小区车位的销售
不能轻易捆绑销售,即便你们住宅销售爆好,最好采取暗地里提高住宅单价,表面上赠送车库的方式来处理。或者凡是买车库的人买房的优惠高一点,只买住宅的人优惠幅度低一点,隐形转移成本。如果住宅销售本身存在障碍,硬性捆绑车库销售会抬高门槛,造成客户的抗拒心理,不利于整体销售。
车库想好卖,只能造成车库紧张和车库不断升值的体验,否则到处都很方便停车,到处都买得到车库的话,是很难销售的。这种情况应该允许外来车辆进入小区,但是停车费要严格收取,让过夜的车成本比较高,造成小区地上停车位紧张的局面,物业加强管理,禁止乱停乱放,想办法把车赶进地下车位。
同时可以针对已入住的业主搞一些车库的促销活动,特价车库、分期付款或者赠送物管费等等都可以考虑。
比较严重的问题是不能办产权,如果不能办产权的话,这些车库应该是属于公共部分,严格说是不能销售的,这样前面说的都是废话。在不能办产权的情况下,也许只能想办法把住宅单价提高,把车库的价格摊在住宅里面,凡是买房的人就赠送车库使用权。还有车库如果能独立使用,用做储藏空间等,那就更好办了。
车库(位)如何促销
一、内部尽快完善 外部小部慢跑即指完善项目内部物业服务,主要是指规范小区停车问题,使地面停车尽快催赶到地下车库,同时对私家车位和未出售车位进行安装车锁控制,造成车位供不应求的假象,对外宣称小区车位早已数量不多,应该抓紧购买,不然以后租车位都存在问题;
二、与物业管理公司协调要求其提升租赁价格体系,以便拉开租售价格差异;
三、对车位买售总额变动不大的情况下,建议调整部分价格,以特价进行发售,以便快速形成人气吸引;
四、买车位就送市泊车年卡或者等量价格油卡,制定限时赠送;
五、凭小区租赁合同在购买车位时,按照租赁时间长短实行等额差价补偿;
六、对剩余产品进行销控,目前主要针对车库的销售进行,暂停剩余户型的销售或少量推出,避免在市场中造成“滞销”的负面影响。结合价格杠杆,对车位的销售进行合理的销售控制,以便进行优劣搭配快速出货;
七、提高入住率。
在合同中明确延迟接房相应责任,如延迟接房期间物管费用按空置时收取,压迫客户尽
早接房、尽早装修、尽早入住、尽早购停车物业。
多举办社区SP活动,增强社区居住成熟氛围,提高入住率。
八、促销。
限期限额优惠。如在广告中或电话中向新老客户告知,在某一时间段内将有一定量购房者享受车位或车库10000元、5000元及以下的优惠。在销售说辞中可以以“一期购买业主中前30%、前50%客户购买停车物业优惠名额尚余××个为由”。发掘销售噱头进行赠送类促销,如赠送洗车费。
针对某些滞销房源进行购房赠送“买房赠送车库或车位的购买优惠”。通过业主积分卡进行宣传,如在某一时间段内购买停车物业将享受双倍积分。
九、销售政策。
由于停车物业的销售时间与住宅相差不多,但金额较小,提成较少。因此为了增加销售人员的积极性,可提高销售人员停车物业提成比例(地下车位提成比例应比车库高),提成分配方案可由营销部制订。同时,建议车位及车库销售可纳入到营销部门销售目标结构性考核中。
十、付款方式。
现金波园停车物业以一次性付款为主,如贷款可贷款50%,最高期限为20年。为了使更多的人可以轻易地购买停车物业,可否采取首期款分期付款方式(最长为2年)。十
一、停车物业房源搭配。
将待销售的车库及车位进行一定房源比例搭配,减少客户购买的选择余地,也将增进客户购买的紧迫性。
十二、如地面车位开始进行销售,由于租用地面车位的客户多为今年
3、4月份签约,且应有部分地面车位实现过渡性销售。因此应在出售的同时保证适当的售租比例,并随着销售进度逐渐提高售租比例。
十三、银行抵贷。除公司能够最快实现地下车位的变现外,也将有效减少车位的供给,促进其他车位的销售
十四、借助节点制造小团购,设置不同优惠,比如两人为一组购买,每个车位分别优惠2000元;三人为一组购买,每个车位分别优惠4000元;四人为一组购买,每个车位分别优惠6000元;五人为一组购买,每个车位分别优惠8000元
买房时同时赠送客户一张车位抵金券,金额要相对有诱惑力,推广时要对此有时间或数量的界定(比如赠送抵金券1万元,前三十位另送1万,一次性付款再送....1、不清楚为什么车库无法办理产权,一般小产权的物业销售难度都很大!而且在三线城市车库、储藏室普遍都是有产权的,因此建议楼主首先要解决产权问题,只有解决根本问题,后面的销售问题才有机会得到逐步解决。
2、关于车库的销售策略,简单的罗列几种方法:(A)提升性价比法
由于车库一般的总价较高,因此最佳的方法是将车库的总价摊一部分到住宅总销中去,然后降低车库的销售表价,这样开发商既没损失利益,又提升了车库的性价比。
备注:这种方法适用于项目开盘前期,这样住宅的房价就不会上升过多,而使住宅的定价受到太大影响。 (B)搭配销售法
利用项目住宅的让价幅度作为杠杆,引导客户感觉同时购买住房及车库比较划算。比如不购车库一套住宅只能让价50元/平,而同时购住宅及车库,住宅可享受100元/平的优惠;同时车库也可适当做些优惠。
备注:这种方法适用于项目处于销售中后期,同时住宅的需求量较大,但车库的面积应不大,否则客户的吸引力就比较小了。(C)改变使用功能法
如果该车库的层高允许,可以将两间车库合并改成小户型出售。由于这种小户型的总价很低,因此面对的目标客群都是些经济能力相对较弱的群体,对居住的要求不高,因此具有一定的吸引力。
备注:这种方法适合于项目的车库能够办理产权,层高一般在2.6米以上,且是地上建筑,改成后可以保证基本的通风、采光效果。
针对诸位回复,我补充几句:
1、江苏省目前实行的是价格备案制度,即开发商在拿预售证之前必须要有物价局价格备案批复,售楼处也必须价格公开,也就是说无法随意涨价,加上项目所在城市实行更严格的政
府限价(限均价和最高价),因此更难操作。
2、项目规划的是地下人防车位,不是地下车库,也不是地上车库,肯定是没有产权,正如版主所说,严格讲是不能卖的,所以我们在对外说辞是使用权转让。
3、本项目处于新盘阶段,离第一期交房还有一定时间。其实最初我的设想正是等到交房时
候再由物业公司对车辆进行严格管理来倒逼业主购买车位,但由于项目购买客户本身经济能力,能购买车位的客户不多,且由于车位数量太大,总体销售率可能不会太理想,这估计也是开发商顾虑的一点。
4、本人肯定也是不赞成捆绑搭售的,但开发商有点一厢情愿,本人设想是建立阶梯奖励,签约当天买车位使用权的,给予10000元优惠,交房前买的给予5000元优惠,交房后买的无优惠,现在就是不知道开发商是否能接受这样的让利。付款方式可以采用分期付款的办法,但我担心的是余款的追款压力。
车库、车位促销
1、限期限额优惠(11月16日—12月31日期间特推出车库5个、车位10个)。在此优惠期间已入住的业主定购车库、车位前10位者可享受车库15000元、车位10000元的优惠。
2、以上优惠于12月31日截止后,在2011年1月1日—2月1日期间定购车库、车位的新老业主可享受以下优惠:
两人为一组购买,每个车库、车位分别优惠2000元;
三人为一组购买,每个车库、车位分别优惠4000元;
四人为一组购买,每个车库、车位分别优惠6000元;
五人为一组购买,每个车库、车位分别优惠8000元
3、在已入住业主中,如一个家庭购买了2个车位的除可享受第
1、2项中的优惠外可另加赠送1年物业费或3个月室外临时停车费。
4、因停车位银行不提供按揭贷款,为了让广大业主可以轻易地购买停车位、大家可选择壹年内分期付款购买:首次付款40%,第二次付30%,第三次付30%。(分期购买车位的业主不享受任何优惠)
5、小区内摆放了车位、车库的促销宣传展板以便各位业主了解;周
六、周日小区内设销售宣传台,有专业的置业顾问销售讲解,可提升广大业主对车库、车位购买认知。