保障性住房的效率与公平
11中美投资理财
王信超 113040918
内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。
关键字：保障性住房 经济适用房 公平放宽申请 民生
一．现状分析
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。
央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据资料中得到较为精确的认识。截至2009年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，达到77.9%；累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件；全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。已经开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米。
2007年前三个季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比2006年同期加快21.6个百分点；占住宅投资的比重为4.4%，比2006年同期提高1.2百分点。截至2007年6月末，全国656个城市中已有586个建立了廉租房制度，占89.3%。2008年，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 〔2008〕131号），要求多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设力度，全国在建的廉租住房63万套。2009年，全国已完成新建和改扩建各类保障性住房200万套，各类棚户区改造130万户，农村危房改造76.9万户。2010年全国城镇保障性住房建设项目、各类棚户区改造项目已开工410万套，占计划的70%；农村危房改造已开工68万户，占计划的56%。
随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上（图2）。2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。
数据来源：中国指数研究院
我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。上图是由中国指数研究院提供的一份国由1998年至2009年国家财政对于经济适用房的财政支出柱形图，由图可见，我国对于保障性住房的支出呈逐年递增趋势，国家财政取得的成果是显著的，但是从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。一方面这是由于市场供求所造成的，但我相信以部分原因是由于现行的保障房政策范围过于狭窄所造成的。这里我们可以参看一下我国住房保障法案的有关条例。
第二十条 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：
（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；
（六）市政府规定的其他条件。本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。第二十二条 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：
（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；
（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；
（七）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。
二．问题提出
在关注保障新住房的具体落实中，我从网上也看到了许多的百姓呼声。“经济适用房申请下来了，就一直等么？什么时候能等到？怎么知道摇号摇没摇到？” “上海经济适用房和两限房政策太不合理了，经济适用房要求单身人士必须满30岁以上，两限房又提这个要求，一个普通的大学毕业生至少要毕业六年后，况且都要年龄30岁了，还得年薪3.8万元以下。这不是逼着大家造假吗？”
国家建设保障性住房的目的是解决广大中低收入居民的住房问题，但在保障性住房的申请条件划定过程中，却把大多数的中低收入家庭挡在了保障性住房的门外。以上海市为例，上海市廉租房保障家庭1人户年收入为6960元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为22700元及以下。简单算一下每月的收入，申请廉租房的一人户家庭月收入为580元及以下，申请经济适用房家庭月收入约为1890元。
从百姓对每一轮房价上涨的抱怨声中可以看出，买不起房子的老百姓绝不在少数，而其中能够符合保障性住房申请条件的人却只是其中很少的一部分。以当前上海市保障性住房的配售量来看，真正能够享受到保障性住房的人数也还只是这一小部分人当中的一半而已。
从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。我国是否应该进一步放宽保障性住房的门槛，使得在进一步完善保障性住房，推进经济社会和谐发展，促进社会效率提高的进程中，实现进一步的社会公平。
三．政策调控手段
在住房保障体系建设方面，今年以来市委、市政府研究和制定了一系列重大政策措施。下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施——
第一，再次放宽廉租住房准入标准。收入标准在目前人均月收入960元的基础上，放宽到1100元。力争全年新增廉租受益家庭2.1万户。第二，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围。在总结闵行、徐汇两区先期试点的基础上，下半年放宽准入标准，同时在中心城区全面推开，有条件的郊区逐步推开。准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元；将人均财产限额试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。第三，加快发展公共租赁住房。根据向全社会征求的意见建议，抓紧修改完善《本市发展公共租赁住房的实施意见》。研究建立起一套科学、可持续的运作机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入。第四，继续加大旧区改造力度。住房保障体系中最能让群众直接得益的举措就是旧区改造，要确保今年年内完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造任务。
与此同时，必须确保全市保障性住房的房源供给。今年要咬定一个目标，就是保障性住房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200万平方米。要坚持规划先行，在原先8个保障性住房大型居住社区基础上，今年年初又新选址23个保障性住房大型居住社区，规划面积达到105平方公里，同时，对条件相对成熟的13个基地抓紧开展土地储备工作。
四．前景分析 去年12月，国办131号文件要求各地从实际情况出发，要增加经济适用房供给。具体建设规模为2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。近日，住房和城乡建设部的消息显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。
实际上，中央政府相当重视经济适用房建设，这两年的建设任务下达的相当急迫。这不仅因为在过去几年中国保障性住房存在着巨大的供给缺口，更重要的是，在金融危机影响下，政府希望通过加大房地产投资来拉动经济，其中最重一项无疑就是保障性住房建设，计划三年拿出9000亿用于保障性住房投资，完善保障性住房的决心可见一斑。 由此可见，我国关于推进经济适用房，保障性民生政策方面，前景可以看好。
五．个人建议
就本文对于保障性住房的认识，提出以下几点个人观点。
1.在完善相关法律条款关于惩处作假的同时，进一步考虑当前现状来放宽保障性住房的申请条件。我国由于经济改革和市场经济的运作，社会保障制度尚未完善，相关法律政策缺乏。在保障性住房申请过程中的弄虚作假行为屡有发生，缺乏强有力的法律制约。对弄虚作假的申请者，只是处以驳回申请或者取消其轮候资格，罚款5000元，并三年内不予受理其保障房申请的惩罚。这跟其一旦成功申请保障性住房动辄获几十万甚至上百万的收益相比，违法成本实在太低了。但这样的渊源来源于住房保障政策太过“不近人情”。本文在现状分析中提出，住房困难的群体在实质上是不断扩大的，使更多的有需要群体得到社会公平的庇护是政府在推进经济发展中同时兼顾公平的重要方面。因此，进一步放宽保障性住房的申请条件，效率优先的经济保发展条件下，兼顾中低收入住房需求急迫群体的公平问题。 2.合理规划保障性住房选址，完善周边措施。在研究保障性住房的过程中，笔者发现了一个现象，地方政府考虑自身土地收益问题，造成选址难。在城区位置较好的地方，征地拆迁的成本高，保障性住房建设资金不足，往往难以选址；在偏远位置，道路、交通、医疗、教育等市政配套基础设施相对滞后，居民生活不便，造成居民不愿搬迁，保障性住房空置的现象。以上海为例，大多数保障性住房选址都在青浦，宝山，崇明等地，基础措施落后，并且交通不便。据我所知，保障性住房的受益者主要年龄段在46-69岁，大多原先居住在虹口，黄浦等市中心地区，搬迁到保障性住房之后，无形中交通，生活成本潜在增加，也许是造成保障性住房虚设的主要原因。对于政府选址表示理解，但希望能够完善周边生活设施，人性化跟进保障房进程。
参考文献：
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