上海旧小区物业管理调研报告
随着我国社会主义市场经济建设的逐步推进，社会产品分配方式由完全计划供应演变到自由的市场供应，反映在房地产市场就是由公房向商品房转变，这就出现了一个比较特殊的、具有历史演进痕迹的过渡角色就是售后公房。在上海，有许多售后公房的物业管理服务小区，但由于历史的原因，公司和售后公房的物业管理管理一直以来是“老大难”问题，更由于现代社会，追寻的是“以人为本”，提倡构建和谐社会，所以，作为社会组成重要部分的“老小区”、“旧公房”，认真而严谨的分析现状，找到可行性解决问题的方案是十分重要，也是非常必须的。为此，我们进行了本次对旧公房住宅小区物业管理的调研活动。
通过我们进行大量的问卷调查和实地考察分析总结出这些旧公房物业管理的现状。占全市住宅小区48.7% 的售后公房（包括直管公房和系统公房）房屋老化、维修资金缺乏、物业收费过低、物业服务公司收不抵支的矛盾十分突出。而过低的物业管理收费，直接影响了管理服务人员为民服务的积极性，造成人才流失现象严重，制约了售后公房管理水平的提升。
首先，量大面广，具有一定群众基础。售后公房有着相当的数量和“工薪”群体，仅以上海徐汇、长宁区为例，现有居住物业约5000万平方米，其中售后公房建筑面积1700万平方米，占34%，近30万户家庭100万人口，所以有着广泛的“群众基础”。
其次，收费很低，物业企业难以收支平衡。由于长期以来，上海的售后公房物业管理费标准低，仅按户收取5-7元，保安保洁费收费标准每户3-6元，核为0.23元/㎡，而目前上海的商品房（不包括设备、如电梯、电泵运行费）至少平均数在1.10元/㎡以上；CPI指数的不断增长和职工最低工资标准的逐年提升，物业服务企业的管理成本也出现迅速上升；但随着人们日益增长的对物业管理服务要求的提高，售后公房的物业服务基础管理，必须满足相应的运转机制，如人员配备、物耗、能耗及税收等，这在收支平衡上就形成了明显的缺口。
再次，现实现状，形成恶性循环。上海现在的售后公房由于实现了“一体化”物业管理服务的模式，虽然其服务品质有物业现状的原因，不能根居住商品房实现同样的管理服务，但必须做到“维修及时，收费合理，质量合格”，显然，在人力资源合理配置的情况下，企业会随着时间的延长，而出现收入亏损的增加，
如不按行业标准去执行，业主（百姓）不满意，居住环境和生活质量就会下降，加之售后公房由于年代长久，道路坑洼，电线老化，外墙屋面渗水，上下水管锈出“沙眼”，排污管不畅等等，几十年来，维修基金、街坊基金所剩无几，再次筹集更显力不从心，长此以往的现实现状，将会形成恶性循环。
最后，政策差异，不利企业持续发展。现实的劳动政策对就业人员的报酬以及相关福利作了相当详尽规定，物业公司作为企业，无疑必须执行现行法规政策，但是，物业企业更多是承担社会服务的职能，再说售后公房居住的大多是工薪阶层，还有一定数量的“特殊群体”，比如低保、特困、单亲、孤老，而对他们的服务一般情况下都是无偿的，当然其他物业管理费也收不到，这当中的“亏损”也是显而易见的，其中也包括政策性减免。作为物业管理服务企业，在这种情况下，当然不能考虑经济效益，这是一种社会职能，为了稳定，为了居民的“安居乐业”。
综上所述，随着近年来我国CPI指数的不断增长和职工最低工资标准的逐年提升，物业服务企业的管理成本也出现迅速上升的趋势，售后公房物业管理受到影响。由于管理费标准与市场脱节，造成售后公房房屋老化，维修资金缺乏，必要的修缮无法进行，加上物业管理责任主体不明确、各方责、权、利不对等且不明确，房屋使用和管理服务中公德意识、诚信意识淡漠，影响了房屋使用安全和居民生活。不少物业服务公司已经陷入“入不敷出”，难以为继的局面，许多企业在亏损经营的情况下，纷纷退出管理，对物业管理市场的健康发展和保障业主的合法利益造成隐患。
以上问题要求从政策和法规加强公房和售后公房管理。完善公房租赁管理办法，规范公房租金使用，加大公房修缮资金使用的监管力度；强化公房修缮管理，逐步开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、审计制度；明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式；解决“同一小区、同等服务、不同收费”的历史遗留问题；对服务水平达到规定标准的物业服务公司政府将给予一定的经济补贴。规范物业管理公司的经营，改善物业管理公司财务状况，充分调动其积极性，进而改善公房小区居民生活居住环境。
