浅议房地产税收一体化管理
内容提要：房地产税收管理中存在着征管手段相对滞后、部门之间沟通不畅、稽查力度不够等问题。目前，要加强房地产税收一体化管理。在一体化管理中，要明确一体化管理的范围，健全控管网络，强化管理力度。
关键词：房地产税收一体化管理
房地产业与国民经济的发展密切相关，被称为国民经济的晴雨表和风向标，在扩大内需和出尽消费方面发挥了巨大的作用，并成为推动国民经济发展 的一支重要力量和税收收入增长的重要来源，其税收贡献率已成为我国税收收入的重要组成部分。据统计：武汉市汉阳区房地产相关税收就由2003年的2377万元，增至2009年的2.61亿元，增幅达十倍。房地产业税收迅速发展的新形势，也为地税部门加强税收征管、提升管理水平提出了新的课题和新的要求。现就目前房地产行业的税收征管能力进行粗浅地分析，并就如何在现行管理体制下，通过整合征管支援，实现信息共享，加强部门密切配合，搞好各项征管环节连接，有效实施房地产税收一体化管理提自己的意见和建议，同仁共商榷。
一、目前房地产行业税收征管现状
由于房地产行业具房有运作环节多、投资金额达、时间周期长、社会影响面广、会计核算复杂等特点，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控制存在较多漏洞，以致于房地产行业税收流失相对严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产税收征管工作中，较为突出的有以下几个方面的问题：
（一） 征管手段相对滞后。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征
管难度加大，再加上税务部门征管手段落后，管理人员业务水平参差不齐，使得房地产行业的税收征管存在较大的漏洞，存在着施工企业不开具建安发票无法确定工程成本;房地产公司不开具销售部动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入等。其主要原因一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中后期涉及企业所得税、土地增值税等。在日常的税收管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税、土地增值税的管理；二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大；三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算镇守等，而土地增值税则由于计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞；四是发票控管力度不强。
（二） 稽查力度不够到位。税务部门对偷逃税等违法行为打击力度不够，稽查工作力度不
到位，极大影响了房地产税收的稽查管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头稽查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作。给那些少缴、不缴，甚至偷逃税款的人有机可乘。另外，对偷逃税的处罚不严。虽然刑法税收征管法对偷逃税的处罚不严。虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为没有明文处罚的规定，但在世界工作中，税务部门收到政府部门的干预及其他因素的阻挠，往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存在侥幸的心理，造成税收的流失。
二、房地产税收一体化管理的建议
（一） 明确适用范围。房地产税收一体化管理范围包括土地使用权转让、房地产开发项
目的立项开发、施工建设、房地产出租、房屋装饰装修、二手房买卖等环节产生并由地税机关征收管理的相关税费。具体包括：营业税、城市维护建设税、教育费附
加、地方教育发展费、提防费、价格调节基金、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等。
（二） 健全控管网络。房地产税收一体化管理，应建立在政府各职能部门之间管理的一
体化上，通过对房地产管理相关信息（土地交易、使用权登记、城市规划、开工许可、营销许可、二手房交易等）的共享，实现网络监控、项目跟踪的综合管理，应以先税后证（即先向地税机关缴纳相关信息税收、后办理产权证书）、以票管税为先导，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人的宗旨，通过部门配合、环节控制、实现房地产税收的有机衔接，进一步达到房地产效易环节地方税收“一窗式”征收和专业化、信息化、规范化管理，同时依托计算机网络，建立健全统一的控管网络。
（三） 你说你唉了不该唉的人，你的心中蛮是伤痕，你说你犯了不该犯的错，心中满是悔
恨，你说你尝尽了生活的
（四） 强化管理力度。积极推进收科学化、精细化管理，具体从以下几个方面入手：一
是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业的纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业，做好纳税辅导工作，帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业正确核算成本、结转利润、纳税申报等；二是完善“以票控税”办法。把房地产企业经营过程中涉及的建安税、检查发票房地产营业税、土地增值税印花税和企业所得税等全部纳入税源监控，对房地产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号等级台帐，一栋一帐，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售请款，实施税源监控；三是加强发票管理工作，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚；四是加大税收稽查力度。抽调骨干人员负责房地产税收管理，打击涉税违法行为。切实推行税收管理员制度，纳税评估制度，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
