盘的质素将是打动他们的重要因素。
2）与华强北有生活或工作缘的、钟爱都市生活的客户
包括：华强北的生意人、白领阶层、外地驻深办事处及喜爱热闹和繁华生活者。
他们或对本区域的依赖性较强，或钟爱本区域。他们多与电子、IT业联系紧密。户型是否合理及楼盘的智能化配置将是他们决定购买与否的重要因素。 3）SOHO一族和中小型公司
包括：律师事务所、广告公司、装修公司、贸易公司及其它自由职业者等。除地理位置外，他们比较看重楼盘自身配套如：是否有会务中心、商务中心等商务场所及泳池等生活场所，楼盘的品质如电梯等及物业的名称是否响亮，也是他们考虑的因素。 4）投资客
价格和租金的比例、付款方式、入伙时间及投资回报率永远是他们考虑的重要因素。 1.4.2外销市场
包括：熟悉本区域的香港客户及其他外籍客户。
物业管理、大堂的装修及会所的规模和档次是他们的考虑重点。
综上所述：本项目的目标客户相对集中，他们大多具有种爱都市氛围、关注物业品质的特点。 1.4.3商业物业的市场购买力、客户群分析 包括：自用和投资两类。
他们的特点是：对项目的可经营性非常关注，包括：定位、主题、商业物业管理机构、临近商业的经营状况，特别是工程的形象进度。
因此，商场部分在远期楼花阶段建议不作重点推广，以免造成广告费的浪费。 第二篇 项目的住宅和公寓分析 2.1项目概况 2.1.1项目的地理位置
本项目位于深南大道上海宾馆段，属深南大道北侧物业，距市内最知名的华强北路商业街仅60余米。深南大道是市内最主要的交通干道，也是市内形象最好、人流量最大、写字楼最集中的道路之一，上海宾馆段更是聚集了知名的商场(天虹商场)、酒店(格兰云天酒店)及写字楼（佳和华强大厦、中电大厦等）。是主要的商贸区和办公区。
从地块所在片区来看，属上步工业区。它是深圳最集中的办公和商业片区。 2.1.2项目四至 项目位置图如下： 中 航 路
项目南侧紧临佳和华强大厦，北临已拆迁的待建商业空地，东临华强电子世界（6层、楼高约28m），西面紧临中航路,隔路与天虹商场的停车场相望。 2.2项目的SWOT(优劣势)分析 优势（S）：
Ø 地处华强北商业旺地，毗邻深圳标志性建筑上海宾馆，尽享都市成熟的商务及居家环境，繁华便利。佳和华强大厦作为其天然屏障，又可享都市之宁静。 Ø 属于地铁沿线物业。
Ø 户型设计方正实用、部分单位分合皆宜，内部部分采用大板结构，具有较大的灵活性。建筑外观时尚、现代。
Ø 架空层泛会所概念，可满足都市人对环境的需求。 Ø 施工单位为江苏一建，易予客户工程质量的信心。 Ø 区域内独有的复式带空中花园设计。
Ø 智能化配置先进，电梯及会所可满足办公的需求，客户层面较广。 Ø 空中花园及屋顶花园设计。 Ø 提供商务和会务中心服务。 劣势（W）：
Ø 覆盖率较高，地面无花园及广场。
Ø 每个标准层10户或24户，每层户数较多。 Ø 居家氛围较弱，周边住宅物业较少。 Ø 四周为其它高层所遮挡，视线不够开扬。 Ø 用作写字楼，其昭示面较弱。
Ø 振华路为单行线，华强北路车流量较大，由西到东至地盘的便捷度不够。 Ø 北面、西面及东面均为临时用房，较乱。 Ø 项目推出时，形象进度较差。 Ø 物业管理公司的知名度不够。 O（机会）：
Ø 区域内住宅的供应量，特别是公寓部分较小，竞争相对较弱。 Ø 项目11月24日借住交会开盘，有利于快速树立项目形象。 Ø 华强北商业的核心地位的确定，为项目的销售提供了机会。 T（威胁）：
Ø 福田区越来越多的住宅项目的社区环境质素和自身的其它质素皆优，会分流部分客户。 Ø 周边的同类物业，如：彩云居、彩天名苑等由于价格优势会分流部分客户。 Ø 2000年全市小户型物业大量推出。
Ø 黄木岗、红荔村等公房上市可能会分流部分公寓客户。 2.3项目的物业定位及目标客户群分析 2.3.1物业定位
根据项目的市场调查及地块的SWOT分析，我们把项目定位为： 事业、生活、休闲—尽享都市繁华的宜商宜住的物业。 ——强调地段的商业价值及物业的商业价值 2.3.2目标客户群分析
根据周边项目的客户调查和本项目的定位，本项目的客户群主要由以下部分组成 Ø SOHO类的中小型公司或个人 Ø 对都市较依赖的其它公司或个人
Ø 驻深办事处或与华强北有关联的其它小型公司 Ø 在华强北工作的白领阶层 Ø 周边原居民
Ø 钟爱都市生活的其他人 Ø 投资客户
2.4销售卖点组织
——围绕区域的都市感、便利感、中心感、现代感、时尚感来展开。 Ø 位于城市核心商业区，具有无与伦比的区位优势。 Ø 区域内同类物业的稀缺性。 Ø 宜商、宜住、宜租。
Ø 建筑本体的会务、商务配套及商业化管理。 Ø 架空层泛会所——创造都市悠闲新生活。 Ø 罕有复式单位送空中花园。 Ø 信息点多、智能化程度高。
Ø 西向高层单位可见中心公园美景，北向高层单位可见笔架山山景。 Ø 投资回报率高，无论是投资还是首次置业均有较高的购买价值。 2.5项目的综合评价及总体发展战略
本项目的最大优势就是区位优势，劣势在于因位置而带来的居住氛围不够、自身配套不足及展示面不够等。因此本项目成功的关键在于：挖掘、发挥和展示因区位带来的巨大优势，另外，通过现场包装、楼盘自身质素的进一步挖掘、展现，现场销售人员的引导，来消除、克服项目的劣势。 第三篇 商业部分分析 3.1地块的商业价值分析
地块南临佳和华强大厦，其裙楼的1—4层为电子类主题商场，目前的经营情况较差，物业的档次也较低。西侧紧临中航路，但从现状来看，人流和车流都较少，路况也较差，路上行道树茂密、路灯昏暗，仅有饮食小店和一家小书店，商业氛围极差。东侧隔小区路与华强电子世界相邻，路侧停放华强电子公司员工的单车及来往货车，来往的人流也以上下班的员工及搬运货物人员为主，虽然华强电子的生意红火，但它对本地块的商业辐射极小。北侧地块为华粤公司的破旧厂房（现正进行方案招标，规划为一座3000平方米的幼儿园，2栋30层的高层住宅及6层商业用房），从现状来看，客观上它隔断了地块与女儿国的联系。无法形成商业氛围。
地块的商业人流可以这样描述：50米以外，商业氛围浓厚，50米以内人流稀少。 3.2项目的SWOT分析 优势（S）：
◆ 位于日益兴旺的华强北商业中心区的一级辐射区。 ◆ 主题鲜明，具有相对唯一性。
◆ 连接东西向宽达9.6米的内街设计，引导人流，聚集人气。 ◆ 商业裙楼的设计时尚、现代，充分考虑商业氛围的营造。 ◆ 距未来地铁站口仅50余米。 劣势（W）：
◆.四周的商业氛围不浓厚。 ◆.商场临街面少。
◆ 门前缺乏商业广场，很难聚集人气。 ◆ 现状来看，楼盘的昭示性不强。 机会（O）：
◆ 新人类主题商场是市场的空白点。
◆ 振中路正在形成，华强北的商业核心地位正在进一步扩展。 ◆ 福田的娱乐及休闲场所相对缺乏。 威胁（T）：
◆ 全市商业物业积压严重，华强北近期将推出的商业面积巨大。 ◆ 铜锣湾商业广场以招租为主，势必会分流客户。
◆ 99年主题式商业大量推出，而其中许多商业2000年经营不善，会打击投资客的信心。 3.3商业定位分析及商业的业态划分建议
从华强北的商业调查我们得知：华强北商业街虽然有电子一条街之名，其实从业态上已找不出市场空白点。佳和华强大厦
3、4楼销售的失败，已宣告了电子业的饱和乃至供过于求。从女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场到万佳百货一分店、紫荆城、曼哈商业广场，区内大大小小40余家商场星罗密布，华强北已成为深圳白领阶层的购物必到之处。
项目的位置已告诉我们：与华强北、天虹求同一定不是方向。求异，才有取胜的可能。如果我们不能制造差异，在定位、概念、整合包装上推陈出新，我们将很难取得成功。
如果说
1、2层商场的销售无需主题也可以进行，
3、4楼商场的销售或招租，确定主题就成了必然。华强北到底还缺什么？我们能给予华强北的是什么？
在对消费者进行调查中，我们发现：华强北没有为新新人类及新锐人类（思想前卫、追求时尚的人）服务的主题商场。
其实，在深圳也只有东门的西华宫、南国影院等几处有为他们服务的专门店。 新新人类及新锐人类是什么？他们在哪里？他们的购买能力如何？
新新人类并不是专指哪些着装异类的一群。发展到今天内涵已很广。从事IT行业的从业人员，到其它要求富有创新精神的行业，如：传播业、广告业、艺术圈及其它设计行业。他们的职业要求、他们的价值观念都需要他们另类、创新。
西华宫是唯一较集中且层次较低的新人类购物点。它的位置在东门并不算好，业态定位也与其它商场差异性并不明显，但经营情况却一路看涨。
广州的流行前线，亦属较低层次的新新人类购物场所。它是与地铁站相连的地下商场，建筑面积约7000平方米。位于烈士陵园附近，属于非繁华商业区。1999年开业，现在不仅名享广州，而且扬名深圳。 流行前线的业态，与东门普通商场的经营品种有着较多的一致性。其装修档次也属于中低档，但它的成功之处在于两个方面：
1、客户定位明确，名称与客户联系性强。
2、业态全面，组合合理，如：麦当劳、银行、书店及大型游戏室等，在商场中合理布局，充分满足了人们购物、休闲的综合需求， 具体做法是：
a.在分街（内走道）的端头及人流不易到达的地方，设置小吃店或冷饮店。 b.在人流逛街的疲惫尺度，如：50—80米，再设麦当劳或游戏机室等。
新新人类和新锐人类在中国渐渐被商家重视。现在的商家都开始把目光转移在他们身上，从图书出版社、电影娱乐、电子通讯、汽车房产，到一贯保持中庸的联想电脑、TCL电脑、西门子手机，也打出时尚牌，满足他们的需要。期刊杂志也纷纷重新定位，变化内容以迎合他们，如：黄金时代、深圳青年等。并且，势头之猛，让人侧目。
商场从消费人群定位，较之从业态和经营品种进行主题定位有更大的包容性。业态及品种主题受制于消费时期的变化，如：家居城，在区域住宅需求量增长期，其需求也旺盛，反之，则难以生存。而从消费人群定位，则更具有长期性，即便有些业态和品种为时代所淘汰，但可以吸纳新的业态和品种。如：女人世界等。
一站式购物是商业发展的必然趋势，万佳、家乐福、沃尔玛为家庭一站式购物提供了机会，它们的符合人的购物习惯，所以在不断兴旺。而为各种人群，如：女人、男人、儿童、新新人类等服务的一站式购物商场的快速发展也就成了需求的必然。
深圳“吧”的发展也可以看出这一规律。吧在早期，也特别分散，现在已转为成行成市了，如：南园路台湾花园旁一栋旧楼就聚集了“本色吧”等5家。本项目设吧城有以下几个理由： a.它是深圳市场的空白点 b.城市生活的新种类 c.赢利能力强 d.区域性强 e.本项目的硬件配合 开“吧”必办手续： a卫生防疫部门 b环保部门 c消防部门 d文化部门 e工商部门
房地产市场在细分，消费者需要细分，物以类聚、人以群分，商业的发展也是、也正在经历这样的变化过程。
因此，
1、2楼商场定位为为新新人类和新锐人类服务的主题商场。
3、4楼定位为吧城。
1、2楼商场业态范围可以包括：从电脑、电视、手机等电子类，首饰、头饰、饰品、化妆品等装饰类、服装（含休闲、内衣、运动等）类、鞋帽类、箱包类、图书音响及视听唱片类、食品类，到家私类、娱乐玩具类及各种吧类等。3.3.1业态的具体划分建议
由于本商业的裙楼面积在12000平方米，规模中等。要想包括所有的业态是不太现实。应此，建议仅选择那些市场上相对空缺、而又能够体现商场主题定位的、需求量又相对较大的业态。
在考虑业态的具体分布楼层时，必须结合其需要的铺位形式、对面积的需求大小、资金承受力及利润率等综合考虑。
1层：西侧的邻街铺原则上考虑设独立铺，不限定业态（尽可能选择档次较高的特色专卖店），其它为化妆品、视听类等。
2层：装饰品类、图书类、服装类等。
3层：休闲空间——咖啡小筑、西点小屋或香茗茶座等。 4层：吧类。
3.3.2商场的装修方案建议
为保证整体的协调统一及各铺位的个性展示，建议商场的装修采用如下方式：
地面和天花统一设计和装修，各铺位在提供限定的标准范围内，可自由设计。在公共空间内通过电子视屏、电视及其它现代化的器具，营造现代、时尚、舒适、前卫的购物空间。 3.3.3铺位划分的原则
根据分层设定的业态之需求来划分。在控制总价的基础上，尽可能保持商场的档次。铺位面积原则上易大不易小。
Ø建议采用集中收银的管理方式，
1、2每层设收银处2个。Ø柜台的使用面积以5平方米左右为基准单位。
Ø一层的邻街独立铺根据位置划分为使用面积18-20平方米左右。敞铺的面积控制在12—15平方米。 Ø2层的四周布置独立铺，铺位使用面积20平方米左右。中间的敞铺使用面积控制在12—15平方米。 Ø
3、4层是独立铺位，使用面积在80—150平方米之间。
（除特殊说明外，以上都以使用面积计） 3.4商业物业管理
商业物业管理公司水平直接影响到商场的经营，也直接影响项目的销售。一个好的、具有品牌的物管公司不仅会直接给经营者以信心，也为投资者带来保障。特别是对远期楼花的销售更是至关重要。 3.5销售卖点的组织
◆ 位于华强北商业中心区及上海宾馆、天虹商场两大商圈交汇处。 ◆ 属地铁沿线物业。
◆ 内街贯穿东西方向，有利于吸引人流进入商场。 ◆ 四面临街，且3面与其它商场相邻。 ◆ 装修前卫、时尚、现代、舒适。 3.6商场部分综合评价及总体评价
本项目的地理位置从商业的角度来看，属前瞻性较好，但现状较尴尬的一类。只有南面的佳和华强大厦是其四至中唯一的永久建筑，虽然1—4层也是商业用房，但原来设计时并没有考虑与本项目的联系，而且其经营状况极差，难以给经营者和投资客带来信心。华强北的繁华被华强电子商场完全隔断。北侧规划中的商场很难对本项目的销售形成帮助。 总体来看，项目地块的商业条件相对较差。
为了促进项目的销售，只有从两方面来展开，第一：用规划和主题来吸引人市场关注；第二：用建筑本体的内外装修和空间来吸引客户。宣传和造势都必须紧紧围绕以上两点。 第四篇 销售方案
4.1总体销售策略
在总体战略的指导下，推广方案根据销售目标而制定。 根据应对策略，其推广方案主要由以下部分组成： ◆ 形象包装及卖点组织
◆ 现场包装：根据不同的销售阶段，结合工程的进度，调整包装形式和内容。 ◆ 销售控制：结合工程形象进度，制定相应的价格策略和选择销售的渠道组合。 ◆ 广告宣传及销售推广
4.2销售时机及销售的阶段安排 4.2.1入市的时机选择的理由
项目入市时机的选择要综合考虑以下四个方面的因素： 1)深圳房地产销售的周期规律
根据历年的销售统计，房地产市场的销售呈现明显的周期性。一般一年内有两个销售的黄金时段，即：3月中下旬至6月下旬，这一阶段的最高潮为春季房地产交易会；9月至12月是第二个黄金销售时段，住交会已成为开发商、代理商较量的主战场。
一般在销售的黄金时段推出的楼盘，具有更易快速聚集人气，在第一阶段达到较高的销售率的效果。而这一点是完成全部楼盘良好销售的关键。 2)项目的工程进度
根据本项目施工单位江苏一建六处提供的“中昊源项目工程网络计划”及实际施工进度，完成转换层施工的时间为2000年11月下旬，完成前广场的回填土的时间在12月5日。位于商场一楼的销售中心可以进场装修的时间大约是在12月5日，因此，根据工程进度，销售的最早时间是2001年1月20—25日。
本盘的正式销售时间应该在2001年1月20-25日 (未考虑预售许可证的因素)。 3）发展商的资金需求和其它要求
发展商希望能尽早开始销售，以争取尽快资金回笼，缓解施工进度带来的资金压力。 4）客户的购房心态
深圳房地产市场在完成了由卖方市场到买方市场的转移后，客户的选择面相对较广，在购房时考虑和比较的因素也越来越多，其中，项目的工程进度是他们考虑的重要因素之一。
市场调查的结果显示：远期楼花是影响大多数客户时成交的障碍点，楼盘的形象进度好的工程，其成交率相对较高。
综合以上因素，本项目的内部认购时间定在2001年1月26（年初2）日。
2000年11月24日至27日，深圳第二届国际住宅与建筑科技展示交易会举行。借会入市，可以节省广告成本，也更易引起市场的关注。如鼎盛时代、都市驿站、第五大道等楼盘均是借展销会开盘获得良好宣传效果的。考虑到项目的现场不能到位，因此，建议参加本次交易会，但只作为发布消息，不进行内部认购。 由于售楼处及实体样板房的完成日期大约在2月25日。综合元旦、春节等假日因素的影响，我们建议项目正式开盘日期是：2001年2月28日。 4.2.2 销售阶段安排
根据项目的实际情况，项目的销售期分为3个阶段： 1）内部认购期（200
1、
1、26-200
1、
2、28） 目的：积累客户、广而告之、等待时机。
2）公开发售期及塔楼强销期（200
1、
3、1-200
1、
6、1）
目的：抓住销售旺季，全力突围塔楼部分，争取实现销售达5成以上，保证资金尽快回笼。 3）商场部分强销期（200
1、
6、2——200
1、
10、1）
目的：本阶段的楼盘已是准现楼，这是商场销售的最佳时机，此时推出，能给投资者和经营者信心保证。而塔楼由于前一阶段的推广，也可以保持正常销售速度。 4.3现场包装及形象包装
现场包装和形象包装应根据不同的销售时期及不同的销售主题有所调整，具体如下： 4.3.1内部认购期： 1）现场包装
◆销售广场---包括回填土及广场砖的施工、完成门前绿化部分的施工。（2001年1月20日前） ◆ 形象墙——完成图示部分形象墙的施工。
东侧高度控制在3.5米左右。形式：喷绘。内容主要表现都市精英便捷的生活方式。 ◆ 中航路人行道的整改及行道树修剪——人行道和门前广场统一地面铺装。
◆ 现场条幅及POP挂旗——条幅的卖点要突出，其色彩的选择要与LOGO等协调统一。挂旗要跳跃、醒目。
◆售楼处——由于商场部分、塔楼的推广主题差异性较大，分区展示和洽谈。 2）形象包装
◆塔楼楼书——强调华强北无以能比的区位优势和由此带来事业和工作的便捷和从容。建议在形式方面加以突破。
◆商场部分的单张——华强北商业的发展预测及新人类主题介绍。 4.3.2第二阶段（公开发售兼塔楼强销期） 1）现场包装
◆售楼处——增加内街展示部分。
◆样板房——设在6楼，公寓部分B
3、B
2、B
5、B
6、B
7、B8户型样板房各一套，住宅部分2套。要求能够从居住和商务两方面展示。（风格见附图二）
售楼处的设计要强调现代感、时代感，塑胶材质的POP是一种可考虑的形式。 在售楼处开辟一处电脑演示台，方便客户自由查阅楼盘的户型及其它资料。
公寓部分样板房的设计可以参考这种形式，强调商务功能，家私造型简洁现代。 复式单位样板房的设计，可以考虑商务居家两宜，尽可能体现其商业价值。 连通空中花园的单位，采用落地大玻璃门或窗，营造出一方都市的静园。 卧室布置简单，但却不失书卷气，符合目标客户的喜好。 造型简洁的工业家具设计，也是体现商住概念的有效方式。 温馨的色彩，营造出繁华都市中难得的港湾。 ◆架空层及会所
——架空层环境设计需要全部施工完毕，包括会所的各功能房的装修及环境部分的施工。（见附图三） 架空层设计为泛会所，难点的处理在于剪力墙和柱面，用装饰画布置也是一种可以借鉴的方式。
看楼通道：
◆观光电梯——装修完毕，并且作为看楼电梯（200
1、0
2、20前）
◆消防楼梯——指从架空层到6层两个塔楼的楼梯。（完成时间2000、
2、20前）按照交楼标准装修地面，墙面用色彩或装饰画等表现SOHO的生活方式或都市生活带来的便捷度。
◆样板房——门前设置鞋套柜，换鞋坐椅。入户门的右墙面设置户型平面图及简单说明。建议尺寸300X300。
◆6楼电梯前室——按照交楼标准装修完毕（200
1、
2、20前）
◆内街——完成展示功能的装修，主题围绕新人类来展开。可以展示新人类的品牌、生活方式、人物形象等。其平面按照正式经营的内街布局，可以设立一些小品及绿化、经营货架休闲坐凳等。 2）形象包装
◆商场楼书——商场部分两册，一册主要围绕投资回报展开，具体内容包括片区商业前景分析与展望、新人类主题商场的前景展望、商业物业管理经营公司的总体运作、商场的平面布局图及案例分析等。以理性分析为主。另一册主要以介绍新人类的生活方式、领袖人物、新人类的生活品牌、知名店家的地址及主要娱乐场所的地址等，使之成为新人类朋友生活指南。
◆ 塔楼部分手册——以客户通讯的形式展开，介绍项 目的资料及周边（如：振中路的工程进度等）的变化。
4.3.3第三阶段——商场强销期 1）现场包装
◆形象墙——主要围绕新人类主题展开。 2）形象包装
◆新人类品牌介绍之二 4.4销售渠道选择和设计
根据项目的特征及销售的不同阶段，选择不同的销售渠道。 4.4.1第一阶段（内部认购期）
为了节约成本，本阶段的销售渠道相对单一，主要以现场包装为主。 1）地盘包装——包括楼体条幅、形象墙、售楼处、地盘POP等。 2）公交站牌广告——华强北路，深南大道上海宾馆段。 3）天虹商场东西侧的广告位。
4.4.2第二阶段（公开发售兼塔楼强销期） 本阶段是树立项目形象、实现销售的关键阶段。 1）现场——条幅、POP、围板及形象墙等 2）深圳媒体——特报、商报、南方都市报
3）香港媒体——香港东方报、香港看楼团、香港展销会 4）车体广告——3路、1
13、101等
5）网站——搜房、银时通等证券类、其它综合类知名网站 6）有限电视台的证券背板及电视片插播 7）世联网络客户及世联员工推荐 8）春交会
9）在罗湖口岸设看楼直通车、广告牌 10）世联香港公司推广
11）华强北与深南大道的交汇处显示屏
4.4.3 第三个阶段（商场强销期）
1）销售现场——形象墙、内街、售楼处、条幅、POP挂旗、增设24层单位A
1、A
6、B
3、B5户型各一套。2）车体广告——
3、1
13、216路等，力争覆盖尽可能完整的区域。3）深圳媒体——特报、商报、南方都市报等 4）有线电视背景板及其它节目插播
5）户外广告牌——罗湖口岸、上海宾馆附近、华强北路等 6）世联香港公司推广 7）网站
8）专刊设定取阅处（如：网吧、周边酒楼等） 4.4.4导示系统设计
由于项目的昭示性不强，但地盘距华强北商业区、离天虹商场的距离较近，因此，导示系统的设计考虑4条：
1） 华强北路与深南大道交界处至地盘 2） 上海宾馆至地盘
3） 振华路与华富路的交界处设POP挂旗至中航路 4） 华强北路与振华路交界处设POP挂旗至中航路 4.5广告策略及销售方案及预算
住宅部分由于本项目的推广主题“事业、生活、从容属地”是针对街区价值及户型定位展开的，住宅部分的推广重点应放在平面广告及销售资料方面。
商场部分的推广由于客户群相对集中，投资客更相信现场感觉，因此商场部分推广重点放在现场包装及展示地块的发展前景。
根据项目的特征，建议选用“循序渐进策略”与“强势推广策略”组合。旨通过“循序渐进策略”媒体炒作、各种活动营销，使更多的人了解新人类具有巨大的消费力，从而为项目的商场部分的销售作好铺垫。 在开盘期，建议采用“强势推广策略”，让项目迅速享名深圳，争取尽快消化。因为本项目具有特质性和独有性，在市场接受后，相对在广告上不需要大的投入量。后期的推广建议主要采取活动营销为主。 广告的阶段安排及预算
①第一阶段：概念炒作期（推广期）
时间：2001年1月26日——2001年2月25日 主题：
新人类的特征及品牌介绍。 广告媒体的选择及安排：
以深圳商报、南方都市报为主，辅助以互联网站
一般每2周南方都市报、商报各一次，指定版面和大小，暂定版面大小为1/3版、套红； 活动安排：
11月24日—27日，住交会 本阶段的费用预算表
费用 项目 单价（万元） 次数 小计（万元） 商报 4.7 2 9.4 南方都市报 2.65 4 10.64 住交会 15 公交站牌 28 深南大道或口岸附近广告牌 30 网站 10 合计 103.04
注：以上表中所示价格，商报按照90折优惠。
② 第二阶段：公开发售期（塔楼强销期） 时间：2001年3月1日——2001年6月1日
主题：以楼盘售卖（形象广告）为主，兼顾新人类概念的继续推广（软文炒作）；住宅部分； 媒体选择：a.特报（周均1次） b.商报（周均1次） c.南方都市报（2周1次） e.香港东方报（共4次） f.电视广告（共60天每天30秒） g.地产类、综合类等网站作广告。 h.投资导报（共5次） i.证券时报（6次） 活动安排：
a.开盘日销售现场设新老客户酒会，新人类礼品赠送（800—1000份）； c.组织香港看楼团（四次）； d.阶段性业主交流会（2次）； e.香港房地产交易会（4个展位）。 f.免费自助网吧 g.免费自助酒吧 费用预算
深圳报纸广告预算表
（一）
费用 项目 均价（万元） 版面大小 次数 小计 特报 12.64 全版、半版彩色 12 151.65 商报 10.703 1/2版彩色 12 128.436 证券时报 3.6 6 21.6 南方都市报 3.2 6 19.2 投资导报 3.3 5 16.5 网站 10.0 10.0 合计 347.416 香港报纸广告及看楼团预算表
（二）
费用 项目 单价（万港币） 说明 次数 小计（万港币） 东方报 8 内页半版彩色 4 32 看楼团 2 每次2个车 4 8.0 合计 40
电视广告及座谈会等活动预算表
（三）
费用 项目 单价（万元） 说明 次数 小计（万元） 电视广告 0.6 不含制作费 60 36 展销会 2.8 4个展位 1 11.2 新人类礼品 30 1000 3.0 业主交流会 2 2 4.0 免费自助网吧 5.0 免费自助酒吧 8.0 合计 67．2 第二阶段费用总计约为人民币391.976万元，港币40万元。 ③ 第三阶段：稳定消化期。 日期：2001年6月1日—9月30日 主题：新人类主题商场
广告安排及媒体选择：视上二个阶段的统计情况再作安排。
费用预算：常规来看，本阶段的广告量不大。所占比重轻，就本项目而言，约80万元即可。 4.6现场包装及预算
根据前面关于分阶段现场包装的内容，统计计算。 1）地盘包装 地盘包装表
（一）
费用 项目 单价（元） 数量 小计（万元） 围墙及围板 280元/平方米 200平方米 5.6 导示牌 2500元/个 4个 1.0 挂旗 250元/组 150面 3.75 条幅 18 2500平方米 4.5 行道树修剪 800元/棵 19棵 1.52 人行道整改 120元/平方米 600平方米 7.2 门前广场（含绿化、小品等） 250 450平方米 11.25 内街 400元/米 160 6.4 合计 41.22 销售中心是地盘包装的重要组成部分，这里列举的项目综合包括了硬件和软件两大部分。 地盘包装表
（二）
项目 单价.数量 小计（万元） 装修 2000元/m2 400m2 80 商场部分的横剖面模型 4.0万 1 4.0 总体模型 6 1 6.0 展板 1200元/块 15 1.8 背景板 400元/m2 18 0.72 其它 1.48 合计 94.0 备注：内部家私、放像区电器和电脑演示系统等不计入。 2）样板房、看楼通道及会所展示空间
根据常规销售经验，样板房可以销售，其装修费用可作为房款附加。因此，本项不计入包装的成本。
展示会所可以按照交付使用的标准装修，也不计入销售包装成本。
本楼盘的看楼通道需要专门处理的面积不大，本费用计入销售中心不可预见费用一项，不再单列。
3）宣传品细目及预算
本项目除楼书外，还需“新人类专刊”，准备相关的资料VCD，制作30秒的电视广告。
项目 单价 数量 小计（万元） 塔楼楼书 20元/本 6000本 12.0 商场楼书 13元/本 2000本 2.6 新人类专刊及月刊 10元/本 9000本 9.0 单张（含住宅及商场部分） 1．7元/份 10000 3.4 广告拍摄、制作（VCD用） 30 VCD 6元/片 3000片 18 纸袋 3元/个 6000个 1.8 合计 76.8 以上预算及项目仅是我们现阶段的初步计划，详细方案需与广告公司确定后，另行提供。
注：费用预算不含广告公司的设计费。
推荐第2篇：商业地产营销策划案失败启示录
商业地产营销策划案失败启示录
在笔者的案头摆放着七份乙方公司撰写的商业地产的营销策划案，这其中有数家是号称目前国内最专业的商业地产策划公司的方案。这七份案子无论从格式、构成、笔法、印刷、装祯各方面都无懈可击，完美之至，且文字内容都是有理有据，引经论典，洋洋洒洒。但是令这七家策划公司公司迷惑不解的是，他们提交的方案竟然全部被否定，那么为什么他们会被否定呢？
在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？
首先，要规范、简洁、易懂。
大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。
其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。
我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。
其次，有较强的可操作性。
开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。
再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。
现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。
最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。
其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。为什么强调一定要进行实际调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。这些不全面的数据一方面会使自己的策划案的出错误的结论，另一方面会误导开发商（甲方），并且在项目运营过程中产生极为恶劣的后果。所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成营销策划案。
附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴。
推荐第3篇：商业地产
什么是商业地产?商业地产的定义、分类和策划流程
绩优股, 流程, 写字楼, 商业地产, 商铺 商业地产定义
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产形式
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
商业地产分类
一、按商业形态分类
1、商业广场
2、shoppingmall
3、商业街
4、大型商铺
5、购物中心
6、休闲广场
7、步行街
8、专业市场
9、社区商业中心
10、商务楼
二、按照开发形式进行分类
1、商业街商铺
2、市场类商铺
3、社区商铺
4、住宅底层商铺
5、百货商场、购物中心商铺
6、商务楼、写字楼商铺
7、交通设施商铺
三、按照投资价值分类
1、\"都市型\"商铺--绩优股
2、\"社区型\"商铺--潜力股
3、\"便利型\"商铺--冷门小盘股
4、专业街市商铺--高科技股
5、其他商铺-\"一般股票\"
商业地产策划流程
前期：项目顾问
一.市场调研： 1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研 2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研
2.3购买能力调研 3.品牌供应商调研
3.1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
3.4租金承受能力调研
二.项目定位 1.项目分析
1.1项目核心竞争力（卖点）分析
1.2竞争者比较分析（问题及机会） 2.项目定位
2.1项目品质功能定位
2.2品牌形象定位
3.目标客户（购买者及承租者） 4.业态组合及规划建议 5.卖场区域分割
三.基本VI（品牌视觉形象设计）
包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等
应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等
四.招商策略 1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
五.销售策略 1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合 3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
费用预算及支付（另行协商）
中期：招商及销售代理
一般代理
A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。 B.佣金预算及支付 B1 铺位纯出租形式：
1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金； 5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金； 10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；
如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；
以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：
中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
B3 铺位销售形式： 所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：
项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
B4 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式：
项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；
1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金； 5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
B4.1 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：
项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；
销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；
其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。 B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。
非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。
全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。
按照基本服务费+佣金形式支付费用。
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
后期：项目营销推广顾问
◆服务内容包括
一.品牌形象完善
二.促销策略
以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
四.公开策略
借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。
五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。
六.服务策略
服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。 七.管理策略
导入ISO质量认证。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆费用预算及支付
顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。
销售、租赁、经营管理培训
一、商业物业销售培训
二、商业物业租赁培训
三、商业物业经营管理培训
费用预算及支付（另行协商）
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
1.租金回报率法
公式：税后月租金-按揭月供款×12／首期房款＋期房时间内的按揭款。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：税后月租金-每月物业管理费×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月/售价
计算购入再售出的投资回报率＝售出价-购入价/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝215-200/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%
如何判断投资回报率
现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行。
推荐第4篇：商业地产
商业地产高不高，精心设计有诀窍； 便利交通是首要，人流鼎盛生意好； 动线分明莫绕道，延长逗留最为妙。 台阶表现要周到，过高过多人定少； 上下方便利老少，弱势群体少唠叨。 外立平整有规则，过多异形视觉劳； 建筑成本增不少，施工周折质量糙。平面设计要漂亮，流线方正要可靠； 商铺设计有规则，铺内较多确不妙； 风水相冲败兆头，看着难受生意少。 动线弧形动感好，水带财运火带运， 金纳财富木生金，易赋概念乐陶陶。 动线设计重体验，各类模拟不可少， 照顾边角有门道，杜绝死铺招商好。 店门切莫对路口，廊树挡门考虑到， 风水也有科学道，稍有不慎难推销。 台阶旁边铺斜坡，残疾如厕考虑好， 便利尽量要便利，人文关怀设盲道。 景观设计预留早，点缀物业最奇妙， 楼台亭榭窗檐廊，松竹梅兰都重要。 主入口，最理想，广场喷泉和牌坊， 尽量开口要大气，造型美观是榜样。 多种竹，栽大树，花开四季配绿地， 尽管规划要仔细，遮挡不足有意义。 围墙通透最科学，切莫超过五尺好； 剪力墙，上下道，少见避免成本高。 商铺切割有规则，大小兼顾可拆分； 开间进深巧设计，得房更高是超人。 层高设计将科学，日照计算莫大意， 成本意识排第一，换位思考算面积。 细节把握有意义，跟进科学求满意， 宽带光纤和节能，实现双赢都得益。 店招预留要安排，色彩造型都要悟， 地形特点是关键，标志建筑芳千古。
推荐第5篇：商业地产
商业地产
需要摆正位置做好经营
在商业地产迎来新的发展机遇的同时，怎么才能将商业地产的\"火热势头\"保持下去，这可能是许多商业地产开发企业都在思考的问题。有人指出，西部地区商业地产发展相对滞后，存在着投资开发与商业运营严重脱节的问题，许多项目的商业定位、招商及后期运营都存在着问题。陕西中商联商业研究院专家委员会秘书长侯治国在分析西安商业地产发展时称，目前西安的商业地产发展有3个表现：1.改新。许多旧城改造给房地产提供商业地产的开发机会;2.升级。在西安建设国际化大都市的号召下，许多开发商都想做高端，都想升级，传统基础的商业配套不愿意做了;3.扩张。现在西安整个城市面积是原来城区的3-5倍，这样导致了许多开发商大量的投资房地产，使得商业地产的开发热情上规模、上档次。
为此，中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平在会上说到，商业地产是有技术含量的，是需要经营的，\"你经营得好，租金增长，效益好，但是你经营不好，那么你整个的商业链就不好。你不但要付贷款利息，还要付高昂的物业费和经营成本。\"他说，从他多年的从业经验来看，他认为要把一个商业地产项目做成功，关键取决于产业链的规划，要摆正位置。
邢和平用万达举例说明，万达拿到地以后，进入商业规划整合他自己内部的商业单位，包括万千百货和其他的娱乐方面，将所有商业的需求整合在一起，之后拿出开发万达广场的方案，然后开始设计，设计的同时，商业网点公司就开始招商，等到万达广场建成以后，所有的商铺就已经到位。\"对万达来讲，他可以做到这样，他可以用自己内部的整合创造出万达的速度。\"他说，商业地产是一个复合型的产业，影响商业地产成功的因素很多，定位、团队、商业信誉、资金链是最主要的四个工作。万达在整个产业链上已经做得很到位了，值得大家学习。
《商业地产投资空间巨大 需要摆正位置做好经营-365地产家居网》
推荐第6篇：商业地产
•由易迪房地产商学院主办的商业地产开发、运营模式与各业态招商实战培训在郑州展开首届班的全国招生工作。目前已按原计划火热招生中，招生主要面向董事长、总经理、副总经理、或各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。
在商业地产成为常态的形势下，易迪商业地产开发和运营班应运而生。
本次培训采用面授的教学模式，由万达高管张老师全面解析万达商业管理模式和发展战略；学习商业地产招商运营策略，掌握商业项目开发成功的核心秘笈；通过经典案例解析,进行招商和运营项目落地辅导。同时也欢迎学员带上项目方案讨论，与张老师一起现场破解商业营销推广、定位规划、招商运营等策略难题。
历时业内人士将齐聚一堂。互相学习交流、递换名片。促进学员交流、增进同学真情、加速资源整合、开阔地产视野。
推荐第7篇：商业地产
商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。
//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。
二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等
三.各类商业业态解析
A.百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000至40000平方米（视地区市场而定）；特点--- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型--- 大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚
品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国际
一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）
B.购物中心SC：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；
C.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性 2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分析；
5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）
D.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
E.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）
F.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。
G.专业店 就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。
8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。
9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。
10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场
11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。
12.旅游商业业态
13.地铁沿线商业业态
14.商业街
15.住宅区底层商业
16.创新业态
第三章商业项目实施计划
第四章商业地产开发操作流程
第一节市场调查精析与项目定位
一、市场调查精析（SWOT分析）
1.市场调查
市场调查内容：a.市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。
2.市场调查的主体流程
市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（SWOT分析）即态势分析法---a.SW分析：b.机会与威胁分析，c.SWOT分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。
3.撰写调查报告
3.地产专用名词
1.三通一平：水、路、电通，场地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。
3.容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。
5.五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》
推荐第8篇：红旗新都五星科技广场商业地产项目推广策划案
南宁·智高点红旗新都五星科技广场招商推广策划
红旗新都五星科技广场招商推广策划简案
一、推广目的
1、树立红旗新都五星科技广场专业市场形象、在目标人群中建立知名度；
2、通过此次宣传推广积累意向客户，并且促使他们做出投资决策。
二、推广时间
10月20日—12月30日（具体时间依据各准备工作的落实和销售进度的安排而定）
三、项目定位
桂平市首个IT数码产品经营专业市场
四、项目主题
专业IT经营定位，财富升级新模式
五、中心广告语（备选）
1、“红旗新都”与您共享IT财富时代
2、“红旗新都”打造桂平市的电子科技广场
3、专业IT经营定位，引爆财富升级新模式！
六、整体策略
1、以事件营销为切入点吸引公众和媒体目光，通过新闻炒作的方式强势亮相，并快速建立项目知名度；
2、积极参与当地政府组织的相关活动，通过政府的声音与影响，确立项目在本区域的龙头地位、提高投资者信心；
3、宣传步骤应以现场包装与户外车体、路牌先行，然后是公关活动和新闻跟进造势、软广告详细介绍项目情况与区域发展前景、硬广告激发消费者购买欲 1
望；
七、宣传重点
1、突出项目的专业市场定位，即红旗新都五星科技广场桂平市首个IT专业市场。
2、突出项目在区域商业领域内革命者的角色（整合桂平市IT市场，填补市场空白。）
3、明确告诉公众红旗新都五星科技广场招商工作正在进行
八、重点活动与媒体安排
1、11月18日在南宁市举行“桂平五星房地产财富推介会”，邀请《南国早报》、《南宁晚报》、《当代生活报》、广西电视台“广西房地产”、南宁电视台“家住绿城”等媒体记者现场采访，19日-20日（周日、周一）各大媒体其中新闻报道；（具体方案另附）
2、在主力店（品牌电脑商家）签约进驻时，硬广告主要以此内容进行重点宣传。
九、媒体计划
1、电视广告
A、制作1分钟电视广告片，以塑造项目龙头形象和招商活动为主要诉求内容；
B、投放媒体及时间：广西电视台生活频道《广西房地产》栏目和南宁电视台《家住绿城》栏目，桂平电视台和贵港电视台房地产相关栏目，时间为10月20日—11月20日，每晚播出一次；
C、广告文案：
◆宣传主题：红旗新都五星科技广场专业IT经营定位
◆主广告语：“红旗新都”与您共享IT财富时代
◆诉求重点：红旗新都五星科技广场招商内容
红旗新都五星科技广场，锁定专业IT经营定位，全力整合桂平市IT市场，填补IT市场空白点，更新财富升级模式。现正式启动招商，负一楼主招：日用百货超市，正一楼主招：电脑外设/耗材/网络办公设备，数码产品，品牌电脑，DIY装配等，二楼主招：网吧、软件、IT维修。为商家实现“轻松进场，轻松获利”， 红旗新都五星科技广场，将实施以下优惠政策：
1、品牌商家进驻免3个月租金；
2、已租客户带领其他客户认租成交免3个月税收；
3、所有商家免前期商品促销广告宣传；此外，商场将为有意向的商家提供相关信息和供货渠道咨询，欢迎有识之士来人、来电、来函咨询商酌，共谋发展大略！
招商地址：桂平市人民路中红旗新都五星科技广场招商部
财富热线：0775—33888880775—336109
32、户外路牌
大型的户外路牌能显示开发商雄厚的资金实力、树立项目规模大和品质高的良好形象。而且对所在区域的目标消费者起到重要的拉近心理距离和潜移默化的作用。
A、建议在市中心位置至少投放1块大型户外广告牌；
B、将目前在桂平市所投放的住宅销售广告牌全部换成红旗新都科技广场招商广告内容。时间要求在10月20日前完成；
C、广告文案：
◆宣传主题：红旗新都五星科技广场专业IT经营定位
◆主广告语：“红旗新都”打造桂平市的电子科技广场
◆诉求重点：红旗新都五星科技广场招商内容
◆背景图：红旗新都外立面效果图与IT卖场经营效果图
负一楼主招：日用百货超市
一楼主招：电脑外设/耗材/网络办公设备，数码产品，品牌电脑，DIY装配等
二楼主招：网吧、软件、IT维修
红旗新都五星科技广场招商火爆进行中
开发商：桂平五星房地产开发有限公司
整合推广：南宁智高点房地产策划有限公司
招商地址：桂平市人民路中红旗新都五星科技广场招商部
财富热线：0775—33888880775—336109
33、公车广告
A、投放时间：10月1日—12月31日，为期三个月时间；
B、投放数量及路线：桂平市由原来住宅销售车公车广告改版而成，在南宁市投放10条公车线路；
C、广告文案：
◆宣传主题：红旗新都五星科技广场专业IT经营定位
◆主广告语：专业IT经营定位，引爆财富升级新模式！
◆诉求重点：红旗新都五星科技广场招商正式开始
◆背景图：红旗新都外立面效果图与IT卖场经营效果图
红旗新都五星科技广场招商火爆进行中
开发商：桂平五星房地产开发有限公司
整合推广：南宁智高点房地产策划有限公司
招商地址：桂平市人民路中红旗新都五星科技广场招商部
财富热线：0775—33888880775—336109
34、墙体广告
A、投放时间：10月1日—12月31日，为期三个月时间；
B、投放数量及地点：在项目施工围墙上做成招商广告。
C、广告文案：（以广告标语与业态分布为主）
◆广告标语：
“红旗新都”与您共享IT财富时代
“红旗新都”打造桂平市的电子科技广场
专业IT经营定位，引爆财富升级新模式！
◆背景图：红旗新都外立面效果图与IT卖场经营效果图、电子产品科技图
负一楼主招：日用百货超市
一楼主招：电脑外设/耗材/网络办公设备，数码产品，品牌电脑，DIY
装配等
二楼主招：网吧、软件、IT维修
开发商：桂平五星房地产开发有限公司
整合推广：南宁智高点房地产策划有限公司
招商地址：桂平市人民路中红旗新都五星科技广场招商部
财富热线：0775—33888880775—3361093
五、横幅广告
A、投放时间：10月1日—12月31日，为期三个月时间；
B、投放地点：在项目楼体上和市内主要街道上挂横幅招商广告。
C、横幅内容：
红旗新都五星科技广场招商火爆进行中
红旗新都五星科技广场黄金旺铺抢购正式开始
红旗新都与您共享IT财富时代
专业IT经营定位，财富升级新模式！
十、物料准备
海报、楼书、售楼部展版、平面销售图、置业计划表、沙盘模型、样板铺、工地彩旗等；
十一、工作安排
1、项目的楼体包装（10月20日前完成）
2、售楼部装饰（10月25日前完成）
3、户外广告大牌（10月15日前完成）
4、公车广告（10月15日前完成）
5、电视广告制作（10月20日前完成）
6、工地彩旗（10月10日前完成）
7、海报、楼书、平面销售图、置业计划表（10月14日前完成）
8、商铺销售方式确定和具体价格确定（10月30日前完成）
9、红旗新都五星科技广场财富推介会准备工作（10月30日前完成）
南宁智高点房地产策划有限公司
2006.9.25
推荐第9篇：商业地产工作总结
商业地产工作总结
进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下：
一、工作总结
1、了解公司各项规章制度
我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。
2、熟悉项目情况
1
作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。
3、学习招商工作专业技能知识
专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，
也还是取得了不小进步。
4、完成招商具体工作大致如下
①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流量车流量的调查、当地居民消费水平及消费习惯的调查等，通过这些市调工作凸显我项目的
2 优势与劣势，充分做到知己知彼。
②与同事共同完成对天津万达广场、滨江商厦、乐宾、麦购等商场现有品牌调查，并制作各个百货公司每楼层已有品牌分布图，充分了解天津已引进了哪些品牌及他们的档次，为本项目后期招商作为一定参考。
③独立完成对天津本地商家的亲自拜访；主要包括服装店、鞋店、珠宝店、皮具店、餐饮店、娱乐店等业态商家，为他们介绍本项目。一方面可以对本项目进行宣传，收集那些对本项目有兴趣的客户资料，另一方面进一步深入市场调查，了解他们目前店铺的租金价格、经营状况等情况。
④进一步电话联系本地意向客户；邀请他们到本项目销售中心深入洽谈，前期主要跟进的是本地餐饮、服装客户，本地意向客户有近50家，前期到项目中心谈过的有100家，其他业态客户后期继续跟进。
⑤已交意向金商户10家，其中包含6家餐饮，3家服装，1家红木家具。此外，因各种原因退还意向金商户3家，包含2家餐饮，1家烟酒品鉴店。
⑥电话联系北京地区以及外地客户；通过在网上收集各地商家信息，通过电话与之联系，为他们介绍本项目的大致的情况，为那些对本项目有兴趣的客户发送项目资料并持续跟进，邀请他们到天津项目现场详谈等。
⑦完成公司布置的各项工作。
3
二、个人工作反思
在这一年的工作中，我虽在工作中还是取得了一定进步，但在我自己看来，还依旧存在大量的不足之处，通过自我反省后，主要情况如下：
1、专业技能知识依旧匮乏；通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识还比较匮乏，主要体现在品牌认识不多、了解度不深；CAD软件的运用能力一般。在以后的工作中，我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，同时也希望能继续得到公司领导的支持和同
事的帮助。
2、招商工作经验不足；在之前与客户谈判过程中，很明显的能感觉到自己招商工作经验还较缺乏，比如遇到不知道或不清楚的问题该如何回答、各种性格的客户该以什么样的方式与之谈判为佳、与客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式继续推进等等。虽然工作经验来自平时工作的积累，但我相信在以后工作中只要通过自己的努力学习，加强对各方面知识的了解和深化，也能弥补部分经验不足的情况。
3、加强与公司领导和同事之间的沟通；我觉得有时自己太过于执着，在遇到一些困难和问题时总想依靠自己一个人的努力去完成，而未能和领导和同事进行良好的沟通。通过反思，我逐渐明白了一个道理，自己毕竟在工作
4 经验和能力方面都还不足，如有问题都想着靠自己一人去苦思冥想的完成，这样反而效率不高，质量也不一定高。如能和公司领导、同事进行良好的沟通，这样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。
三、来年工作计划
本项目工作组在20XX年工作中虽然取得了一定成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20XX年上半年里，本项目组的工作任务还是比较重，也相当具有有压力。为了本项目组20XX年工作任务的顺利完成，在来年中，我将自己的工作大致计划如下：
1、继续推进本地意向较强的几家大型餐饮娱乐客户，争取在上半年里谈成1-2家；
2、继续推进天津及外地的特色餐饮类客户，对有意向的进行邀请或亲自拜访，争取在上半年谈成几家外地特色餐饮客户；
3、拜访天津主城区客户，寻找新的意向客户，顺便学习天津主城区的商业步行街、大型百货、大卖场的品牌知识和运作模式等；
4、逐步开始联系精品百货类客户，为后期义乌商贸城招商做好铺垫；
5、加大力度学习专业技能知识，不断武装自己，迅速提升自己的工作能力；
5
6、保质、保量、按时完成公司及各位领导布置的各项工作。
四、致谢
我是一个刚刚进入招商工作的菜鸟，在工作经验方面都还稍有不足。在此，
我要再一次感谢有限公司能提供给我这样一个实现自我的平台，我还要再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢公司同事在本年中对我的帮助和照顾。在以后的工作中我将以更高的*投入到这份工作中，尽自己最大努力去协助公司做好这个项目。
进入我们嘉实集团商业已经三年有余，在这三年多的时间里，有感慨有付出更有挑战和收获。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导同仁对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。我就职于置业中心商业部20XX年主要负责的工作内容依照次序分别有“嘉实生活广场招商、铜川路商铺管理、苏州明日家园商铺管理、苏州嘉实大厦商铺管理、兼带太仓步行街协助管理、苏州一力物流园协助管理等工作、其中最主要的是嘉实生活广场的招商工作和苏州嘉实大厦6楼的招商为重点。现将2019年具体工作情况总结如下：
一、工作总结
1、嘉实生活广场个人招商情况
6
作为一个招商运营专业人员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。以及敏锐的商业嗅觉，深度挖掘本地市场的潜在力，判断出适合落地项目的最佳优化方案进行招商并在招商过程中根据实际情况不断的调整。
经过2年的摸索后，依靠公司强大的后备技术力量支持及我们部门各位同事及各兄弟单位的相互配合终于在今年招商率达到了75%左右
⑥在20XX年的招商规划中我以餐饮类娱乐类招商为主，我的个人招商成绩为餐饮类4家、百货类
1、家娱乐类
1、家超市类1家。总洽谈客户约为250家
2、嘉实大厦6楼租赁情况
嘉实大厦6楼自从思八达培训撤场后已经空置了一年时间，在这一年时间我积极的和当地的中介机构合作配合总计洽谈了约有50多家各种业态的商户，可惜由于各种原因始终未能签约，在下半年经过推敲还是决定以办公、培训客户为首要目标客户，并克服了车位少楼宇陈旧硬件设施不完善等实际困难在年末的最后一个工作周期成功租赁。
3、铜川路商铺的续租情况及其他负责区域的日常管理情况：
铜川路商铺已经有10多年的历史了，租户基本都承租了5-6年甚至有10年多的老客户，经营情况比较稳定
7 但是商铺常年失修各项硬件设施已经非常陈旧了，在今年的9月份由我部牵头邀请了房产工程部、物业部三个部门对铜川路商铺进行三方会诊，最终一致决定对其行进修缮工作，，并且在12月中旬对到期的商户进行了续租工作，及一户转租清除和一户到期撤场工作，争取在XX年1月中旬将空铺出租。
①苏州明日家园日常管理工作
明日家园缴纳租金及时经营稳定，20XX年未有大的变化日常化月巡场正常。②太仓步行街管理协助工作
10月份协助太仓步行街进行了某商铺非正常用电的后续跟踪处理工作，及12月的到期商户协助续约工作，基本完成续约及商铺调整租金适当减免等安抚工作。③一力物流园协助管理工作
一力物流园因我司与其他股东参股，日常管理有园内聘请物业管理，我部基本是2个月左右巡场一次，在最近的一次巡场中发现其中一间空铺被物业占用，后经过协调让物业清空。
二、工作中存在的问题及改进方式
①问题：在我公司三年多的工作中，虽然取得了一定进步，但依旧存在不足之处，主要情况如下：
1、通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识依旧匮乏，主要表现在：大品牌了解不深；与商户洽谈方式欠佳；把握不住商户的心理；各种类型的品牌商户入驻所需各项条件
8 了解工作不够深入。在与客户洽谈过程中，能明显的感觉到自己招商工作不是很得力，如遇到与资深客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式拿捏推进等等。
②改进方式：在后续的工作中我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，加强与公司领导和同事之间的沟通，这
样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。
三、20XX年工作规划
商业部在20XX年工作中虽然取得了些许成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20XX年里，我们工作任务也很重，也相当具有有压力。为使我部门在20XX年工作任务的顺利进行并完美收官，本人的工作规划大致如下：
1、继续跟进意向性较强的各品项客户，争取在5月份开业率达到90%以上
2、寻找新的意向性客户，增强客户资源储备量，为后期的持续招商工作储备好商脉需水；
3、按照年度计划调整心态把更多的热情和能量投入到招商运营工作上去提高自己的能力保质保量、按时完成公司及各领导布置的各项工作。
四、致谢
9
我是商业部招商运营工作方面也算老人了，但在工作细致度和工作热情及工作*方面还稍有不足。在即将到来的20XX年我将更加严格的要求自己鞭策自己，在此我要再一次感谢集团公司能提供给我这样一个实现自我的平台，并再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢各位同事在本年中对我的帮助和信任。在以后的工作中我将以更高的*投入到这份工作中，尽自己最大努力去完成公司更多的商业项目。
10
推荐第10篇：商业地产软文
环球贸易中心----给净月一个国际的高度
每一个地标性的建筑，都是一座城市永恒的风景，更是一件艺术品，提到净月，自然就想到了环球贸易中心这件艺术品，它是领地集团和上源地产倾力在长春彩宇广场的一篇恢宏巨制。它将立体交通、立体绿化、立体购物的商业平台演绎的至臻至醇，5A写字楼、国际商业、公园华宅、环贸SOHO公寓等形态多种功能组合，让您足不出户，尽享各种便捷！
时尚地标，人们心中不可磨灭的印记
好的建筑，既是风景，又是人们心中不可磨灭的印记，更是一个区域的标志。生活中，总有这样的地方让您耳熟能详，朋友电话：“在哪儿？”“重庆路卓展哪”“红旗街万达哪”！这些人们心目中的地标建筑，无形之中，更变成了一种时尚，没有它们，这些地方就会变得毫无生气！在净月，这样的地方无疑只有环球贸易中心！我住在环球贸易中心，我在环球贸易中心办公，我在环球贸易中心开店，我在环球贸易中心购物，我在环球贸易中心吃饭，我们在环球贸易中心聚会……朋友打电话：“在哪儿？”“环球贸易中心！”“好的，在那等我，5分钟就到！”一座好的建筑，都会让人们铭记于心，让这座城市铭记于心！
醇至臻品，再也无法超越的经典巨制
好的建筑，内外兼修。环球贸易中心的1号楼，150米的高度直耸高空，36层的地标建筑，底层百货、商业，上层写字间和酒店。办公间里，午后慵懒的下午茶，放眼整个净月美景，天高心更阔。2号楼精简小公寓，面积区间为40-100平米，自由发挥的灵动空间，居住投资随您选，不限购，创意空间您做主。3-6号楼为住宅，户型分为103平米、126平米和138平米三种，视野开阔，周边无任遮挡物，正对南边湿地公园，坐在家里看风景，惬意的情趣不是谁都能拥有！令人瞩目的1.8万平的环贸公园，更是您在闲暇之余，陪伴家人的好去处，公园上面的家，值得您拥有！
强强联手，展现的不仅仅是实力
好的建筑，实力不凡。环球贸易中心以卓尔不群的品质，赢得了世界五大行中“高纬环球”和“世邦魏理仕”的青睐。高纬环球主要负责环球贸易中心的招商工作，服务城市遍布全球，在全球高度排名前十的写字楼中5座是高纬环球进行商务租赁或管理，世界高端商业即将入驻于此。世邦魏理仕（CBRE），负责环球贸易中心的物服工作，涉及城市超过40个，连续第九年被评为全球商业地产第一品牌。每个人选择生活地段，一定是要清新的，繁华的，舒适的，美丽的，这样的理想居所，尽在环球贸易中心！环球贸易中心，让您站在国际高度尽享生活带给你的五彩缤纷，一站式的购物、居住、商业服务更让您身置净月，尽享国际奢华！
地利人气，聚集财富的必胜法宝
好的建筑，聚财宝地。古语说得天下者，天时地利人和也，地利在其中的地位显得尤其重要。环球贸易中心，雄踞彩宇广场南侧，占领了长吉图战略要道，彩宇大街纵贯南北，轻轨三四号线双线齐通，让您真实体会到距离不再是阻碍。交通和地段是缔结人气的永久主题，商界最讲究人气，人气对于商人来说象征着财运蒸蒸日上、财源广进。在净月，随着居民收入的逐步增多以及外来资金的不断涌入，一个成熟的城市综合体必将呼之欲出，万众瞩目。环球贸易中心就是在这种情形下应运而生，天时地利人和都具备，财富继而会不期而遇！ 环球贸易中心真诚邀请阁下实地考察品鉴！
第11篇：商业地产招商
中国商业地产网http://
招商手段的多样化
招商手段的多样化
一、利用传媒招商
如前所述，为一个地区进行招商推广、引进投资者，其基本原理与向市场推广、推销一件商品是一样的。在激烈的商城中，推广一种商品的最普遍方法就是利用各种传媒进行广告宣传，让潜在的顾客知道这种商品，认识这种商品，逐步达到对这种商品的认同和接受。广告界流行这样的说法:\"经销产品如果不做广告，就如同在黑暗中飞媚眼，虽然你知道自己在干什么，但别人并不了解。\"这就充分说明广告宣传对一种商品的推广的必要性和重要性。同样，一个地区要进行招商推广，引进投资项目，也必须利用各种传媒大力宣传该地区的投资环境、投资政策、投资法规等等，树立良好的地区形象，使之对未来的投资者产生一定的影响力和吸引力，并在他们的心目中留下一定的印象。否则，招商工作就会成为无本之木，无源之水。
传媒是信息传播速度最快、覆盖面最广的工具，通过传媒(报纸、杂志、广播、电视等等)进行招商宣传，可以最快最广泛地提高知名度。
利用传媒的宣传方法有:
1．制作、刊登本地区的宣传介绍广告、文章
广告宣传的形式是多样的，如聘请专业形象设计公司或广告公司对本地区进行包装，制作出形式新颖、突出本地特色和优势的广告，在有一定影响的报纸、杂志上刊登，或是在收听率和收视率高的广播和电视频道里播出；也可以制作成醒目的广告牌竖立在公共场所；还可以经常邀请知名记者到本地区进行专访，写出专题报道或连续报道在传媒上频频\"曝光\"，以引起人们的关注。
2．制造新闻报道事件
制造新闻报道事件是利用传媒进行宣传约有效形式之一。可以定期举办新闻发布会，举办引进项目的签约仪式、建设动工典礼、投产庆典、新产品介绍会、本地区的周年庆典以及有本地特色的社会、文化、体育活动、节目等等，邀请传媒参加、采访、报道。制造新闻报道事件应该成为一件经常性的、常抓不懈的工作，也是保持本地区具有一定的传媒\"曝光率\"的关键。一个地区每年总会有一些上述活动，这是利用传媒宣传本地区的大好时机，所以一定要抓住机遇邀请传媒参与。只有经常见诸于各新闻媒介，一个地区的知名度才能逐步提高，其形象才会逐步深入人心。
3．与传媒保持定期、良好的工作交流
除举行各类活动邀请传媒参加以外，平时经常性地与传媒保持联络，相互交流信息，交换思想，以利于以后工作的进一步开展。
利用传媒宣传，应注意以下两点，才能收到预期的效果:一是在传媒选择方面，要选择发行量大、
中国商业地产网http://
收视率高，以及中外工商界的中、高层管理人员爱看的报刊或电视频道，使之有的放矢，避免找错宣传对象，浪费人力、财力，徒劳无用。二是要保持一定的传媒宣传\"曝光率\"和周期率。那种\"三年不鸣，一鸣惊人\"之后又长期沉默不鸣的情况，是难以吸引广泛注意，很快就会被人遗忘的。
二、举办或参加各类招商会议和文体活动招商
1．利用会议招商
举办或参加各种会议，如各级经贸部门定期举办的境内、外大型招商会，经贸、投资研讨会，各种介绍会、早晚会、午餐会等等，也是进行招商宣传的重要方法之一，而这些方法亦是目前采用最多的方法。通过参加上述各种会议，相互交流信息，洽谈业务，寻找合适的投资机会和合作伙伴。国内洽谈会主要是每年定期举办的、与出口商品交易会结合在一起的区域性对外经济贸易洽谈会，包括上海、天津、大连、厦门、哈尔滨和昆明交易会、洽谈会等。这类交易会、洽谈会由一省(市)主办，许多省市共同组织企业参加。另外，每年举办的外商投资企业出口商品交易会是全国性的交易会，也是吸引外商投资洽谈的重要场所。
在国(境)外组织的投资洽谈会一般由外贸主管部门和投资、贸易促进机构与外国的官方、民间组织共同举办，我国派出政府部门和企业组成代表团参加，宣传我国各地区的投资环境和政策，和与会的外国公司洽谈投资项目。这类洽谈会有全国性的，也有以省市为单位组织的；有国际性的洽谈会，也有专门针对某一国家或地区的双边洽谈会。
会前做好充分的准备工作是取得会议成功的关键。准备工作通常包括:
(1)会议的策划、组织。
(2)出席会议的客人的选择、邀请和落实。
(3)宣传品、资料和工具的准备。包括:讲话稿、宣传册、声像资料和器具、图片、文字、模型等。
(4)传媒宣传。
上述各项准备工作必须事先认真仔细落实，每个细节都不能有丝毫疏忽。要选择有能力的国内外组织单位，能够邀请到足够数量的、对来本地投资有兴趣的外国公司，中方的投资项目介绍材料要提前送给与会的外国公司。如果能与当地大型商会等知名机构共同举办，能收到事半功倍的效果。
2．通过文化体育活动招商
通过举办或参与一些有地方特色的文化、体育活动吸引社会各界群众参加，同时邀请有业务关系的客户、投资者和新闻传媒机构前来参加，也能提高地区知名度，起到招商宣传的作用。目前国内许多地区举办的各种\"民俗文化节\"、\"服装节\"、\"荔枝节\"等等，就是\"文化、体育塔台，经贸唱戏\"。这类活动以文化、体育活动为突破口，广泛联系社会各界人士参与，旨在宣传本地区的投资环境和经济发展情况，通过文化、体育活动寻求投资机会、经贸合作机会和投资合作伙伴。
举办这类活动，一定要坚持有本地特色，有吸引力，各界人士和商家才会有兴趣参加。否则，就很容易造成规模和花费很大，而效果却不住的结果。
三、借助中介机构的联络渠道招商
l．通过我国驻外机构招商
我国政府在世界各国的许多地区设有使领馆的商务处，为沟通中外经贸交流起着桥梁的作用。商务处人员不仅对当地情况十分熟悉，与所在国的商界有着长期和广泛的联系，而且对国内的情况也比较了解。许多外国公司在来华投资之前，尤其是第一次来华投资的，都会先到当地的中国使领馆商务处询问情况，索取资料。要与中国驻外的使领馆商务处建立联系，向他们介绍本地区的投资环境，提供招商宣传资料，以方便商务处人员随时向前来咨询的客商介绍推荐。主动出击，与潜在的投资者建立联系。在必要的时间，一个地区的招商机构也可以在境外的重点国家或地区设立自己的\"窗口\"公司，以利于招商和其他经贸活动的开拓。
近年来，我国企业跨国投资日趋增多，这些国(境)外的中资企业与当地工商界有较多的联系，借助中资企业的联系渠道，结识客商也是一种事半功倍的招商途径。
2．通过外国使领馆招商
世界各国在我国的许多地区也同样设有使领馆及其商务处，作用与我国的这类驻外机构十分相似，也是外商来华投资前的咨询对象。一个地区的招商机构可以采用上述的方法与之建立联系，这样就可以了解到对方国家的经济动态，来华投资的计划以及我们在吸引对方国投资方面还存在哪些差距，我们在哪些方面还需要进一步改进，等等。这些对于招商工作都是非常有益的。另外，还可以邀请外国使领馆官员经常到自己的地区访问和参加一些经贸、社会及文体活动，以增加彼此的了解、信任和交流。
3．与商会联合招商
世界各国各地都有许多不同性质和行业的商会。它们拥有众多的会员，定期发布信息，发起各种促进经贸的活动。商会对其会员公司的动态了解较多，对它们的发展战略、投资计划及各自的特点也有一定的掌握。到国外招商，无论是举办各类型的会议，还是派出招商小组，最好都能与当地有影响的大商会共同主办或取得其支持协助，它们可以根据我方的要求和特点，邀请到合适的公司参加会议与我方洽谈。这样能收到事半功倍的成效。
此外，还可以通过各类商会组织动员有兴趣来华投资或发展与中国经贸关系的会员公司经常组团来华和自己地区考察、洽谈。
4．通过投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所招商
投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所这类机构经常与各类公司有业务来往，它们也掌握
着一些公司的发展计划及投资动态。国(境)外的跨国公司在选择投资地点之前都会聘请一些咨询公司为其做各项调查、比较、分析；聘用律师事务所为其做各地的法规比较，起草法律文件和办理法律手续；聘用会计师事务所为其从财务、税务的角度做分析、比较、策划项目财务预算等。这三种机构提交的分析报告都会影响这些公司的投资决策和选择。
一个地区的招商机构与这些咨询公司、律师行、会计师行建立经常性的联系，介绍情况，提供资料，可以使本地区在他们给投资者的报告中占一席之地，成为可供选择的地区之一。还可以通过这些渠道了解哪些公司有投资意向，及时与之联系，做进一步的介绍、解答和跟进推销工作。
5．通过银行招商
\"兵马末动，粮草先行\"，外商决定投资之前都会与有关的银行协商安排融资。因此，就招商渠道而言，银行能发挥与上述咨询公司、律师行、会计师行相同的作用。如广州经济技术开发区引进的日本HOYA镜片项目，就是通过日本的一家银行推荐的。
另外，银行对于一个地区的对外融资和引进资金方面起主导作用，有时可以产生融资和引进项目互相带动的良好效应，取得意想不到的收获。
四、派出招商小组主动出击招商，重点在国(境)外跨国公司
l．派出招商小组招商
招商机构可以选派熟悉业务、精通外语的人员组成精干的招商小组，不定期地主动出击，到一些重点国家和地区拜访有关的公司、机构和人士，进行招商和宣传、介绍及项目洽谈的促进工作。1996年7月，广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)招商小组赴新加坡进行招商。出国前，招商小组做了大量细致的筹备工作，包括与新加坡工业联合总会、著名的新加坡公司以及当地主要传媒的联系，客商及一些政界人士的邀请和落实，甚至包括会场的布置等等。结果那次招商活动非常成功，不仅与会的客商众多，反应热烈，而且得到当地传媒深入广泛的报道，迅速在新加坡掀起一股广州开发区热。招商活动取得了丰硕成果，不仅谈成了一个投资额达3000万美元的建材项目，还结识了一大批工商界及经贸界人士，为以后在新加坡的招商及经贸工作奠定了基础。
派出招商小组的优点是人员少而精，灵活机动、有针对性，可专心致志地与客户进行深入交流，成功率高。可以避免大型招商会参加的单位多、人员多，组织者陷于大队人马的管理和活动安排、会议策划组织等繁杂的事务性工作，没有足够精力专心于招商业务的跟进，以及联络广泛而不深入等不足之处。
但招商小组要达到预期的目的，就必须充分做好各项准备工作，包括事前的业务联络、预约、交流等等。出发前已处理好前期的各项工作，出访时集中时间深入解决关键性的几个问题。否则，很容易扑空或没有任何意义。
2．与跨国公司直接联系招商
跨国公司是国家间投资活动的主体。引进跨国公司的投资是各地招商工作的一个十分重要的内容。一般的招商会、投资研讨会由于参加单位众多，人员庞杂，跨国公司、尤其是大跨国公司并不感兴趣。要引进跨国公司的投资，就必须与它们直接联系，主动上门提供各种服务。与跨国公司建立联系，除本章所述的其他方法外，最好直接与之联络。
首先，通过公司名录、电话号码簿以及一些报道、统计、宣传资料，查找这些公司的联络地址、电话号码，直接发出联络信函、传真或电子邮件。由于跨国公司大多是内部结构复杂、部门繁多，头几次联络的未必都是合适的部门，不一定有回音。但只要能持之以恒，就会得到回复。然后按图索骥，就能联络上负责本地区业务的部门和人员。
其次，利用出国招商的机会，专程登门拜访所在国的跨国公司。1997年8月，广州开发区招商小组参加了由中国国际贸易促进委员会组织的经贸代表团赴北欧从事经贸洽谈和招商活动。出国前特意联系了北欧3家著名的跨国公司。到达后，专门登门拜访了这3家跨国公司。结果受到了3家跨国公司的热情接待。其中一家公司派出合资合作部经理和信息联络部经理专门接待，详细介绍了公司的情况及在中国的发展情况，安排参观了公司的核心生产车间。另两家公司均派出副总裁亲自接待，分别介绍了他们公司的发展情况和将来在中国的投资计划。通过登门拜访这些公司，增进了双方之间的了解，扩大了广州开发区在这些公司中的影响；同时，可以进一步了解到这些大跨国公司的内部运作和办事风格，`在今后的谈判中更能做到知己知彼；更重要的是，登门拜访目的性强，可以集中精力就双方感兴趣的问题进行比较深入细致的交谈；了解到了这些公司对中国的投资动向及信息，为我们以后跟进联系这些公司打下了基础。此外，跨国公司认为登门拜访是对他们的尊重，所以在接待中可以见到相当层次的高层领导，这是一般招商会、投资洽谈会所不能比拟的。
五、以商引商
对已签约来本地区投资的项目兑现基础设施供应和服务承诺，做好服务工作，协助其获得生意上的成功，有助于这一项目带动其上游产品的供应商公司和下游产品的客户公司来同一地区投资办厂。例如，一家美国公司在广州开发区得到了良好的投资服务，其业务在中国蒸蒸日上，因此也带动了其上游产品供应商到广州开发区投资办厂。这样，不但能产生以商引商的群体效应，还能为该地区建立信誉和日碑。
一个新来的投资者在作决定之前，除了听取中方的介绍，参考咨询公司、律师行、会计师行的报告外，还会走访已在该地区投资办厂的公司，询问他们的经验和看法。而这些\"过来人\"的意见对新来的投资者来说更可信，更具说服力，影响力也更大。在这方面，可以说人家一句话胜过招商人员一百句话的宣传。如果对已投资项目的承诺不能兑现，服务工作做不好，就会有毁信誉，影响一个
地区的整体投资环境。这时，无论第一线的招商推广工作做得再好也徒劳无益，因为推销的\"商品\"质量不行，售后服务又差。不但没有新投资者来，已来的投资者也会后悔，甚至做负面宣传。可见，招商工作是一项复杂的系统工程，哪个环节出了问题，都会给以后项目的引进工作带来困难。
六、聘请招商顾问
招商机构还可以聘请一些退休或离职的原中外经贸人员，跨国公司的中、高级管理人员以及专家和社会知名人士为招商顾问，为其做招商宣传、引荐和促进工作。这些人士由于其特殊的经历和社会关系，在招商的寻找线索、信息，介绍投资项目，促进项目达成协议等方面有时可以起到别人不可替代的特殊作用。
以上介绍的几种招商渠道和方法，可以相互配合、交叉和综合使用。而且这里所列举的仅是一小部分，远非全部。招商人员只要坚持以客为主的原则，根据新形势，研究新情况，探索新路子，就能不断地发掘出新的招商思路和方法。
第12篇：商业地产软文
政府整合市场资源全力打造商业航母——朔州豪德光彩贸易广场，朔州最大的商品批零大市场
在金呈建材市场经营五金机电生意的张老板一直想把生意做大做强，但苦于市场经营场地的限制，而未能如愿。“要想发家致富首先要有个好店铺。”张老板说，他需要的是规模大、专业性强、经营环境良好、功能配套齐全、物流通畅的大市场型商铺。这样的大市场朔州以前没有，现在有了。由朔州市政府、朔城区政府与香港豪德集团合作开发建设的朔州豪德光彩贸易广场横空出世。
各级政府全力支持 朔州豪德前景美好
朔州豪德光彩贸易广场是由香港豪德集团在国内投资开发的第13个大型商贸物流园区，位于朔州市朔城区大运路以西，古北西路延伸段以南，首期开发占地约300亩，建筑面积约20万平方米，建有大卖场及商铺约1700套。 朔州豪德光彩贸易广场的建设得到了中央、省、市、区各级政府和领导的大力支持，项目建设已被列入全国光彩事业重点项目、朔州市2007年及“十一五”规划期间重点项目。“做强现代物流业，以豪德光彩贸易广场为龙头，完善吃、住、行、游、购、娱等六大元素，逐步开展电子商务、物流配送等服务业，打造辐射东西南北、覆盖晋陕蒙三角地区的现代物流业。”是政府未来的五年工作目标。 为支持豪德光彩贸易广场的建设，经市政府研究决定，市区范围内所有占道经营、有火灾隐患、影响市容市貌以及不符合城市规划要求的市场，如朔州商贸城、金呈建材装饰城、德威装饰城、陶瓷市场、开发南路、建设路沿线商铺等市场予以关闭，经营户全部迁入朔州豪德光彩贸易广场内经营，朔州豪德光彩贸易广场开工建设后，朔州市5年内不再批建第二家同类市场，今后市区内所有新增批发经营户一律进入豪德光彩贸易广场内经营。 豪德15年的成功经验 朔州豪德的成功保障
豪德集团总部设在香港，公司实力雄厚，投资涉及商贸物流园区、市场建设与管理、房地产开发、公路建设、桥梁建设、市政建设、生物工程、金融投资及高新科技运用等多个领域。集团公司于上世纪90年代开始对国内项目进行投资，截至2005年底在国内投资总额累计达71.84亿元人民币，取得了良好的经营业绩，尤其是在商贸物流园区的建设上，豪德集团累计投资达57亿元之多，先后成功开发运营了赣南、吉安、宜春、抚州、景德镇、信阳、驻马店、开封、包头、潍坊、运城（在建）、朝阳（在建）等10多个大型商品批零大市场，带动了当地商贸流通业的大整合、大发展，创造了大型商贸物流园区从开发建设到经营管理的成套运作模式，引领中国商贸流通业的发展方向。政府的全力支持、豪德的雄厚实力创造了豪德广场当年建成、当年开业、开业即繁荣的财富神话，豪德商铺在短期内迅速升值！ 豪德大市场大商贸朔州新的商贸中心
朔州豪德光彩贸易广场内设有高级酒店、电子交易中心、电子监控中心、物流配送中心、产品展示中心、客运站、货运停车场、大型仓储区、高档居住社区等完善的配套服务设施和10余个专业市场区，主要经营五金机电、陶瓷洁具、建材、装饰材料、家具厨具、油漆化工、涂料、百货日化、文体用品、副食品、服装鞋帽、通讯数码产品、家电灯具、床上用品、水暖器材、土产杂品、摩托汽配、农机配件、工农业生产资料、农副产品等一切有利于市场发展的商品，建成后将形成集商品交易、物流配送、旅游观光、休闲娱乐为一体的晋北最大的综合性商品物流集散中心，必将成为朔州新的商贸中心。
电子交易中心 现代物流配送
为使豪德商家做强做大，豪德打造了一个网上交易信息平台，以“豪德物流网”、“豪德物流呼叫中心”、“卫星VSAT系统”、“GPS卫星定位系统”等系统为依托成立豪德电子商务中心，以国际领先的电子商务科技，为豪德业主提供一个信息共享的平台，实现掌握市场信息、网上交易、电子配送、信息发布、咨询、查询、交易申报、营销支持等功能，有效降
低业主经营成本，提高交易效率，达到交易轻松化、利益最大化。
朔州豪德光彩贸易广场还建有大型的商品仓储园区，并借助电子商务中心，通过VSAT卫星、豪德物流呼叫中心发布、接收各种商品信息，业主通过豪德开发的客户终端软件，对豪德物流网上的商品，进行有效筛选，运用豪德物流呼叫中心选择车辆运输，并能通过豪德GPS卫星定位系统，全程监控车辆运输情况，实现商品的及时配送、安全运输。 豪德完美的物业管理商家置业的首选市场
豪德不仅是开发商，更是经营管理商，朔州豪德将设有自己的物业管理公司，有一套完善的物业管理系统，拥有一支高素质的员工队伍，提供维修、停车、环卫、园艺、保安等综合服务；广场内配套设施完善，每套商铺配有消防、卫生、采暖、娱乐等设施，并建立安全指挥中心，设有大量的闭路监控系统，监控广场的每条道路、每个角落，全力维护豪德业主的利益，为业主倾力营造一个规划超前、布局合理、配套设施齐全、安全无忧、近乎完美的经营环境。
“路通则财通”，豪德重视市场内的交通设施建设，建有12米至13米黄金内街、20米至35米超宽主干道，广场内还建有大型长短途客运站、公交车站等交通枢纽中心，确保豪德贸易广场形成强大的车流、人流、资金流，短期内创造市场的繁荣昌盛，形成大商贸、大交通、大物流、大发展的宏伟格局。
15年市场实践证明豪德商铺无限升值
豪德迄今为止成功开发的10个贸易广场都在短期内形成市场，迅速繁荣昌盛，实践证明，豪德集团所建的市场商铺在短期内普遍升值十万元以上，创造了一个又一个财富传奇。 而今，朔州市大力发展现代商贸物流业，整合、提升现有的市场资源，统一集中到朔州豪德光彩贸易广场内经营，实现“城内商业步行街、城外物流大市场”的城市功能布局，以豪德光彩贸易广场为中心，打造辐射东西南北、覆盖晋陕蒙三角地区的现代物流中心，朔州豪德光彩贸易广场乘势崛起，并吸引大同、忻州、太原、内蒙古、东部沿海等地的商家加盟，届时将形成万商云集、财源涌动的宏伟气势，朔州豪德商铺将会像豪德集团在其它地市开发的大市场一样，短期内迅速升值！让豪德经营户享受豪德商铺原始股财富倍增的强烈冲击！ 今天这里还是机器轰鸣、热火朝天的施工工地，明天这里就是万商云集、人流如织、财富涌动的朔州豪德光彩贸易广场！
第13篇：商业地产策划书
商业地产策划书模版
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版
商业项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析
1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析
2、定位分析
2.1战略性总体定位 2.2商业定位
3、规划设计建议
3.1、市场依据 3.
2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.
4、规划概念设计
3.5、环境景观概念设计 3.
6、建筑产品概念设计
4、业态组合规划
4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题
5、经济分析
5.1指标预算 5.2分析评估
前期策划第一步 市场调研分析
一、市场调研分析的主要内容
1、宏观市场分析
1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境
2、区域市场分析
2.1本市商业环境 2.2区域商业环境
2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
3、客户分析
1、经营范围分析
2、投资动向分析
3、经营状况分析
4、客户需求分析
4、消费者分析
1、消费结构研究
2、消费水平研究
5、竞争对手分析
1、竞争对手情况
2、竞争项目情况
6、未来商业预测分析
7、SWOT分析
二、如何进行市场调研分析
1、工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时
对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
2、主要工作：
（1）项目定向市场调查研究工作
（2）项目整体开发战略的制定工作
（3）项目产品开发总体策略报告
3、工作目的：
（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；
（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无
二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
第14篇：商业地产策划
商业地产策划
商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!
商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。
对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。
商业地产盲目策划的几大表现
商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：
1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。
开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地
二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。
2、非“mall”不做。
一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个
二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。
3、盲目开发。
这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。
4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。
用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。
第15篇：商业地产广告语
篇1：
1.九月森林——树是回家的方向
2.五月香山——山花烂漫的日子
3.天成嘉苑——新理性、新生活
4.丽阳国际——美达十年，商务巨献
5.金都景苑——生活在品位之中
6.金都华庭——市中心生态庭院
7.富春山居——把家轻轻放在大自然中
8.金都雅苑——感性空间，释放生活
9.金都华府——人文的月光照庭院
10.金都佳苑——专业构筑品质生活
11.富春泉水湾——你是我今生的守侯
12.华都蓝庭国际——财智时代市中心文化庭院
13.通策钱江时代——核心时代，核心生活
14.东方金座——西湖给你的机会
15.钱塘名都——新城市的生活空间
16.彩虹城——居住改变生活
17.深蓝广场——品位精致的典雅
18.美之园——真的在乎你，真的美之园
19.梦琴湾——发现东部之美
20.水印康庭——运动的人，健康的家
21.天阳棕榈湾——双水岸，纯生活
22.南湖丽景——纯山、纯水、纯粹
23.三华天运——水之北，智者居之
24.西溪山庄——亲近自然，享受自然
25.六合天寓——设计改变生活
26.怡景花城——把生活还给生活
27.天元西溪锋尚——我的空间 我决定
28.水景城——有人、有景、有情、有味
29.世贸丽晶城——尊邸是怎样炼成的
30.青城山语间——出尘之隐，山语之间
31.绿野春天——体味自然心
32.钱塘沁园——城市童话，时尚沁园
33.东方俊园——领跑人生风景
34.紫竹人家——享受生活每一天
35.天都城——超越想象，无限渴望
36.滨江金色家园——共筑品质，共享生活
37.浙江环球中心——让你的财富人生流光溢彩
38.雪峰花苑——领秀东河最后的风华
39.名城左岸花园——人生是河，幸福是岸
40.清合嘉圆——有个地方幸福花开
41.超级星期天——新鲜时代，我有我观点
42.清源上林湖——现代田园主义别墅
43.锦绣钱塘——走近湖畔森林，品味诗意生活
44.新湖香格里拉——心中的香格里拉
45.锦昌文华——公园边上的家
46.中凯城市之光——未来之城 梦想之城
47.山水人家——生活在现代的山水中
48.白荡海人家——飘逝岁月 重现眼前
49.信义仿——东情西韵 伴河而居
50.中豪晴园——让心情品尝阳光的味道
51.水印城——超越江的想象
52.公元大厦——德国制造（德国作品）
53.三水一生——有爱，还要有家
54.金都华府——优居，居优，居住可以如此让人骄傲
55.临安吴越山庄——绿山绿水绿风 醉眼醉心醉翁
56.东海水漾人家——守侯家的温馨
57.野丰现代领地——LOFT，不只是艺术家的天堂
58.广利佳苑——沐浴城市的阳光，享受浪漫的生活
59.六合天寓——尺度，决定视野，改变生活
60.钱塘泌园——城市的童话，时尚的沁园
61.星星港湾——学院气质，江滨小镇
62.保元泽地——人文大宅、泽地优居
63.临安林水山居——聆天籁之音，闻学院书香
64.国立山水苑——生活就在山水间
65.六和源——一幢洋房 一江春水 一种人生
66.名仕家园——非常格调 给你一个非常格调的家
67.倾城之恋——我有我方向
68.华盛·星洲翠谷——趣味山谷坡居 生活进退之道
69.贺田尚城——与风景同居 与风尚同居
70.华立逸城——风景小镇 心灵原乡
71.紫竹人家——享受生活每一天
72.绿城丁香公寓——享受优雅的自由
73.黄龙恒励大厦——让工作健康起来
74.白马公寓——一个时代的开始！
75.中都青山翠湖——那山，那湖，那森活
76.名城左岸花园——人生是河，幸福是岸
77.盛元慧谷——智慧点亮生活
78.合生创展——成熟、才是完美生活
79.凤凰城——白领也可以住别墅
80.碧桂园——给你一个五星级的家，集十年经验建造
81.河北侨林苑——融入广州、做“新广州人”
82.白云高尔夫花园——白云居住、首选人家
83.凤凰城——为每个成功的广州人建造一间别墅
84.金碧华府——天下无双
85.碧海湾——国际名流府邸
86.逸景翠园——家园绿色而易居
87.珠江帝景——感受江畔艺术之都传世之美
88.时代花园——非凡生活视等闲、成就机场路至尊府邸
89.荔港南港——全方位立体化教育文化社区
90.美林海岸——天河中心大型临江山景园林社区
91.嘉富人家——水荫路上、幽静人家
92.天俊花园——我创造、我享受
93.天鸿集团——典藏时尚，尊贵相传
94.新世界山月居——尊贵只因罕有
95.鸿荣苑——状元地段，状元楼盘
96.国际商会大厦——商务超国界，抢先赢未来
97.翔名园——关注环境，关爱孩子
98.江鑫花园——深港两地生活无边界
99.创世纪海滨花园——超前30年美丽家园
100.百好花园——住得好，才是真的好
101.涌金花园——清新典雅、江南人家
102.城开锦园——艺术的建筑，诗意的生活
103.嘉和花园——创造经典融入自然
104.鸿福家园——我家的感觉真好
105.瓯城花苑——大温州城市人家
106.大自然城市家园——21世纪新温州生活
107.滨江锦园——新瓯北民居
108.美好花园——美好在水一方、首导苏州园林
109.保利花园——世纪绿洲 家景甲天下
110.星河湾——心情盛开的地方
111.锦绣香江——居住与世界同步
112.蝶舞轩——生活由我定义
113.祈福新屯阝——精英卫星城
114.中海康城——你想生活
115.广州雅居乐——体验国际文化生活
116.金碧花园——地王之王
117.世纪华都——科技核心，经典内涵
118.润汇大厦——爱在江南西的日子
119.岭南花园——清凉爽韵
120.旭景家园——在这座花园的家，总有花样的心情
121.海珠区光大花园——住在光大里 住在健康里
122.富力半岛花园——一线临江，独享壮丽江景
123.富力环市西苑——环市西路成熟配套，演绎从容生活 124.富力千禧花园——生活张开翅膀
125.盈泽苑——传世府邸，辉耀流金岁月
126.富力天朗明居——新生代圆梦，阳光之城活力无限 127.五羊华轩——享受，都市凝固的乐章
128.雅宝新城——没有富爸爸照样住靓房
129.新裕大厦——商务公寓式酒店
130.东风广场——传世新经典，享受现在时
131.白云区金桂园——世纪华章，金色领地经典压轴之作 132.海珠区信步闲庭——自然就在呼吸之间
133.丽景湾——悠享香格里拉的江畔成熟
134.海珠区海岸俊园——水岸壮阔江景，体验非凡意境 135.天河区美林海岸花园——365天海岸假期
136.天河区世纪华都——享受“佳地”新生活
137.天河区东方新世界——放飞轻松入住的梦想
138.天河区中海康城——空间决定生活质量
139.天一新村——与绿叶为伍，与鸟雀为邻，清新自然，学府为家 140.番禺区星河湾——到星河湾看看好房子的标准
141.广州雅居乐花园——国际级品质，国际级选择
142.金海岸花园——阳光生活 海岸风情
143.华南碧桂园——可能是华南板块最好的别墅小区
144.广地花园——乘复式地铁 通往春天家园
145.锦绣香江——超过所有的美
146.南国奥园——运动就在家门口
篇2：
1、国际商业城，富贵黄金铺！
2、坐享高于银行利息3倍的获利租金！
3、精明的商人判断永远不会错
4、近朱者赤，近高者赢
5、富贵千禧路，商业黄金铺—一顺德国际商业城。
6、名品汇聚，名牌基地—一顺德国际商业城。
7、日进斗金---丰泽百世
8、今日寸金买土，明日寸土寸金！
9、e+e数码广场 虎锯商业中心 引领数码时尚
10、森望蓝调商业街 商业原始股招募中
11、真金等您拿--接手运动，财富涌动
12、传世领地 商脉策源
13、今天抢铺东大街
14、存钱不如存商铺 投资紫薇龙腾新世界，你还等什么？
15、买铺先赚四年租 做西大街时代铺主
16、财富大赚盘 怎么赚都是赢家
第16篇：杭州商业地产
2010年杭州商业地产整装起航
作者： 来源：杭州日报 2010-05-13 07:54:10
在租金连续下行数月之后，与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来了暖流的迹象。事实上，这样的变化不仅仅发生在杭州。从去年开始，上海貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长，而表面平静的写字楼市场投资则同比增加了14.9%。在北京，尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点，这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。
与住宅市场不同的是，以写字楼为主体的商业地产与实体经济密切相关，也更能体现实体经济的走向。随着中国率先走出全球金融危机的阴影，全国各大房产公司纷纷角力商业地产，加之最近半年，商业巨擘鏖战杭城的案例屡屡发生。种种迹象显示，2010年的杭州商业地产新一轮投资潮或将再次到来。
杭州迎来酒店式公寓供应高峰
进入今年以来，熟悉杭州房地产市场的人士不难发现，以往在市场中处于配角地位的大量酒店式公寓突然成为了市场中的主角。
根据杭州透明售房网统计显示，目前在市场上，包括方正·360空间、同方国际大厦、福雷德广场艾肯金座等楼盘均是酒店式公寓存量房源的“大户”。此外，包括坤和·和家园、金都·城市芯宇、万科·良渚文化村、天鸿·君邑、万银国际、华元·领骏世界、华丰·泰地北上等不同档次、不同性质的楼盘均将在今年推出酒店式公寓房源。其中，仅华元·领骏世界就有900多套房源。
在这一波供应高峰中，用地性质为写字楼的酒店式公寓仍然是主力。而在该类产品中，钱江新城绝对将是未来此类产品的供应重镇。据记者了解，今后几年内，钱江新城核心区的楼市，大量酒店式公寓将陆续上市。凯德·来福士广场、高德置地广场、华联·UDC时代等城市综合体项目都含有一定体量的酒店式公寓产品。酒店式公寓将成为这一板块的生力军。其中，钱江新城写字楼项目万银国际二号楼被定位为总裁飞行公馆，即单套面积为50-200平方米不等的高端酒店式公寓，平层、LOFT户型都有，将于近期率先推向市场。
在本次“人居展”中，同样有不少新的酒店式公寓新盘闪亮登场。其中，由华元房产开发的天鹅堡项目将推出主力户型为65平方米的高端酒店式商务套房。值得注意的是，在此类产品中，和达系楼盘尤其值得关注。
据和达房产相关负责人称，在本次“人居展”上，和达·时代山、和达·自由港、和达·东东城、和达·金沙湖项目（暂名）等四大项目均将同步亮相。“和达·时代山项目有别于传统酒店式小户型的直线型标准间，46平方米的户型一房一厅，总面宽达到了7.65米，其中客厅面宽达4米，主卧面宽达3.6米，居住尺度甚至超越一般的住宅项目，并享有超值空间赠送。同时，该项目所处的物美商业圈，是下沙商业及生活配套最为成熟的区域，400米辐射圈内囊括物美超市、新美商城、浙江省中医院下沙院区（三级甲等）等城市配套，离地铁一号线下沙高教园西站仅700米。并与下沙首屈一指的星级酒店品牌——凯恩戴斯携手为业主提供私享型酒店式服务。”由此可见，和达·时代山将是今年下沙板块非常值得期待的精品酒店式服务公馆。
各大房企纷纷增持商业项目
“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。” 日前，金地集团董事长凌克在宣称自己将进军商业地产的同时，也对未来这一行业的格局进行了上述预判。
而随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，将是习惯了从住宅开发和销售中短期套利的开发巨头们必须面临的新挑战。
早在去年年底的一次媒体见面会中，万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。据悉，就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”的18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看做是万科进军商业地产的一大标志。
无独有偶，在住宅开发领域发展迅速的保利地产，也在去年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量的资金。
增加商业地产持有的还包括已经进入杭州市场的龙湖地产。
当去年年底龙湖地产高调宣布成功竞得位于下沙的85─88号地块时，外界一直忽略的一点是，该地块因为地处地铁一号线下沙中心站的上盖物业，由此，龙湖地产计划长期持有商业物业的意图已经非常明显。而本土企业代表，以百货业为主业的百大集团以及开元集团最近半年以来的举动也颇值得关注。
日前，开元集团董事长陈妙林就曾经对记者明确表示，开元集团在接下去的五年中，将会增加商业物业的持有。而百大集团似乎更早就开始谋划自己更远的商业地产之路。2009年8月初，百大集团董事会同意设立浙江百大置业有限公司，同时聘任应政为百大集团副总经理。而应政此前是海华房地产开发有限公司副总经理和金基置业有限公司总经理。分析人士认为，在接下去的时间里，身为上市公司的百大集团，有望通过百大置业这个房产平台，结合自身优势，成为一家专注于商业地产开发的公司。
尤其值得关注的是，2009年杭州共出让土地116宗，其中商业金融业用地占到了39宗，出让面积约913.7亩。39宗地块的出让金额达到了117.42亿元，占2009年土地出让总额的17.0%。业内分析人士指出，这些出让的地块项目都将于今后一两年内推向市场，其中，下城区在2009年出让的商用地最多，达到了8块。其次是下沙，有7块商用地出让。而备受关注的钱江新城，也有两宗商用地在2009年进行了出让。“从未来这些商业项目分布来看，上述三个区域显然将是今后杭州商业地产角逐的重镇。”
建工地产集团董事长汪初祥对记者表示，对于持有性的商业地产的开发，能够使企业在生产经营中得到均衡发展。目前的市场行情下，杭州大多数房地产开发企业其实并不差钱。身处被外界解读为有史以来最严厉宏观调控的市场背景下，对于商业地产的开发和运营，有着三个方面的现实意义。
“首先，持有性商业地产的开发和运营能够有效抗击政策风险，企业也可增强自我调控的功能。其次，商业地产的开发将成为企业多元化的融资载体。第三，商业地产的定位要比住宅市场准确，商业地产的技术要求非常高，这就需要商业地产要比住宅拥有整合更为专业的开发团队以及物资管理经营的能力，其产品的各个技术要求必须具体化体现在标准中。”
■报告
2010年上半年商业地产扫描
文/赢商投资
一月：写字楼（公寓）商铺成交萎缩
2010年1月，写字楼（公寓）市场与商铺市场成交走势基本趋于一致。去年7月，两大市场均达到成交量最高峰，8月开始成交回落，到年底成交量有所回升。步入2010年1月，成交量萎缩明显，未来随着供应量的增加，市场政策的进一步明朗，成交量有望放大。
1月全市商铺总成交172873.5平方米，环比下降51.5%，同比下降10%，而从成交均价上看，全市商铺成交均价跌破两万元/平方米。
二月：写字楼成交不断攀升
由于本月受到春节假期等的影响，商铺市场总成交量环比下降61.8%。而与去年同期淡季相比，成交量上涨12.9%，相信3月后随着商铺供应量的逐渐补充，市场成交量会逐月走高。
写字楼市场由于去年12月后钱江新城众多写字楼项目的面市，刺激市场销售，成交量也不断攀升。2月份没有受到假期的影响，与1月份成交量相比，稳中有升。未来钱江新城写字楼的销售将成为整个市场的一大关注点。
三月：商铺市场一扫开年萎靡
3月份商铺市场一扫开年来的萎靡，成交量大幅上涨。市场主要以老盘销售为主。城西申花区块，紫金港区块，城东九堡等区块成为整个市场的热点。
写字楼市场本月成交热点依然集中在钱江新城，该区域在售写字楼的去化速度有所放缓，导致3月份成交量下跌明显。
四月：商铺写字楼成交量齐上涨
房产调控政策出台后，杭州住宅市场急剧遇冷，而给一向信贷条件严格且自成一体的商业地产带来机会。从四月份的成交情况看，成交量稳中略升。
其中，商铺写字楼两大市场成交量齐上涨。特别是商铺市场，成交量连续两月放大，而写字楼市场成交量稳中略涨，钱江新城依然是供应和去化的主力区块。未来随着住宅投资市场的转冷，一直很少受政策影响，投资收益稳定的商业地产或将借势上位。
■口述
介入商业地产的最佳机会
因为工作的关系，我经常往返国内国外各大城市。最近一年来，因为年纪的增大，旅居海外多年的家人一直有着想回国置业的想法。所以在去年春节期间，我在杭州买了位于黄龙的一套次新房。
住着住着，我就感觉自己越来越喜欢上了杭州。如果工作压力太大的时候，我喜欢步行到植物园。这样近距离与自然接触的机会是在北京和上海体会不到的。所以，在买下住房后，我就想为自己的公司在杭州安排办公场所，今后打算将国内的业务逐步调整到杭州。
一个有意思的现象是，杭州的商业和住宅市场的价格长时间都处于背离的状态，这点我在买房子的时候也明显感觉出来，所以在4月份的时候，我就果断买下了位于钱江新城1000多平方米的一个写字楼项目。
我个人认为，与住宅市场不同的是，写字楼市场其实与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。可以说，商业物业应该是宏观经济的“晴雨表”。
其实，对国外众多城市的CBD核心区来说，其写字楼的价格肯定是高于住宅的，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。杭州目前仍然存在的倒挂现象，说明了商业地产自身的巨大价值，还没有被充分挖掘。我始终认为，中国的房地产投资应该站在长线投资的角度考虑，而不应该向目前许多投资客只考虑短线投机。对于我这样的长线投资者来说，购买写字楼，眼下应该是介入的最佳机会。
（投资人背景：男，42岁，从事外贸行业，旅居欧洲多年）
■历史
杭州商业地产大事记（2010年1月—4月）
文/赢商投资 记者 陈卿 整理
2010年1月
两大交通枢纽变化引发城东商圈巨变
从1月15日，九堡新客运中心与老东站正式完成新老交替之日开始，九堡新客运中心作为华东地区最大的交通枢纽站，也带动了一些新兴专业市场的崛起，其中又属与客运中心仅一街之隔的新客站商业城最为瞩目。
东站搬迁的圆满完成，意味着杭州东部的整个商业格局发生变化。同时，杭州火车东站的改造，东西广场的建造，将改变江东区块原先分散落后的社区商业格局，未来大体量商业的出现，将提升该区块的商业品质。
杭州大江东发展计划
1月13日，杭州召开萧山“四区一线一枢纽”规划会，打造大江东的建设，主要包括：四区（江东新城、空港新城、江东市本级园区、临江新城）一线（机场路经济带）一枢纽（杭州南站综合交通枢纽）。杭州大江东计划的提出，在发展萧山地区的同时，完善交通配套，拉近宁绍周边地区和杭州的商业往来沟通，为杭州发展楼宇经济提供外部支撑。
2010年2月
拱墅区打造杭州“天堂硅谷”新标杆
二月份，拱墅区对区内工作重点做了梳理，将“北部软件园”建设作为2010年的一个工作重点。目前，北部软件园建筑面积已达23余万平方米,入驻有软件、网络、电子商务、动漫游戏、服务外包、文化创意类企业近260家，总注册资本超10亿元，其中注册资本1000万元以上重大项目30个，市级以上高新技术企业24家。今年年底，北部软件园形成总建筑规模30万平方米，入驻企业300家的第二阶段目标可以如期实现。
下城区打造第二个“武林商圈”
下城区商务办公主要集中在武林区域，下城将打造“南有CBD，北有新天地”，要把这一地块打造成次级商业商务中心，商业发展潜力不可限量。杭氧、杭锅地块改造方案落实，未来，杭氧和杭锅的建筑形态呈蝴蝶形，两座塔楼垂直交会，一座流向杭氧原址，另一座流向杭锅原址。杭锅老厂房地块将打造成以国际城市博览中心为主题，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、演艺、会展、酒店等功能于一体的国际旅游综合体。
2010年3月
115万平方米
新天地城市综合体签约RKTL
城北超级体量的城市综合体，杭州新天地项目将以“一心、一环、两轴、四区”为总体架构，引入创新性的“滨水回廊”概念，同时有机整合多种都市功能，最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心。
3月26日，承担着杭州新天地综合体建设任务的杭州新天地集团公司，与英国格雷姆肖建筑设计事务所的尼古拉斯· 格雷姆肖先生、德国鲁格建筑事务所的彼得· 鲁格先生，以及英国思锐建筑师事务所的克里斯托夫· 李先生，正式签约合作。
港铁模式显现
杭州地铁置业有限公司为杭州地铁集团旗下全资子公司,专门承担地铁物业项目的开发和相关土地整理工作。3月11日，杭州地铁置业有限公司以4.78亿元竞得。这种地铁+物业这样的运营模式即所谓港铁模式,是指香港政府在建造地铁的时候,将地铁沿线土地一并交由地铁公司开发。除了杭州以外,与港铁合作的城市还包括了北京、沈阳、深圳及上海。
2010年4月
钱江新城又现新动态
4月底，钱江新城渔人码头生态公园方案初步敲定，公园由商业区、白金五星级酒店和观光塔组成。商业建筑注重休闲功能，设计比较时尚，建筑主要采用轻钢结构，外立面运用石材、木材及玻璃，建筑色彩体现江南粉墙黛瓦的水乡意境。京杭大运河渔人码头生态公园坐落于钱江新城核心区北侧，京杭大运河南端入钱塘江口，是一个占地面积约15.5万平方米的新江南水乡建筑，随着钱江新城核心区各种商务设施的规划与完善，其城市新地标的地位得以提升，逐渐展示出未来城市商业中心的风采。
万象城购物中心亮相杭城
4月22日，一期“万象城购物中心”亮相杭城，成为杭州第一个地铁上盖商业物业综合体，不仅开启了杭州从“西湖时代”到“钱塘江时代”的跨越，也是从单一的武林商圈扩展成多元商业中心的开始。
杭州万象城购物中心汇聚了许多世界一线知名品牌，不仅囊括国际精品店、百货公司和超级市场及众多美食场所，还拥有奥林匹克标准真冰滑冰场、顶级多厅电影院、SPA、SALON等多方位休闲服务设施等。同时，还拥有地下两层停车场，拥有1300多个停车位，目标直指高端购物消费群体。
第17篇：商业地产模式
商业地产模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。
第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
第18篇：商业地产研究报告
创新——商业地产的生命力
在停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率等楼市调控政策频出的背景下，人们已经注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。因此，商业地产无疑将是各房地产商实现逆市突围的一把利器、加速此类产品的创新力度将实现集团阶段性的企业目标。目前，辽宁事业部有沈阳棋盘山国宾馆项目、本溪绿地中心项目和大连绿地中心项目三个涉及商办类产品的项目。但三个项目仍处在方案规划阶段，商办类产品的定位仍然没有明确的敲定。因此，这里仅对创新在未来我国商业地产的发展方向进行一些研究。
一、商业地产模式的创新
1.商业地产模式创新的本质是需求的变化
商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系到商场，商业地产最后就是研究商业。经济发展的不同的阶段，人们对商品的追求、消费的追求是不同的，这样就会产生不同的需求。创新的本质是因为新的需求的出现，新的需求是商业地产创新的根本动力。人们对生活的追求是不会有尽头的，而且随着社会的发展，新的生活方式也会不断地出现，商业地产创新成为必然。
2.商业地产创新模式介绍
2010年，在商业地产的开发模式上，以万达广场等为代表的城市综合体、购物中心仍然是主流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合以及首创奥特莱斯“新城市主义”等商业地产新模式：诚品书店融书店、文化创意商店和餐饮旅游服务为一体，打造“文化创意城中城”；内地首个Ｋ１１艺术购物中心将艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物想结合，引领购物休闲新体验；首创推出“新城市主义”，在奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，打造集品牌购物、嘉年华游乐、影视娱乐中心三位一体的商业新模式。
3.商业地产非标准化模型的创新
未来十年将是商业地产发展的黄金十年。在这黄金十年里，以购物中心为主体的商业综合体将成为发展的焦点。万达集团是较早进入商业地产领域并成功创建了万达广场，创造出了所谓的订单模式。那么在后起之秀中若要发展，就不能完全走万达的订单商业模式，必须开辟属于绿地集团的富有竞争力的模式。如今的消费者讲求体验式经济，体验不一样的感受，而标准化就是在扼杀这种客户的体验。而无锡哥伦布广场所追求的非标准则是每一个产品根据项目所在地的消费群的结构、消费能力和周边的竞争环境，而做出不同的业态组合和里面商铺品牌的组合，以及内部环境的设计。2011年3月28日新
区哥伦布广场举行了盛大的奠基仪式，除了已落成的广益哥伦布广场，五洲国际集团还将会在无锡洛社投资第三个哥伦布广场，但是每一个哥伦布广场都会给市民不一样的感受。哥伦布广场模式的成功正是五洲国际在万达订单式模式之下的一种创新。
二、商业地产绿色节能的创新
据最新研究显示，2010年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元，远超2009年上半年的760亿美元。与2009年上半年相比，今年上半年亚太地区的交易额上升了40%。2010年仅第二季度，亚太地区直接商业房地产投资额就达到160亿美元。近来，以中国市场为例，北京、上海、广州三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达到179.70%；销售面积同样出现强势增长的态势，环比增长71.41%。因此，在关注商业地产未来发展的同时，更进一步强调的是低碳经济背景之下的商业地产创新之路，尤其是商业地产在绿色节能方面的创新。
有统计数据显示，建筑的能耗约占全社会总能耗的30%。按照住建部的政策要求，从2010年开始，城镇新建建筑要达到90%以上是节能型建筑。因而，低碳节能正在成为商业地产新一轮的发展趋势。环保时代来临，商业地产如何通过打好“环保牌”来推动地产进一步发展，更成为亚太地区新一轮焦点。此外，根据2009年美国圣地亚哥大学和世邦魏理仕联合完成的一项名为《绿色建筑的钱景和前景》的研究发现，在绿色建筑中工作的人员病假天数减少，办公面积的空置率低，且租金回报较高。
“在低碳经济的背景之下，商业地产节能化已成主流。创新运用更多的绿色产品，推动商业地产的不断创新，并进一步促进经济社会的可持续发展。
三、商业地产规划的创新
1.商业地产功能要全面，创新要满足客户需求
现在很多城市综合体项目，都谈一个叫我们要打造城市标志，或者标志性建筑。标志性的两个方面，第一个方面是体量。比方说全球最大的，要么就是最高，这两个都具有标志。如果讲高度的话，我觉得我们也比不了。比如拿上海来说，东方明珠原来是最高的，后来是金茂，后来金融中心。我觉得盲目地追求高没有意义。如果是标志，我们功能是一个集中，功能是一个复合，同时功能一定要全面，这才是我们的标志。我们不贪大，但是我们一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互补。
2.商业地产建筑风格要符合城市的定位及风格
谈到建筑设计，整体建筑风格的统一性。现在我们很多城市综合体也好，很多都是在建筑，我们跟国际的建筑业在一起交流，很多都是从艺术性和从美观性，要做标志性的，要做一个城市的名片，都是这样说。实际上业内也会经常谈到一个话题，有几个项目能像故宫一样流芳百世。前一阶段刚开始请了很多日韩设计师，现在是欧美系。我前
一阵看到一个报道，说是在江西某一个新兴的城市，设计了几栋非常前卫的综合体项目，后来很多专家议论，说整个把我们中国市场作为国外设计师练笔的地方，我们希望我们中国新兴的市场，我们希望我们中国这么好的市场，成为国外设计师的摇篮曲，我不希望做这个。我讲到的建筑风格的统一性，只是讲要符合城市的定位和城市的风格，整个城市的沿袭。
四、商业地产业态组合的创新
1.商业地产业态组合要个性化，招揽客源
在整个招商过程中，每一个购物中心要对地区有研究，否则这个购物中心就像卵生兄妹一样，每个购物中心盖出来以后大家都一样。现在就碰到同行交流，现在大家都以我们要引进独特的，如果全上海都是这样，没有个性化在里面，可能逛了一下不会再去第二家。包括台湾有一个店，24小时，开的风风火火，对人消费的研究，包括业态的组合等等都非常重要。
记得我有一次专门看过在日本有一家店，这家店把业态组合做的很好，便利店加音响店加咖啡店，加夜校店，到了12点和早晨的时候营业额最好。所以购物中心招商的时候，商家组合，品牌组合，业态组合和消费行为的组合都要考虑，这样做出来的购物中心，再加上大的主力店集群，可能我们有10个主力店，甚至有15个主力店。主力店很多开发商对商业地产认知不足的时候，都觉得租金太低，为什么要引进资金。但是他能给你奠定最基本的客源，他有极强的揽客的能力。我们讲要做到旺铺，一个好的开发商，加好的经营者，再加好的管理者才能经营好。同样我们在招商的时候，如果不考虑这些因素的话，后续的进行很困难。所以在我们整个招商过程中，而且在招商先行的时候要重视这些品牌商家业态公投的组合，包括购物中心业态分类，适合哪一类人群，你的跨度有多少，都是你日后成功与否的关键。前面粗略地讲了一些招商，大家在购物中心招商的时候基本两个原则。
2.商业地产要做好业态组合，品类组合，品牌组合，品种组合
业态综合HOPSCA本身就是一个业态组合，无论是酒店，还是写字楼，还是商业，还是停车等等，这个配置不是说谁多，都希望多，但是先有容积率等因素，怎么样最佳组合，包括里面购物占多少，餐饮占多少，娱乐占多少，配套占多少，这都有合理。各个综合体不同的项目也不完全一样，以前听说有个532的观念，这一个理论上的数字。实际上不完全这样，我们是各商业为主，所以我们很多商业体会有60%以上的商业，因为这样才会给大家带来更好的收益，餐饮只是带来更多的丰富和配合的概念。
我们如果做城市综合体的业态，如果有一个酒店，对我们整个奢侈品的提升会好。会把非核心业态作为自己的配置，我们的立足点会在商业部分。同时写字楼和酒店公寓，
特别酒店公寓是比较新的业态。包括写字楼也是这样的功能，提升了流行和时尚品牌，这是不可或缺的几个部分，但是我认为不是城市综合体主要的。
第二个品类组合，最近有一些台湾的学者研究区域，实际上就是一个分类，我认为他讲的很有道理。比方说拿女装品牌来说，如果到了每一个地方，这个女装有职业女装，淑女女装等分类，但是这样的分类还不够，应该有更加细分的，小分类的概念。我们现在研究商业布局当中，我们会分的很细，如果能够做到这一点的话对我们后面的组合会有更好的布局。这也是我们在设计当中所研究的新的课题。
第三个品牌组合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。
第四个是品种组合，商业综合体，一个商业中心可能有很多百货店。我们希望在不同的购物中心，不同的城市综合体当中他的品种都应该不一样。我们不是说请您进来，你卖什么不管你，那不行。你卖的不好的话请你出去，再吸引新的品牌进来，只有这样才会把我们的商业做的更加丰富，否则一潭死水。
五、商业地产的开发企业要注重提高自身的素质
因为商业地产我虽然接触不多，但是商业地产感觉到地产商业投资的双重综合性行业。对我们从事这个行业的一些企业，和企业的员工提出的在素质上更高的要求。我觉得个人从事商业地产，可能在融资能力方面，财务管理方面，规避风险的能力方面，要比住宅高。另一方面，我们怎么样建立咱们的信息技术，互联网的技术，这也是需要研究的课题。现在从总体来说，咱们要提倡精密化的管理。另外基于商业地产方面还有重要的课题，怎么样努力和上下游的企业建立战略性的伙伴关系，减少交易的缓解，降低交易的成本，提高运行的效益，实现合作共赢是重大的课题。所以我希望大家在这方面努力提高自身的素质，通过自身素质的提高，促进产业的升级，通过产业的升级，促进咱们商业地产的平稳健康持续发展。
第19篇：商业地产策划
商业地产策划之商业地产项目市场调研
商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。
一．商业地产项目市场调研的步骤
第一步：界定问题
第二步：寻求解决问题的方法
第三步：制定调研方案
第四步：进入现场或收集数据
第五步：整理和分析数据
第六步：编写调研报告
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1
二．商业地产项目市场调研的4种方法
1）直接调查
2）间接调查
3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个
余源鹏房地产大讲堂
智地网
4）现场“踩点”调查
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2
三．商业地产市场调研的6大主要内容
（1）宏观环境分析
（2）本市商业环境分析
（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）
（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）
（5）消费者分析
（6）竞争对手分析
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班
2 余源鹏《商业地产系统培训课程》
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个
余源鹏房地产大讲堂
智地网
第20篇：商业地产策划
商业地产策划范例
第一部分：市场分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
三、项目定位及USP导向
四、推广思路
五、项目建议
第二部分：整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、SP活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略
第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
后记
前 言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分 市场分析
一、项目概况：
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：
优势分析：
1） 区位优势
位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；
2） 配套优势
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；
3） 交通优势
本项目交通便利、车流量及人流量较大，
劣势分析：
1） 消费群劣势
高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；
机会分析：
1） 市场机会
高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；
2） 稀缺性
本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；
3） 隐性机会（引导消费）
对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；
威胁分析：
1） 潜在竞争威胁
潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2） 消费者的认知程度不高
如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。
因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅
以下是具体的市场定位实施：
① 形象定位
1） 优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；
2） 品位CLD生活---------概念创新
3） 情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）
4） 文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁
② 功能定位
1） 自由空间、自由组合---------框架结构设计
2） 投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”
3） 生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4） 尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）
③ 品牌定位
通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
项目“USP”的提炼
通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。
● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合） ● 高位嫁接，从形象上提升USP；
① 时尚性（外观设计的前瞻性）
② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）
③ 高贵性（生活品质的全面提升）
④ 文化性（将教育嫁接于本项目）
⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）
四、项目推广思路
总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
具体的推广思路：
1） 商铺
对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）
对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）
2） 住宅
①
将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：
② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：
③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；
◇倡导“文化社区”概念：
将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计
紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；
建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等
以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议
建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议
整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议
本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议
考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分 整合推广策略
（一）商铺推广策略
一、商铺功能策划：
1）
对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2） 对于大西路商铺；
① 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。
②
分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）
二、定价原则：
针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；
针对于大西路商铺：
1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；
2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略
（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
（3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。
（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。
四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广
关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销
关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅
对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。
其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案
（二）本案的全程推广方案
1、策略的选择
我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜：（本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。
特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。
缺点：其概念较为单一，延续性较差。
概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计
概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计
概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计
概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计
概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计
等等……
2、具体执行的策略分析
1） 定价策略
本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；
2） 价格策略分析
建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。
价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6%左右）
2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。
3） 营销渠道分析
采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。
以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。
4） 媒体分析及策划
媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；
2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）
3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）
媒体策划：报纸广告：（项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向； 电视广告：（以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；
DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。
3、广告推广策略
●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案
主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；
广告诉求点：（“以倡导新生活方式”为主线设计）
1） 地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；
2） 新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；
3） 教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；
4） 商业的附中心和教育文化中心的完美结合；
5） ……等等
各阶段广告策略的简要实施：
一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；
二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传；
三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广
四、持续期：针对于主诉求点进行宣传
4、SP活动方案
SP活动方案思路
1） 新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）
① 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道
② 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动
2） 开盘庆典活动
① 举行开盘庆典仪式
② 排队抽签摸奖活动
3） 节假日复合促销活动
① 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动
② 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动
4） 公关促销
① 名人代言
以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。
5、销售计划
根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90％以上是比较有把握的。
住宅部分：
上半年完成40％以上的销售率，下半年完成50％以上的销售率。
商铺部分：
上半年完成60％以上的销售率，下半年完成30％以上的销售率。
6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案）
i.基本原则：
1、强化项目卖点；
2、规避项目劣势；
ii.推广实施步骤：
实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。
实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。
实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。
实施的第四步，采用低成本广告保持热度。
实施的第五步，强势尾盘清理。
前期工作
1、项目VI系统包装
1） 楼盘名称、logo设计;
2） 楼书、DM单设计;
楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：
