广安市物业管理调查报告
四川电大剑阁分校09级大专行政管理专业学员薛妮
物业管理既是一个市场，也是一个产业；既涉及经济发展问题，又涉及社会政治稳定问题；既体现市民生活水准，又体现城市文明程度。
一、广安物业管理基本情况
近年来，随着房地产业的迅速发展，住宅小区的物业管理受到人们越来越多的关注和重视。虽然广安建市较晚，物业服务时间较短，但通过近十年的不断尝试努力，全市物业服务行业总体上呈现出“发展速度快，社会作用强，矛盾纠纷多，经济效益低”的喜忧参半现状。
（一）政府对物管工作的职能作用不断强化。近年来，全市各级政府依照《物业管理条例》精神，不断加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，研究制定了《关于加强全市物业管理工作的通知》等多个规范性政策文件，进一步细化了物业管理的具体要求，明确了以“建设部门行业主管，属地负责，街道（社区）具体落实，相关职能部门各负其责”的工作目标责任制，从管理职能上理顺了关系。
（二）物业服务市场及运作方式初步形成。广安物业服务行业从2003年陆续兴起，截止2009年11月，已经有物业服务企 —1—
业65家。物业管理运作方式一般为：各小区通常设4-7人组成的物业管理小组，配备物业管理员、门卫和保洁人员等负责小区常规的检查和服务工作。受业主委托，物业公司还负责业主水电气等设施的检查和维护工作。目前市内新建成的小区内已初步具备物业管理的服务业态。
（三）物业管理效应不断彰显。调查结果显示，凡是实行了物业管理的小区，脏乱差现象都得到了较为彻底整治，环境卫生明显改善。凡实施了物业管理的小区，失窃率较实施物业服务前下降了20%左右，社会治安明显好转。此外，物业服务还能代收一些规费，及时调解居民之间的纠纷，一定程度上减轻了基层社区的工作负担。
二、物业管理行业中存在的矛盾和问题
由于我市物业管理行业起步晚、公用配套设施设备缺乏、老住宅小区物业管理滞后、物业服务收费标准低、业主缴费意识差收费难等原因，物业服务企业生存状况不容乐观，物业管理业发展受到较大制约。
（一）新建小区物业管理配套设施“短斤少两”。通过对市区10个新建和在建住宅小区共用配套设施的调查情况来看，多数小区的物业管理用房、公厕、公共停车棚、垃圾站点等没有达到规定的数量。物业管理用房“短斤少两”、公共停车棚（场）配套不到位造成物业服务难以实施，同时严重损害了业主的合法利益，也增加了物业服务工作的难度。
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（二）旧居民区物业管理严重滞后。旧居民区普遍存在基础设施陈旧破损，既缺乏物业管理用房等配套设施，又缺乏住宅专项维修资金，存在水、电没有分表到户现象，常常因停水、停电、房屋损坏无人、无钱维修而上访。
（三）开发建设单位与物业服务企业职责界限不清。此次随机调查了10户房地产开发企业，10户中8户设有属下的独立的物业服务企业。虽然名义上为独立核算单位，但多数属于房地产公司下属公司。独特的存在方式，造成建管一体，没有形成良好的制约与监管体制。
（四）物业服务收费难，影响物业服务企业积极性。从调查的情况来看，市城区物业服务收费标准低，业主缴费意识差，收费难，物业服务企业生存状况不容乐观，物业服务行业发展受到较大制约。从随机调查的10户物业服务企业反映的情况看，2009年全市有4家企业趋于亏损，有6家刚刚进入新开发楼盘、矛盾较少的物管企业盈利。物业服务企业在收费难、盈利少的情况下多数通过压缩工作人员来节省支出，同时相关配套设施也不尽完善。据调查，现有的物业服务企业中，从业人员待遇较低，导致该行业人员流动频繁，不利于规范管理，形成恶性循环。
（六）专项维修资金收取较差。《四川省住宅专项维修资金管理细则》于2009年5月1日发布，施行日期为2009年10月1日起。从调查的情况看，广安市住宅专项维修资金从2007年起陆续起征，但目前许多需要大修的房屋业主都没有交纳专项维 —3—
修基金，修缮问题往往成为物管公司和业主争执的焦点。物业服务公司出面解决问题只有在业主之间充当调解人，通过均摊维修费方式解决，但因各业主认识不一往往收效甚微，想要收齐这类修缮费难上加难。经费不到位导致的维修不及时，往往又成为业主拒交物业服务费的由头，此问题让物业服务行业深感头痛。
三、推动物管业良性发展建议
（一）进一步完善规章制度，规范物业服务行为。建议相关职能部门结合我市近年来的物业管理实际，修订完善《广安市住宅小区物业管理办法》和《广安市住宅小区物业管理收费办法》。建立健全行之有效的目标考核制度和监督体系，严格物业管理市场准入与退出制度。房管等职能部门要对物业资质、服务质量等相关情况实行动态管理，对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业要进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。
（二）明确责任，逐步推动旧居民区的物业管理工作。旧住宅区管理是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市功能、改善城市面貌。按照《业主大会规程》要求，负责指导各物业管理区域召开业主大会，选举产生业主委员会。房管等相关职能部门要积极支持业主委员会对物业管理工作进行监督，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业管理有序发展。
（三）建立“质价相符”的服务收费制度，规范收费行为。—4—
建立质价相符的服务等级评定体系，运用价格杠杆作用，调动物业服务企业的积极性，引导物业服务企业不断提高服务质量，提升管理水平，以优质服务诚信服务取信于业主。开展“物业服务进社区”活动，加强对物业服务收费的监督管理。注重疏导价格矛盾，协调解决物业服务收费矛盾纠纷，切实维护业主的合法权益，使企业和业主建立良性和谐收费关系。
（四）加大清缴力度，管好维修资金。市房管部门要依据建设部、财政部制定的《城镇住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，健全和完善我市维修资金的归集、管理、使用制度，做到维修资金归集使用制度化、管理规范化、市民查询信息化，确保资金安全。
（五）建立联席会议制度，形成共管合力。各级党委、政府要进一步加强物业管理工作的组织领导。要充分运用新闻媒介，采取多种宣传方式，广泛深入地宣传《物权法》、《物业管理条例》等法规政策，大力普及物业管理知识，提高广大业主的物业管理消费意识、维权意识，提升物业服务企业依法经营、规范服务的意识。要将小区物业管理纳入社区建设，建立由街道办事处牵头，社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参加的协商议事制度。通过协调配合，齐抓共管，不断提高我市住宅小区物业管理水平，促进物业管理行业健康有序发展。
二0一一年四月十八日
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