房地产行业税收稽查主要内容
1、营业税方面，对房地产开发企业重点检查以下内容：
（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理。
（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。
（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
（6）通过对房地产企业\"企业利润分配\"及\"营业外支出\"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
（7）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。
（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。
（9）其他营业税涉税问题。
2、企业所得税方面，重点包含以下几个方面的内容：
（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的有关规定。
（2）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。
（3）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
（4）房地产项目中建造的各类营业性的\"会所\"是否按规定作为固定资产管理。
（5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
「分析」
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）不仅大幅度提高了预售收入的利润率，而且对开发企业如何计征所得税做出了详细的规范，在很大程度上提高了房地产开发企业的实际税负。该文件准确的规定了开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认、开发产品视同销售行为的收入确认、代建工程和提供劳务的收入确认、成本和费用的扣除问题等，解决了以往因房地产行业财务核算的特殊性而引起的无法准确计算应税收入和成本费用的问题，纳税人须严格按照31号文件的规定正确处理企业所得税的纳税申报。
房地产企业的税前扣除项目一直是税务机关稽查的重点，每年的房地产行业的税收稽查均会列入检查内容，房地产企业须充分认识其重要性，准确进行各种费用、支出的列支。在这里需要着重提醒大家的是各项跌价准备金、投资减值准备要作纳税调整；土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费要按成本对象进行归集；成本对象完工后实际发生的费用要全部计入当期销售成本；期间费用要按规定的范围和标准进行扣除，不要因为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本等。税务机关在日常检查中常常发现很多上述的这些情况，通常会按虚列成本处理，根据案件的具体情况进行处罚，希望房地产公司能够及时处理上述隐患。
今年的检查将会所列为了检查重点。随着房地产项目配套设施的完善，大量的开发项目都配套完善了会所，对于会所如何进行税务处理，大量房地产企业的财务部门采用了不同的处理方法，对房地产项目中建造的各类营业性的\"会所\"，税务机关要求按规定做为固定资产管理。
今年税务机关要求对构成房地产成本的各类费用严格审核，特别提出了要防止使用虚假票据支付费用。使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发公司逃税惯用的伎俩，现在税务机关越来越重视对各种票据的检查和监督。
3、个人所得税方面，包含以下几个方面的内容：
（1）重点检查扣缴义务人是否按规定实施全员、全额代扣代缴义务。将房地产企业的经营者作为重点检查对象，房地产企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。
（2）扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。
（3）检查房地产企业个人股东报销与生产经营活动无关的费用，包括消费性费用和财产性费用；检查个人股东的借款情况。
4、土地增值税方面，包含以下几个方面的内容：
（1）是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。
（2）增值额的计算是否正确。
（3）对普通标准住宅的界定是否符合要求。 （4）是否按规定办理土地增值税清算手续。
5、印花税方面，将重点检查如下内容：
（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。
（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、土地使用权转让协议、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
6、房产税方面，包含以下几个方面的内容：
（1）房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
（2）对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。
（3）外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。
「分析」
房地产开发企业除了注意上述三项情况外，还应注意以下的细节：
1）、自行建造的应税房产交付使用后，不能长期挂\"在建工程\"帐，既不办理竣工结算，也不申报缴纳房产税；
2）、固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产应及时缴纳房产税；
3）、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。
4）、不能将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；
5）、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分应按规定增加房屋原值，计缴了房产税。
税务机关对房地产的税务稽查，一般会对各个项目分开进行检查，以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。对于同一企业同时存在多个项目的，由于各项目间可能存在交叉往来，税务机关也会对其综合检查。税务机关在进行税务稽查时，一般使用以下常用方法：
1、收集原始资料和数据
税务机关收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表等。税务机关通过对以上表格数据的登录，掌握房地产项目开发的实际情况。
2、数据间的逻辑关系分析
税务机关在掌握有关数据的基础上，对数据间的逻辑关系进行分析。如发现企业提供的资料存在疑点，则须作进一步检查。
例如：
开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，如果企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有差距，则会被税务机关怀疑；
查看建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额；
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与账面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与账面收入是否存在差额。
3、整体测算
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，税务人员寻找工作的切入点有一定难度，所以一般都会通过整体测算，通过合理方法以及手中掌握的行业整体平均水平数据，对比分析企业成本构成比例的合理性。
例如：根据同行业同一性质房产的平均建安成本比例，与企业的实际比例进行比较；土地契税、土地出让金、房屋产权交易费等，都是按照一定比例征收的，可测算企业比例是否合理，通过与其他政府部门的信息共享，掌握企业情况是否属实；再如配套的费用，根据本地水平进行测算，包括：人防基建费、市政建设配套费、墙改费、公共建地费、渣土处理费、煤气、天然气集资费、规划验收费、房屋产权交易费、代收业户维修基金等。
4、实地核实
税务机关如通过数据测算发现疑问，或进行例行检查需要，可对房地产企业进行实地检查，通过深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面及有关资料可能存在的疑点。
5、账内检查与外调相结合
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此税局会考虑对与房地产公司往来账账载金额大、且业务往来频繁的单位，进行重点外调核实。
6、对往来账户检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款” “其他应收付款”进行重点审查，对往来账中挂账时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。
7、营业税计税营业额的检查
企业收到购房款时，可能将其计入预收账款科目，也可能直接进入主营业务收入科目。
有部分房地产企业只按“主营业务收入”来计算缴纳营业税，预收款部分收入没有计提缴纳营业税。但根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，税务机关在计算房地产企业当期应纳税营业额时，会以“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和作为基数。
需要注意，由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，应减去“预收账款”账户本期借方发生额。
