商业贷款操作流程
商业贷款操作流程：
具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、
担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
（一）借款人申请
借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：
1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；
3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
（二）受理和调查
信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：
1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；
2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；
3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；
4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
（三）贷款审查、审批
审贷部门重点审查：
1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；
3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；
4、借款人偿还贷款本息的能力；
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审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
举例李先生办理商业贷款：
2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。
2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。
2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了售楼处，拿了购房合同便到农业银行指定的律师事务所现场办公地点填写借款申请表，并交纳了所有材料和法律服务费。
按律师的要求，2月24日，李先生又交了两口子近期证件照各一张、财产证明、收入证明。律师告诉他们，律师将对他们的材料进行初审并向银行出具法律意见书。
3月1日，李先生接到律师的通知，要求他们到售楼处现场的银行办公地点购买房屋保险，保险费为购房
3月14日，李先生接到律师的通知，告知他们已经通过银行的审核，可以来售楼处签借款合同。 3月15日，李先生按约定的时间到了售楼处的律师办公地点签订了个人住房贷款借款合同、担保合同、
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商业贷款操作流程
委托转账付款授权书等文件，并到银行现场办公柜台办理了个人住房贷款专用账户。至此，李先生办完了贷款手续。
住房公积金贷款置换商业性住房贷款流程：
1、到公积金管理中心领取申请表
2、到原贷款发放银行出具贷款余额清单
3、材料完备后送公积金管理中心
4、凭公积金管理中心批件到指定银行签订借款合同、保证合同
5、银行放款至原贷款帐户还贷
6、凭结清余额证明办理撤销抵押手续
7、如需撤销自然人担保，必须重新办理抵押手续，并将房屋他项权证送达放款银行，凭银行证明，向公积金管理中心申请。
置换商业性住房贷款的条件：
职工购买自住住房已办理了商业性住房贷款并具备下列条件的,可将商业性住房贷款转为公积金贷款。
1、具有扬州市城区常住户口或有效居留身份；
2、本人及所在单位建立住房公积金制度半年以上并按规定连续按时足额缴存住房公积金；
3、有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力，且无3期（含）以上逾期不良记录；
4、具备必要的担保手续即找一个符合下列所述担保条件的自然人担保。
置换商业性住房贷款需提供下列材料：
1、贷款申请表3份；
2、商品房提供购房合同、房产证(含共有证)、土地证、购房发票；二手房提供房产证(含共有证)、土地证、买卖契约、完税单复印件2份；
3、借款合同复印件2份；
4、贷款余额清单(加盖银行章)原件1份,复印件1份；
5、申请人夫妇及产权共有人身份证明、户口簿、结婚证复印件2份；
6、担保人身份证、户口簿、收入证明复印件2份及公积金帐号。
置换商业性住房贷款额度及年限
1、购买商品房不超过房价的80%,购买二手房不超过房价的80%,且均不得超过商业性住房贷款余额；
2、夫妻双方正常缴存住房公积金贷款最高额为50万元,借款人未婚或单身的贷款最高额为30万元,借款人配偶为现役军人的可视为双职工计算贷款额度；
3、可贷额度=借款人夫妇月缴存公积金额÷缴存比例×40%×12×贷款年限 按上述3款测算最低者为批准贷款额度。
4、贷款期限最长为15年，贷款期限加借款人年龄不得超过法定退休年龄，公务员可在法定退休年龄基础上延长5年。
担保人的条件：
1、具有完全民事行为能力；
2、具有本地城镇户口或有效居留身份,工作、收入相对稳定；
3、连续正常缴存住房公积金6个月以上且帐户内有1年以上缴存额；
4、无公积金贷款余额及其它不良债务、贷款逾期不良记录；
5、借款人未全部偿还贷款本息或撤销担保之前担保人不得提取住房公积金或申请住房公积金贷款；
6、担保人年龄加担保贷款期限不得超过法定的退休年龄。
担保方式的变更：
借款人还清商业性住房贷款，重新办理房产抵押担保后可撤销自然人担保。
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