深圳市××担保有限公司业务培训资料
（一）
“平转”业务操作流程及相关规则
第一章 业务品种简介
一、“平转”概述
“平转”是指住房抵押（按揭）贷款在房产产权不转移、不增加现有贷款余额的前提下贷款由甲银行转移到乙银行的银行个人住房贷款品种，一般情况下开展“平转”业务的条件有：①乙银行有优于甲银行的贷款政策，贷款客户能享受到更多的利率优惠；②甲银行的服务质量不能满足客户（借款人）的需求；③乙银行客户经理与借款人是朋友，帮忙完成银行工作任务。“平转”业务与“加按”业务的操作流程一样。
二、业务来源
1、主要来源于银行；
2、房地产中介公司或小区物业管理处；
3、朋友介绍。
第二章 业务受理（沟通了解）
一、与银行沟通
(一)按揭贷款银行（新银行）：
1、向银行了解业务的基本情况，包括客户的个人基本情况、信用情况、家庭状况、“平转”的理由等；
2、了解银行是否能满足客户的要求，包括贷款金额、期限、利率等。
(二)原按揭银行（赎楼银行）：
1、打印欠款清单，掌握欠款金额，确定是否可提前赎楼及是否需要提前预约：
2、了解办理赎楼银行的联系人、电话及有关资料的规定；
3、了解赎楼银行的赎楼划款方式，是否我方将赎楼款转入就立即扣款；
4、注销抵押登记的规定，掌握赎楼银行是“授权注销”或“自行注销”，及需要几天能去办理注销抵押登记或领取房产证；
5、涉及的其他事项：包括拖欠开发商款项（首期款）等；
6、确定是否到原按揭银行赎楼（向银行或客户经理了解是否在二级支行办理的按揭贷款，但赎楼时要到一级支行办理），确定赎楼银行是否领取房产证银行。
二、与客户沟通
1、与客户（房产业主和借款人）沟通的同时，调查了解业主的个人信用状况是否良好，有多少笔贷款及信用卡透支，有无其它经济纠纷，供楼记录情况是否良好，欠供期数及逾期数多少，是否符合公司要求；
2、了解客户的收入是否符合银行要求贷款金额，其工作单位、职务、经营情况，有无经济纠纷，其家庭财产状况等；
3、了解房产状态是否抵押、查封。
三、收集资料
1、客户所提供资料是否齐全，包括房产证复印件、原抵押（按揭）借款合同、欠款清单、供楼存折或卡（必要时还需密码）身份证复印件等，必要时还须提供客户个人信用报告；
2、提供资料是否真实合法，房产证、身份证的真实，借款担保申请书、担保服务协议必须是客户本人签署等。
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第三章委托公证
对符合公司担保条件的，与业主、客户预约办理委托公证的时间、地点。
1、掌握公司制定的标准委托书版本，委托书一律为打印稿，手写无效；填写委托书时，委托人姓名、身份证号码、房产地址和名称等必须一字不错，委托书涂改无效，委托书不予更正。公证委托书关内业务做六份，我司拿五份，关外业务做七至八份，我司拿六至七份；
2、公证处的选择，一般要求在市级公证处办理公证，主要有兴业银行大厦公证处、国际信托大厦公证处和保利大厦公证处，但根据业务需要也可在福田、宝安、罗湖和布吉公证处办理公证；
3、转委托的，必须经风险管理部审查同意，必须收回原委托书原件，委托书内容要齐全，委托权限包括：担保融资、赎楼、注销、过户、领证、抵押及水电费、管理费、电话费等过户手续，授权人员是否可独立行使业务办理权利，是否有转委托权，相关办理手续的部门是否认可；我公司有没有收款权限等，将原委托书交回公司保管，按业务进度领取使用。
第四章签署有关合同
1、掌握好业务的种类，用好服务协议版本，并熟知服务协议条款的内容及其意义；
2、申请人在填写《借款担保申请书》时，按要求如实全面填写，这是了解客户基本情况第一手资料，很重要，特别是客户的工作单位、现住所、家庭电话及联系电话、方式等必须有详细记载。如申请人不愿意填写，可以向他解释，一定要保证真实、完整；
3、签署《借款担保申请书》及《担保服务协议》实行面签，并要核对签署人是否是真正的业主或客户，签名与身份证姓名是否相符；《借款担保申请书》签署一份，《担保服务协议》签署三份；
4、非正常业务必须实行反担保措施，落实反担保人和反担保方式，签署反担保保证书或反担保协议，签署方式与签署以上《借款担保申请书》及《担保服务协议》相同；反担保保证书或反担保协议签署三份；
5、告知业务收费标准并同时开始收取，若费用从客户赎楼余款中扣收的，一定要确定费用来源及操作细节，保证我司收到相关费用。由银行统一付费的也要在担保协议中载明。
第五章业务报批
一、业务主要经办人检查报批资料是否收齐、完整、合法，填写《借款担保审批表》、《公章使用审批单》、《担保费交款确认书》，填写向银行出具的保函，工商银行没有具体的保证合同，保证条款在客户的借款合同中已载明，因此，我司只需在该借款合同上由有权人签名和加盖公章便可，另外，还要填写放款帐户确认书，工商银行也没有单独的文件版本，在客户向银行的贷款申请审批表上已有载明，我司也只需在该表上由有权人签名和加盖公章即可。因此，在报批资料前，业务主要经办人必须将客户与工商银行签署的借款申请审批表、借款合同以及工商银行与我司的业务联系函取回，与全部资料一起按规定顺序整理好，装入规定的资料册，一并提交业务部门经理。
二、业务主要经办人检查已录入电脑的《业务进度表》是否正确完整。
第六章业务审查与审批
一、业务部门经理：
业务部门经理在收到业务主要经办人的业务报批资料后，审核资料的完备性、真实性和业务的可操作性，签署意见后交风险管理部门审查、审批。
二、风险管理部审查员（综合员）：
1、负责登记《业务过程控制台帐》；
2、对提供资料完备性的审查并在审批表签署审查意见，报风险管理部负责人（审批人）。
三、风险管理部负责人（审批人）：
1、查看业务主要经办人及审查员的意见；
2、对资料完备性、真实性、合法性的审查；
3、对申请人（客户）的信用状况的审查；
4、对该业务的可操作性的认定，并签署审批意见呈报总经理或终审人。
四、终审人接到资料后：
1、查看经办人、审查员、审批人的呈报意见；
2、审核对经办人、审查员、审批人意见的认定，把握业务政策关；
3、签署终审人意见，并签署担保服务协议、向银行出具的保函、《帐户确认书》及公章使用审批表；
4、终审人签署同意担保意见后将资料移交综合管理部存档，同时由综合管理部门将有关的担保服务协议、向银行出具的保函、《帐户确认书》盖好公章后复印留存，将原件交业务主要经办人。
第七章递交保函与放款确认
1、业务主要经办人将公司出具的保函、《帐户确认书》及客户公证委托书等银行所需资料一并递交到银行；
2、业务主要经办人与银行沟通按业务情况需要，预约银行放款；
3、确定银行放款后及时办理申请赎楼事项。
第八章 查询房产产权状况
1、业务主要经办人在确认银行已经放款并确定具体赎楼时间后，到档案局或国土部门查档，并打印房产产权状态表；
2、查档单在2个工作日内有效；
3、业务主要经办人填制赎楼申请表和相关赎楼资料，并签署意见，提交风险管理部负责人（审批人）；
4、风险管理部负责人（审批人）审核房产产权状态后，签署意见提交给终审人；
5、经终审人审核通过后，交由财务部安排赎楼。
第九章财务部赎楼
1、财务部确认赎楼贷款已到帐、担保费已收到后（由银行支付费用的为后付费），安排赎楼员和赎楼款项的转拨事宜；
2、赎楼员在赎楼前，领取赎楼必备资料：①委托书原件和复印件、客户身份证复印件；②供楼存折原件；③原借款合同原件；④支票或用于赎楼的我司专户存折和与该户名一致姓名的身份证原件；⑤预约提前还款审批通知单；
3、赎楼员按当天所要去赎楼的银行安排赎楼时间和线路进行赎楼；
4、赎楼员在赎楼前，了解赎楼银行的赎楼扣款方式；
5、如需要转入业主帐户扣款的，要确认扣款账户及存折或卡的密码，再转入赎楼款；
6、赎楼完成后，赎楼员需向赎楼银行索取贷款“结清证明”、“还款凭证”原件，及银行退还给客户的相关资料（银行“借款借据”、“房产保险单”）；
7、向银行了解注销抵押登记的规定，是“授权注销”或“自行注销”，确定领取授权时间或领取房产证注销时
间和地址，索取经办人姓名、联系电话；
8、赎楼员每日下班前需交回赎楼存折及赎楼资料，其中：客户供楼存折、原借款合同、贷款结清证明原件和还款凭证复印件交还业务主要经办人；
9、对于有特殊情况没有进行赎楼的业务，应及时向相关部门负责人报告。
第十章注销抵押登记
1、赎楼完成后，业务主要经办人准备好相关资料向银行领取房产证，办理注销抵押登记手续，注销抵押登记资料：①《房地产证》原件；②银行出具的资料，包括《注销抵押登记申请表》原件，银行的营业执照、金融业务许可证、法人代表身份证等复印件、法人代表证明书、法人授权委托书、还清贷款证明或注销抵押登记的函；③经办人身份证原件、复印件；
2、由银行自行办理注销抵押手续的，业务经办人须确定银行办理注销抵押的时间及领取房产证时间；
3、确定领取房产证是否在同一赎楼银行（建行所有领取房产证在分行，其它有些在二级支行办理赎楼，需到一级支行领取房产证等）；
4、罗湖（含盐田）、福田（含保税区）、南山、交易中心注销时间即时注销，布吉当天，宝安7天，龙华7天，龙岗7天；
5、如在宝安、龙华、龙岗国土局办文时必须取回办文回执，并将回执交公司综合管理部保管。
第十一章房产抵押登记与发放按揭贷款
1、业务主要经办人根据注销抵押登记完成的具体时间提前预约银行客户经理或办理抵押登记的工作人员准备好办理抵押登记所需资料，确定办理抵押登记具体时间；
2、如客户为外国人或港、澳、台同胞，抵押登记前须办理抵押合同公证，办理公证的相关资料：①《房地产证》原件、复印件；②银行出具的资料，包括《借款（抵押）合同》、《抵押登记申请表》原件，银行的营业执照、金融业务许可证、法人代表身份证等复印件、法人代表证明书、法人授权委托书；③银行经办人身份证原件、复印件；④客户公证委托书原件、复印件，业务主要经办人身份证原件、复印件；
3、抵押登记收文后，业务主要经办人将抵押登记回执复印件交公司进行登记；
4、办理完抵押登记手续后，业务主要经办人要密切跟综抵押登记办文情况，罗湖（含盐田）、福田、南山、交易中心抵押登记时间为五个工作日，宝安、龙岗、龙华、布吉为十五天，福田保税区为十二个工作日；
5、确定抵押登记完成后及时与银行驻点工作人员联系取证，争取在银行取件后二个工作日内放款或出具解除担保责任书。
第十二章解除担保责任
1、银行放按揭贷款后，收回赎楼贷款，业务主要经办人应及时向银行取得《解除担保责任通知书》；
2、银行出《解除担保通知书》后，交风险管理部进行登记、存档。
第十三章客户余款、资料退付
1、业务主要经办人在取得银行《解除担保责任通知书》后二个工作日内填制《结清赎楼余款申请书》经审批后交财务部办理客户余款退付的手续；
2、财务部根据客户在公证委托书中或担保服务协议中约定的余款退付账户与客户联系确认后（较大金额时必须确认）将余款退付给客户；
3、业务主要经办人将客户有关资料（包括客户的供楼存折（卡）原件、原借款合同原件、原借款银行退还客户的房地产预售合同、发票、保险单正本及还清贷款证明、退保证明等）退还给客户，业务终结。
