金山街办还建小区物业管理服务方案
为充分体现金山街道办事处建造黄金山工业新区的开发初衷，开创工业园区建设的新时代，急需成立一个既有一般物业管理功能、又能适应我处还建小区管理模式的物业管理公司，努力加快还建小区逐步向城市化小区跨越的步伐。结合本区实际，现将管理服务方案草拟如下：
一、管理目标（按照物业具体情况描述）
我们将本着“优质、热情、务实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实行科学的管理，提供优质、高效的服务，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建处一套与业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切的感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
二、管理重点
（一）实施全程物业管理。从开发商、业主、及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。在完成前期物业管理介入的基础上，做好新房的接管验收，完善入住管理。
（二）导入IS09000质量管理理念。紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，制定一系列高标准的
物业管理行为规范。
（三）合理引导村民转变身份。逐渐过渡到社区，倡导健康文明的生活习惯，带领全体业主及拆迁户融入黄石市新的城市化进程中，
（四）依照市场化、企业化运作方式。提供全方位服务，依据《临时委托合同》开展多元化经营，引进项目，为村委会服务。
三、具体方案
金山街办还建小区物业管理，在实际操作中，我们将分阶段，有重点、有步骤地落实相应工作。
（一）管理内容：
1、从政策法规的角度讲，提供相应物业管理意见及依据；
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；
5、提供小区公共部位环境设计的相关意见
6、提供几点安装及能源分配的相关管理意见；
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施
工对材质造成的损伤；
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；
10、参与村委会管理中与物业管理有关事宜的协调与沟通；
（二）管理措施
1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2、学习、运用各类专业技术知识，提高村民入住管理的专业技术含量；
3、制定村民入住管理计划，积极稳妥地开展工作；
4、参与各村委会有关工程联席会议，熟悉协调各方面关系。
（三）秩序维护管理方案
在小区物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、先进工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项和重要的工作，最为广大业主所关注，特制定常规防范于技术防范想结合的24小时全天候管理方案。
（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护小区公共秩序，防止和制止任何危机或影响物业、业主安全的行为。
（1）门岗的任务： 礼仪服务
维护出入口的交通秩序
对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
制止身份不明人员、一贯不整者和闲杂人员进入小区； 夜间对外来人员进行询问和登记； 严禁携带危险物品进入小区；
遇到外来人员将大件物品带出小区，即与物主核实，并作登记；
为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的人物；
按规定路线巡视检查，不留死角；
巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全、做好安全防范工作；
对小区内的嫌疑人员进行检查防范； 对小区及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查；
防范与协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反小区管理制度的行为；
1、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点采象措
施，并及时通知值班技术维护，进行现场处理。
（2）值班秩序维护街道秩序维护报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
（二）管理措施；
1、实行半军事化管理，制定秩序维护管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心；
2、强化秩序维护人员的内务管理，开展系统军事化素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；
3、加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，配证上岗，语言文明，举止得当；
4、严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量；
5、监控中心定期检修，保养，确保监控设备完好；
6、保证监控执勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理师物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实的做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
（一）管理内容
1、做好消防监控中心的管理
2、做好消防设施、器材的管理
3、保持消防通道的畅通
4、加强装修期间的消防安全管理
5、严谨违规燃放烟花爆竹、烧纸钱；
6、严谨携带、储藏易燃易爆物品；
7、防止电气短路等引发火灾因素
（二）管理措施
1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实、器材落实、检查落实；
2、制定消防事故处理预案，防范于未然；
3、建议义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
4、定期进行消防检查，预防为主，消防结合，发现隐患，及时消除；
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
6、禁止任何违反消防安全的行为；
7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
8、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案
绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
（一）管理内容
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化，养护科学化 （1）根据气候，给花木适量浇水；
（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （3）制定预防措施，防止病虫害；
（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损害的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；
（5）对小区内部工共场所进行绿化布置和养护； （6） （7） （8）
九、智能化系统的管理和维护
（一）建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请 相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
（二）管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
（三）建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（四）建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
（五）建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商保持联系，确保以最快的速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
（六）日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
四、机构设置及人员配置
（一）物业管理机构设置及人员配置
1、机构设置
根据杨春湖小区物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排
（二）管理职责
1、项目经理全面负责物业管理处的工作
2、管理部负责行政事务管理、人员资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、社区文化建设和业主接待、回访等；
3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业务委托维修服务等；
4、秩序维护部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；
5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。
（三）根据杨春湖小区的具体情况，拟配备46人，具体配
备如下：
1、项目经理 1人
2、经理助理 1人
3、管理部：管理员 4人，财务 2人，厨师 2人；
4、工程部：主管 1人，维修工 2人；
5、秩序维护部：队长 1人，秩序维护员 20人（分4班，每班 5人，主入口 2人，次入口 1人，巡逻 2人），监控员 3人（分三班，每班1人）；
6、清洁绿化部：领班 1人，清洁工 6人，绿化工 2人。
五、物业管理服务收入预算表（物业服务费标准） 附表
杨春湖（还建楼）小区物业管理服务方案
目录 1.0管理目标 2.0管理重点 3.0具体方案 3.1管理内容 3.2管理措施
3.3秩序维护管理方案 3.4消防管理方案 3.5绿化保洁管理方案
3.6房屋及公共设施设备管理方案 3.7水系使用管理方案 3.8档案资料管理方案 3.9智能化系统的管理和维护 4.0机构设置及人员配置
4.1物业管理机构设置及人员配备 4.2管理职责 4.3具体配备
5.0物业管理服务收入预算表（物业服务费标准）
杨春湖（还建楼）小区物业管理服务方案
一、管理目标（按照物业具体情况描述）
为充分体现杨村湖村村委会建造武汉市新规划区域的开发初衷，开创城村改造的新时代，本物业公司将本着“热情、优质、求实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入陷阱的管理理念，创建出一套与
业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
二、管理重点
（一）实施全程物业管理 从开发商、业主及专业物业管理公司的
