全国房地产评估师考试模拟试题
一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1.房地产评估的对象是( )
A.房屋B.土地
C.建筑物D.房屋和土地
2.房地产价格的构成具有( )
A.单一性B.多样性
C.双重性D.产品性
3.中房指数的基准地区是( )
A.北京B.上海
C.广州D.深圳
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
A.实际费用B.必要费用
C.客观运营费用D.维护费用
5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于( )
A.10年B.3年
C.5年D.6年
6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为( )
A.钢结构B.钢筋混凝土结构
C.砖混结构D.砖木结构
7.房地产的价格一般取决于( )
A.成本
B.效用
C.所在片区的基准地价
D.所在区域的区域因素
8.”三通一平”是指( )
- 1 -
A.通道路、供水、供气和土地平整
B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供热和土地平整
D.通道路、供水、供电和土地平整
9.房屋的准成本租金构成因素是( )
A.折旧费、维修费、管理费
B.折旧费、维修费、管理费、利息
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
D.折旧费、维修费、管理费、保险费
10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( )
A.统一原则B.合法原则
C.平衡原则D.同步原则
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之
( )
A.和B.差C.积D.商
12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
A.最低收益B.中等收益
C.高收益D.最高收益
13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )
A.专业费B.不可预见费
C.地价D.租售费
14.路线价的确定必须先确定
A.地块面积B.标准宗地面积
C.街道面积D.区域面积
15.深度价格递减比率是地价随临街深度的( )
A.长短变化的比率B.宽度比率
C.高度比率D.大小比率
16.基准地价评估资料应具有( )
A.长期性B.远期性
C.远瞻性D.近期性
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )
A.土地交易方式B.房产交易方式
C.城市规划D.土地利用规划
18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用( )
A.罗马数字B.大写英语字母
C.大写罗马数字D.阿拉伯数字
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度
C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
A.进深修正B.宽度修正
C.使用年限修正D.公用设施完备
二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共15分)
21.地租的两种基本形式是( )
A.级差地租B.城市地租
C.垄断地租D.绝对地租
E.矿山地租
22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的( )
A.均值B.均方差
C.期望值D.方差
E.协方差
23.房地产具有极强的多样性及( )
A.个别性B.复杂性
C.区域性D.时间性
E.功能性
24.容积率的大小影响( )
A.建筑平均成本的高低B.房屋的销售量
C.房屋的建筑质量D.土地利用程度的高低
E.建筑商的投资积极性
25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括( )
A.土地重新取得费用B.建筑物折旧费
C.维修费D.管理费
E.建筑物重新建造成本
26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为( )
A.分部分项法B.工料测量法
C.指数调整法D.平方法
E立方法
27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
A.使用磨损B.设计变化
C.城市规划重大改变D.建筑技术进步
E.现行政策重大改变
28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目( )
A.可行B.不可行
C.可继续投资D.可取消投资
E.应减少投资
29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和( )
A.装修B.建筑密度
C.建筑物高度D.设计
E.精度
30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和( )
A.临街深度B.临街长度
C.临街高度D.临街宽度
E.其他条件修正率
31.不同地段标准宗地价格应能反映( )
A.区域大小B.地区形态
C.区位差异D.互相调节
E.互相均衡
32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第
一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
A.9%B.6%C.7% D.8%E.4%
33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有( )
A.某大型企业利润额B.城市发展战略
C.征地费资料D.城市生态环境状况
E.企业兼并资料
34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是( )
A.房屋高度B.环境状况
C.容积率D.人口状况
E.土地用途
35.房地产估价人员分为( )
A.注册估价师B.注册房地产估价师
C.注册土地估价师D.注册房产估价师
E.注册地产估价师
三、判断改错题(判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打”√”；错误的打”╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分)
36.人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。( )
37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。( )
38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。( )
39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。( )
40.为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。( )
四、简答题(每小题5分，共15分)
41.如何用级差收益测算基准地价?
42.市场比较法的基本含义是什么?
43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。
五、计算题(每小题10分，共20分 )
44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。
45.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价。
六、论述题(每小题10分，共20分)
46.试述房地产评估的原则。
47.土地定级的工作程序是什么?
