房地产金融学习报告
09工管任鹏
一谈到金融市场，人们最先联想到股票和债券市场。但随着近几年经济全球化程度加深，而世界经济形势又几经跌宕。08年世界金融危机爆发，“次贷危机”和“房地产泡沫”的词变得耳熟能详。现在，在看似已逐渐平息的经济形势下，飞涨的物价和房地产市场兴隆过后居高不下的房价不仅造成社会的不稳定，也对国家的空管调控提出了更高的要求。金融危机对人们生活的二次冲击如今正在对我们的生活产生着潜移默化的影响。
就房地产市场而言，2010年底，我国开始在北上杭等一线城市实行房产限购。在首都，无五年以上纳税证明的户口则无法成为当地房屋的业主。以我所学的知识，还不够对此举作出详细的客观评价，但显而易见，这无疑是破在房价增长上的一盆冷水。所谓“有钱的不让买，没钱的买不起”，如此一来，势必造成房价回落。至于上述提到的物价，在七月份涨幅遥遥领先的猪肉价格飙到50%以上时，相关部门负责人指出八月份由于种种原因，将实现物价的首次增长减缓。至于你信不信，我反正是信了。
金融是在是一潭太深的水，学习这门课，算是在对金融的了解的过程中翻看了第一页。最近读了一本讲90年代房地产操作的书，虽因国家政策改动与课本上内容有所出入，但却成了课本的案例，让我对房地产市场的运作有了正确的认识。从融资到操盘，从风险分析到担保，房地产市场确实不像平时人们想象的一样简单而暴利，即使是，
那也是十几年前的事儿了。如今日益健全的房地产市场在响应政府号召保证低收入者住房的同时，也在为整个经济体系的稳定贡献其份内的责任。在经济全球化的时代，每个人都应该对金融有一定的了解。特别是当代大学生，学习金融能使其理性的分析市场形势和市场规律，不管是对就业和创业都有及明显的导向作用。
下面是对本门课程的重点的总结：
房地产金融的基本职能是指房地产的生产流通和消费。房地产金融的特点是：房地产金融是有担保的信用（包括人的担保和物的担保）；房地产近容易抵押为基础；一般要实行证券化；具有较强的政策化；房地产金融业务成本较高但收益较高。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。而房地产金融的作用包括以下3方面：为房地产开发经营提供了资金保障；支持居民消费能力的提高；房地产金融调节房地产业的金融属性。房地产金融市场结构包括一级市场和二级市场。
房地产金融是有一定的运行模式的。首先是房地产金融的立法与监管体质。监管制度包括公共管理、公平管理、公开管理。房地产机构有哪些呢？按市场分，包括一级市场结构和二级市场结构两种。按性质可分为取收存款型、契约储蓄型和投资型3种。房地产机构包括3种：公营房地产金融机构（国营银行、政府机构、由政府担保的私营机构等）、互助合作性质的机构和私营房地
产金融机构。而房地产金融基本模式按融资途径分为直接融资、契约融资、存款融资、证券融资4种。按市场发达程度分为完备型，基金为后备，混合型和以储蓄支持4种。
金融是有一定风险的。金融风险指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险，包括环境危险，管理风险，行业危险等。为了控制金融风险需要做到控制信贷风险（包括信贷集中程度、信贷增长率和高利率贷款比率、准备金和违约金比率）和流动性风险。而房地产金融风险包括房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险4种。为了规避房地产风险，我们国家应该做1.度重视提前防范2.拓展融资渠道3.控制好企业经营融资过程中贷款的比例，不断调整和优化房地产地贷款结构4.依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展5.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机构6.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。
说完了房地产金融，再说一下房地产保险。房地产保险是是社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据定力的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供经济保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。所谓房地产保险，主要指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。包括财产损失保险，信用保险，保证保险，人寿保险和人身意外保险。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持，可以为遭受损失的投保
单位提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上能起到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。
这门课中最重要的两个词就是住房公积金和住房抵押贷款。首先是住房公积金。什么是住房公积金呢？有什么作用？住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金具有专用性，强制性，政策性的特性，同时还具有普遍性、福利性、返还性等特征。 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作它用。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的缴存计算方法是住房公积金月缴存额=（职工上年度月平均工资*职工住房公积金缴存比例）+（职工上年度月平均工资*单位住房公积金缴存比例）。住房公积金是一项很好的制度，我国应该更好地完善，使之更有利于居民生活，应该做到完善法律体系，规范机构设置，积极扩大覆盖面，提高公积金的利用率。
住房公积金是关乎居民生活居民利益的。还有一个就是住房抵押贷款。住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本
付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款业务按贷款利率是否可变分为固定利率和可变利率，按贷款期限长短划分为短中长3种。此外还有几种划分方式。随着社会的发展，又出现了住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。其特征是1.以信托方式实行住房抵押贷款证券化2.投资主体只限于机构投资者3.信用增级的形式灵活多样。
以上是我个人的一些看法和对当今房地产市场形势的理解和对本门课程的摘要，偏颇之处，还望老师指正。
2011年8月30日
