三亚市鹿回头半岛控制性详细规划局部修改简介
一、修改背景
半岛至三亚凤凰国际机场距离20公里左右，约为20分钟车程，至市区距离则为3公里左右。西面为鹿回头湾，东面为小东海，南面为鹿回头公园，北面为南山岭，占据三亚市内独特地理位置。具有得天独厚的风景资源，与市区交通联系便捷。该片区曾由多家国内外设计单位从不同层面和深度上进行过规划设计，现行的控规方案是在2004年美国EDSA景观设计事务所国际咨询方案基础上按控规深度要求完善的。本次控规局部修改是结合新版总规在2010版控规的基础上进行的。
2010年初，建设国际旅游岛正式上升为国家战略，为响应海南省关于“国际旅游岛”建设发展的号召，进一步提升城市和片区国际化的旅游配套设施和度假档次，提高鹿回头半岛文化设施的水平，以及切实改善原住民人居环境，保障被拆迁群众利益，体现受惠于民的可持续发展思路，片区规划新设置了海上美术馆、“沃尔沃”帆船港、阜外心血管康复中心、国际学校、黎族风情小镇等高端项目。如今，短短一年的时间内，“沃尔沃”帆船港即将竣工，并作为2011-2012沃尔沃环球帆船赛亚洲唯一经停港于2012年2月4日迎接赛事的到来。黎族风情小镇一期也已按照规划建成，将成为原住民更现代、更舒适的幸福家园。而由国际建筑大师安藤忠雄主设计的海上美术馆、音乐厅和由北京阜外心血管病医院管理的心血管康复中心也已即将开始建设。
在片区大的发展背景下，为进一步妥善解决鹿回头村拆迁安置和失地后集体经济的长远发展，加快沃尔沃帆船港周边村庄环境改造，迎接赛事到来。同时解决中科院三亚深海科学与工程研究所在片区内的落地和建设，推动片区科研教育和海洋文化事业的发展，完善片区公共服务设施建设，促进片区可持续和谐发展。
为此，经三亚市规划局按程序报市委市政府同意，特委托我院在2010版控规的基础上对片区进行控规局部修改。
二、片区建设现状 片区规划建设用地面积约为477.5公顷。现状鹿回头村庄建设用地面积约为52.0公顷。现状已批建和在建的项目用地约200.6公顷，总建筑面积约为108万平方米。其中居住建设用地约为67.73ha（含商住用地），旅游度假建设用地43.46ha，行政办公用地1.9公顷，体育用地76.69ha，特殊用地1.68公顷，市政设施用地8.71公顷（含帆船港）。
现片区已建与在建项目有悦榕庄国宾馆、鹿回头高尔夫球场项目、半山半岛
一、
二、
三、
四、五期、洲际酒店、安纳塔酒店、沃尔沃帆船港、锦江高尔夫酒店、高尔夫会所、黎族风情小镇鹿回头污水处理厂、鹿回头110KV变电站、鹿回头派出所、消防站等项目；拟建项目有海上美术馆、阜外国际心血管康复中心、水上乐园等多个项目。
三、规划编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、《城市规划编制办法（2006年）》；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准（1991年）》；
4、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》；
5、《三亚市土地利用总体规划（2006—2020）》；
6、《三亚市城乡总体规划（2008—2020）》报批稿；
7、《鹿回头半岛控制性详细规划》（2010版）
8、国家相关规范及三亚市相关地方法规；
9、片区内已批建项目情况；
10、片区控规局部修改专题报告；
11、市政府同意启动片区控规局部修改的批复等文件。
四、规划原则
1、最佳土地利用效率原则
2、加强实施的可行性原则
3、注重规划的可持续性原则
4、以人为本，尊重历史文脉的原则
5、尊重自然，可持续发展的原则
6、强调资源公共性原则
7、紧扣城市发展战略原则
五、规划范围、定位及规模
（一）规划范围
片区规划建设区范围为：东至小东海最高潮位线，南至鹿回头岭北侧约35米等高线，西至鹿回头湾最高潮位线，北至鹿回头公园南侧山脚，面积为4.77平方公里。本次局部修改涉及用地面积约为135.0公顷。
（二）规划定位
根据新版总规和上版控规对片区的定位，同时结合现状建设情况，我们认为鹿回头片区性质定位延续为“具有休闲度假、观光和居住功能的高端滨海旅游度假区”。
片区主要具有两种功能
――第一功能（高档居住）：半岛具有相对独立的地理单元和丰富的自然景观资源，紧靠市区却又闹中取静，为旅游和居住功能的引入创造了优越的前提条件。但是一方面由于半岛在区位上与亚龙湾的明显区别，另一方面其自然资源又以山体、礁盘海岸线为主，相对而言可利用沙滩资源较为有限，从而在该区域内主要布置以居住为主、度假和观光为辅的功能，这是由其资源状况所决定的。该区域的居住功能主要性质应当还是旅游房产，可发展成为“城市第二居所”。
――第二功能（度假与观光旅游）：旅游度假、休闲运动、文艺展演与观光功能的引入，可以充分挖掘鹿回头文化内涵、品牌效益和资源价值，更好的体现滨海用地公共性。提倡多功能混合开发模式，有利于积聚社区人气和社区商业中心的形成，完善与居住配套的服务功能。同时也有利于鹿回头村的搬迁改造，形成必要的产业规模，解决原住民生产方式的转型和就业问题。这些问题的提出决定了鹿回头片区功能应当适度混合，应以居住为主，但不能发展为纯居住社区。
（三）用地规模
片区规划建设用地面积为477.5公顷。
（四）人口规模
结合新版总规、鹿回头片区的项目开发情况和片区规划，人口规模预测计算如下： （1）外来游客：以60人／公顷、旅游度假用地89.00公顷，本区对外接待人口（床位）约5340人（床位）； （2）原住居民：2610人；
（3）旅游从业人员：本区的服务人员与床位数的比例取1.5：1估计，共需服务人员8010人。当地居民以2／3作为服务人员就业计，需外来服务人员6270人；
（4）外来居民：鹿回头半岛一类居住用地22.83公顷，二类居住用地为126.66公顷。结合现状分析，规划确定本区一类居住用地人口密度为60人/公顷，二类居住用地为300人/公顷。扣除原有村庄人口和部分常住外来服务人员（按照50％估算），推算出饱和外来居民规模为33623人。
本区饱和人口容量为游客、服务人员、原住居民、外来居民之和，即47843人左右。按客房全年平均入住率70％计算，外来置业房产全年平均入住率50％计算，规划常年人口容量约为22753人左右。
六、规划方案介绍
（一）主要用地规划
鹿回头半岛的主要功能包括四种：旅游度假、休疗养居住、高端运动和高端公共服务设施。本次规划用地分类依据《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137-90），将建设用地分为十一类，分别为一类居住用地、二类居住用地、旅游接待设施用地、商业服务设施用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、行政办公用地、道路广场用地、市政公用设施用地、特殊用地和绿地。本次规划用地性质一般划分至中类，配套公共服务设施划分至小类。
旅游度假用地：即度假酒店，规划主要沿滨海一线地带和高尔夫球场旁布置度假酒店，保证滨海的公共性，规划旅游度假用地面积共89.00公顷。
一类居住：主要布置在鹿回头半岛入口处山地缓坡上、最西侧山体滨海缓坡上，分成山体景观别墅、滨海景观别墅2种不同的类型，使每一块用地都拥有可以提升价值、保证档次的自然景观要素，一类居住用地面积22.83公顷。
二类居住：二类居住用地主要位于社区中心周围和高尔夫球场周边，包括度假住宅公寓和安置区。二类居住用地面积约126.68公顷，其中包括安置区用地约17.26公顷。建筑要求风格典雅，简洁大气，低密度，便于对鹿回头片区形成旺盛的人气。
商业服务用地：主要为商业服务设施，面积约18.54公顷，主要包括中心商业街和半山半岛风情小镇。中心商业街为片区主要的商业服务场所，包括名品店、精品购物中心、超市、银行、餐饮、零售等社区商业服务设施，形成整个社区的公共中心。在中心商业街滨海的两端，设置两个滨海小广场，形成公共活动开敞空间。半山半岛风情小镇位于片区西侧，包括商业、酒店、风情景点和商业服务设施，主要服务于周边的沃尔沃帆船港、阜外医院和高端度假公寓。
社区公共服务设施用地：为鹿回头派出所和国际学校，规划用地面积约为3.99公顷。主要服务于片区的度假和居住人群。
医疗用地：规划面积约5.69公顷，为三亚阜外心脑血管康复中心，在为片区及三亚提供高端的心脑血管专科医疗保健服务的同时，也肩负社区医疗的功能。
文化娱乐用地：为海上博物馆和音乐厅，规划用地面积约3.23公顷，将建设现代化的高端艺术馆和音乐厅，丰富片区文化娱乐生活，提高三亚的高端文化设施档次。 行政办公用地：规划用地面积为1.90公顷，现状为片区开发商办公和物业管理用地，远期可考虑兼容居委会、物业管理、社区服务设施。
游艇码头用地：为沃尔沃环球帆船港，规划用地面积约为7.11公顷，将以奥运会设施标准建设半岛水上运动中心，作为2011-2012年沃尔沃环球帆船赛亚洲区唯一经停港。建设包括比赛和游艇帆船运动所需要的一系列海上和陆上设施。
公共绿地：规划用地面积约39.26公顷，包括水上乐园和分布在两条景观轴线上的街头绿地，与高尔夫球场一道构成半岛绿地系统骨架。
体育用地，为18洞双海景高尔夫球场，72杆标准球场，规划面积76.69公顷，附带会所、练习场，教学场地和休闲设施，进一步完善了片区的高端度假设施，提升了片区度假居住的品质。
特殊用地：为地震观测台，规划用地面积为1.68公顷。
其它市政设施用地：包括污水处理厂、给水加压泵站、煤气调压站、110KV变电站、消防站、公交停靠站、冥葬用地，总用地面积为6.86公顷。
规划用地汇总表
（二）主要公共服务设施规划
规划结合功能分区，本次规划公共服务设施的布局如下：
1、商业服务用地
综合商业服务设施应充分体现功能的多样性及兼容性特点，以求满足游客的各种需求，兼顾本地居民需要，确定中心地带合理开发强度，创造旅游商业氛围。本次方案中将综合商业服务用地安排在中部商业带和高尔夫球场西北侧，其功能除购物中心、工艺品、书报、药品、体育用品、摄影、美食、冷饮酒吧外，还应配置通讯、邮政、银行保险等服务设施。
2、小学用地 根据居住区技术规范和片区实际情况，规划在B13地块设立一所国际学校，服务与原住居民和片区常住人口，用地面积3.82公顷。
3、医疗设施用地
规划在B12地块设置阜外心脑血管康复中心，占地5.69公顷，服务对象兼顾本地居民与高端疗养度假人群。
4、文化娱乐用地
规划在B2-2地块设置半岛美术馆和音乐厅，占地3.23公顷，服务对象兼顾本地居民与游客，内部设置有音乐厅、歌剧厅、演艺中心、会议室、博物馆、美术馆，以及宴会厅、餐厅、咖啡厅、休息室、办公室等配套服务设施。
5、游艇码头用地
规划在B7地块设置沃尔沃帆船港，占地7.11公顷，主要用于2011-2012年沃尔沃环球帆船赛亚洲经停港使用，以及作为日后的半岛水上运动中心。
6、旅游度假用地
规划主要沿滨海一线地带和高尔夫球场旁布置旅游度假用地，用于建设高端度假酒店，保证滨海的公共性和海岸资源的合理利用，片区规划旅游度假用地面积共89.00公顷。
市级公共服务设施汇总表
居住区公共服务设施汇总表
（三）主要市政配套设施规划
在对现状建设情况的指标统计和未来建设量的预测后，我们认为上版规划中所配套的市政基础服务设施与公共服务设施面积能满足片区发展的需要，我们在预测的片区饱和人口47843人的基础上结合本次局部修改内容对市政设施用地和规模进行了完善：
1、消防站：A6地块，规模为一级站，用地为0.41公顷，已建；
2、110KV变电站：A8地块，用地为0.42公顷，已建；
3、高中压调压站：A2地块内，用地由0.1公顷调整到0.2公顷，未建；
4、给水加压泵站：A2地块内，用地由上版0.38公顷调整为0.58公顷，未建；
5、污水处理设施：片区现状B22地块内已建一座1万吨/日处理量污水处理厂，上版A32地块内规划的地埋式污水处理设施本次调整至B23地块配建；
6、垃圾转运站：在二类居住用地内配建设置，共需用地0.1公顷；
7、公交停靠站：A28地块内，用地为0.06公顷，未建；
市政公用服务设施汇总表
（四）道路交通规划
南北向景观大道为片区主干道，道路红线宽度为37米，其余支路红线宽度为17米。
道路断面根据区内道路性质、交通特点和现状情况加以确定，主要考虑旅游度假性道路设计。
片区景观主干道现状为一块板双车道，远期规划扩展至三块板形式，双向四车道，设非机动车道，道路断面形为5.5+3.5+1.5+16.0+1.5+3.5+5.5M 该景观大道既是功能骨架也是主要景观轴线。道路平面蜿蜒曲折，线形流畅，中心绿化带依景观需要宽窄变化，增强道路的美感。道路面海一侧，开敞段与封闭段空间交互替换，达到透景与对景视觉效果。设计丰富的道路对景，形成有序的道路景观。沿路设置对公众开放的连续性绿带游憩空间。绿化隔离带种植具热带特色的植物，行道树采用树杆挺拔的华盛顿椰树，以体现热带风光。支路采用一块板形式，双向两车道。道路断面形式为 3.5+1.5+7.0+1.5+3.5M。
中心东西向商业步行街中间设有景观绿化带，设置灯具、座椅等休憩服务设施。
公共岸线沿滨海50米公共绿地范围内布置一条3米宽的人行步道，该步道沿两湾展开。规划保留现有现有滑道入口，另在南侧的鹿回头岭预留了一个上山通道。
区内道路均采用平交形式，路口采用环岛和渠化交通组织车流。
（五）岸线规划
按岸线的使用功能分为六类，分别按不同要求进行控制：
1、公众休闲岸线
“福如东海”小镇滨海地带规划为商业服务与广场用地，这部分岸线主要为公众服务，是居民与观光游客休闲娱乐的主要区域。岸线总长度约为0.66公里，位于中心商业街东西两侧的滨海地带。
2、码头岸线
沃尔沃帆船港是被国家级珊瑚礁保护区环抱的整个半岛的唯一综合型海上活动和出海通道，位于片区的西侧。同时，远期可根据实际情况，在符合珊瑚礁自然保护区相关规定下，结合海上美术馆和高端度假酒店设置小型游艇码头。这部分岸线总长度约为0.6公里。
3、旅游度假岸线
如前所述，该片区沙滩资源较为有限，规划将其中条件较好的部分布置为旅游度假用地，以完善酒店度假设施和提升酒店档次。岸线总长度约2.74公里。
4、景观性岸线
这部分岸线总长度0.9公里，沙滩宽度较小，外围分布大片珊瑚礁盘，沿线功能主要为公共服务设施和高尔夫球场，主要为景观性岸线，严格控制任何影响珊瑚礁生态环境的行为。
5、私密性岸线
这部分岸线总长度约1.8公里，基本无沙滩，地形坡度较大，外围分布大片珊瑚礁盘。主要结合片区用地功能设置在尽端岸线，可用作高端私密性度假设施和海洋科研需求。使用上应严格控制任何影响珊瑚礁生态环境的行为。
6、生态保护岸线
除了规划建设范围内的6.7公里岸线以外，其余岸线位于鹿回头岭下，多为悬崖峭壁，这部分岸线不列入使用范围，作为自然生态岸线严格保护。
以上岸线中，公众休闲岸线、旅游度假岸线、景观性岸线属于公共岸线，公共岸线的公共开放性属于强制性规定内容。
（六）绿地系统规划
鹿回头片区绿地系统，按点、线、面相结合，多种空间组合构架进行规划，形成“两面、两线、两轴、多廊”的立体构架。两面背景绿色屏障，两条滨海公共绿带，两根绿化主轴线，多条通海通山绿色通廊，组成一个完整的绿地系统。
1、两面绿色屏障背景
半岛南端为鹿回头岭，北部为南边岭。二者形成南北绿色屏障，是整个半岛地区绿地系统的主体。以鹿回头岭和南边岭作为半岛的南北主体背景，在山坡高程35米以上划定房屋限建线（山顶公园内部设施除外），严禁山腰开发，将整个鹿回头岭与南边岭形成两面连绵长度均为3公里左右的天然绿色屏障。
2、两条滨海公共绿带
沿鹿回头湾和小东海滨海岸线设置林荫步行带，兼行观光自行车。滨海公共岸线段保证宽度为50米的滨海公共空间，严禁各单位占用。滨海林荫步行带丰富了自然景观，扩大了旅游空间，提升了城市形象。为游客与市民提供欣赏山海景色和度假休闲的好地带。
3、两根绿化主轴线
规划南北、东西两条绿化主轴线，作为整个绿地系统骨架。
沿主干道两侧各10米宽的道路绿化带，沿半岛中部腹地南北向连续布置公共绿地，形成一条贯穿南北、联接两山的纵向主轴线。
基地南部占地76.69公顷的大片高尔夫球场绿地除了是南北向绿化轴线组成部分外，本身也是贯穿东西、联结两湾的横向主轴线，其用地通至海边。
4、多条绿化通廊
除了两条主要轴线外，规划还打通了多条次要绿化通廊，原则上各道路尽端全部开敞。通过这些绿化廊道，把山海景观引入区内，形成山与海相连的脉络，同时成为半岛的通风走廊。
（七）景观系统规划
整个景观系统构架包括 “入口、道路、边界、标志地块、节点、轴线、敏感区域”等要素，通过强化其特征，提升地区的识别意象，强化地区的场所特征。
入口：两条对外道路交汇转盘
在这里，两条外部道路引入并交汇，在入口空间的主要视线方向上，应适当加大建筑退界尺度，有意强化建筑的连续界面与围合特征，形成前庭空间，并考虑设置标志性建筑，配置小品、绿化，营造空间上的“门户”感受，形成高档旅游和居住社区强烈的进入感。
道路：半岛中部景观大道
该林荫景观路为半岛主要交通性干道，规划红线为37米，两侧绿化成荫，双向车道根据景观要求时分时合，在断面设计和道路线型上灵活多变、尺度宜人，精心打造旅游度假区氛围。依托背山面水的区位优势，对线性道路空间进行穿绿、观海、依山三种特色景观的划分，引导道路视线通廓，精心设计道路对景，形成闭合－开敞的空间节奏。
边界：沿海岸滨水界面形象
通过滨海分散式酒店、低层高档别墅、商业街区、滨海广场、开敞绿地等滨海地块的统一规划和节奏控制，对滨海界面进行有意识的强化，形成具有连续感受、闹静相宜的滨水界面形象。
标志与节点：标志性形象地块与景观节点
通过对水上视线与陆域视线的分析， B
2、B2-
2、B
4、B7-
1、B
8、B
19、B23-1七个地块是本地区突出形象的标志性地块，通过对以上地块的重点控制，规划有特色的标志性建筑物与雕塑，将获得以点带面，事半功倍德效果。提升本地区在城市中的识别意象。同时上述地块区段也是半岛最佳观景点所在，规划强制性规定了六个公共观景点，保证公众可以抵达和享有最佳景观资源。
轴线：南北两山、东西两湾的两条主要开敞空间景观轴线
敏感区域：坡地视线敏感区域
强化景观敏感地段的控制，划定沿两山坡地分布地块为视线敏感区域，对其景观效果严格加以控制。
（八）三线控制图
（九）地块指标控制图
七、本次局部修改主要内容
1、新建产权归村集体的水上乐园和用于未来安置分户村民的高层公寓等村集体物业，用于保障村民和村集体经济的持续收益，切实享受到片区发展所带来的生活水平不断提高。
2、新建国际学校，设国外部和国内部，将免费为原住民学龄儿童提供优质的小学教育；
3、中科院深海研究所项目用地和指标的落实；
4、对退让部队的开发用地在其它地方进行平衡；
5、根据新版总规对片区的定位和开发强度要求，同时考虑片区的空间景观形态，对部分地块指标的适度完善；
6、根据片区发展规模和相关技术规范，进一步完善公共服务设施和市政设施的配置要求，促进片区的可持续和谐发展。
（一）主要修改内容示意
（二）主要修改内容
八、地块控制指标表汇总
