成都茶楼投资可行性分析报告
10级金融学董倩10204060
5一． 茶楼行业在成都的市场商机分析
茶楼业被称为“绿色产业”，它的工作性质是直接为顾客提供以茶为主的，集体闲、娱乐等为一体的综合性服务。在公司办公区、商店聚集区、行人往来众多的地区，人们进行商务洽谈和各种社交活动需要茶楼；人们工作之余忙里偷闲，约上三五知已，休闲消遣时，茶楼是他们最佳的选择。几千年来咖啡与茶在全球范围内一直是世界并列第一的饮品。 《成都通览》记载，清末成都街巷计516条，而茶馆即有454家，几乎每条街巷都有茶馆。1935年，成都《新新新闻》报道，成都共有茶馆599家，每天茶客达12万人之多，形成一支不折不扣的“十万大军”，而当时全市人口还不到60万。旧成都的茶观，就是泡（茶馆）、摆（龙门阵）、吃（讲茶）、掏（耳朵）、很滋润、包打听、莫谈国事、乐趣与利益、的交相辉印。如今，成都则是一个浸泡在茶水中的城市，茶楼、茶坊遍布街头巷尾、农家大院和居民小区。成都人对饮茶的喜好和迷恋，令人叹为观止，在成都拥有上万家的各类茶馆，这是一个拥有茶客和茶馆最为壮观的城市。对于成都人的第一空间（家庭），那里是生活之所；第二空间（公司），那里是工作之所；第三空间，那里是精神栖息之所（茶馆/楼，酒吧，等）。第三空间是属于自己、又不一定称之为家的所在，它是城市人居住的一次物质升级和精神备份，它是容纳个性、品质、精神流向和成就感的温室，它是真真正正的差异化生存。因此随着服务业的高速成长优势，茶楼的发展蕴藏着精彩的商机。
二． 茶楼的经营定位
喝茶的本性是安逸的、幽雅的，茶楼的气氛几乎自然地倾向休闲、雅致、豁达的风格，所以茶楼必须是精致而典雅的场所。这样的场所符合休闲娱乐的心情，也极其符合冷静平和地谈判、商业洽谈的需要，茶楼的目标顾客就是这些新兴的中产、高产消费者。
在成都已经形成众多茶楼的阶段，要想与众不同，要想占有一席之地，就需要高档次、高品位、格调高雅、服务质量好。
三． 茶楼选址和市场调研
1、茶楼的选址
理想的茶楼地点及环境条件可分为四个部分：
（1）、位置（地段）要有优势，交通要便利；
（2）、店铺辐射范围不能太小，最好在成熟的商圈区域；
（3）、地势要好，便于顾客寻找，或者曰“风水要好”；
（4）、营业房结构要适合茶楼经营。
针对我们现有的房屋及房屋所处的地理位置，以下分析对我们将来经营定位有一定的参考价值。茶楼经营最注重的是“地气”和“人气”，这并非迷信，“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营茶楼的模式合不合适，“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流,这些顾客是否有来茶楼消费的心理动机。
茶楼是为人们提供品茶、休闲、娱乐、商务会谈的商业性场所，它能使人清心、雅净、回归自然。
（1）繁华商业中心：这些地区商业氛围浓，客流量大，消费频率高，消费者大多有较强的
求质、求好、求美的特点，但房价或租金的费用比较高，竞争尤为激烈，所以进入前须经仔细考虑，分析自己的人力、财力、物力是否具备，如若有条件，进军“商业中心”当然正确，所谓抢占“制高点”！但实力不具备，千万不能冒然行事，这些地方要求茶楼品位高，要注意品牌，名茶品种要丰富，与茶叶有关的茶具、茶书要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。
（2）宾馆饭店群附近：宾馆饭店是商旅居住的好地方，适合经营茶庄性茶楼，他们大多不带茶叶，随时购买，而且，为了走亲访友，捎一点茶叶，显得雅而不俗，饭店也要用茶，“客来泡茶”是中国人的传统礼节。宾馆饭店群旁开茶庄，是比较划得来的，房租不宜过高，同时还可以租用宾馆饭店的经营大厅，从提高格调并可以与茶艺结合起来。
（3）汽车站或火车站附近：这些地方人口流动量大，主要是能吸引往来的顾客，他们在劳累之余能够小息片刻，又能尽情享受各种的茶品。所以这些地方的茶楼要注重其外部吸引力，经营模式要新颖，价格要优惠，适合经营服务便捷的茶楼和茶馆。
（4）居民区：随着我国居民居住的条件的不断改善，房地产市场的日趋成熟，高中档居民小区日见增多。这种小区往往是各种服务俱全的“城中城”，适合经营中、高档的茶楼。
A、老区：这些居民区带有古朴的中国特色，有勤劳、简朴的美德，茶楼不能过于高档，偏向于中低档，追求利润要低，营业员要灵活，注重人缘，茶叶质量一定要稳定，信誉要好。
B、新区：这类居民消费较超前，且物质财富和精神文明相对提高，要求经营者茶楼档次略微偏高一些，品种丰富一些，新品种要多上，跟上茶叶品种的新潮流。
C、高档物业区：这类人群是改革开放先富起来的人，他们生活水平高、节奏快，这个地段开茶楼，品位应偏高一点，价格也应高一点，要求营业员素质更佳，茶楼的装修格调要新颖，同时可兼售一些高档礼品茶叶、高档茶具，营业时间放长一些。
D、行业住区：在成都某些地区，形成一种行业区，如离退休老干部区、教师区、明星区。茶楼经营者要根据不同人群的特性，采取不同的经营风格。
其他还有一些地方：如旅游景点、风景名胜区，这些地方山水俱佳，历史文化深厚，在此品茶，不但可以包揽湖光山色，而且还能增加品茗的文化内涵。
2、实地调查
“知己知彼，百战不殆。”任何生意都不可忽略竞争对手，都应对他们进行调查，尤其对于茶楼这一行，重视竞争对手显得相当重要。以自己的茶楼为中心，分别在图上标出全区内与本茶楼相同形式的茶楼，将其列为第一类竞争对手；与本茶楼类似的茶楼，将其列为第二竞争对手，按照下列项目逐一进行调查：
（1）、营业形式和状态；
（2）、经营项目及其收费情况（主营项目是什么？）；
（3）、茶楼面积的大小；
（4）、顾客层的分析；
（5）、营业日与营业时间；
（6）、员工人数、待遇及其对客的服务态度；
（7）、茶楼的总体格调；
（8）、对竞争对手的整体评估。
四．项目要求、设计
1.要求
(1)场地 面积为350平方米左右.
(2)用电量 除中央空调用电外,还需电容量配置60千瓦以上.
(3)空调 我们需要配置中央空调.
(4)消防 要求消防合格,满足该项目经营.(5)其它 六通配套齐全(通水、通气、通电、通宽带、通电话、通光纤)证该项目能在此地方经营,并要求保证一切经营证照的顺利办理.
2.功能设计
(1)15平方米的厨房,可做商务套餐、功夫茶、美容保健茶、小吃、水果沙拉等.
(2)中小包间8个,110平方米,可用于打麻将、餐饮.
(3)设商务大包,带卫生间1个,共计50平方米.可商务聚会、亲盟聚会、同学会、商务谈判、商务开会.
(4)公共卫生间,男女各一个,共计20平方米.女卫生间设有梳妆台.
(5)大厅设8个卡座,110平方米。.
(6)吧台15平方米,储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能.
3.施工设计:效果图、立面图、平面图、剖面图、空调新风系统图、水电系统图、煤气系统图、厨房排烟图等(略)
五．项目运营
因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理按酒楼统一管理,财务独立核算.茶楼在开业前，根据其组织机构设置及定岗定编的要求，招收一定数量和质量的人员，以使饭店具备开业所必须的人员要求。
在装修刚进行时，首先由酒楼人力资源部，以人力资源部的招聘原则进行。
（1）招聘原则
① 计划性原则
员工的招聘，根据茶楼的人力资源需求计划，机构设置和定岗定编的要求来招聘。② “任人唯贤，择优录用”原则
现代竞争，归要结底是人才的竞争。因此，任人唯贤原则也是茶楼在进行员工招聘时应该注意的原则，只有“唯才是举，任人唯贤”，才能网罗天下贤士，壮大饭店员工队伍，提高职工队伍的素质，保证每个岗位都有合适的，能胜任的员工。
③ 程序原则
任何工作都有其特定的程序，员工招聘亦然。严格遵循科学合理的招聘程序也是饭店得到合格员工的必要条件。
（2）应聘人选的条件及员工选择
① 根据茶楼需要应聘人选应具备相应定岗定位所要求的资历、技术、能力、知识等条件。
② 通过招聘途径和招聘考试，先招聘茶楼经理，通过人力资源按要求和标准把人员到进，茶楼理执行招聘考试。招聘考试是招聘员工的重要一环，很大程度地决定了所招聘员工是否合格，招聘考试一般包括笔试、面试、操作技术考核以及档案审查等。
（3） 招聘程序
明确录用人数及招聘条例—寻找劳动力来源—招聘—确定选
人员培训
1、岗前培训的必要性
A、能够提高新员工素质
B、提高新员工的自信心和积极性
C、能够树立新员工对酒楼的归属感和荣誉感
D、便于筛选及调配人员
2、岗前培训的特点
A、对象是即将上岗的新员工
B、必须结合新员工所在部门及岗位特点，有针对性地进行培训，使新员工能够适应工作的需要。
C、岗前培训必须理论联系实际，重在能力培养。
D、岗前培训与考核相结合，具有一定的淘汰性。
3、岗前培训的步骤与方法
岗前培训共分为二个阶段：
第一个阶段是公共培训
A、集中讲援法，采用讲援形式传播知识的培训方法
B、案例分析法，是让受训人员分析、研究案例，并提出自己的见解的培训方法。新员工岗前培训内容：
A、茶楼
1、概论
2、服务意识
3、全员销售意识
4、茶楼简介
5、礼仪礼貌
6、投诉突发事件处理
7、茶楼设备使用
8、消防安全知识
9、旅游接待知识
10、复习
11、考核
第二阶段是专业培训
A、操作示范法
B、模拟训练法营模式(略)
六.项目投资分析
1 .投资估算 :40万
（1） 装修费::22万 （其中5.5万元在工程完工后四个月付清）
所包含项目： 大厅卡座、地 面、包间大小8个、吧 台1个、顶 面、空调改装、大小厕所3个 6 小厨房1个、招牌1个、门头、水景、其他。
（2） 设备:19.8万
名 称 费 用(万元)名 称 费 用(万元)
桌 椅 2.5沙 发 2
杯 具 2电 脑（11台） 3
茶 几 1大电视（5台） 2
自动麻将机（8台） 2背景音乐 0.5
中央空调 4.8
2．成本核算
经营状态分析（大厅8个卡座，平均88元/桌，包间按8个平均消费200元/间）.
（1） 低迷状态
茶水包间费收入
早上10：00-----下午2：00，暂不计算
下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为30%，包间上客率为30%
大厅营业额 8×30%×88=211元
包间营业额：8×30%×200=480元
晚上6:00----12：00，大厅上客率为50%，包间上客率为50%
大厅营业额8×50%×88=352元
包间营业额：8×50%×200=800元
凌晨00:00至6时,暂不计算
合计：55290 元
（2） 普通状态
茶水包间费收入
早上9：00-----下午2：00，暂不计算
下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为50，包间上客率为50%
①营业额：8×50%×88=352 元
②包间营业额：8×50%×200=800 元
下午6:00----晚上12点大厅上客率75%，包间上客率75%
①大厅营业额：8×75%×88=528 元
②包间营业额：8×75%×200=1200
晚上12点----次日早上，暂不计算
合计：86400元
（3） 高峰（阳光）状态
茶水包间费收入
早上9：00-----下午2：00，暂不计算
下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为70%，包间上客率为70%
①营业额：8×70%×88=492.8 元
②包间营业额：8×70%×200=1120 元
下午6:00----晚上12点大厅上客率120%，包间上客率100%
①大厅营业额：8×120%×88=844.8 元
②包间营业额：8×100%×200=1600 元
晚上12点----次日早上，暂不计算
合计：121728元
从目前的投资来看，60天装修完，正好赶上茶楼经营项目的最旺季节，再加上项目优越的地理位置和项目自身的优势互补，极易在最短的时间内直接进入高峰状态。
经营费用,因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理可与川野山珍酒楼统一管理,财务独立核算,因此人员的配置可节约.
(1)员工每月工资：30450元/月
A .经理 1名 2000元/月
B.大厅包间服务员 6名 800元/月/名 共计: 800元/月/人×8名=6400元/月
C.收银员兼保管 2名 1200元/月/人× 2名=2400元/月
D.厨房2人4000元
(2)房租：310平方米×15.00元＝4650元/月
(3)水电气：4000元/月
(4)员工伙食和住宿:5000元/月
(5)不可预计费用:2000元/月
总计：30450元/月
3.利润分析
按照茶楼一般惯例,除营业税后毛利润可达75%.
（1）低迷状态每月利润为: 55290×75% -30450=11017.5元/月
（2）普通状态每月利润为: 86400×75% -30450=34350元/月
（3）高峰状态每月利润为: 121728×75% -30450=60846元/月
（4）因茶楼还可以卖一些小吃、咖啡、洋酒,实际的销售额和营业额远不止以上三种情
况,为保守期间暂不计算.七．投资回报评估
综上所述：该项目总投资40万元.
该项目年营利为：低迷状态为11017.5×12=13.221万元/年 ,普通状态为34350×12=41.22万元/年,高峰状态60846×12=73.0152万元/年.按照每年6个月高峰期、3个月低迷期、3个月普通期保守估计一年应净赚(60846×6+11017.5×3+34350×3=50.11785万元/年).从以上看,预计一年半内可收回成本，所以我们认为这个项目是可行的.
