呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目
呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告
呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司
二○一○年十二月
目
录
第一章 概 述 .............................................................2
一、自然概况 ...........................................................2
二、社会经济概况 .......................................................3
四、土地利用现状 .......................................................3
五、土地质量状况 .......................................................4 第二章 土地定级与基准地价评估工作情况 .....................................4
一、工作目的和任务 .....................................................4
（一）工作目的 .........................................................4
（二）工作任务 .........................................................4
二、工作范围 ...........................................................5
三、工作依据 ...........................................................5
四、人员组成 ...........................................................5 第三章 土地定级估价工作步骤与进程 .........................................6
一、准备工作（2010年5月） .............................................6
二、资料收集与整理（2010年5月至7月） .................................6
三、外业调查（2010年7月至8月） .......................................6
四、数据处理（2010年8月至10月） ......................................7
五、质量检查及成果整理（2010年11月） ..................................7 第四章 成果说明 ...........................................................7
一、成果内容 ...........................................................7
二、成果特点 ...........................................................8 第五章 农用地地价成果的应用和建议 .........................................8
一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 .............................8
二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 .............................8 第六章 工作经验与体会 .....................................................9
一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 .........................9
二、团结的技术队伍是做好工作的基础 .....................................9
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告
前 言
开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。
此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。 1
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第一章 概 述
一、自然概况
（一）地理区位
赛罕区位于内蒙古自治区呼和浩特市城区东南部，地理坐标为北纬40°36´-40°57´， 东经111°40´-112°10´。分别与乌兰察布市、和林格尔县、玉泉区及新城区相接。总面积为100310.31公顷，是首府最大的城区，处于首府城区扩展的主要地区。辖区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市350公里。
（二）地形地貌与气候特征
呼和浩特市赛罕区境内主要为土默川平原地形，地势由北东向南西逐渐倾斜。呼和浩特市赛罕区属中温带大陆性季风气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点：冬季漫长严寒，夏季短暂炎热，春秋两季气候变化很大。最冷月气温12．7—16．1℃；最热月平均气温17—22．9℃。平均年较差为34．4—35．7℃，平均日较差为l3.5—13.7℃。日照年均1600小时。降水量：年平均降水量为335.2—534.6毫米，其地域分布是西南最少，年雨量仅350毫米。
（三）土壤特征
据第二次土壤普查，呼和浩特市赛罕区土壤类型较为复杂，共有 12 个土类。由于地形、地貌、气候、植被和水分条件的地域性差异，土壤分布具有明显的地域性和地带性特征。主要耕地土壤为潮土、栗钙土和栗褐土，平均有机质含量为 1.79% ，含氮 0.06—0.11% ，速效磷 3.7—9.2ppm ，速效钾79.8—157ppm ，耕作土壤养分含量普遍较低，不经培肥难以满足各种农作物稳产、高产的需求。
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（四）水资源
受构造、岩性及地貌的控制，地下水资源分布不均匀，除丘陵山区外，广大的平原区都埋藏有较丰富的地下水。水质较好，适宜于农田灌溉和人畜饮用，但水资源人均占有量低，属于水资源不足地区。
（五）植被
本区植被种类较为齐全。从北向南，由森令草原逐步过度为灌丛草原、草甸草原和典型草原。同时，草甸植被、盐生植被和沼泽植被相间分布。其中，典型草原植被分为四种类型：森林草原灌丛类型，丘陵草原类型，沙漠草原类型和低平草甸草原类型。山地阴坡、半阴坡部位，属于次生山杨白桦林区；山地阳坡、半阳坡部分，属于旱生灌丛林区。
（六）矿产资源
呼和浩特市赛罕区物产资源丰富，有多种黑色和有色金属及贵重金属矿产，而非金属矿产资源比金属矿产资源更为丰富。主要矿产有煤、泥炭、石墨、大理石、沸石、珍珠岩、等上百种。现已探明的矿产地170余处，矿点及矿化点128处。
二、社会经济概况
赛罕区位于呼和浩特市首府的东南部，总面积101977.12公顷，是首府面积最大的城区，辖1个自治区级开发区，6个乡镇，124个行政村，5个街道办事处，59个社会居委会。赛罕区总人口40.17万人(非农业人口25.14万人)，2009年，全区地区生产总值达到260亿元，同比增长15.7%；财政总收入突破40亿元大关，达到40.9258亿元，比市政府下达任务超收3.858亿元，同比增长48%；城镇居民人均可支配收入达到24440元，同比增长13.4%；农民人均纯收入达到9688元，同比增长14%；固定资产投资完成145亿元，同比增长25%；引进国内资金92.3亿元，同比增长55.6%；引进外资4588万美元，同比增长115%；社会消费品零售总额达到95亿元，同比增长18.9%。
辖区地理位置优越，交通方便，京包铁路、京包高速公路、110国道穿境而过，北京奥运会备降机场——呼和浩特白塔机场座落境内，已成为沟通北京、连接西北，通往各省的重要通道，交通条件十分便利。
四、土地利用现状
根据2009年呼和浩特市赛罕区第二次土地调查成果统计，呼和浩特市赛罕区土地总面积为101977.12公顷，耕地面积为47756.81公顷，占土地总面积的46.83%；其中水浇
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地面积为27240.77公顷，旱地面积为20516.04公顷，占土地总面积的26.71%和20.12%；城镇村及工矿用地面积为15132.99公顷，占土地总面积的14.83%；交通运输用地面积为2537.32公顷，占土地总面积的2.4%。
五、土地质量状况
近几年，虫害和气候灾害时有发生，耕地粮食产量略有下降的趋势。耕地附近植被林木稀少，不能拦蓄洪水，防风固土，造成水土流失和风蚀沙化，使土壤土层厚度变薄，表层质地变粗，蓄水保肥能力降低，生产力下降。所以加强田间管理，改善田、水、路、林是提高呼和浩特市赛罕区耕地质量的一个首要问题。
第二章 土地定级与基准地价评估工作情况
一、工作目的和任务
（一）工作目的
开展赛罕区农用地定级与估价工作目的在于全面掌握农用地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动赛罕区农用地使用制度改革向纵深发展。
随着土地使用制度改革的深化和社会主义市场经济体制的建立，农村土地市场的建设提上议事日程，农用地入市、农用地流转迫切要求开展农用地价格评估工作，要求对农用地这一资产加强管理，农用地估价是适应土地使用制度改革和土地管理发展的需要而开展的重要工作，具有很强的现实意义。首先，它是确定土地转包费、租赁费的依据。由于受多重因素的影响，我国部分农村地区出现了“有地无人种，有人无地种”的现象，要解决这个问题，就必须尽快把土地的使用权推向市场，使土地的合理流转制度化、正常化。其次，为确立合理的土地征用补偿费提供依据。
（二）工作任务
赛罕区农用地定级估价是根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分级别，为合理确定农用地的征收补偿费用提供农用地质量、空间等级范围和价格标准，为政府进行科学、合理、统一的农用地管理决策，优化和调控区域土地市场提供科学依据，保证征地制度改革顺利进行，理顺土地价格体系，培育完善土地市场，促进土地资产合理配置提供服务。
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二、工作范围
本次农用地定级及估价的工作对象和范围是赛罕区行政范围内现有耕地。2009年年末共有耕地47756.81公顷。并在赛罕区国土资源局、农牧水利局、统计局、交通局、建设局等相关单位的协助下，获得了此次评估的主要资料及其数据。
三、工作依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2004年8月28日）； （3）《内蒙古自治区实施〈土地管理法〉办法》（2000年10月15日）； （4）国土资源部《新一轮国土资源大调查纲要》； （5）《农用地定级规程》（TD/T 1005—2003）； （6）《农用地估价规程》（TD/T 1006—2003）；
（7）《关于部署开展农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2005〕 61号）；
（8）《关于部署开展2006年度农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2006〕78号）；
（9）《关于部署开展2007年农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2007〕143号）；
（10）《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）；
（11）《关于开展全区农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字〔2007〕622号）； （12）《关于印发农用地定级与估价技术方案的通知》（内国土资字〔2007〕121号）； （13）呼和浩特市赛罕区有关农用地的气候、土壤、地形、地貌、水文、区位、交通、土地利用、土地交易等自然、社会、经济资料；
（14）其它相关资料。
四、人员组成
为了有组织、有计划的完成赛罕区农用地基准地价更新评估报告，在赛罕区国土资源局领导的组织与带领下，由赛罕区政府和内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司合作，组建了定级估价项目组。赛罕区农用地的具体工作，评估工作委托内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司完成。
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第三章 土地定级估价工作步骤与进程
根据中华人民共和国《农用地定级规程》和《农用地估价规程》的要求，土地定级估价工作具体划分为以下阶段进行。
一、准备工作（2010年5月）
主要工作是建立领导小组和工作小组，人员培训，制定工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员的具体分工，并集中进行培训。
二、资料收集与整理（2010年5月至7月）
赛罕区农用地定级基础资料包括：赛罕区农用地分等资料（文字、图件、表格、图片等资料）、农用地区位条件资料和土地利用条件资料、土地经济条件资料和其他相关资料，资料的形式包括：文本、图件和各种数字化成果资料。资料的类型包括文本、图件等。对定级工作进行和定级结果准确性有决定作用的资料为：
1、赛罕区土地利用现状图
2、赛罕区行政区划图
3、赛罕区交通道路图
4、赛罕区各乡镇玉米、土豆等作物产量资料
5、赛罕区各乡镇人口资料
三、外业调查（2010年7月至8月）
赛罕区农用地定级估价基础资料包括：赛罕区农用地定级资料（文字、图件、表格、图片等资料）、土地直接经营投入收益调查资料，土地间接经营投入收益资料。
资料调查的一般要求：
①资料调查应以行政村为单位进行，按赛罕区行政区域进行归类整理；
②调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样点资料数据库。
农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查与全面调查相结合的方式。即首先将调查表格在当地政府的配合下发至各个行政村，每个行政村负责调查至少三个农户经营农用地收益的基本状况。而后再组织野外实际调查，调查过程中根据定级成果在每一个乡镇分别农用地级别抽出一定数量的样点，进行典型调查。
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四、数据处理（2010年8月至10月）
在完成外业调查后，对各种外调资料进行全面分析、整理、加工、初步剔除存在一些明显问题的调查资料。之后确定定级因素因子并发放专家打分表，用特尔斐法确定定级因子权重；再将收集的资料按点、线状因素和面状因素三类分别整理归类。点、线状因素以某作用距离计算影响度，面状因素以其作用区间确定影响范围。并通过计算机功能建立起比较完善的农用地定级系统；根据赛罕区的自然、社会经济状况、进行农用地级别的评定；在农用地级别基础上评估出基准地价；建立农用地地价修正体系。
五、质量检查及成果整理（2010年11月）
农用地定级的校验内容主要有定级因素选取的合理和准确性、定级结果计算的准确性等。
采用两种不同的方法分别对赛罕区农用地定级结果进行了校验。
1）在所有的定级单元中随机抽取5%左右进行野外实地调查，将调查结果与定级结果进行比较，对于有问题的定级单元进行纠正。
2）结合农用地估价工作，利用样点评估数据，进行级间和级内收益方差分析，要求级内样点平均收益小于2倍标准差，级间大于2倍标准差。对于不满足条件的级别进行调整。
调整后，确定各定级单元农用地级别。最终确定基准地价编制修正体系；撰写文字报告及编制图件成果；整理全部文字资料、数据表格和图件。
第四章 成果说明
一、成果内容
（一）呼和浩特市赛罕区农用地定级估价工作报告
该报告是对赛罕区农用地定级与基准地价评估工作的全面总结，共分为概况、工作情况、工作步骤、成果说明、成果应用建议、工作经验与体会六个部分。
（二）呼和浩特市赛罕区农用地定级估价技术报告
该报告共分为概述、农用地定级、农用地估价、农用地基准地价修正体系的编制、农用地定级估价成果共五章，以及有关图件及相关附录。
（三）主要表格
本项工作文本报告主要成果表格有：
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告
1、呼和浩特市赛罕区农用地基准地价表；
2、呼和浩特市赛罕区农用地地价影响因素指标说明表；
3、呼和浩特市赛罕区农用地地价地价影响因素修正系数表。
（四）主要图件
1、呼和浩特市赛罕区农用地级别图；
2、呼和浩特市赛罕区农用地基准地价图；
3、呼和浩特市赛罕区农用地样点分布图。
二、成果特点
赛罕区农用地定级估价工作充分发挥了各方面的优势，根据《规程》要求，结合当地实际特点，制定了比较完善的土地定级估价的实施方案。运用专业农用地定级软件进行赛罕区农用地的定级工作；评定出了农用地各级别的基准地价；并建立了相应的基准地价的修正体系。
本次农用地定级估价成果是以先进的地理信息系统为辅助手段，具有信息处理快捷，便于更新的优点，为今后的基准地价更新工作奠定了基础。
第五章 农用地地价成果的应用和建议
赛罕区农用地评估成果涉及到众多部门，应用范围广。评估的农用地价格不仅为建立科学的农用地价格体系和农用地管理制度提供基础资料，而且也为土地有偿使用，规范土地市场提供了重要依据。
一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用
农用地定级估价成果可直接用于县域内占补平衡指标的换算。从各地反映来看，最头疼的就是占补质量相当问题，农用地定级估价这项成果将为实现县域内耕地占补平衡折算提供基础。另外，从资源核算的角度看，农用地定级估价结果具有重要应用价值。
二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一
在全面掌握全县农用地质量详细情况的基础上，坚持土地开发利用与整治、保护相结合，有针对性的开展工作。大力发展农业多种经营，稳定耕地面积。防止对土地的掠夺式利用和过渡开发，采取生物工程和农艺措施相结合，加强土地退化的防治工作，综合治理水土流失，下大力气保护和改善土地生态环境，建设生态农业。实现农用地资源 8
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告
的水续利用和社会环境协调发展，取得经济、社会、生态三者相结合的最佳效益，真正实现万年县农业的可持续发展。
第六章 工作经验与体会
一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件
土地定级估价收集的资料包括定级资料和估价资料。资料包含的内容复杂且涉及面广，既有面向群众的，也有面向部门的。要求我们不仅要有严肃认真的态度，同时更重要的是群众和部门的配合。样点调查中，投入大量的人力向群众搜索有关地价信息，大部分群众非常热情地向我们提供，给予了我们极大地支持和帮助；在部门资料的获取过程中，各部门积极配合，促进了调查工作的顺利进行。
二、团结的技术队伍是做好工作的基础
开展农用地定级估价工作，只有进行科学的组织协调，才能形成良好的工作态势。赛罕区能够完成农用地定级估价工作，既离不开赛罕区政府和赛罕区国土资源局的组织、协调、领导，也离不开承担单位自身的艰苦努力。
1、建立和完善组织领导机制。这不仅关系到工作的进度、质量，而且缺乏有效的组织机制，将会大幅度提高工作成本。
2、充分发挥行政组织的协调作用。
3、团结的技术队伍是做好工作的基础。
在这次工作中，每位工作人员都积极主动地去面对这项工作，认真、严谨的去完成每一个环节，保证了工作的顺利进行。
重庆市人民政府办公厅关于开展全市农用地分等定级与估价工作的通知研究与分析
