物业管理费用收缴 讲稿
各位同志们大家好，今天我要讲解的是第五章：物业费用的管理。
物业公司要维持正常的运转，需要收取物业管理费、停车费等必要费用，因此，必须做好费用收缴管理工作。物业费用的管理主要包括物业管理费的收缴、车辆费的收缴、有偿服务费及拖欠费用的收缴 。
我们首先看第一点：物业管理费的收缴。
物业公司依据《物业管理服务合同》为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据《物业管理服务合同》应当支付的费用即为物业管理费。在物业管理费的收缴中我们需要了解以下三个方面：物业管理费的构成、物业管理费的收缴程序、物业管理收费难的应对措施。
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，住宅小区公共性服务收费的费用主要包括以下几部分。
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，工资标准和福利费的计提应符合国家的有关规定，并结合当地经济水平加以规定。
2.公共设施、设备日常运行、维修的保养费 ，包含水电费，各类系统维护费、道路维护费，更新储备金，不可预见费等。
3.绿化管理费 ，包括工具资料费，水费，景观再造费等 4.保安费 ，包括系统费用，器材费用等
5.办公费主要包括办公用品费用，交际费用，社区文化费用，车辆费用，广告宣传费用等
6.物业管理单位固定资产折旧费
7.保险费 ，指为小区房屋配套设施、设备所投保险支出的费用等
8.法定税金 ，指物业管理公司提供小区服务所收取的应计税部分的收入，按服务性行业收取营业税
9.利润 ，该利润由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定 接着，我们一起看一下物业管理的收缴程序
1.月末物业公司、相关部门对次月应收费用进行计算 2.月初物业公司向业主（用户）发放收费通知单 3.收费部门按照规定时间进行收费
4.月末，收费部门对本月欠费情况进行统计，并在月初向相关部门或物业公司提交欠费明细表
5.物业公司每季对收费情况进行统计分析，并提出相应的改进措施及建议 6.对即时收取的费用，至少需两人以上经手，并保持单据的可复核性
在物业管理费的收缴时，我们可能会遇到收费难的情况，为了更好的克服这些困难我们可以采取以下几种应对措施
1.友善面对业主（用户）的咨询 ，当业主针对物业管理收费问题进行询问时，物业管理人员要耐心的回答并且做好沟通工作 2.多走访业主，多做沟通工作 ，因为业主欠费各有原因，物业公司应多走访，了解欠费原因，经过沟通大多数是能改变态度的
3.与业主之间建立和睦的关系 ，在平时应从各个方面加强联系。例如在节假日时悬挂条幅，向业主表示祝福，或设置其他宣传标识，表达物业公司的服务热情，以便在收费时与业主很好的沟通
4.借助业主公约和业主委员会的力量 ，按时依约交费是业主公约中规定的每个业主的应尽的义务。物业公司应宣讲业主公约精神，发挥业主公约的基础制约作用
5.改进服务、计费方式和收费办法 ，物业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，并公开收支账目，给业主更多、更灵活的选择权和知情权，从而增强缴费主动性。 6．物业管理收费公示 ，物业管理收费公示是为了让业主充分了解收费项目，服务内容，增加缴费透明度。
7.完善物业管理服务合同，严格依约行事 ，物业公司与业主应制定明晰的合同，详细明确约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等内容，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下良好基础。
8.弄清业主拖欠原因，密切关注应收账款 的收取情况 当欠费情况发生时应弄清欠费原因和意图，采取相应的应对方式。一般来讲拖欠时间越长，催收难度越大，款项收回的可能性也有越小。
9.选择恰当的收费选择恰当的收费策略 ，对欠费业主保持足够的压力 10.建立应收款项坏账制度，真实反映应收账款的收取情况。 以上部分就是物业管理费的收缴，接着我们看一下车辆费的收缴。
车辆费是停车场管理人员对停放车辆收取的费用，主要包括固定车位和临时停车费。 我们会从五个方面学习车辆费的收缴，包括停车场收费的管理流程 ，固定车位的分类及收费，临时停车费的收缴，对于车主不要票情况的处理，车辆临时性停放服务费收费的核查
停车场收费管理流程包含四方面：
1.领票、领卡，物业公司收款员需到财务部领取停车场发票，到工程技术部领取车卡，两部门要将领取情况登记在案
2.收款、发票（发卡），物业公司相关人员根据车位使用情况收款，按时交接，要求做到票款相符
3.报账、提交报表，每月要及时报账、提交报表 4.核实、统计分析，核实票款，对收入进行统计 在进行固定车位的分类时应该分私家车位和出租车位。
1..私家车位，对于私家车位应 根据收费标准公示牌收取停放服务费。
2..出租车位，依据车主与物业公司签订的车位租赁合同，约定车辆停放的的专用车位为出租车位 ，并收取停放服务费。 临时停车费的收缴
1.临时停放服务费由车管员直接收取 ，即时开票。 2.车管员应于交接班之前点清临时车位停放服务费票款，填写“停车场交接班记录“，一并交给接班人员；次日早班车管员下班后与收款工作的主要负责人结清票款，并填写“停车场临时性停车服务费收款日结单”。
3.收款工作的主要负责人、车管员之间应建立双向沟通机制，掌握车主缴费情况。 如果遇到车主不要票，也应分类处理
1.对于临时性停放车辆的车主不要发票的，车管员应首先劝其收票，劝说无效的情况下在发票的业主联上和出入小票上著名“不要票”
2.对于办理固定车位不要发票的，应首先劝其收票，在劝说无效的情况下，应将发票装入信封，投进业主信箱 车辆临时性停放服务收费核查
1.对于未实现智能化管理的停车场客户服务人员应按规定填写好“车辆临时停放服务收费情况核查表”
2.对于智能化管理的停车场，客户服务人员直接从软件中提取统计数据填入“停车场临时性停放服务费收款日结单”
3.核查时发现问题，要及时向经历或客户服务主管反映
以上，是车辆费收缴时的注意事项，最后我们看一下，有偿服务费及拖欠费用的收缴 有偿服务费的收缴的程序如下
1.有关部门工作人员在提供各种有偿服务时，应根据收费标准计费，并请业主在服务单上签字确认
2.各部门主管根据服务单对本部员工的计费项目进行审核，在部门审核栏中签字确认 3.各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计审核保管 4.财务部会计应在2个工作日内填写“收费通知单”
5.财务部会计应在每月28日前将所有的“收费通知单”交财务部主管审核 6.委托银行代收的费用，出纳员应于银行每次托收的2日内，到银行抄录收缴数据 7．出纳员在规定交费期限后的3日内，编制“费用收缴明细表” 报财务负责人审核 拖欠费用的催缴包括管理费的催缴和停车费的催缴， 管理费催缴的基本程序有以下4步：
（1）物业公司在进行催缴之前，应核对无误之后再向业主发放通知单 （2）物业公司及时与业主沟通，了解原因并根据不同情况，制定缓交期限 （3）对欠费大户，物业经理应亲自登门拜访并作解释和劝导工作 （4）若业主拖欠一年以上，物业公司可以用法律手段强制收回 在管理费用催缴的同时应在公告栏公布欠费业主名单
对于顽固拒交的业主应联合业主委员会共同做工作，采取行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终解决。
在催缴停车费时 物业公司应每月检查停车费的交缴情况，列出停车费到期的车辆及车主清单交护卫主管，由护卫主管安排车管员口头通知车主，对于未交停车费超过两星期的车主，有车官员通知车主
谢谢大家
