物业服务项目招标投标评标实施方案
第一条 为进一步规范物业服务招标投标活动，保护招标人、投标人合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省招标投标条例》、《评标委员会和评标方法暂行规定》(国家七部委12号令)以及相关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本方案。
第二条
本方案适用于本市行政区域内进行物业服务招标投标的各类物业服务项目的评标活动。
第三条
招标人或其委托的招标代理机构（以下简称招标人）制定和实施评标、定标办法时，应当遵循公开、公平、公正、科学、合理、择优的原则，不得含有倾向性或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的竞争。
第四条
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人代表1名，其余为技术、经济等方面的评标专家。评标专家在开标前半小时由招标人在盐城市物业服务评标专家库中按程序随机抽取确定。
第五条 评标可以采用经评审的最低合理投标价法、综合评估法以及法律法规允许的其他评标方法。经评审的最低合理投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。
第六条 招标人在制订招标文件过程中，可根据物业项目的实际情况，选择以上较为合适的一种评标方式，经物业服务招投标管理部门备案后写入招标文件。招标文件中所确定的评标方法，不得随意修改。
1 第七条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统的评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
第八条 采用经评审的最低合理投标价法进行评标的，评标委员会不仅要审查投标是否能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；是否能够满足招标文件的实质性要求，而且还要审查投标报价是否存在漏项或者缺项，是否明显低于市场价格，是否符合招标文件规定的安全、质量标准；同时，还要从技术和经济相结合的角度，听取投标项目经理的现场陈述。对物业服务项目内容是否完整，服务方法是否正确，服务方案和技术措施是否合理、可行，单价和费用的组成、工料机消耗及费用、利润的确定是否合理，主要服务质量是否合理，有无具有说服力的证明材料、投标人及项目负责人业绩、社会信誉等方面进行重点评审。在充分发挥招标投标机制实现社会资源合理分配的同时，要更加注重防止恶意的、不理性的“低价抢标”行为，维护正当的竞争秩序。
第九条 采用综合评估法进行评标时，必须按照先评技术标、后评商务标、再现场答辩的顺序进行。
技术标是指：对招标文件提出的实质性要求和条件的响应性、服务方案以及对招标文件中特殊技术性内容的承诺内容。
技术标可以暗标的方式进行评审，暗标标书的具体编制方法应在招标文件中予以明确。
商务标是指：除技术标内容以外的其他所有投标文件部分。商务标中的报价评标可采用下列方式中的其中一种进行：
（一）经评审的合理最低投标价法；
（二）加权平均标价固定下浮率法;
（三）加权平均标价随机抽取下浮率法； (四)法律、法规所规定的评标办法。
2 现场答辩是指：要求投标的项目负责人就技术标和商务标的有关问题进行现场答辩。
企业和项目经理业绩是指：经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的各种奖项。
第十条 评标委员会应当按照下列要求和程序进行评标：
（一）熟悉招标文件的各项要求和规定：评标委员会在评标前应了解招标文件的全部内容（包括物业项目的详细情况），学习评标方案及相关规定。
（二）初步评审：评标委员会审查各投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应，并逐项列出各投标文件的全部投标偏差。对符合招标文件实质性要求，但在个别地方存在遗漏或者提供的技术信息、数据等方面有细微偏差的投标文件，书面要求投标人提供不会对其他投标人造成不公平结果的书面补正；对于重大偏差，应严格按照《评标委员会和评标方法暂行规定》判定为无效标书。对于被判定为无效标书的投标人，评标委员会应充分听取投标人关于无效标书的陈述和解释，并让投标人签字认可，投标人拒不签字的，应由评标委员会记录到评标报告中。
（三）详细评审：评标委员会应根据招标文件所确定的评标办法和评标标准，对投标人技术标、商务标做出详细评审和比较。
对投标文件中含义不明确的内容应要求投标人做出澄清或者说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；也可以通过陈述的方式，对投标文件不清楚的地方进行澄清，其陈述内容必须由投标人签字确认。
（四）向招标人提出书面评标报告：评标报告由评标委员会负责人书写，评标委员会所有成员签名。评标委员会成员拒绝在打分汇总表或评标报告上签字且不以书面阐述不同意见和理由的，应视为同意评标结论，评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。
（五）推荐中标候选人与定标：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐中标候选人。招标人应当在15日内确定排名第一的中标候选人为中标人，并在30日订立书面合同。
（六）中标结果应在《盐城市公共资源交易网》、《盐城市住房保障和房产管理局网站》上公示三个工作日。
第十一条 本方案自2018年1月1日开始执行。
4 附一：
物业服务项目招标公告（范本）
一、根据《中华人民共和国政府采购法》等有关法律规定， （招标单位名称） 决定对 （项目名称） 进行公开招标。
（招标代理机构名称） 受 （招标单位名称） 的委托，具体负责本项目的招标事宜。
二、项目概况
（1）项目名称： （2）项目编号： （3）项目地点： （4）招标方式： （5）采购内容：
（6）资金来源： （7）招标范围：
（8）项目投资金额： 万元/年 （9）服务期限：服务期 年
三、申请人应当具备的主要资格条件及要求：
1、投标申请人须在中国境内工商行政管理机关注册的从事物业管理服务的独立法人资格，具有独立订立合同的能力，近三年内没有严重违约和重大质量问题，未处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产等状态；
2、投标申请人资质要求（依法须经批准的项目，按相关部门批准或文件要求执行）及业绩要求，下列可选：
①在项目所在地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会备案； ②在投标申请人注册地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会的年度测评要求；
③物业项目类型管理经验要求； ④项目规模要求；
⑤经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求。 ⑥财务盈利能力的要求；
5 ⑦其他法律法规允许的要求。
3、项目拟任负责人的要求，下列可选：
①必须为投标人本单位正式职工，持有本单位的社保证明； ②学历要求； ③年龄及身高要求； ④技术证书要求； ⑤管理经历要求；
⑥经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求; ⑦其他法律法规允许的要求。
4、项目拟任主要技术管理人员要求,下列可选：
①必须为投标人本单位正式职工，持有本单位的社保证明； ②学历要求； ③年龄及身高要求；
④技术类别及证书要求：土建工程类、高压电工、低压电工、消防安全、绿化等技术职称或技术证书；
⑤管理经历要求；
⑥经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求; ⑦其他法律法规允许的要求。
5、由投标申请人单位需要出具（所在地检察机关预防职务犯罪部门出具无行贿犯罪档案查询结果证明）。
6、投标申请人应当满足《政府采购法》第22条之规定的各项条件。
7、本次招标一律不接受联合体投标。
四、投标保证金
五、投标保证金交纳帐户信息
六、报名及招标文件的获取：
七、本项目对投标申请人的资格审查采用( 资格审查方式 ),必须提供下列资料原件及复印件：
八、本招标项目采用的评标方法：
九、投标时间、开标时间和地点：
1、投标时间段：
2、开标时间：
3、投标文件提交地点：
十、投标前请关注事项： 十
一、联系方式 （1）招标人： 联系人： 联系电话： 联系地址：
（2）招标代理机构： 联 系 人： 联系电话： 联系地址：
（3）集中采购机构： 联系电话： 联系地址：
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综合评估法评标评分标准
一、分值设定
（一）技术标 50分
（二）商务标： 45分 （1）投标报价： 35分 （2）投标人及项目经理业绩 10分
其中违规、违纪按县以上行政主管部门或者其委托物业管理行业协会的认定扣分
（三）项目经理陈述及答辩： 5分。
如有设计或方案参与评标，则以上分值可作相应调整。但商务标最低不得少于60分。
二、评分方案
（一）技术标评分标准：
（1）标书中确定的服务质量高于招标文件要求的物业服务等级，内容详细具体、科学合理、措施可靠，组织严谨、针对性强，内容完整的，可得该项分值的95%以上；
（2）标书中确定的服务质量符合招标文件要求的物业服务等级内容较好、针对性较强的，可得该项分值的90％-95%；
（3）标书确定的服务质量目标低于招标文件要求的物业服务等级的应按废标处理。（如出现此情况，评标委员会所有成员应统一认定，并作出说明。）
物业服务方案各项内容评审，由评标委员会成员独立打分，评委所打投标人之间同项分值相差过大的，评委应说明评审及打分理由。
（二）商务标评分标准：
8 （1）投标报价：35分
开标三个工作日前，招标人公示标底价及最高限价，所有高于最高限价的投标人将不再参与评标，作无效标书处理。投标人如对标底价或最高限价有异议，应在收到标底价和最高限价一个工作日内，以书面形式向招标人提出异议。
最高限价为标底价下浮一定幅度，具体根据物业项目特性而定。 ①投标报价采用经评审的合理最低投标价法：
投标人的投标能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，得35分，其他各投标人的投标报价与经评审的最低投标价格相比，每高1%扣0.2－1分；投标人的投标报价低于经评审的最低投标价的，不再参与评标，作无效标书处理。
②平均标价固定下浮率法。
以有效投标文件的评标价算术平均值为A（若有效投标文件≥7家时，去掉其中的一个最高价和一个最低价后取算术平均值为A；若有效投标文件≥10家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算术平均值为A）；
然后将有效投标文件的评标价算术平均值为A下浮1-5%(招标文件中注明)做为评标基准价。
③平均标价随机抽取下浮率法。
以有效投标文件的评标价算术平均值为A（若有效投标文件≥7家时，去掉其中的一个最高价和一个最低价后取算术平均值为A；若有效投标文件≥10家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算术平均值为A）；
然后以招标人在开标现场随机抽取的有效投标文件的评标价算术平均值为A下浮率1－5%(招标文件中注明)作为评标基准价。
各投标报价与评标基准价相比较：每低1%，扣0.2-1分 ；每高1%，扣0.4-2分。不足1%的，按照插入法计算；当有效投标人报价中有60%以上的报价趋于一致时(相差在+-3%之内)，经评标委员会全体成员同意并报 9 招标投标监管部门后，可以改用经评审的合理最低投标价法。
招标人在制订招标文件时，应将商务标评标办法在招标文件中明确并报招标投标管理机构备案。
（2）投标人及项目经理业绩：10分
1、分值设定：
a、投标人的业绩
5分 b、项目经理的业绩
5分
2、评分标准：
由评标委员会成员依据下列证明材料予以打分： a、投标人的企业业绩，下列可选：
① 投标人行政主管部门或者其委托物业管理行业协会优质项目； ②物业项目类型（例如：住宅类、政府办公场所、公益性军事文化健身活动场所、商业类、城市综合体）管理经验要求；
③财务状况----可以直接用税收来评定 ④
⑤投标人在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市重点物业项目中，表现突出，受盐城市建设行政主管部门书面嘉奖或认定的，每次加 分，满分 分（满分不超过1分）。
以上累计总得分最高5分。 b、所报项目经理的个人业绩：
① 所报项目经理获得行政主管部门或者其委托物业管理行业协会优质项目；
② ③ ④
⑤所报项目经理在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市重点物业 10 项目中，表现突出，受市物业行政主管部门书面嘉奖或认定的，每次加0.2分，满分0.6分。
以上累计总得分最高5分。
3、业绩证明材料要求
投标人、项目经理业绩认定依据是以下证明材料：
①各项获奖证书原件或其证明文件原件,各项证明材料的有效期是指从发证或发文之日起至开标之日止。
②针对该项目经理的获得奖项以其获奖证书及文件中注明的项目经理为准。
③同一项目的奖项只计取最高级别奖项得分，不得重复计分。 （4）违规、违纪及不良行为记录扣分
投标人或其所报的项目经理一年内有违反有关规定，受到物业行政主管部门通报批评、行政处罚或发生死亡事故的予以扣分。
具体扣分标准如下：
①建设部行文，每项对其扣：通报批评0.30分，行政处罚0.35分； ②省建设厅、建管局行文，每项对其扣：通报批评0.20分，行政处罚0.25分；
③市级物业行政部门行文，每项对其扣：通报批评0.10分，行政处罚0.20分，不良行为记录0.10分；
④一年内投标人发生死亡事故且物业行政部门发文的每起加扣1分。 ⑤一年内投标人发生因拖欠员工工资等引发集访造成不良影响，经市物业行政主管部门认定的，每起扣1分。
具体扣分时效如下：
各项违规、违纪等行为文件有效期，是指从发文之日起至开标之日止。 以上
（一）、
（二）、
（三）项合计分数为投标人最终得分，计算时精确到小数点后两位。
银川市建设工程施工招标投标管理办法(附银川市建设工程施工招标评标办法)
