曾被开发商忽视的角落——透视珠海小户型物业开发
（一）
在珠海房地产业内，一般将２５平方米——４５平方米左右的住宅称为小户型。小户型物业的开发堪称今年珠海楼市的一匹黑马，而且这匹马眼下大有越撒越欢之势：眼看着过去一直是大户型天下的吉大、拱北、香洲黄金地段一下子冒出好几个以小户型为卖点的楼盘，且大受欢迎，不少开发商——包括一些城中村改造项目便磨拳擦掌，也准备上小户型……小户型开发热初露端倪。
珠海的这轮小户型物业开发热有什么市场基础吗？为何曾一度被开发商所忽略？到底什么样的小户型才是最受欢迎的？
珠海是一个年轻的城市，存在庞大而稳固的小户型物业需求群体，但小户型物业的开发却一度被开发商所忽视。从１９９６年下半年楼市回温以来，市场曾出现过“海景楼热”、“大户型热”、“豪宅热”，却始终未出现过“小户型物业热”，即使少量小户型物业上市，也多是夹缝中的产物，充当了大户型开发“边角料”的补充作用，极为有限的供应量相对于庞大的需求群体而言可谓“杯水车薪”。
精明过人的珠海房地产开发商为什么一度忽视如此庞大的客户需求群体，不轻易涉足小户型物业的开发呢？
究其原因，主要是——
地价成本高，做小户型负担重
由于小户型物业的客户群体存在明显的两极化特点——年轻化、老年化，这两类群体对社区成熟配套、公共交通便利等有着根本的需求和依赖，这就决定了成功的小户型物业开发地点必须选在市区中心位置，而市区中心位置的地价恰恰是最高的，这就直接导致了开发成本抬高，开发小户型物业负担较重。 规划技巧要求极高
做好小户型物业的开发，最大的难点就在于规划设计，室内空间越小，规划设计越难。必须在有限的空间里体现齐备的居住功能，小小的“蜗居”内既要讲求厅、房、厨、卫、阳台齐全，又要达到层次分明、动静分区、干湿分离；同时，还要考虑朝向、通风、对望、配套等多重因素，设计难度相当大，顾此失彼的情况难以避免，很难完全达到客户群体的高要求。
多重隔断，成本增加，实用率下降
同样的占地面积，同样的建筑面积，大户型设计梁柱少、空间大，而小户型物业则必须通过多重梁柱增加间隔，才能形成一间间小户型物业，势必造成建筑成本的增加，而实用率却反而降低了。一般而言，一栋楼开发成小户型物业面积上要比开发大户型物业少１５％－３０％，而造价却要比大户型开发增加１５％－２０％，这一减一增的利润差十分明显，从这一点上讲，开发小户型物业远不如开发大户型物业划算。
消费群体购买力有限，资金回笼慢
小户型物业的主要消费群体是年轻和年老客户，这两大群体积蓄少或月收入少的状况明显，其购买力有限，这就决定了小户型物业在销售过程中必须谨慎处理单价问题，谨防总房价超出客户购买力限度；更为重要的是，首期款的支付不能高，这就大大减缓了开发商售房后资金回笼的速度，增加了房产开发的资金压力。 物业管理质量、成本、收费难于平衡
小户型物业的特殊客户群体特征决定了物业管理和物业服务除常规住宅应具备的保安、公共清洁等项目外，还有洗衣、送餐、娱乐等针对性强的特殊服务项目，物业管理成本高、经营开支大，而收费标准弹性空间却十分有限，物业管理和服务的质量、成本、收费三者关系难以平衡。
主流文化不明确，物业定位难度大
小户型物业的需求客户群体广泛而复杂，难以形成一个明确且具足够量的主流文化，这就给小户型物业开发的清晰定位造成很大困难，物业外观、风格、色彩等不易把握。
从以上分析可见，珠海开发商一度忽视小户型物业的开发也是事出有因的，珠海楼市自１９９６年下半年回温后一直未见有“小户型物业”开发热潮也就不难理解了。
但珠海作为开放的经济特区，大量涌进的高层次外来人口、年轻的知识群体已经形成了一个庞大而稳固的特殊消费阶层，他们对小户型物业有着强烈的需求和企盼，市场需求决定了产品的供给，部分眼光独到的珠海开发商们已经开始重新审视自己的房产开发战略，调整所开发楼盘的户型和面积定位，克服重重困难，为小户型物业开发探索一条可行之路。
市场呼吸小户型——透视珠海小户型物业开发
（二）
尽管小户型物业的开发一度不为开发商们所重视，但珠海市场中需求小户型物业的群体却在日益发展壮大，他们急切地盼望市场出现足够量的、能满足他们需求的小户型物业。
据笔者调查，珠海市场小户型物业需求群体主要有以下几类人士：
都市ＳＯＨＯ一族（高层次自由职业者）
社会分工的细化、信息时代的来临，造就了一批活跃于珠海的自由职业者，他们将办公与居住高度浓缩化，形成独具特色的个性化居家办公新概念一族，即都市ＳＯ（ｓｍａｌｌ ｏｆｆｉｃｅ）ＨＯｈｏｍｅ ｏｆｆｉｃｅ族。他们完全以个人或工作室的方式进行着自我创业，以从事文化艺术创作、广告设计、工程设计、商品代理、证券经纪等行业的人士为主体。越来越多拥有一技之长、个性突出、喜好自由的年轻群体加入了ＳＯＨＯ世界，他们以家为办公室，开发客源、洽谈生意、签订协议、发展自我，这类新兴群体对家、办公室的面积要求不高，有个三四十平方米，够用就行。
大学毕业后进入珠海不久的单身一族
随着珠海经济的进一步发展，每年都有大批的外地大学毕业生进入特区“闯世界”，形成特区特有的高知单身一族，他们没能赶上福利分房的末班车，或因工作不久，无法积累购置大户型物业的高额首期款，但繁忙的工作之余，他们的心灵深处渴望能有一个属于自我的独立空间，对总价相对较低的小户型物业有着强烈的需求。
新婚不久的年轻夫妇
年轻的新婚夫妇大多急需一个属于自己的“家”，可以在独立的空间里细细品味新婚的浪漫与喜悦。而由于总体经济实力有限，他们并不苛求一步到位，只需一个过渡，哪怕只是几十平方米的“蜗居”。
到特区闯荡的外来人口
在珠海，外来人口非常可观，工作的流动性、不确定性决定了他们往往处于不停地搬家、租房的状态。一旦个人奋斗成功，经济状况好转，他们就需要一个稳定的“家”，以承载动荡不定的游子之心，在这个属于自己的新家中感受“避风”的踏实。由于奋斗的艰辛和成功的不易，对房子在面积的选择上也就更实际、更注重实用，一般对面积要求不高，几十平方米的房子已是相当满足了。
养老人士
在特区成立不久就来珠海“打天下”的大批人士，现如今多已经济宽裕、事业有成，多年的事业闯荡拼搏使他们无法孝敬远方的父母双亲，如今一切条件都成熟了，他们便将父母接来珠海安享天伦之乐，随着思想的开放、观念的更新，接受子女与父母分居观念的人越来越多，替父母选择一处地段优越、生活配套齐全、面积大小合适的小户型物业成为这批成功人士的必选。
投资型客户
由于小户型物业租、售市场较旺，加上房地产物业有着保值、增值的特点，吸引了大批手握闲散资金的人士投资小户型物业。投资小户型物业出租，退可坐收常年租金收益；进可做短线炒作，低价买进，增价转让，赚取差额。小户型物业总价底、首期少、月供轻松、风险不大，投资炒作两相宜。
奖励公司骨干员工
珠海不少台资、港资企业均把赠送骨干员工小户型物业作为奖励员工、吸引和留用员工的重要方法。小户型物业总价不高，而员工将它留以自用或出租或升价转让均可，对公司而言易于承受，对员工而言乐于接受，是一种既经济又颇受欢迎的特殊奖励办法。
从以上分析可知，珠海市场已经形成了一个庞大而稳定的小户型物业需求群体。随着中国加入ＷＴＯ，作为临近港澳，起中外经济、文化交流主窗口作用的珠海必将迎来更多外资企业和外籍人士，外企白领阶层的进一步扩大已是必然。他们对小户型物业将有更多、更高的要求。这一不断扩大的市场潜在需求转化为现实需求应是指日可待的事。
什么样的小户型才受欢迎——透视珠海小户型物业开发
（三）
住房是家的依托，中国人对住房的要求是恒久而深远的，即使只是几十平方米的小户型物业，需求它的人同样可以从中寻找到“家”的感觉。那么，在今日珠海，到底什么样的小户型物业才是最受欢迎、最受追捧的呢？
经大量的调查了解，笔者发现，最受欢迎和追捧的小户型物业必须具备以下特点：
１、面积小，功能齐备
珠海市场小户型物业需求群体的经济特点决定了小户型物业面积必须做小，最好不要超过４５平方米，但同时小户型物业要做到“麻雀虽小，五脏俱全”，物业内厅、房、厨、卫、阳台等户内功能布局要完善而齐备，达到层次分明、动静分离、干湿分区的理想效果。
２、总房价低、付款方式灵活
小户型物业总房价不能太高，以免超出销售对象的购房能力；与此同时，付款方式要灵活多样，特别是首期款要少，最好首期款也能分期支付，以减轻其付款压力。
３、地段优越、配套成熟、生活方便
目前珠海小户型物业市场客户群体年轻化、老年化的两极特点，决定了小户型物业所处地段必须要位于市区中心位置，周边诸如餐饮、娱乐、购物、邮寄、就医、存取款等生活所需的社区配套设施比较成熟；交通快捷便利，有多路巴士可通达全城各个角落。
４、结构合理、实用率高
正因为面积小，可用的空间本来就不多，小户型物业比起大户型来说，更需要结构合理。一般来说，结构上要求采用框架结构，以便客户根据自身实际情况自由间隔；最好有外阳台、凸窗，可增加室内利用空间；如书柜、衣橱等可嵌入墙内，则能节省空间，最大限度地提高实用率，保持室内的宽敞感觉……
５、装修到位、中档偏上
自行装修虽然体现个性，但对于绝大多数自由时间和精力有限的小户型物业需求群体来讲，这项繁琐、凌乱的工作是十分头疼的，他们希望开发商一次装修到位，自己拎着行李便可轻松入住；室内的装修不需豪华但要有档次，特别是卫生间和厨房的设备要齐备，而厅、房则交给他们在基本装修的基础上由着个性自由装饰。
６、外观独到、概念新颖
小户型物业的需求群体中有相当一部分是年轻的知识阶层，他们对自己居住的物业在外观设计、风格把握、色彩选用等方面有着较高的追求，现代、独特是他们一致的要求，公寓内的设施设备必须紧跟时代步伐，若有网络、直饮水等国外普及但国内新颖的东西那就更妙。
７、小区物业管理到位、服务到家
除了保安、公共清洁等常规住宅小区的物业配套外，还要有根据其特点度身订造的洗衣、送餐、室内卫生打扫等周到的物业管理服务项目，将物业管理真正做到以人为本。
只有真正达到需求群体的心理要求，才能受到他们的欢迎和追捧。这是市场铁的定律。珠海市场过往开发的小户型物业就是因为没有深入了解市场的需求，或多或少地存在这样那样的不足，所以给人留下了“小户型＝低档次”的印象，把好端端一个小户型市场冷落了这么久。好在一批开发商已经清醒地认识到这一点，在小户型物业的开发中开始重视以上各项客户群体深层次的心理需求，新近推出的小户型物业综合素质已经有了很大提高。
我们真诚期盼珠海市场出现更多、更好、更符合客户群体全面需求的物业，让每个人都能在这里找到自己满意的家。
