住宅物业管理方案（精选多篇）

推荐第1篇：住宅、商铺物业管理协议书

商铺物业管理服务协议书

物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方） 承租单位（户）：（简称乙方）

乙方于年月日租用楼(小区)层商铺，面积共平方米，作用途使用。

物业管理期年（年月日至年月日）

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深圳经济特区房屋租赁条例》和星河实业（深圳）有限公司与乙方签订的《房屋租赁合同书》的规定，经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：

1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。

2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。

3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。

4、乙方所租用的商铺，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格交付使用的，如乙方在使用过程中发现房屋质量问题需要维修，应向甲方报告，由甲方负责联系施工队及时进行维修。

5、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，以确保物业外貌美观、统一协调。

6、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施责令乙方停止或恢复原貌，甲方有追究乙方赔偿由此所造成的经济损失权力。

7、乙方应自觉遵守《深圳市家庭居室装修管理规定》，乙方不得擅自进行装修，如需进行二次装修，须向甲方提出书面的装修申请，并将施工设计方案（图纸）及消防部门审核文件报甲方和业主审查，经甲方和业主审批同意后，办理完装修相关手续，方可进场装修。若因乙方违章装修，造成公用设备设施损坏、停水、停电、漏水、漏电等事故，乙方负责修复

和承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。装修工程完工，经消防部门验收后，才能开业经营。

8、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。

9、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。

10、收费标准。

物业管理费：；电费：；水费：；垃圾清运费：乙方产生

的营业垃圾自行清运到垃圾中转站，垃圾量每天限定为桶，超出部分，乙方每月支付元给甲方，由甲方负责清运出小区。

11、乙方必须按时（每月5日前）交纳管理费、水电费等费用。如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月20日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据业主的授权采取相应措施催缴欠费。

12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。

13、甲、乙双方确认进驻时水表读数为电计量表不能正常运转（或损坏），甲方有权追缴该期间乙方所用水电量的费用。

14、未尽事宜，双方可友好协商解决，本协议具有同等法律效力。

15、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。

管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：

管理处

年月日年月日

住宅(租户)物业管理服务协议书

物业管理单位：深圳市星河物业管理有限公司管理处（简称甲方） 入住人（租户）名称：（简称乙方）

承租人（单位）于年月日租住号房，管理期年。经查验， 房内设施齐全、完好、无损。经甲乙双方平等友好协商，达成如下物业管理服务协议：

1、甲方负责物业公用设施、设备和共用部位的维修、养护和管理。

2、甲方负责公共区域的清洁卫生、绿化、消杀工作。

3、甲方负责治安、消防、车辆管理工作（但不含人身财产等保险保管责任），实行24小时安全监控和巡视服务，配合协助公安机关作好治安防范工作。

4、乙方入住前必须与业主签订《房屋租赁合同》，同时签订本协议书及《住户消防安全管理责任书》。

5、乙方持《房屋租赁合同》及房屋租金收据等，到甲方办理入住手续，并按要求填写《住户家庭情况登记表》、《入住楼宇签认表》。

6、乙方入住七天内，如发现室内有诸如供电设施断路、短路、开关不灵、灯不亮、上下水道堵塞、马桶及水龙头漏水、内外门锁不灵等问题，应及时报告甲方，由甲方负责修复，发生的费用由甲方支付。七天后发现上述问题，乙方可向甲方反映，甲方应及时派人员进行修复，但发生的费用由乙方支付。

7、乙方所租用的楼宇，是经深圳市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，如因建筑质量问题需要维修，由甲方负责通知施工队进行修复。

8、乙方不得将窗户及外墙作任何更改，不得擅自安装防盗网、雨蓬、空调等，如需安装，必须向甲方提出申请，经甲方审批同意后，方可按指定的位置和规格安装，禁止在屋内外墙乱钻孔、打钉、大爆炸螺栓等（除安装窗帘、空调机、抽油烟机、热水器外），以确保物业外貌美观、统一协调。

9、未经业主同意和甲方审批，乙方若擅自改变房屋结构、用途、外貌或非法进行扩建、拆建和利用公共部位堆放杂物等，甲方有权采取相应措施要求乙方停止或恢复原貌，乙方应

承担由此事引起的全部经济责任和法律责任。

10、乙方应自觉遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，不准在小区内乱丢垃圾、杂物；不准乱贴广告、标语；不准乱立广告牌、指路牌；不准将神位、神像等设置在户外；不准在小区内乱停乱放车辆；不准损坏绿化植物。

11、乙方应自觉遵守甲方制订的环境卫生等公众管理制度，环境卫生实行门前“三包”，垃圾应以袋装放入垃圾箱内，电视、音响的音量不要太大，以免影响他人。小区内严禁乙方饲养家禽、家畜，营造小区一个良好的生活、经营、办公环境。

12、严禁乙方利用出租房进行违法犯罪活动。

13、收费标准：管理费：；有线电视费：。

14、乙方应按时（每月5日前）交纳物业管理费、租金、水电费等，如拖欠上述费用，每拖延一天，甲方按乙方应交费用总额的千分之三收取滞纳金。如乙方拖欠物业管理费、水电费期限超过当月15日或拖欠租金超过合同规定期限，甲方有权或根据出租方的授权采取停水、电措施催缴欠费。

15、入住前甲乙双方确认的水表读数为立方米，电表读数为度。

16、以上协议一式两份，甲方与乙方各执一份，双方签字后生效。

管理单位：星河物业管理有限公司承租单位（户）：

管理处

年月日年月日

推荐第2篇：市住宅物业管理服务标准

文章标题：市住宅物业管理服务标准

一、普通商品住宅物业管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）综合

管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全

普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫

性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4)协助召开业主大会并配合其运作；

（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;

（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；

（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；

（5）定期清洗外墙。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

（四）保洁

小区规划红线以内，业主户门以外

维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：

（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;

（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处

理。

（六）

停车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；

（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

（七）

消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）

高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫

生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）电梯

养护、运行、维护

（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1）有健全的装修管理服务制度；

（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准

项目

范围

工作内容及要求

（一）

综合

管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；

（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4）协助召开业主大会并配合其运作；

（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；

（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；

（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。

（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）

房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；

（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

（三）

绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地

按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

（四）

保洁

小区规划红线以内，业主户门以外（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；

（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；

（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；

（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

（五）

公共

秩序

维护

小区规划红线以内，业主户门以外（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（六）

存车

管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管

（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；

（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；

（3）保证停车有序，24小时设专人看管；

（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

（七）

消防

管理

公共区域消防设施的维护及消防管理

（1）有消防管理制度，建立消防责任制；

（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

（八）

高压

供水

养护、运行、维修

（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；

（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；

（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

（九）

电梯

养护、运行、维护

（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（十）

装修

管理

服务

房屋装饰装修管理

（1)有健全的装修管理服务制度；

（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；

（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；

（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；

（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明

__

一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。

__

二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。

__

三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。

__

四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。

__

五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。

__

六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。

《市住宅物业管理服务标准》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读市住宅物业管理服务标准。

推荐第3篇：物业管理方案

2015年物业管理方案

一、XXXX项目概述

XXXX项目西起XX路、**XX、北起XX大街、南至XX大街。始建于XX年XX月，XX年全部交付使用。此项目由XXXX组团构成，总占地面积XXXX万平，总建筑面积XX万平，容积率为XX，绿化率达到XX%，总户数XXXX户，居住人口达XXXX余人。

二、物业管理实施方案目标：

1、物业收费率 96%以上

2、业主综合满意度 95%以上

3、方案有效执行率100%

4、信息处理完成率95%

5、投诉问题处理满意率100%

6、人员流失率每月不能高于10%

7、工具及设备的管理及时率100%

8、首问责任制执行率100%

9、工作指令执行、完成率100%

10、服务品质监管率100%

11、治安刑事发生率为0

12、消防管理合格率95%

13、设施设备完好率97%

14、保洁清洁合格率96%

15、绿化植被完好率95%

三、XXXX服务保障体系

（一）管理人员组织架构图：

（二） 项目机构分工图

XXXX项目部

客服部

维修班

保洁班

秩序维护队

1、与业主建立良好的联系，定期走访业主收集、整理业主信息与了解业主的需求，及时宣传物业相关的法律法规。

2、对片区内报修问题和遗留问题进行跟进、处理。

3、安排新业主办理入住手续，并协助办理装修手续。

4、配合维修班、秩序对业主二次装修进行管理，及时纠正违章施工。

5、核发并及时催缴物业费等相关费用。

6、拟定部门计划、总结、日常管理文件并及时归档，建立业主档案。

7、每日对园区进行不少于两次的全方位巡视，发现问题及时协调相关部门进行处理。

8、搞好社区文化建设及业主宣传栏等沟通平台工作。

9、管理人员考勤，核发工资、劳保，对维修、保洁库房进行统一管理。

1、以用心服务，尽善尽美为宗旨，牢记服务业主的思想，做好各项维修和设备保养工作。

2、在维修工作中进一步提高自我服务意识，主动跟踪服务，对现有的设备、设施按计划和标准进行维护、保养，保证服务质量，减少材料消耗。

3、当接到维修单后，应当即组织维修，做到小修不超过4小时，大修不超过24小时。

4、特殊情况下的维修工作，必须严格执行各项安全操作规程要求，一定要采取必要的安全措施,不得冒险。

5、对不懂或不清楚的事情，必须及时向相关领导请示，任何人不得随意处理，以免发生危险。

6、凡在维修过程中，因违反操作规程而造成的不良后果的给予严格考核。

7、严格遵守本部门的一切规章制度，服从管理，自觉工作，团结一致，做一名合格的维修人员。

1、热爱本职工作，做好包片区域的保洁工作。

2、负责本区域的公共卫生、公共设施的清扫、擦拭和维护工作，做到不留死角，全力维护小区的卫生和周边卫生，营造一个幽雅、整洁、舒适的办公、学习及住宿环境。

3、负责本区域公共设施巡检工作，定期汇报使用情况，发现损坏及时报修。

4、爱护公物，保管、使用好清洁工具，节约用水、用电，拾到遗失物品要上交。

5、工作中要使用文明用语，提高服务水平，不与任何人发生争执。

6、配合值班人员做好防火、防盗、防破坏的安全保卫工作，增强防范意识，同时要遵纪守法努力工作。

绿化：负责责任区草坪和树木的修剪、除杂草、浇水工作，达到公司标准

1、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告；

2、观察外来人员动态，发现可疑人员要做好监控工作，必要时报告班长或项目经理；

3、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生；

4、妥善处理客户有关安全方面的各种投诉。努力改造良好的治安环境，让客户具有安全感；

5、.四防（防火、防盗、防破坏、预防治安事件）为小区定期检查四防设施，增强小区的安全措施监管。

6、进行小区车辆管理。

四、执行方式

面对2015年严峻的形势，XXXX全体员工将继续以XXXX服务品质为动力，以XXXX的企业宗旨为基础，秉承公司发扬爱岗敬业、吃苦耐劳的优良传统服务于XXXX的全体业主和使用人，我们计划从以下几个方面加强管理，提升服务品质：

（一）立足培训，全面提高员工素质。

1、制定培训计划和培训内容，包括：

（1）入职引导

（2）公司发展史

（3）了解公司的组织机构及主要管理人员

（4）公司的质量方针和目标

（5）企业精神与价值

（6）员工手册（含岗位职责、规章制度等）

（7）职业道德与礼仪规范

（8）参观学习

2、加强培训，提高员工的工作技能，使员工了解企业的价值观和管理模式，掌握岗位的工作职责及操作规程，全面提升综合素质并树立对企业的忠诚度。通过培训，贯彻服务理念、全面了解企业发展过程和前景；掌握公司工作岗位制度规定、工作操作规程；熟知工作礼仪，职业道德及相关法规。；从而全面提高员工的观念，知识和技能水平，提高顾客满意度，确保企业长期发展。

3、项目部主要问题就是对各项规章制度及岗位职责不明确，落实不到位，新一年培训工作将重点放在班组长和优秀员工身上，通过他（她）们的传、帮、带来带动整个项目培训工作的提升。培训后对培训的内容以书面形式进行考试，或者组织一些实操类的考试，根据考试的结果安排调整下一次的培训计划。

（二）狠抓经济指标，全面提高各项收费率。

1、物业费的收取工作

2014年收费工作已经结束，目前还存在XX户未交费的业主，我们力争在2015年4月底完成剩余户数的物业费收缴工作。现2015年物业费收取工作即将开始，我们要每日做好基础工作，提高业主满意率，使业主积极交费，力争在2015年10月提前完成全年任务。

（1）按照包片主管上报的收费计划有针对性的收取物业费，逐户进行沟通，同时组织包片维修工与包片主管共同完成物业费的收取工作

（2）对拒不缴费且态度恶劣的业主积极运用法律手段来维护收费的权威性，或者采用一些非常手段来促使业主缴费，让其既感受到物业公司的服务，同时又让其认识到物业公司的重要性，产生依赖性。

2、车位费用的收取工作

落实包片责任制，加大车位出租的宣传力度，由包片主管宣传催缴车位费用的出租、收取并且责任到人，列入绩效考核。

3、费用控制

（1）做好各设施、设备的日常保养工作，延长使用寿命，减少维修成本

（2）做好节约用水、用电的宣传工作，要求班组长传递至一线员工，逐级进行落实。

（3）积极开展各项有偿服务，并在园区内公示，既方便业主日常生活的需求，又增加了收入。

（三）分析总结不足，制定有针对性的整改措施

1、客户服务方面存在的缺点与不足：

（1）陈费收费不及时，管家对物业法规及业主信息掌握的不够全面，与业主沟通不到位，业主提出的投诉及建议跟进不及时，处理速度慢、反馈慢，造成业主的投诉较多。

（2）主动服务意识低，对待业主提出的问题不能积极的想办法解决，而是采取能推就推的服务方式，造成业主的不认可。

（3）截止2014年12月22日遗留问题XX件，存在遗留问题客服人员跟进及与业主沟通不到位现象。

（4）对有偿服务方面的宣传力度不够，很多业主都不理解有偿服务工作。

整改措施：

（1）针对制约工作的一些瓶颈问题，如业主欠费和陈费的催缴、有偿服务费的收取、遗留问题的处理等，首先，我们要制定系统培训计划，加强各部门专业培训并定期组织现场模拟形式的培训演练，如物业相关法律法规培训、水、电专业维修知识培训、服务礼仪培训等，全面提升员工沟通能力和解决问题的能力；其次，我们要拿出新招法、新举措，以创新促进工作质量的提升。

（2）针对业主费用交纳不尽人意的情况，我们要集思广益，对不同业主采取相应的措施及时追缴各类欠费，加大物业管理费和其他费用的收缴工作力度，对于无正当理由欠费的业主，采取发送律师函、起诉等渠道维护物业公司的权利，确保年度预算指标的完成。第三，我们将根据XXXX自身特点，开展形式多样的公益、文体、趣味等社区文化活动，调动业主参与的积极性，拉近与业主之间的距离。

（3）针对个别能推就推的工作态度，我们一方面要在员工入职之初和项目的日常培训中，给员工灌输认同工作、主动付出、懂得感恩的心态，使员工调整心态，转变观念；另一方面，我们定期组织员工活动，丰富员工的业余生活，并且每月对员工进行一次思想动态了解，不定期与员工进行交流，了解员工工作状态、家庭情况、有无困难等，进而增强团队凝聚力和向心力。

（4）针对遗留问题及业主报修、投诉跟进不及时、处理速度慢、反馈慢等情况，我们以公司绩效考核标准为依据，以业主满意为检验工作质量的最终标准，全面进行自查整改，一方面，我们要在工作质量、服务时效上狠下功夫，提高工作效率和到场服务准点率，做到高效质优，提升工作质量，提升业主的满意度和公司的美誉度。另一方面，我们要继续提高物业报修、业主报修等事务的连续性和服务的延伸性。要加大对业主的回访力度，针对每一户业主的情况，分别予以关注、及时跟进，切实解决长期遗留的工程问题、公共区域的工程问题以及一些影响生活的事情，千方百计让业主满意；

2、维修方面存在缺点与不足：

（1）设施设备巡检方面存在项目巡检问题处理不及时现象。

（2）维修人员技能、服务态度、沟通能力有限，需要提升。

（3）在空置房巡检方面，存在保洁不及时现象。

（4）在装修管理方面，存在装修巡检不及时现象。

整改措施：

（1）针对业主满意度中提到的维修人员态度问题，我们要求维修班长对维修人员的维修操作流程及沟通技巧的培训作为重点培训内容，加强对服务礼貌用语及行为规范的培训，提高服务意识，变被动服务为主动服务；

（2）针对个别未按计划巡检、空置房卫生差及巡检问题处理不及时现象，项目重新对所有维修人员进行重新划分责任区并制定各项巡检计划，在明确设施设备巡检种类、数量和频次的同时，做到了园区每个灯、箱、消防设施设备、消防门、消防卷帘门、空置房、设备间等都有专人进行管控，确保各项设备按期巡检，问题处理及时有效。

3、保洁方面存在缺点与不足：

（1）个别保洁员对相关的规章制度和要求不了解，工作标准不明确。

（2）环境卫生与公司的标准还有一定的差距。

（3）个别楼道卫生不达标，清拖不及时，细节关注不到位。

（4）园区个别位置存在外围卫生清理对白色及微小建筑垃圾关注不到位。

整改措施：

（1）针对园区个别位置存在外围白色及微小建筑垃圾，楼道内楼梯扶手及地面关注和清拖不到位现象，下一步工作需提高对外围及楼道卫生的检查标准，同时要求保洁主管在早晚例会中强调，对装修造成的微小垃圾、白色垃圾和楼道内卫生死角、细节部位要重点关注，及时清理，对于不符合要求的责任人以书面形式予以考核。

（2）针对个别保洁员对相关的规章制度和要求不了解，工作标准不明确现象，我们要求班组长和员工认真学习公司的相关规章制度，加强相关培训工作，避免工作受个人主观意识主导。班长自学完成相关制度和标准，并在过程中对保洁员培训，要求员工掌握，过程中通过检查和考试监督落实。

（3）针对环境卫生与公司的标准的差距。我们将工作标准和要求让每个员工了解，将工作标准作为最低限度来不断提升。工作过程中在岗位设立标杆，鼓励大家相互学习。 同时包片助理加大检查和考核力度。

4、秩序维护方面存在缺点与不足：

（1）业主车辆信息掌握的不够准确，外来车辆登记不及时，导致园区车库门

前堵车、占车位的时候，清理不及时，造成业主投诉。

（2）因垃圾清运占用巡逻人员等情况，地面以上两轮车摆放及地**辆停放

存在不规范现象。

整改措施：

针对业主车辆信息掌握的不够准确、外来车辆登记不及时、垃圾清运占用巡逻人员等情况造成的园区内堵车、违规停车及两轮车摆放不规范等现象，我们一方面加强车辆的管理，严格落实进出刷卡制度，实行外来人员和车辆的进出登记管理制度，日常中注意车辆和人员信息的及时更新，制定车辆封闭管理的期限并严格落实，同时要求包片队员做到对片区内车辆基本掌握，并安排专人进行车辆疏通和摆放工作，发现违停车辆及时进行沟通和清理；另一方面调整秩序维护员休息时间配合垃圾清运工作，确保园区垃圾清理及时有序。

5、管理方面存在不足

（1）目前，我们现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，特别是因为返修工程量大、施工或备料时间长、重复返修等情况，造成业主投诉和索赔的问题，严重影响着我们服务质量的进一步提升。

（2）办公环境管理存在部分细节关注不到，清底后保持工作不到位的现象；

（3）物品及库房管理方面，各班组均存在物品采购后上帐不及时，物品不能每月按计划盘点的问题。

（4）计划管理方面个别班组存在计划跟进不到位的现象。

整改措施：

（1）针对工程返修工程量大、施工或备料时间长、重复返修等情况，我们要加强客服入户走访沟通，对业主反映的墙体返销、裂纹、渗水等问题详细记录，同时组织召开专题研讨会找出问题根本症结并制定相应解决方案及维修计划以免造成因施工或备料时间过长而影响业主正常生活；对于疑难问题，相关部门要及时与上级领导沟通，请求公司委派专家协助解决，力求从根本上解决工程上的返修问题，从而提升我们的服务质量；

（2）针对办公环境管理细节不到位、物品及库房管理不到位及计划跟进不到位等现象，在下一步的工作中，我们要进一步强化管理意识，以公司标准和相关要素为基点，制定贯穿项目内部的管理流程和作业标准，使内部管理制度全面化和规范化，保证员工服务水平的一致性，做到职责明确，实行目标化管理。我们要靠制度管人，在制度执行过程中给员工输入按章办事，一丝不苟的管理理念。另外，我们要做好绩效考核工作，我们将通过持续检查的方式对各位员工进行考评，根据各班组工作计划完成情况确定考核结果，有效激发各部门的团队精神，鼓励先进，鞭策后进，从而保证各项物业管理工作有序的进行。

（四）加强客户管理，丰富业余文化，满足业主精神需求

1、档案管理工作，做到及时归档，有据可查

档案管理是我们项目的记忆库，是我们的大脑，因为人员是经常变动的，只有档案规范，记录完整，才能让每个人深层了解小区历史，动态！

所以针对档案管理的重要性和XX现状，重新划分档案责任人，需业主归档资料由第一经手人进行归档（如办理入住后的资料等），如不能及时归档，由包片主管负责归档，以三天为一个整理期，客服主管负责抽查、考核；公司下发文件、中心文件、外来协议和项目表格文档等文档性归档资料由刘红艳负责归档，与每月3日前将上月归档资料整理归档（项目表格由各主管与每月2日前整理交至客服主管）。

2、开展社区活动，丰富业余文化

社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。业主XX工作、生活在富有文化色彩、更关注个性发展的环境之中，从而得到更丰富的人生体验和精神上的满足。

推荐第4篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000x12x0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月x m2（1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200x23%=26496（元/年） 合计：14..17万元/年 （2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2x1元/年x m2 =1.04万元 （4） 清洁卫生费：2人x12月x80元/月x人=0.192万元 （5） 安全护卫费：7人x200元/年x人=0.14万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元x25%=1.38万元 （7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 （8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月x m2 。

六、前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方

便业主。 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约

5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主

八、物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。 业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100%标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪

池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

推荐第5篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收

12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* m

2（1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年） 合计：14..17万元/年

（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元

（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9） 保险费：暂不投保

4、业主、使用权人入住程序发函

办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据

入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份

缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主

八、物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。 业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

推荐第6篇：物业管理方案

生活区物业管理岗位体系纲要

（一）公司简介

公司依据法律授权及有关部门的规定对小区所建的房屋公共设施、居住秩序等事务行使服务管理权。我们将依据《前期物业服务委托合同》及国家有关法律法规所 赋予的权利，负责小区所有公共地方、建筑结构、绿化及其它公共设施设 备的保养、维修和维护。

我公司是一个自负盈亏、自主经营、具有独立法人资格的专业物业服务 公司；具有三级物业资质；有一整套健全的规章制度和先进的管理手段； 拥有一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的高素质、专业化的服务管理队伍 和丰富的管理经验。 公司机构设置为五部一室：工程部、秩序维护部、保洁绿化部、家政服 务、客服中心和办公室；已拥有三个物业管理处，管理物业面积近20 万㎡； 由于服务质量好、管理水平高，受到业主（住户）的广泛好评，从而使公司逐步走向了信息化、标准化品牌化的道路。

（二）服务承诺

服务原则：服务第

一、业主至上

服务理念：用心用力用真情、做实做精做到位，在日常工作实践中不断战胜自我、超越自我，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效 益一流。

工作作风：热情、周到、耐心、细致。

管理模式：运用三个手段、建设三大品质工程、实现三项要求。 三个手段：专业化人才；规范化管理；精细化服务 三个品质：人才品质；管理品质；服务品质。 三项要求：工作无差错；管理无死角；服务无挑剔 发展目标：内强素质，外塑品牌。

（三）企业感言

诚信服务是基础，感动服务是追求； 用心追求感动，用情营造温馨；

服务是产品， 职工是根本，文化是灵魂； 高品质为企事业代言，品牌的核心是品质；

精湛的业务，优质的服务，合理的价格，真诚的合作； 珍惜每一次机遇，做好每一个项目，满意每一位业主； 也许不会令你最满意，我们一定做得最用心；

打造精品物业，诚信铸就双赢； 责任为重， 诚信为本， 科学管理，稳健经营；

接一座物业，创一片天地， 树一个品牌； 金杯银杯， 不如业主们的口碑。

第一章 物业管理部门构成

1、物业管理部

（1）负责筹建、管理员工餐厅。

（2）负责会所及会议中心的管理。

（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。

（4）负责物业的日常清洁工作。

（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

（6）负责物业的除虫灭害工作。

（7）协助业主处理租赁工作。

（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。

（9）负责业户档案的建立与管理工作。

（10负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。

2、安全管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 （2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

（5）与业主签订“消防安全责任书”。

（6）负责物业大型活动的警卫布置。

（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监工室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）总经理指派的其他工作。

3、工程管理部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。

（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线 系统及其他公共系统的日常维修保养。

（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 （6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。 （7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

（9） 负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 （10） 总经理指派的其他工作。

4、财务管理部

（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。 （6）按员工工资表发放员工工资。

（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。 （8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 （9）总经理指派的其他工作。

第二章 人员设置和工作内容

1、物业管理部

（1） 由1名物业经理和___名员工组成，负责大生活区清洁、会所等项的物业管理工作。

（2） 清洁班由___名员工组成，分白班和夜班。

（3） 员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成

2、安全管理部

（1） 由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责生活区的安全管理工作。

（2） 安全管理经理1名，要求由1位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。 （3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。

（4）主管3名，分3班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 （5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 （6）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。

3、工程管理部

（1） 由1名工程管理部经理和 名员工组成。 （ 2） 工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

（3） 文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

（4） 水电维护及修理。

4、财务管理部

（1） 由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 （2） 会计由主管兼任。 （3） 出纳员 名。

第三章 物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1、协调经理完成本管理处的各项工作。

2、认真完成所分管的各项工作。

3、当经理不在时，代理经理进行工作。

4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。

5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。

6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7、有权处理分管工作范围内的突发事件。

8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。

3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用管理。

7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8、上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。

4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。

6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。

4、协调经理送发物业管理方面的文件。

5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。

6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。

7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8、完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。

5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6、完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1、负责本辖区的清洁卫生工作。

2、负责公司及管理处业户的服务工作。

3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4、完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。

2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的其他临时任务。

十、维修工岗位职责

1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

十一、安全经理岗位职责

1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3、协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。

7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8、做好安全管理员的培训、考核工作。

9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十二、安全管理员岗位职责

1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3、负责本辖区人员的进出管理。

4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6、熟悉有关消防器械的使用。

7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。

8、负责大厦应急处理的抢救工作。

9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10完成上级交办的各项任务。

十三、财务经理岗位职责

1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4、做好公司各项资金的收取与支出管理。

5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案资料。

7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8、统一归口管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。

9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10、保守公司管理处机密，维护公司利益。

11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十四、财务会计岗位职责

1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。

2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。

3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。

5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。

6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。

7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十五、财务出纳岗位职责

1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。

5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。

十六、财务收费员岗位职责

1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到98% 。

2、根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4、完成管理处经理交办的其他业务。

推荐第7篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000x12x0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月x M2（1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200x23%=26496（元/年） 合计：14..17万元/年 （2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2x1元/年x M2 =1.04万元 （4） 清洁卫生费：2人x12月x80元/月x人=0.192万元 （5） 安全护卫费：7人x200元/年x人=0.14万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元x25%=1.38万元 （7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 （8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月x M2 。

六、前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方

推荐第8篇：物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测 a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元 30000*12*0.35=126000（元）预计收入 11.34万元（收缴率90%） l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2（1） 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年） 合计：14..17万元/年 （2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元 （3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 （4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 （5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 （6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元 （7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 （8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9） 保险费：暂不投保 （10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。

六、前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书

面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。

七、入伙

1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约

5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章 &n

棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

推荐第9篇：物业管理方案

物业管理方案

某项目物业管理方案

一、概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区

，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制

组织结构图经营环境图

四、人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。

序号岗位人数主要职责备注

1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

2经营部主任1具体经营事务、人事等。

3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。

五、经营预测

a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）

l物业管理费：11.34万元

应收12.6万元

30000*12*0.35=126000（元）

预计收入11.34万元（收缴率90）

l维修服务费：0.5万元

l特约服务：5.8万元

l其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元

l人员工资福利：14万元

l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

l维修保养费用：1.5万元

l税金：1.05万元

l不可预见费用：1.2万元

c)润亏：-1.11万元

d)物业接管期间

前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）

e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M

2（1）员工的工资和按规定提取的福利费

序号岗位人数工资标准工资合计

1经理112001200

2经营部主任1800800

3办事员36001800

4物业管理员1800800

5安全护卫员75003500

6水电工1700700

7保洁员2400800

工资总额合计9600好范文版权所有

工资总额合计：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23=26496（元/年）

合计：14..17万元/年

（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3）绿化管理费：绿化率451.04万M2*1元/年*M2=1.04万元

（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6）办公费：按管理人员工资总额25计算

5.52万元*25=1.38万元

（7）固定资产折旧费：按10计算即1万元

（8）税费：按营收5.5缴纳即1.052万元

（9）保险费：暂不投保

（10）合理利润：按营收8计算1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

b)物业接管验收

l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

l房屋幢、户编号已经有关部门确认；

l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式

推荐第10篇：物业管理方案

物业管理方案

物业服务要结合自身的实际情况、管理架构、员工素质层次结构及管理服务楼盘的品种类型，进而总结升华自己企业的价值观发展取向和发展战略，形成自身的企业文化体系，去引领企业发展和凝聚员工的归属感。

一、企业文化是企业的灵魂和精神支柱，著名的经济学家于光远先生说过“三流的企业靠生产，二流的企业靠营销，一流的企业靠文化。”物业企业只有在不断建立和完善自己的企业文化体系，才能形成促进企业发展的强大动力。

二、物业服务企业要建立科学完善的制度及考核体系：

（一）《BI行为规范》，制定一套文明、规范的员工行为服务准则，让每个员工以此为标准来约束自己的言行举止，以此形成规范服务，严格做事的良好氛围。

（二）《公司制度》统一公司内部管理制度；

（三）《管理处各岗位员工职责》制定各个服务岗位的工作职责及服务标准；

（四）制定〈各岗位管理标准作业规程〉各个服务岗位规范工作流程；

（五）各相关岗位工作经济指标的考核办法；

（六）统一规格内容的各种登记薄及表格的规范填写；

（七）执行力，落实各项制度、规定及服务标准的监督检查奖罚办法。

三、必须做好六项基础性的物业服务工作：

（一）房屋公共部位的维修；

（二）公共区域设施设备的管理运行与维修维护；

（三）管辖范围内环境绿化保洁工作；

（四）公区秩序的安全与维护工作；

（五）各种资料档案的规范管理；

（六）综合性的业主、客户文明服务工作。

四、引进和培训高素质人才，全面提高企业的服务品质，不断的组织中层骨干人员外出学，考察先进物业企业的理念和做法，开拓视野，引进经验，提升自我，结合实际进行融合，创造出自己的先进服务方法、措施和理念。物业服务行业的员工流动性很大，新的员工面孔不断在出现，如不及时的思想改造和物业知识、技能、经验的培训，整体物业服务水平就得不到提升，所以必须制定培训计划，不断地组织员工进行理念思想培训、物业知识培训、岗位经验技巧培训。

五、突破传统管理服务内容，开展深层次的多元化服务和产品多样性服务，比如向业主开展房屋中介出租出售信、家政服务、室内家电维修等有偿服务。

六、努力使业主的物业实现保值增值。

七、加强物业服务的宣传；通过树立宣传牌匾，开展各项活动。比如内容可以展示通知、公告、，服务细则、理念、物业收费标准、企业内部好人好事、温馨提示、天气预报、消防知识等等，让业主感觉到物业像亲人的感觉。

文化是企业发展的导向，价值观是企业发展的核心，人才是企业发展的活力，品质是企业发展的基础，规模是企业发展的战略，创新是企业发展的永恒。

如果从以上这七项措施来加强内功建设，定能打好管理与服务基础，以此为基础，来不断提升物业服务的地位和形像，会得到业主对物业服务的认同。

第11篇：物业管理方案

物业管理方案

根据圣煜·颐山居小区的特点，现拟出物业管理方案。我们真诚希望在 实施此方案的过程中，使业主（住户）能充分享受到物业管理所带来的方 便、温馨和周到的服务，使圣煜·颐山居小区物业持续升值，为业主（住 户）营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现 业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。

一.物业服务公司简介：

（一）公司概况: 我公司有幸能成为圣煜·颐山居小区的物业服务管理机构，依据法律授 权及有关部门的规定对小区所建的房屋公共设施、居住秩序等事务行使服 务管理权。我们将依据《前期物业服务委托合同》及国家有关法律法规所 赋予的权利，负责小区所有公共地方、建筑结构、绿化及其它公共设施设 备的保养、维修和维护。

我公司是一个自负盈亏、自主经营、具有独立法人资格的专业物业服务 公司；具有三级物业资质；有一整套健全的规章制度和先进的管理手段； 拥有一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的高素质、专业化的服务管理队伍 和丰富的管理经验。 公司机构设置为五部一室：工程部、秩序维护部、保洁绿化部、家政服 务、客服中心和办公室；已拥有三个物业管理处，管理物业面积近20 万㎡； 由于服务质量好、管理水平高，受到业主（住户）的广泛好评，从而使公 司逐步走向了信息化、标准化品牌化的道路。

（二）服务原则、服务理念、工作作风、管理模式及发展目标 2 服务原则：服务第

一、业主至上 服务理念：用心用力用真情、做实做精做到位，在日常工作实践中不断 战胜自我、超越自我，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效 益一流。

工作作风：热情、周到、耐心、细致。 管理模式：运用三个手段、建设三大品质工程、实现三项要求。

三个手段：专业化人才；规范化管理；精细化服务

三个品质：人才品质；管理品质；服务品质。 三项要求：工作无差错；管理无死角；服务无挑剔 发展目标：内强素质，外塑品牌。

(三)企业感言： 诚信服务是基础，感动服务是追求； 用心追求感动，用情营造温馨； 服务是产品， 职工是根本， 文化是灵魂； 高品质为企事业代言，品牌的核心是品质； 精湛的业务，优质的服务，合理的价格，真诚的合作； 珍惜每一次机遇，做好每一个项目，满意每一位业主； 也许不会令你最满意，我们一定做得最用心； 打造精品物业，诚信铸就双赢； 责任为重， 诚信为本， 科学管理，稳健经营; 接一座物业，创一片天地， 树一个品牌； 金杯银杯， 不如业主们的口碑。

二、圣煜·颐山居小区概况

（一）颐山居——世外桃源 圣煜·颐山居小区位于五指山市迎宾大道旁边，依山而建，错落有致 背后的原生山景同小区紧密相连，形成了独特的私家后山公园。小区进口处 迎面所见的是利用地势高差设置的人工瀑布、喷泉和中庭叠水景观，凸显了 水景园林主题，让小区充满灵动之气；与后山的小区私家公园遥相呼应，连为 一体。登山步道，风雨长廊，可谓曲径通幽。 拾阶而上，林间小径中，云飘雾绕，鸟语花香，堪比人间仙境。只要你 深深地呼吸一下，便醉意浓浓；站在山顶的 凉亭里便如同来到了醉翁亭。 俯瞰小区，颐山居真真翡翠丛生；七栋建筑物由高往低依次林立，恰似 镶嵌在绿色中的颗颗宝石——浑然天成、熠熠生辉。 小区门前的迎宾大道，车水马龙，如游龙入画。 极目远眺，远山如黛；峰峦叠翠中，云蒸霞蔚。滚滚的南圣河水似一条 玉带缠绕在郁郁葱葱之中竟是那样和和、和谐美妙。好一幅至美画卷！好一 个世外桃源！ 美哉颐山居！美哉五指山！ 如果没来到五指山，你永远想像不出它的美丽！美丽的五指山令人震憾！ 美丽的颐山居使人向往。

（二）小区概况 圣煜·颐山居总占地面积 64 亩，规划建造七栋高层、小高层电梯住宅， 总建筑面积近10 万㎡，总户数 1465 户，容积率为 2.34，建筑密度 19.02 %.（尽量不说） 花重金打造的一流的绿化环境是其它小区所无法比拟的；合理的楼宇布局 与私家后山公园的有机结合；各种建筑小品、风雨长廊的点缀；加之丰富的负氧 离子含量，22.4 度的全年平均气温，热带季风气候，使小区成为天然氧吧，避 4 寒避暑的胜地，理想养生的热土。 小区各项配套设施齐全，有线电视、电话、宽带等一步到位。除此之外， 小区还设置：

1、安全防范系统，包括： ①小区周界红外线报警子系统； ②闭路电视监 控子系统； ③电子巡更子系统；

④家庭安全防范子系统（卧室装有应急按钮）

2、物业管理自动化系统，包括：

①小区停车场管理子系统； ②智能化水 电表收费子系统； ③背景音乐与紧急广播子系统； ④楼宇设备监控子系统；

⑤ 电子信息公告广告子系统。 上述系统加之24 小时全天候秩序维护、人工巡逻、智防人防相结合的管理 手段，定能打造出五指山市安全示范标准小区。

3、其他配套设施还有：

①在山顶公园以凉亭为中心设曲艺交流中心； ②开 设室外门球场，建立门球基地： ③建设一个 300 ㎡的泳池；

④设立业主餐厅、业主阅览室、棋牌娱乐室； ⑤建立小区业主健康服务中心，配套健身器材； ⑥ 设立小区业主书画室、舞蹈室、影音中心； ⑦设立小区无障碍通道。

小区生活条件十分优越，距离五指山市区五分钟的车程，形成了五分钟生 活圈，使之周边的酒店、超市、银行、通讯、农贸市场、医院、学校、幼儿园 等生活设施与之完善结合，可谓之“与繁华中心无距离”。另外小区门口 3000 ㎡丰盛商业街的设立，使业主（住户）的生活非常方便。 总之，如此健全的配套设施，如此优越的地理位置，如此完美的生活条件， 就必然决定了圣煜·颐山居小区的高档次、高规格；结合专业的优秀物业公司 体贴周到的完美服务，圣煜·颐山居小区定能建设成为文明、和谐、安全、舒 适的山居典范，成为五指山市独领风骚、独树一帜的示范住宅小区。 随着三亚至五指山的高速公路、高速铁路和五指山飞机场的建设，几十分 5 钟的车程，真正使五指山成为三亚的后花园。届时，圣煜·颐山居必将更加增 值保值！必将被越来越多的人所赏识！

三、物业公司期望达到的管理总目标及总体服务标准 根据建设部制定的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的要求， 我司将采用高档次、高质量服务和管理标准，使本小区半年内成为“健康住宅 示范小区”；一年后成为“市示范住宅小区”；三年后力争成为“省示范住宅 小区”。 根据圣煜·颐山居小区的实际情况，设立总体服务标准如下：

（一）建立24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主（住户）报修、求 助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记 录。

（二）定期向业主（住户）发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议 及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于１％。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1.房屋管理及维修养护： （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好整洁、外墙无脱落、无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。

2.共用设备管理：保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故 隐患。 （1）供电系统：保证正常供电，需停电作业时提前1 天通知用户，备用应 急发电机随时起用。 （2）弱电系统：保证系统正常工作，发现故障及时排除。 （3）消防系统：24 小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用； 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防 疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统：每半年清洗水池1 次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；需停水作业时提前 1 天通知；消防泵每 月1 次操作，每年进行1 次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水， 车场、配电房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20 分钟内到达现 场抢修，并无长时间停水现象；有应急处理方案。 3.共用设施管理：共用配套设施完好、道路、楼道等公共照明完好，道路 通畅，路面平坦。

4.秩序维护及车辆管理： （1）专业秩序维护队伍，24 小时值班及巡逻，护卫员文明执勤，言语 规范，能正确处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5.环境卫生管理：做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 7 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高清洁 卫生意识。

6.绿化管理： （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观、无病虫害、无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。

四、公司采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主提供优质服务”是本公司的根本理念， 规范化管理，贴心服务，注重铸造品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理 物业管理涉及面广，一般业主（住户）对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公 司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松 懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本司从项目前 期管理、入住、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消 防、安全、保洁、绿化以及便民服务等方面，均实施全面的、标准化质量 管理，使本司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢；在内部管理上自律， 制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使业主满意， 8 公司信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上 组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具 备这项素质，工作中的各种矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则 误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。 为此，我司专门设置业主联络处（客服中心），通过礼貌走访、接待业主投 诉、较好解决提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主意见箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是 一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行首问负责制， 实行走动式管理，亲临服务一线。凡是业主对入住交房时提出的涉及与开 发商有关的问题，我们将利用耐心、亲切的服务优势与业主进行沟通，对 其疏导和抚慰，有效化解部分业主的怨气、误解或投诉，并按物业管理的 规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发 商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制定居民精神文明建设公约。 （3）搞好丰富多彩的文体活动。

（4）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（5）业主满意率95%以上。 创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活环境是我司与业主的共同愿 望。因此，我司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友 好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会 以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外， 不论业主的难处是否关系到本人，公司每位员工都要热心助人、温善相待， 主动构架良好的人际关系。

五、圣煜·颐山居小区所配置的人力、物业资源

（一）人员设置

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积近10 万㎡计算， 我司圣煜·颐山居管理处拟设置工作人员 56 人。 职位 人数 负责内容 管理处主任1 人 ， 负责总工作安排、业主沟通；

管理处副主任1 人；

客服中心 3 人，其中一人主要负责家政；

办公室 1 人，后勤食堂 4 人；

工程人员 5 人 ， 负责设备、设施维修、保养 会计1 人；

收银员 2 人，负责出纳、收费工作；

保洁绿化人员 18 人 ，负责保洁绿化（其中外环 3 人，绿化 3 人）； 护卫人员 20 人，负责岗亭、车辆出入、巡逻、监控等工作。

（二）综合效益简要分析

1、颐山居物业管理服务收费标准 通过来对五指山市各个居住小区、公寓收费情况的走访、调查、摸底 基本弄清了各小区物业公司的收费标准。比较其小区规模、档次、配套设 施的完善程度和物业公司的服务水平，我们认为颐山居小区的收费标准应 当定位在中偏上或上偏下的档次；跟有的小区比，我们的容积率、建筑密 10 度有差距，跟他们2 元/㎡·月的收费标准比要低一些，如山水绿世界、园 等；跟有的小区比，我们占全面的优势，可以说不是一个档次，所以我们 的收费标准要高一些，如鲁泉家园（公寓性质，不是封闭小区）、翡翠花(虽 然规模较大，但没泳池、简单的绿化条件）。需要特别提出的是，我们的收 费标准带有全包性质，即在今后的服务管理过程中，不再向业主收取任何 费用（泳池收费除外），避免多收费、乱收费的现象发生，透明度高，操作 简便，尤其适合“连续三个月不在小区居住，按70%收取物业费”政策的执 行。而有的小区听起来服务管理费不高，仅为1-1.2 元/㎡·月，但各种公 摊费用单算，而恰恰这公摊费用，容易导致乱收费、多收费；有的公摊费 用如果折合成每平方米 元的服务管理费的标准，往往是惊人的、隐蔽的， 故尔是不科学的， 不足取的。

根据以上分析，颐山居小区管理服务收费标准拟定如下：

①服务管理费：

ⅰ：纯生活用房： 前期服务管理费为 1.70 元/㎡·月，其中管理费为 1.30 元/㎡·月，日常维修养护费0.40 元/㎡·月。

ⅱ：营业性用房：服务管理费为 2.60 元/㎡·月，其中管理费为 2.00 元/㎡·月，日常维修养护费0.60 元／㎡·月 上述服务管理费除包含国家规定的九大项费用外还包括电梯使用、维修 费和垃圾外运费等特种服务费及由此产生的公摊费用。

②水电费：

ⅰ：纯生活用水、电费在供水供电公司现行水电费基础上上调0.20 元 即：水费每吨 2 元， 电费每度 0.8 元 ⅱ：营业性用水费用：即：水费每吨 3.5 元，电费每度 1.2 元 11 上述水电费含小区水电公摊及损耗等。

③露天车场小汽车固定车位； 120 元/辆·月，不过夜3 元/辆·次， 过夜5 元/辆·次。

上述临时停放车辆不超过十分钟不得收费；车辆停车费只是场地使用 费、卫生管理费等服务费用，而非车辆保管费。 （以上标准以最后物价局批复文件为准）

2、综合分析结合颐山居小区的规模、档次以级较全的配套设施、较高 的物业服务质量定位， 按照上述几项费用的收费标准基本上能够在确保物 业公司微利并能正常运转的前提下，满足对小区内房屋及配套设施设备和 相关场地进行维修、养护，管理，维护环境卫生和秩序的各种费用支出， 从 而确保小区安全整洁、优雅和谐、生活便利以及物业的增值保值等目标的 全面实现。

3、如果有人对我们服务标准有异议，认为收费标准过高，我们应耐心 地对其做如下解释：

①同五指山最好的几个住宅小区比较，颐山居的地理位置、档次规模、配套设施设备、智能化程度、物业服务管理等方面水平较高，与之不相上 下(如山水绿世界、和园)，而相对来说我们的服务管理费不算高。

②有的小区物业费在 1-1.20 元/㎡·月之间，但他们的配套设施设备 不全、绿化条件较差、档次不高，且尚有各种公摊单算，表面上看起来比 我们低，实际上单就各种公摊按每㎡·元的计算公式折合起来，其收费标 准甚至要超过我们，况且档次上跟我们有差别。 ③有的只是公寓性质，不能同我们封密的小区做比较，物业费的政府 指导价就有较大差距。他们的物业费也在1-1.20 元/㎡·月之间，且公摊 12 单算，所以跟我们不能比较。

④有的小区、公寓，虽然物业服务管理费较低，但管理水平、服务质 量都存在缺陷，物业投入成本不高；而我们颐山居小区的物业公司，口碑 好、有品牌，服务至微、管理到位。根据“服务质量和收费相对应”的原 则，我们的收费标准自然要比他们高，没有可比性。

⑤五指山市外来人员不多，招工较困难，因此员工工资较三亚要高一 些，物业服务管理成本较高。

六、物业服务管理的前期准备和具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入 住、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理逐步建立完善 的秩序维护系统、设备设施维护系统、环境保洁系统、绿化维护系统、共 用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

（一）前期准备 公司派出专业人员对圣煜·颐山居小区进行深入研究，了解项目规划 物业特点以及周边的区域物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定 物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选 拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定业主手册、管理规约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工 宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1、内部机构的设置与拟定人员编制

2、物业管理人员的选聘一培训 13 开展管理工作前3 个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置， 业主及住户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3、规章制度制定

①、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《管理规 约》、《业主手册》并在入住时发放。

②、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定、各级员工岗位 职责及工作程序）并在入住前完成。

（二）物业管理的启动

1、物业的接管验收

①、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）

②、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2、入住管理

①、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入住管理系统“。发放 入住通知书、业主手册，明确入住验收手续、收费标准，签署管理规约， 礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；清扫进出道路、协助业主搬迁 以及交通指挥等；做好业主搬迁阶段的安全工作，合理协调护卫人员值班、巡逻，适当增加秩序维护力量。 ②、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关 资料，建立业主档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权 备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3、二次装修施工全过程监控 由于圣煜·颐山居小区属精装修房屋，因此，原则上不允许业主进行 二次装修，如确属合理要求，则必须经过我司的咨询与审批。我司将依照 14 《物业管理条例》、建设部第46 号令《建筑装饰装修管理规定》，以及管理 规约、业主手册、入住文件中的装修管理规定进行二次装修管理工作。 ①作业现场管理时，我司将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业 人员和相邻业主（住户）的安全，控制现场的各种粉类、废气；固体废物 以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻业主（住户）的 日常生活造成影响。

②安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办理出入证，接受我司的 管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生。

③按装修管理的具体要求进行日常管理。

七、日常物业服务管理及具体标准 我司将严格按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服 务等级标准》的具体要求开展日常物业服务管理工作。

（一）、安全护卫及秩序维护系统

1、总体安全环境管理

①、在小区四周、车辆进出口、小区出入口、电梯轿厢内设置闭路监 控系统，建立24 小时不间断监控资料；结合公安110 报警系统，对突发安 全事件及时解决，依法办事。

②、培训专业护卫员队伍，护卫员统一着装，佩戴明显标志,文明值勤， 言语规范，认真负责， 对小区进行 24 小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路 线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐 患。

③、在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止 推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立呼叫系统,遇有突发事态， 可 15 以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施,如防台 风、防地震方案等。

2、对住户（出租户）的管理

住户的特点是人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂,因此，对住 户的管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我司将从提倡亲和社区文 化入手，对住户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内 住户的调查.确保楼宇内业主（住户）的生活安全与和谐。

3、车辆交通及道路管理

小区停车场有专人巡逻疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有 登记；非机动车车辆按规定位置停放；确保道路通畅，路面平整；井盖无 缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对险情多发地段加强巡逻及监控，消灭安全 隐患。

（二）、房屋管理与维护系统

1、房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇、幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙， 发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材 料无脱落、无污迹；空调位置统一，冷凝水集中收集；设立业主信息栏， 开展与业主交流，及时通报相关事项。

2、用设备管理

我司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并 重，使设备始终处于良好状态。二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和 16 “五定”，三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备，“四会”是指物 业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定” 是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做定量、定人、定点、定时和定 质。三是实行专业人员修理与使用操作人员修复相结合。以专业修理为主， 应让设备的使用操作人员参加日常的维护保养和部分的小型维修。四是完 善设备管理和定期维修制度，制订科学的保养规程，完善设备资料和维修 登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

①、给排水设备管理 管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒 滴漏，方便业主（住户）生活。

ⅰ：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门 等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染 隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱 每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化 验单；需停水作业时应提前一天通知业主（住户）。

ⅱ：排水管理。经常巡视排水管道等设施，确保排水、排污管道通畅， 无堵塞、外溢现象；汛期时道路、车库、设备房无积水、浸泡现象发生； 每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员应在规定时间内进行 抢修， 无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

②、供电设备管理 供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户 内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24 小时运行和维修值班制度， 17 及时排除故障；每天检查供电线路，确保道路、楼道等公共照明正常供电； 建立配电室巡查制度；需停电作业时应提前一天通知业主（住户）；发生地 震、火灾、水灾等情况应及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

ⅰ：配电房管理。由机电技术人员管理和值班， 无关人员禁止入内； 建立配电运行记录， 每班巡查1 次， 每月细查1 次，半年大检修1 次， 查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开始的 标志要明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌；操作及检验时必 须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

ⅱ：供电设备的正常维护和保养。观察各种仪表电压是否正常及使用 电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡对照值班记 录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整 定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件完好无损，各闸具的接头有 无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各 接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属 管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子 接头有无脱扣拔节现象， 管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种 地板的接地电阻是否符合规定。

③、弱电设备管理 每天对弱电设备系统进行维修保养，确保故障能及时排除。 ④、消防管理 消防控制中心24 小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随 时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员应接受严格正规的培训。 18 建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部 检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好、标 识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标 志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员应掌握消防设施设备的使 用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育， 明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制定突发火灾应急方案；每年 举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主（住户）的消防意识。

（三）、环境保洁系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给业主（住户）提供一个清洁宜人 的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格执行“五定”管理，即定 人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员 及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；共用设施无 蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废物；房屋共用部位保持清 洁，无乱贴、乱画现象；楼梯扶栏、公共玻璃窗户等保持洁净。

1、日常保洁

范围 工作 内容 频次 标准 备注 楼道: ①、收垃圾，洗垃圾桶2 次／天 无遗留物、臭味 ②、扫地板及楼梯1 次/天 无杂物，无积水

③、冲洗楼梯1 次/周 无杂物，无积水 ④、擦电梯2 次/天 无灰尘，无手印

⑤、擦公共防盗门1 次/周 无灰尘 19 ⑥、擦楼梯扶手1 次/周 无灰尘

⑦、擦公共天花板1 次/周 无灰尘、蜘蛛丝

⑧、擦消火栓1 次/月 无灰尘 ⑨、擦窗户2 次/月 无灰尘 道路：

①、路面循环清扫 无杂物

②、路边绿地 2 次/天 无杂物

③、路灯柱 1 次/周 无灰尘 绿地： 清理 2 次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，每月定期两次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地进行消 毒处理。

（四）、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对小区绿地进行浇水、施肥、修剪、杀虫等 工作；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好， 修剪整齐美观，无病虫害，无折损，无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等 杂物。

项目 措施 标准：

① 绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透 ② 草皮 修剪（按季节进行） 草皮美观平整

③ 杂草 清除 (每周一次) 确保基本无杂草 ④ 防虫 病虫害防治（一年2 次） 无病虫害

⑤ 养护 施肥 (一年4 次) 绿化生长旺盛

⑥ 乔灌木 修剪造型一年4 次

（五）、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设 创建一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我司与业主的共同 愿望。在一年里，特别是节假日（如春节、中秋节、元旦等），与社区居 委会一道，组织小区业主参与开展各种积极向上的文艺活动，使业主（住 户）拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发 展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

另外，我司在社区文化建设方面有较专业的管理人才，积累了丰富的、有特色的、广受业主欢迎的文化形式和活动安排。在以后的物业服务工作 中，我司将利用颐山居小区完善的配套设施，提供人力、财力，协助成立 合唱团和舞蹈队并力争做到：

① 每周组织一次舞会；

② 合唱团、舞蹈队每周活动两次；

③ 安排业主中的专家教授进行各种讲座，每月两次；

④ 每年组织两次重大文艺演出（如“中秋赏月茶话会”和“小区业主 春节联欢晚会”）

⑤ 协助业主做好各种其他的对外联合演的联络、组织工作。

2、便民服务

当业主(住户)遇到生活上或工作上诸多问题而难以应对时，全体员工都 能够有求必应地提供服务，主动为业主（住户）排忧解难，积极开展临时 21 性的、专项性的、业主自愿选择的特约服务方式。

① 日常服务： 客服中心要加大日常服务力度，不仅要接受业主（住户）的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要及时处理和反馈业主（住户）的各种要求；提供 维修服务并做到小修不过夜、中修三天完成的服务承诺，建立回访制度并 做好记录，定期向业主（住户）发放征求意见单，对合理化建议及时整改； 做好免费代订报刊、免费代叫出租车、免费提供联系宽带电话安装、免费 调节电器、免费代订酒店及邮件报刊代收代发等工作。

② 专项特约服务： 为业主（住户）有偿提供安装、维修各种家用电器和生活用品等服务； 空房代管、房屋出租出售等服务；提供飞机火车票的购票服务；提供家庭 清洁、室内装修、搬家等服务；提供钟点家庭服务、信息咨询服务等。

第12篇：物业管理方案

物业管理方案

交房前物业公司与开发商工作交接明细

一、组织验收小组

由物业管理公司牵头，组织有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作：

1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与工作人员一起，参与机电设备的安装调试．了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为以后的管理、维修养护打下基础。

2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。

3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料： A．房屋接管验收表

B．室内接管验收遗留问题统计表 C．公共配套设施接管验收表

D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表

E．机电设备接管验收表

F.机电设备接管验收遗留问题统计表

二、楼宇资料的接管移交 l．接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

1） 产权资料 A． 项目批准文件； B． 用地批准文件； C．

建筑执照；

D．

业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2） 验收合格资料 A． 竣工验收证书；

B． 消防验收合格证； C． 综合验收合格证书； D． 用电许可证； E． 供用电协议书； F． 电梯使用合格证； 3) 工程技术资料

A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸；

B．地质勘察报告；

C．工程合同及开、竣工报告： D．工程预决算分项清单；

E．图纸会审记录；

F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）G．隐蔽工程验收签证；

H．沉降观察记录； I．竣工验收证明书；

J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

K．新材料、构配件的鉴定合格证书；

L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：

M．供水、供暖的试压报告； 2.资料的存放：

上述的全部资料整理归档存，放在物业公司保存，留复印件应用，以便随时查阅；

三、小区接管验收程序

1.开发商通知物业公司接管验收；

2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料；

3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收

4．对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。

6.业主入住时，由物业公司房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由房管员整理后报告物业公司，由其限期施工队逐项返修，经物业公司或业主验收后消项。 7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

四、接管验收标准及检验办法 1.标准范围

参照建设部《物业承接查验办法》及达到业主的合理要求。

业服务内容、标准及质量保证措施

为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务及质措施如下：

一、基本服务：

1、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

2、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

3、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

4、管理服务人员统一佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

5、建立客户服务中心，公示服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的有偿服务，公示服务项目和收费价目；

7、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

1、小区主入口24小时执勤；

2、监控室实行24小时监控；

3、别墅区设立专职保安员；

4、小区内每小时保安巡查一次；

5、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

2、小区道路、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

5、对草坪、花卉、树木定期进行修剪、养护；

6、定期清除绿地杂草、杂物；

7、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

3、各栋、单元门、户有明显标志。

4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

5、对共用设施设备进行日常管理和维护；

（四）设施、设备管理

1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保障设施运行正常；

3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

5、路灯、楼道灯完好率不低于80％

6、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

第13篇：物业管理方案

金山街办还建小区物业管理服务方案

为充分体现金山街道办事处建造黄金山工业新区的开发初衷，开创工业园区建设的新时代，急需成立一个既有一般物业管理功能、又能适应我处还建小区管理模式的物业管理公司，努力加快还建小区逐步向城市化小区跨越的步伐。结合本区实际，现将管理服务方案草拟如下：

一、管理目标（按照物业具体情况描述）

我们将本着“优质、热情、务实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实行科学的管理，提供优质、高效的服务，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建处一套与业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切的感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

二、管理重点

（一）实施全程物业管理。从开发商、业主、及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。在完成前期物业管理介入的基础上，做好新房的接管验收，完善入住管理。

（二）导入IS09000质量管理理念。紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，制定一系列高标准的

物业管理行为规范。

（三）合理引导村民转变身份。逐渐过渡到社区，倡导健康文明的生活习惯，带领全体业主及拆迁户融入黄石市新的城市化进程中，

（四）依照市场化、企业化运作方式。提供全方位服务，依据《临时委托合同》开展多元化经营，引进项目，为村委会服务。

三、具体方案

金山街办还建小区物业管理，在实际操作中，我们将分阶段，有重点、有步骤地落实相应工作。

（一）管理内容：

1、从政策法规的角度讲，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供小区公共部位环境设计的相关意见

6、提供几点安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施

工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与村委会管理中与物业管理有关事宜的协调与沟通；

（二）管理措施

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高村民入住管理的专业技术含量；

3、制定村民入住管理计划，积极稳妥地开展工作；

4、参与各村委会有关工程联席会议，熟悉协调各方面关系。

（三）秩序维护管理方案

在小区物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、先进工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项和重要的工作，最为广大业主所关注，特制定常规防范于技术防范想结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护小区公共秩序，防止和制止任何危机或影响物业、业主安全的行为。

（1）门岗的任务： 礼仪服务

维护出入口的交通秩序

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

制止身份不明人员、一贯不整者和闲杂人员进入小区； 夜间对外来人员进行询问和登记； 严禁携带危险物品进入小区；

遇到外来人员将大件物品带出小区，即与物主核实，并作登记；

为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的人物；

按规定路线巡视检查，不留死角；

巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全、做好安全防范工作；

对小区内的嫌疑人员进行检查防范； 对小区及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查；

防范与协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反小区管理制度的行为；

1、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点采象措

施，并及时通知值班技术维护，进行现场处理。

（2）值班秩序维护街道秩序维护报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）管理措施；

1、实行半军事化管理，制定秩序维护管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作责任心；

2、强化秩序维护人员的内务管理，开展系统军事化素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，配证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修，保养，确保监控设备完好；

6、保证监控执勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理师物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实的做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容

1、做好消防监控中心的管理

2、做好消防设施、器材的管理

3、保持消防通道的畅通

4、加强装修期间的消防安全管理

5、严谨违规燃放烟花爆竹、烧纸钱；

6、严谨携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电气短路等引发火灾因素

（二）管理措施

1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实、器材落实、检查落实；

2、制定消防事故处理预案，防范于未然；

3、建议义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，消防结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、禁止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化，养护科学化 （1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （3）制定预防措施，防止病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损害的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（5）对小区内部工共场所进行绿化布置和养护； （6） （7） （8）

九、智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请 相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四）建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商保持联系，确保以最快的速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

四、机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配置

1、机构设置

根据杨春湖小区物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排

（二）管理职责

1、项目经理全面负责物业管理处的工作

2、管理部负责行政事务管理、人员资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、社区文化建设和业主接待、回访等；

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业务委托维修服务等；

4、秩序维护部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

（三）根据杨春湖小区的具体情况，拟配备46人，具体配

备如下：

1、项目经理 1人

2、经理助理 1人

3、管理部：管理员 4人，财务 2人，厨师 2人；

4、工程部：主管 1人，维修工 2人；

5、秩序维护部：队长 1人，秩序维护员 20人（分4班，每班 5人，主入口 2人，次入口 1人，巡逻 2人），监控员 3人（分三班，每班1人）；

6、清洁绿化部：领班 1人，清洁工 6人，绿化工 2人。

五、物业管理服务收入预算表（物业服务费标准） 附表

杨春湖（还建楼）小区物业管理服务方案

目录 1.0管理目标 2.0管理重点 3.0具体方案 3.1管理内容 3.2管理措施

3.3秩序维护管理方案 3.4消防管理方案 3.5绿化保洁管理方案

3.6房屋及公共设施设备管理方案 3.7水系使用管理方案 3.8档案资料管理方案 3.9智能化系统的管理和维护 4.0机构设置及人员配置

4.1物业管理机构设置及人员配备 4.2管理职责 4.3具体配备

5.0物业管理服务收入预算表（物业服务费标准）

杨春湖（还建楼）小区物业管理服务方案

一、管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现杨村湖村村委会建造武汉市新规划区域的开发初衷，开创城村改造的新时代，本物业公司将本着“热情、优质、求实、进取”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“业主的需求就是我们最大的追求”的服务管理理念，对还建小区实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入陷阱的管理理念，创建出一套与

业主层次相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

二、管理重点

（一）实施全程物业管理 从开发商、业主及专业物业管理公司的

第14篇：物业管理方案

在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在 2005 年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到 32.8% ， 35.1% 的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业

性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任

1.在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

2.在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修

改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

1.管理人员须花大力气开展培训与思想教育。

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业

务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。 2.组织安保人员认真学习有关的安全

保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

3.严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。

物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日

程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。

4.管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。

三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育

增强安全意识

任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。

1.物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。

2.在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和

办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。

四、加强突发事件的预防与处理

应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。

五、加强对停车场、车辆的管理

加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

第15篇：物业管理方案

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物业管理投标文件格式、内容

投标文件一

投标综合说明书

业主：_____________

1．根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______ 物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

2．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

4．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。

5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3％交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

投标单位：______(印鉴)

法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)

日期：______年___月___日

投标文件二

企业法人地位及法定代表人证明

一、法定代表人证明

法定代表人资格证明书

单位名称：**物业管理公司

地址：**省**市**街**号

姓名： 性别：

年龄： 民族：

职务： 技术职称：

身份证号码

**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明

投标单位(盖章)

日期：___年__月__日

上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日

二、营业执照

三、资质证书

四、法人代码证书

投标文件三

**物业管理公司简介

.......

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投标文件四

物业管理专案组配备

一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。

投标文件五

对合同意向的承诺

一、承包方式：物业设计图纸预算。

二、服务价款的计算方式：

1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；

2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；

3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；

4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；

5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。

二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

四、服务款项收取方式。

物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次，下月15日以前交至物业管理处。

五、材料设备供应方式

管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。

六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。

在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。

七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。

八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。

物业管理投标书样本

投标文件六

1、企业信誊

2、企业资质(证书样本见第四章附表)

3、企业荣誉证书(略)

4、企业安全生产证明资料

5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)

6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：

投标文件七

物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。 **物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

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一、工贸大厦管理

工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

二、停车塌管理

现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

服务内容

依据**物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

一、物业管理顾问服务

●建筑期间管理顾问服务

※提供大楼图则专业意见

※提供大楼设施专业意见

※提供大楼建材专业意见

※预估大楼管理运作成本

※大楼管理进度检讨、停车场管理建议

●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作

※建议制定租约条款

※订定管理守则

※员工培训计划

※财务预算

※用户搬进及装修期间的管理服务工作

※移交大楼单位与租户程序

※装修工程及物料运送控制程序

※保安控制

※进入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顾问服务

1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；

●节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

2、服务内容

1)提供大楼图则专业意见

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就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

2)提供大楼设施专业意见

就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

※大楼设施包括：

※电梯

※消防设备

※电气设备

※照明设备

※给/排水系统大楼自动化系统

※垃圾处理设备洗窗机设备

※后备发电机设备大楼广播系统

※停车场管理系统等

3)提供大楼建材专业意见

就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

4)预估大楼管理运作成本

就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

5)大楼管理进度检讨

本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；

就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。

6)停车场管理建议

依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：

※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。

※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。

※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。 (二)、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作

1、订定租约条款及管理守则

就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；

物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章；

除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。

2、员工培训计划

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本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。

1)员工训练课程

就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：

●业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)

●管理员工职责

●管理员工在物业管理中扮演的角色

●员工守则、行为及纪律

●物业专门名词介绍

●物业保安措施及辅助巡逻设备

●物业设施的定义及应用

●管理服务的目的及重要性

●移交及回收单位的程序

●防火知识及消防装置

●无线电通话机的应用

●物业管理的基准

●紧急事件处理程序

V水管爆破

V火警应变

V电力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及台风

V盗窃或抢劫

V处理租用户投诉

V处理可疑物体及恐吓电话

V偷车

V拾获财物

v发现租用户受伤或意外

v物业内违例或遗弃车辆

v急救学常识

V领导才能，组织能力及责任感等

对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：

V机电维护的措施及程序

V物业空调运作流程

V维修工具维护及保管

v物业设施的操作流程等

对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。

3、财务预算

现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性

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保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。

本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：

1)、管理员工薪律

V薪津及年终资金

V加班费

V劳工保险费

v制服及洗衣费

V员工训练

2)、维修及保养费

V升降机

V排水设备

V电器装置

V保安系统

V消防设备

V后备发电机设备

V给水设备

V楼宇维修

v大楼标志及指示牌

V电讯及广播

v大楼自动化系统

V垃圾处理设备

v清洗储水池

V卫生设备

V洗窗机

V停车场设备等

3)、公共事业支出费

V电力

V自来水

V电话

V杂项支出

V园艺保养

V节日布置

V大楼清洁

V管理行政

V会计稽核大楼账目

V大楼保险

V预留修缮基金

V管理经理人酬金

(三)、用户搬运期及装修期及装修期的管理顾问服务工作

从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会构成极大影响。本公

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司将提供有系统的搬运期及装修期的运作顾问服务。 该项运作服务包括下列各点：

1．移交大楼单位与用户程序

管理服务工作内容包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工与租户作移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内工程问题亦需要用户于一定时间内告知管理公司作适当修葺。此外，本公司将负责批阅用户提供的单位装修图则，并限定用户在审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。

2．装修工程及物料运送控制程序

为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运情况，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常操作，确保业主及用户的权益。本行将要求用户提供以下资料及相关费用：

●装修楼层／单位的证明

●二十四小时的联络人、电话、传呼机、手提电话号码

●承包商综合保险单资料

●公共第三者保险单资料

●估计装修工程日数

●装修物料运送时间表

●每日工作人数

●驻场主管联络电话、手提电话、传呼机

●装修期的临时水电供应与保证金及费用等

3．保安控制

此期间的保安顾问工作，将包括大楼内全部公共地方、走廊、机械室、空调室及楼梯等的保安评估。驻大楼管理处将严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。

4．运作控制

为防止大楼楼板承重超过建筑法规，公司应告知各用户有关资料，同时也要求用户向其提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期的电梯安排及运送方法等，管理处将制定适当程序及运作模式以配合用户的迁入搬运安排。

5．安全控制

本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守大楼订定的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处将制定特定条规进行监管，以策安全。

二、物业管理运作服务

本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务如下：

(一)物业管理运作服务

v大楼保险事宜

v大楼管理入力资源

V保安服务

V清洁服务

v维护保养服务

V财务管理

V租务管理

V停车场管理

V处理租户投诉

v园艺保养及节日布置

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V公共关系

v租户联系及管理报告

1、大楼保险事宜

本公司有专业人士提供认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值参考。该项服务将于大楼正式营运前提供资料与业主参考。

2、大楼管理人力资料

●配合大楼所需，聘请及培训合适员工负责日常管理，保安及维修等工作以确保高品质服务素质；

●制定员工编制表，当值时间表，员工手册及各项运作报告等；

●在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。

(二)管理运作组织表

就**物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下：

管理员工编制

职位 日班 夜班 工作时间

物业主管(1) 1 —— 0800-1700

物业管理员(5) 2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

维修保养员(1) 1 0700-1700(日)

停车场管理员(1) 1 0800-2000(日) (1)管理运作进程

①业主与**物业管理公司

物业管理的运作由业主委任**物业管理公司指定管理经理人，负责本物业的一切物业管理事宜，本行则直接向业主负责并需定期或每月提交管理报告和物业财务资料。

②**物业管理公司与驻物业现场主管／其他管理人员

本公司在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹及处理日常管理事宜。而其他管理人员也将配合大厦运作需要设置适当人员。本公司总公司物业管理部专责人员将会同驻物业主管定期与业主沟通及检讨有关各项管理运作事务。

②**物业管理公司与基层管理员工

各基层管理员工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配及训练，该级别的管理员工将着重选择有实质经验的管理人员，务求能配合日常管理事务运作。本公司将负责督导及培训各管理员工的专业管理知识，使其能在理论中实践实质管理工作。 (2)管理员工的工作细则

①物业主管

●技其职权所属，紧密监管其辖下各员工的日常工作；

●编制员工轮值表，作出精细安排，需要时调派适量员工当值，避免出现人手不足，或冗员过多的情况；

●每日呈交工作报告给公司物业管理部；

●主持每周工作会议，检讨工作表现，并籍此沟通各阶层工作人员；

●巡检其职责范围内的运作，以确保完成下列各项工作：

v清洁情况满意

v保安系统操作正常

V排水系统正常

V空调供应正常

V园艺摆设满意

v走火通路无障碍物阻塞

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V后备系统正常

●第一时间处理投诉，并确保事件已圆满解决为止；

●协助安排物业管理部负责人员探访广场承租户；

●遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥员工并控制场面；

●熟悉所有紧急情况处理步骤，台风预防措施、放火设施、紧急出路位置等。

②物业管理员

●按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线；

●随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定；

●绝对服从合理的工作指示：

●驻守岗位、巡视或监察物业范围，如发现任有可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管；

●尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人士支援；

●下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，并通知主管代安排接班。

②维修保养员

●按照主管指示执行修缮程序或其他应急职务；

●负责广场内一切维修工程，如经由上级认定要由指定承包商保养的例外：

●维修工程进行时，应尽量避免对用户造成不便；

●倘若工程进行时，涉及停电、停水、停空调时，需由上级决定，并发出书面通告预先通知；

●每日做好并提交工作记录以及各修缮纪录：

●领取工具时应填写申请表，及妥为使用，完工后应立即交回并及时记录；

●进行任何工作时，应以保证安全为原则：

●按时检查紧急系统，如抽水机、后备电力系统等。

④停车场管理员

●控制停车场管理系统及有关设施；

●记录日常进出大楼车辆资料及协调货运车辆上启运装卸货物工作；

●上／下班时协助疏导通道车辆流量：

●停车场内如发生意外，应知悉处理步骤；

●如发现有可疑人士在停车场内徘徊时，应立即呼唤其他管理员工到场协助；

●对停车场停放的车辆，如有警号长鸣时，应立即前往查看，并于事后记录一切，包括误鸣在内；

●未经主管同意，切勿代客停车；

●工作时必须穿上反光背心制服，以确保安全。

⑤清洁员工／承包商

●打扫及清洁所有公共地方，包括公共走廊、楼梯、电梯大堂、管理处、洗手间及天台等；

●清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类喉管、木器、金属品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾设备及烟灰缸等；

●所有公共地板打蜡；

●将废弃的用品收集及处置妥当：

●清洁及清除排水系统，以防堵塞：

●按照大楼经理／主管／组长的指示执行其他清洁职务或特别服务；

●所有在高空外墙工作之清洁员，必须配带安全设备，违者一律处以纪律处分：

●所有清洁工具、用品，均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被视为盗窃论，外包厂商工具器材例外。

3、保安服务

●聘请适合员工并辅以专业训练，依本公司以往经验，直接聘任管理售货员可免却因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性，缺乏归属感及对大楼的认知等。

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●本行将配合业主代表意见，拟定保安人员岗位，设立特定并适合**物业的保安制度及编制各相关巡逻路线图表等。

●为确保**物业的保安服务能达到预定的效果，本公司将定期与业主代表举行会议商讨大楼保安问题。

●在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求制定一套能符合大楼需要的保安计划草本供业主批核及确认。 4．清洁服务

●本公司将拟定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等；

●公司还将拟定清洁服务条款，以便进行招标所承包的清洁及垃圾清运服务；本公司凭借以往经验及曾经处理的大楼，定必能获得具有竞争价格的清洁服务合约，使业主能以合理费用而达成理想成效。

●本公司将备有适当报表监督清洁承包商日常运作，如查核清洁员工资历，监察清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规眼厂商的服务人数及清洁品质，罚则记录将定期审核以确定清洁费用的标准。

●本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商处理，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一厂商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共地方的清洁费用更有竞争能力。本公司将协助拟定租用户内的清洁服务细则及条款以期达到统一标准。

5．维护保养服务

●本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运作及保养服务。各驻大楼技工：将在高级技师督导下处理各项操作、维护及定期保养工序。

●本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的标准及品质定位，并备有各类保养报表以达到特定效果：

●选择适合的保养承包商处理定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司准备工程细则并通过核查程序，由业主核准后选定合适厂商。

●本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制定一套五年的长期修缮计划书，并由业主审核后开始施行。

6．财务管理

1)大楼管理预算案

●管理预算案主要针对大楼日常运作支出，作出评估并制定。经业主核准后，本公司将预算案作为大楼财务预算管理基准，由业主授权全责处理；

●依据预算案，本公司将建议管理处制订空调费及保证金金额。

2)处理支出帐目

●所有大楼内的管理运作帐目将由驻大楼经理审核后交由总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所订定的预估费用予以批核。

3)收支损益表

●本公司将每月提交大楼收支损益报告于业主批核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支帐目与应收帐款相对照，以供业主了解大楼财务状况；

●大楼收支损益帐寄每年由认可会计师稽核并存档作记录。

4)管理帐户

●本公司将在业主指定的银行开设大楼管理帐户，以备业主审核各项开支；

●除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有帐户，管理金额所获得的利息将归入大楼管理帐户，并特定专供使用于大楼的管理营运：

●本公司每日将提供管理帐户的银行收支记录及结存给业主以审核。

5)代收租金及管理费

●本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定银行帐户，并按时提交书面报告有关租金资料，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能依期收到租金款项；

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●除发出租金通知单外，本公司还将于每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理帐户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。

7．租务管理

●为保障业主权益，本公司在被为委任为物业管理经理人后，除前述协助业主订定的租约条款及细则外，还将在租用户租约期内，向他们提供有关执行租约条文的服务；

●在租约有效期内，确保租户遵从租约上所定理的条款，并作定期查核工作；

●如租户有欠租或不履行租务契约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取适当行动，以保障业主权益：

●在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订定新租约，提供市场的现值租金水平与业主参考及批核；

●当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单位，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。

8。停车场管理

●订定停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等；

●规划停车场的日常管理程序，制定停车场守则及车辆进出动线流程。

9．处理租户投诉

●驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理；

●本公司物业管理部主管级人员将连同驻物业现场主管定期友善拜访各承租户，做适当沟通：

●将所有租户的建议及投诉记录提供给以备业主查核及检讨。

10．园艺保养及节日布置

●安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境；

●在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在经业主核准后方才施行。

11．公共关系

●定期与大楼各业户沟通并搜集意见，维持双方友好关系，促使大厦管理运作更畅顺；

●与区内政府机关及有关团体保持联络，遏有特别时间或状况时能即时发挥作用。

12．租户联系及管理报告

●大楼管理处将定期发出通告，报导有关部门大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户；

●本公司物业管理部主管将定期拜访主要用户，以收集有关改善管理运作的意见及建议；

●本公司将于每月与业主举行例会检讨及报告管理进度，另有需要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题；

●本公司将每月提交详尽的管理报告与业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将期满的租用户名单，大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。 服务形式及费用

一、服务形式

(一)、顾问服务

本公司将在被委任为物业管理顾问期间，定期与业主、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度及检讨有关问题并提供专业意见。本公司建议服务期限由公司被委任开始至楼宇使用执照发放为止。

(二)、实质管理服务

本公司在楼宇使用执照发放后开始进行实质管理服务并直接与业主负责，派出管理人员进驻大楼提供建议书所确定的服务，并定期与业主举行会议，提交管理运作报告。本公司建议服务期限自楼宇发放使用执照开始，为期二年，开始二年合约完结则自动续约或变动方以三个月通知期终止合约。

二、服务费用

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(一)、管理顾问服务

为确立业主对本公司专业服务的信心，此阶段服务本公司将不收取顾问费用。本公司确信该项费用对整项发展计划的物业管理有积极的作用及帮助。

(二)、物业管理服务

依据建议书所提供的全面物业管理服务，(包括大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)自发出入伙纸委任期开始，公司将于每月在管理帐户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行检讨费用。

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第16篇：物业管理方案

物业管理方案

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目的前期物业顾问，同悦物业集合了一大批具备丰富管理经验、熟悉市场运作的专业人士，极力打造中原物管的卓越品牌。其业务范围涵盖住宅、写字楼的全委托接管，在接管的项目中，凭借先进的管理模式和精英团队得到的市场和客户的广泛认可，许多项目获得了省优、国优示范小区等荣誉称号。

一、城市之巅项目的服务设想

导入“一种理念”、完成“一个目标”、贯彻“二个体系”、坚持“四字方针”。

一种理念：

导入最新的城市文化管理理念──五步一法。 “五步”是指在物业服务中和业主深度接触的认识业主、了解业主、帮助业主、理解业主、感动业主五个关键步骤。 “一法”是指以满足业主成功需求为出发点的服务法则，通过贯穿在各个服务步骤当中的业主沟通进行了分析和阐述；

一个目标：星级物业管理优秀住宅小区；

二个体系：管理体系和服务体系

管理体系：按照ISO9001国际质量管理体系，规范各项物业管理基础服务的工作流程，严格控制服务标准，打造高品质的物业管理服务；

服务体系：引进和吸收星级酒店的服务理念，建立社区服务网络，提供物有所值、物超所值的服务项目，成为业主满意的好管家、

开发商满意的好伙伴、政府主管部门满意的好企业、物管企业满意的好朋友的四方共赢。

坚持“四字方针”：

“新”──管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。（清晨问候活动）

“精”──坚持精品意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。（秩序员出租车管理）

“细”──对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能，让业主满意。（保洁的电梯按键消毒）

“严”──在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，使委托方和全体被服务对象满意。

二、科技化住宅，一站式服务

1、4F式服务

全天候服务（Full Weather）

实行全天24小时、每周7天、一年365天不间断全天候服务，客服中心服务专线随时开通。

全过程服务（Full Proce）

从项目的立项开始，包括规划设计、施工建设、市场营销、接管验收、交付入住、装修管理等，站在物业使用人及后期物业维护管理的角度对项目进行全过程的管理。

全系统服务（Full System）

包括小区共用部位、供水、供电、供气、供暖、电梯、消防、安全防范等共用设备设施的维修、养护与管理。

全方位服务（Full Service）

设专业专职的客服人员随时为业主提供专业贴心服务，为满足业主与客户的需求提供全面的管理服务与增值服务。

2、SEN（信息、尊贵、亲情）服务计划

1）享受信息化新生活

建立大楼信息发布平台，设立公共信息服务，如天气情况，出行信息，主要新闻等。

2）建立个性住户档案

为个性需求业主建立档案，配备高素质人才，照顾需要照顾的人员等。提供全方位的居家服务，满足个性清洁、个性办公秩序、个性便利需求。

3）社区文化系列活动

倡导健康、高尚、享受的社区办公氛围，丰富办公人的文化生活，体现社区的人文情怀；

根据大楼业户群体特点，成立业主社区社团，如老年戏曲协会、棋艺协会、儿童乐园等。每一个采用自发组织形式，组织有影响力和号召力的人参与进来，形成持续的活动。

3、客户服务中心——一站式客户服务

设立服务中心和客服事务助理24小时热线电话，由客服中心事

务助理接听业主咨询、投诉、服务要求等等，并将处理情况及时反馈业主，并专人进行回访等等；

“客服事务助理”及“24小时服务热线” 作为信息的接收、处理、反馈、监督者，客户只要联系上他就可以实现信息的传达及结果的反馈，不必再与其它的服务实施机构对接。

4、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理模式

“即时服务”，成立“业主应急服务队”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，服务的快捷，业主满意。“隐性管理”是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，

5、“清洁无干扰”的清洁运作模式

对保洁人员的工作时间进行合理安排，使环境整治工作尽量不在业主上下班高峰时间进行。这种“清洁无干扰”的环境运作服务方式，让业主在宁静中享受清新愉悦的环境，是“人性化”服务理念的真实体现。

三、公共服务管理标准

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语；

巡检管理：每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

装修管理：将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；

供水：专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理；

供配电系统：建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行 操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；

共用楼道保洁：每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；

电梯及电梯厅保洁：保持电梯轿箱清洁，每日用吸尘器洗尘1次；

垃圾收集与处理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清洁，建筑垃圾定点堆放；垃圾日产日清；

安全防范人员组织：专职安全护卫人员，身体健康，体态良好；接受过相关训练。门卫：各出入口24小时有值班看守；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。巡逻：及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，其他：紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《国家示范小区标准》执行。

四、管理目标

物业管理服务各项指标

1.房屋及配套设施完好率：指标95%；

2.房屋维修、急修及时率：指标98%；

3.保洁率：达标95%；

4.维修工程质量合格率及回访率：标准100%；

5.项目内治安案件发生率：公共区域指标0；

6.业主有效投诉率与处理率：指标有效投诉率2‰以下，处理率100%。

7.绿化完好率：指标98%；

8.业主对物业管理满意率：指标95%；

xxxxxxxxx

2010年6月28日

第17篇：物业管理方案

物业管理方案

物业管理方案书写要求：

1、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置

根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

4、对本项目前期介入工作方案。

（1）前期物业管理工作计划方案和各项工作流程； （2）提出可行的前期介入服务方案。 （3）物业承接验收方案； （4）前期介入实施方案。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案；（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案； （3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案； （5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述； （7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案； （8）公共、公建物业及物业服务行为公开方案； （9）其他专项方案；

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施； （2）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施； （3）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施； （4）电梯故障的应急措施； （5）消防应急措施；

（6） 发生火灾的应急预案； （7） 发生公共事件的应急预案。

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、前期物业管理服务经费预算方案。

（1）按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项服务费用支出计划与数额预算方案；

（2）前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险的预测；

（3）针对物业项目列出年度盈亏情况； （4）项目增收节支措施

9、智能化设施的管理与维修方案。

10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

11、提供《临时管理规约》（《管理规约》）的建议稿。

12、

；

13、

。

第18篇：物业管理方案

物业管理模式

居住在XXXX小区中，不仅能提高住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我公司的管理方式主要分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2.管理目标：

2.1、公司所管理物业要求在接管后逐步达到县级（一年）、市级（二年）、省级或国家级（三年）物业管理示范小区（大厦）的标准；

2.2、管辖区内有责重大安全责任事故为０；

2.3、管辖区内有责重大刑事案件为０；

2.4、治安事件有效处理率为１００％；

2.5、入职一年以上的物业管理人员持证上岗率90％；

2.6、用户报修处理及时率９５％以上，今后三年每年递增０.５％；

2.7、用户维修项目回访率１００％；

2.8、共用设备、设施完好率98％以上；

2.9、对部门/管理处的有效投诉每月不超过２起，有效投诉处理率１００％，有效投诉处理满意率９５％；

2．

10、顾客满意率90％以上，今后三年每年递增０.５％。

3、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

4、实施措施

4.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。

4.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

4.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

4.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

4.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

4.6在智能化管理上加强各方面工作

4.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

4.8开展卓有成效的社区文化活动

5、管理手段

5.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

5.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

5.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

5.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

5.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

5.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

、服务中心组织架构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。

D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：

A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏

花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3．1物业处项目经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；

3．2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；

B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；

C.负责对本中心员工各类考核；

D.向管理处经理提交各岗位用人计划；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；

3．3绿化保洁部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必

要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．4秩序维护部主管岗位职责

A、负责秩序维护员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高秩序维护人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；

D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责秩序维护部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；

I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。

3．5工程维修部主管岗位职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；

H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．

6、客户服务部主管岗位职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传

递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；

D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

第19篇：物业管理方案

3.4 XX广场物业管理方式、工作计划及物质装备

3.4.1物业管理方式

指挥机构 执行机构

（主任） （各部门主管、专业人员）

监督机构

（主任和公司物业部）

反馈渠道

3.4.2 XX广场工作计划

前期介入计划

序号 项目 工作内容 计划时间

1 签订物业管 中标后十天 理服务合同 签订物业管理服务合同

2 参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX 中标后进驻

设计与建设 广场情况。 到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。 系，参加工程例会，了解工程进度。

C、就物业管理方面，对XX广场当时

阶段提出专业建议。

D、参与现场施工管理及各类设备的选

型与调试。

3 在建物业前 A、全面介入在建物业的施工。 中标后至物 期介入工作 B、向项目部提出合理化建议。 业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。 D、分专业工种全面熟悉物业。

4 组建机构 A、人员招聘。 物业交付使 B、人员培训考核。 用前三个月 C、人员上岗及试运行。

5 办公后勤 A、管理用房及办公用品配置。 物业交付使 B、安排员工用房。 用前二个月 C、物资配备。

6 制定与完善 A、严格按照ISO9000质量管理体系标 物业交付使

各项章制度 准，制定符合XX广场管理处的各 用前3个月 项操作规范

B、结合XX广场实际情况，对各项

操作规范进行调整完善。

前期介入工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间

7 物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格进 物业交付使

接管 行审查。 用前一个月

B、对不合格项目备案，并督促责任

部门整改。

C、进行复验。

D、符合接管标准后办理书面移交手

续。

E、制作XX广场的“备忘录”。

A、配合开发商进行有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、协助进行宣传推广8 销售配合

入伙阶段工作计划

序号 项目 工作内容 计划时间

1 入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使

电信、银行等有关部门取得联系， 用前后三个 开展有关工作。 月 B、各项入伙资料文本的准备。 C、明确入伙流程及各岗位职责。

D、与开发商共同策划举行入伙仪式，

入伙现场的准备。

E、入伙手续办理。

2 初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付

调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月

流。 内

B、针对业主合理意见，进行纠正措施。

C、回访与回馈意见收集。

2 二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。 物业交付使 B、装修手续办理及装修服务。 用起 C、装修施工工程监控。

D、装修工程验收

4 档案建立与 A、收集业主资料归档。 物业交付使

管理 B、各类图纸资料的装订归档。 用起

C、建档与运用。

5 配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售， 物业交付使

及时将顾客信息反馈给销售部。 用起

B、协助销售部、工程部做好售后服务

工作。

管理期内工作计划

管理期 主要规划项目 备注

第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司

符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作 进驻之日全

规范。 面交付一年

B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物 内

业管理相关政策法规。

C、全面导入CI识别系统。

D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。

E、员工系统培训开展。

F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

G、按照年度社区活动计划，开展适合XX广场特点

的社区活动。

H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。 I、管理水平达到市优标准，

J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，

尽最大力量满足业主需求。

第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。 用二年内

B、开展各项便民服务活动。

C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。 D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居

住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申

报。

E、装修计划制定。

G、个性化服务的提供和推广。

3.4.3XX广场物质装备

u 物业管理办公、商业用房配置

XX广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米

u 行政办公用品

序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批 1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4

办公用房，532平方米商业用房。 11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1

u 保安设备

序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24

u 清洁设备

序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1

u 工程维修设备工具

序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1

Ø 3.5 XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理 3.5.1机构设置与职能分布

行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。

物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。

客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。

财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。 3.5.2XX广场人员配备

坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。 人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 管理处主任 1 2 管理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户服务部主管 1 5 行政事务主管 客户服务部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案管理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12

15 工程人员 7

3..5.3 人员培训

培训的意义：

l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。

培训的目标：

l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。

通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。

培训的方式：

l XX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。 第一步：岗前培训

物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。。 第二步：在职培训

完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。 第三步：提高培训

在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。 培训课程：

l 管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。 （1） 基本物业管理概况 （2） 管理处的具体运作

l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。 （1） 客户服务准则 （2） 电话用语、礼貌培训 （3） 客户接待礼仪 （4） 客户投诉 （5） 客户管理

l 工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。 （1） 物业接管验收 （2） 二次装修程序控制 （3） 设备保养和维修

l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。 （1） 保安准则及工作纲要 （2） 保安仪表、行为及纪律

（3） 处理投诉及对客户的礼貌和态度

（4） 保安消防装备使用

（5） 保安消防智能化系统的使用及维护 （6） 紧急情况的处理办法 （7） 火灾事故的处理办法

（8） 车辆、人员出入控制 （9） 事故纪录 （10） 法律、法规 （11） 队列操练

l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法 （1） 清洁流程和标准 （2） 清洁、绿化器材和物料 （3） 检查标准 （4） 绿化管理

3.5.4 XX广场管理处人员管理

人员管理的原则：

l XX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。

l 全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。

录用、培训和淘汰：

l 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。

l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。 l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。

l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。 l 员工调动、辞职和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。

考核方法：

l XX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。

l XX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。

l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。

l 考核、奖惩和工资调整（略） 考勤制度（略） 员工考核标准（略）

员工形象：

l XX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。

l XX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。

员工手册（略）

第20篇：中国住宅物业管理企业经营现状分析

住宅物业管理企业经营现状分析

发布: 2009-1-13 00:34 |作者: 网络转载 |来源: 网络转载 |查看: 398次

一、物业管理行业的发展概况

1981年3月，以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立，并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理，向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今，全国共有物业管理企业达3万多家，从业人员超过300万。20几年的历程，物业行业的整体发展并不均衡，特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好，物业管理覆盖率较高，像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上，上海、北京也分别达到90%和70%以上，中、小城市发展态势较缓，西北、东北地区落后于全国其它地区。

从经营效益上看，非居住物业如：商业物业、工业物业及其它类型物业都有效益，有的还较可观，其中以写字楼、商厦、酒店物业等为主要代表。而起步时间最早的住宅物业，由于涉及面广、产权多元化、地区发展水平差异大、业主消费观念成熟度不一以及法规不健全等因素，至今也是问题多、投诉多、矛盾大的一类物业，经营效益较差。据统计，住宅物业的收费率高的地区平均在70%左右，低的地区平均不到50%，甚至更低。有报告显示，在起步最早，市场化程度最高的深圳，物业服务行业的平均利润率已经降到5%以下，住宅物业行业整体处于微利甚至亏损状态。

二、住宅物业的经营现状分析

1、沈阳市住宅物业基本现状

考虑到地域不同、发展进程不同等因素，不同区域的不可比拟性，这里仅以沈阳市为例来说明。

沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步，经过十余年的发展，物业管理已基本成型，初具规模。到2006年，已建成住宅区3326个，建筑面积10825万平方米，其中，具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个，建筑面积2556万平方米，占全市住宅总面积的23.6%，全市登记注册物业企业536家，开发企业设立的物业管理企业176家，从房管部门和单位后勤部门转制的81家，从业人员3万余人。起步较早的，包括华新国际－"河畔花园"在内的四个小区，在1996年就被建设部授予"全国城市物业管理优秀示范住宅小区"至高荣誉称号。

根据行业调查资料显示，全市规范化的物业管理住宅区收费率为70%左右，普通住宅区仅为38%。较低的物业收费比率、偏离市场实际的收费标准，导致沈阳市住宅物业在基本成型，初具规模的状况下，处于微利乃至亏损运行状态。

2、沈阳市部分高、中档物业公司管理项目及运营情况分析

表一：部分高、中档物业公司管理项目概况

物业项目

分析条目 万科物业 银基物业 豪森物业

新城物业

河畔新城 备注

紫金苑 金色家园 东方威尼斯 格林豪森 格林自由成

建筑面积 50，000 150，000 200，000 130，000 89，000 100，000平方米户数 245 990 1122 600 1034 806 户

收费标准 2.10 1.50 1.50 1.80 1.50 1.50 元/平米

电梯数量 9 29 60 14 7 6 个

职工总数 22 75 161 64 48 70 人

平均工资 900 800 750 800 800 900 元

经营收入 100万元 216万元 270万元 225万元 128万元 144万元 万元

电梯外维、

人工费用 43万元 133万元 268万元 108万元 79万元 126万元 万元

盈亏预估 略盈 亏 亏平亏 亏 ―

备注：

1、平均工资以保安员工资为基准，附加费按工资标准62.6%计；

2、人工费占总费用50%计算，常规人工费占总费用在40%--60%之间；

3、考虑收费率和收费面积比建筑面积少等因素，总收入按建筑面积80%计；

4、电梯外委维护费450/月计。

高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月2.00元/平方米以上。其它基本是在每月1.00元/平方米－2.00元之间，平均收费在每月1.5元/平方米，个别超过每月2.00元/平方米的收费也是把能耗和维护成本较大的电梯费用包括在内，如我们华新地产开发的"河畔花园"、万科地产开发的"紫金苑"、银基地产开发的"友谊花园"等。

从经营上看，老住宅区由于配套项目自管多，设备设施服务年限较长，维护成本逐年提高等一系列原因，很难有赢利。系统内的华新国际－"河畔花园"就是此种类型。

即使新建住宅，也受政府物业收费价格限制、收费率、配套设施的配置不同而较难赢利。我们仅以系统外沈阳银基地产开发的"东方威尼斯"为例说明：

目前该项目由其下属的银基物业项目管理处管理，现有住户1122户，建筑面积约20万平方米，收费面积15万平方米。每月物业费1.5元/平方米。由多层、小高层和高层建筑组成，共计60部电梯（房屋销售卖点），现有物业员工161人，其中70余人为保安人员。

现以保安人员750元/月的工资为平均工资基数计算，每人每月工资、社会保险和按规定提取的福利费为750＋750＊62.6%＝1，219元，仅人工费支出每年为：1，219＊161＊12＝235.5万元，

60部电梯每部外委维护450元/月，年支出总额为32.4万元，

两项费用合计：267.9万元。

而年物业费收费按100%收缴计算，收费总额为150，000＊1.5＊12＝270万元。仅人工费和电梯费两项再加上5.55%的营业税金，已经大于物业费收入，可以看出现阶段该项目根本没有赢利可能。

目前依靠开发商或明或暗的补贴，保持着较好的物业管理服务状态，"东方威尼斯"的房产销售是红红火火。假设该项目是以标准的物业市场模式，保持微利测算，就要向业主收取较高的物业管理费，不仅业主不能接受，可以肯定的是，"东方威尼斯"的房产销售也将会严重滞销。

3、造成住宅物业微利乃至亏损的主要原因分析

1）沈阳市所有大盘及品牌地产商开发的楼盘均为自己属下的物业公司实施物业管理服务，包括华新、万科、银基、新世界地产等。建立一流物业公司的根本目的是打造地产开发品牌和支撑房产销售，而内部实施或明或暗的补贴策略来维护物业运营和较高服务标准，以小投入赚大钱。

2）政府做善事，企业来买单。社保、医保、公积金等层层加码的福利让本就微利经营的物业企业呼吸困难。如沈阳市最低工资标准，2004年为320元/月，2005年为400元/月、2006年涨至550元/月，而物业企业正是处在劳动密集、低收入人群聚集的特征体内。材料、水、电等能耗费等刚性成本逐年增加，进一步加重了物业企业负担。如煤炭2003年平均采购价格为220元/吨，至2006年平均采购价格已上涨至320元/吨，每吨上涨达100元，连政府相关部门的收费如排污费、垃圾清运费、土地使用费、防空设施使用费等也是逐年提高或增项增收费用。物业成本大致可划分为四大部分：人力、公共能源、营运和管理费用。其中人力和公共能源所占比重最大，这些成本是物业服务必须支出的，也是近几年涨幅较大的，靠住宅物业企业自身经营难以消化。

3）住宅物业涉及千家万户，政府在制订价格政策时考虑物业管理基本情况和服务水平相适应的并不够，而往往考虑民众经济承受力、社会稳定和其他方面因素较多。大部分的社会舆论关心的是企业服务质量如何，投诉解决如何等问题，较少从服务价值和收费标准相符的角度去研究和关注物业管理。

导致的结果是：本来作为市场经营模式运行的物业企业完全应按着市场机制水涨船高地提高收费标准，但要想提高一分钱的收费，不仅要政府批准，更要在批准前得到全体业主的

同意，随行就市的价格调整难于上青天。

4）人力资源匮乏，目前的城市，住宅开发项目多、服务人员需求量大，到处在闹"保安荒"、"清洁工荒"，这也直接导致企业的人力招聘、培训等诸多成本的增加。

5）物业企业承担着过多的社会责任和风险，来自于业主及房屋质量等方面的各类矛盾很轻易地就转嫁在物业公司身上，企业承受着一些不堪之重和额外的成本支出。

6）无法实现效益和收益的物业企业，如果没有开发商的支持，结果是人才难留，优质服务难以保持，收费率进一步下降，并形成恶性循环，无法实现健康运营和扩张。

四、住宅物业管理的重要贡献

1、社会效益、环境效益显著

住宅物业管理伴随着房地产业的发展而产生，在推动和美化城市建设，促进社会的和谐和稳定，为千百万业主和家庭创造了绿、静、美、安的居住空间方面贡献巨大，3万多家企业，300余万就业大军，其社会效益、环境效益显著。

2、创建品牌住宅物业管理公司，为地产的持续开发起到了保驾护航作用

沈阳市的住宅物业管理公司绝大部分有开发商背景，知名的地产开发项目均属此类型，如万科地产、银基地产、新世界地产、一方地产、城建地产、格林豪森地产、新湖北国之春地产以及我们华新国际地产等，均由自己组建的物业管理公司对所开发项目提供物业管理服务。开发商出于地产品牌创立和房产销售战略考虑，制定的收费标准适中或偏低，并给予适当补贴，来弥补物业公司的亏空。由于物业公司与开发血脉相连，企业文化、服务理念得到很好传承，其规范化、标准化、程序化的管理服务模式也深入人心，在业主和业界形成了良好的服务信誉和口碑，得到消费者的认同和信赖。

我们知道，万科地产从进入沈阳房地产市场，就一直由万科物业跟进实施物业服务，其模式已成为业界的旗帜，消费者更是推崇有加。

再如新湖北国之春，属分期开发地产项目，总建筑面积50万平方米。其采取超低物业收费标准(0.9元/平方米.月)，高标准服务策略，迅速打开了市场，形成了品牌和服务效应，其房产的平米均价从2005年10月的2，700元，一路攀升至如今的4，500元。规范化、品质化的物业管理服务，在房地产的持续开发过程中发挥着重要的支撑作用。

3、通过创建住宅物业服务品牌，为开发商带来了高附加值的销售业绩

看万科：万科在于洪郊区开发的四季花城，均价为4，700元/平方米，正在热销中的万科新榆公馆，地处远郊浑南榆树台，均价为4，500元/平方米，平米售价均比同区域相近楼盘高出1，000多元，除了房屋质量、品牌知名度、房型方面的原因，更主要的原因是适中的服务收费，高品质的物业服务带给消费群体的安全、舒心的居住享受。

再看华新：由华新物业实施管理的华新大厦写字楼，与华阳大厦写字楼隔街相对，均为

经过了数年的维护和服务运行，目前华新大厦销售均价为8，000元/平方米，华阳大厦销售均价仅为4，000元/平方米左右，均价相差很大。

表二：华新物业实施管理的锦绣山庄与相邻别墅的售价比较

项目名称平均售价(元) 物业费(元/平米.月) 售价差值(元)

锦绣山庄 9,000 3.00 0

信盟花园 7,000 2.30 -2000

花溪山庄 5,000 1.80 -4000

风凰花园 4,500 1.20 -4500

实践表明，华新国际通过对"河畔花园"的物业品牌打造，所形成的良好服务口碑，为之后的华新大厦、五里河大厦、锦绣山庄的租售带来了高附加值的销售业绩。

也正是依靠品牌住宅物业管理这一无形资产，使业主在房产购置上敢于出手，实现了地产开发企业的小投入大产出目标。

物业管理作为服务行业，它的健康发展与经济的增长、市场化程度、人们生活水平的提高、消费意识的不断成熟、收费率的高低有着密切的联系，这也决定了物业行业在相当长的时间内仍属于微利行业，甚至有亏损，不可能有暴利。我们确应以长远的、前瞻的眼光去看待现在的住宅物业发展和经营现实。

《住宅物业管理方案.doc》

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